义乌农村宅基地“三权分置”探索值得借鉴
【义乌农村宅基地“三权分置”探索值得借鉴】 (3)
中央1号文件明确了农村宅基地“三权分置”改革。
各地如何创造性地落实改革？作为先行者的义乌，在农村宅基地定价和资源分配等方面，进行了有益探索……
【警惕盲目建特色小镇恶化地方政府债务】 (5)
2016年和2017年，住建部先后公布了两批共403
个中国特色小镇。面对建设热潮，如何避免特色小镇建设成为地方变相举债、恶化债务的借口？……
【从亚布力事件看地方投资环境建设的重要性】 (8)
亚布力滑雪场事件再度折射出东北地区的投资环
境恶劣问题，地方应该意识到，投资环境也是生产力，是未来地方发展竞争的重要软实力……
【国内都市农业的几种发展模式】 (10)
国内城郊农业正向现代都市农业转变，多种发展
模式值得借鉴，如特色高效种养模式、市民农园模式、
2018年2月13日 总第429期
休闲观光模式、产业化经营模式及高新技术模式。……
【义乌农村宅基地“三权分置”探索值得借鉴】
2018年中央1号文件明确提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。各地在改革试点中要开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置住房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。
早在2015年4月，义乌就在全国率先提出农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系设计。2016年4月26日，义乌市委、市政府印发了《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》，明确在落实宅基地所有权和保障集体经济组织成员资格权的前提下，允许宅基地使用权通过合法方式有条件转让。作为农村宅基地“三权分置”改革先行者，义乌的经验或许可以给各地的农村宅基地“三权分置”提供一些经验和启示，尤其是在农村宅基地定价和农村宅基地资源分配方面。
在农村宅基地定价方面，义乌市探索建立了宅基地基准定价体系。所谓宅基地基准地价，是指在义乌市行政区范围内，对一定开发利用条件下、不同均质地域的宅基地，按照法定用途评估，并由政府确定的，某一估价期日宅基地使用权区域平
均价格。2016年9月始，义乌市与中国国土资源经济研究院合作，率先在全国共同开展农村宅基地基准定价课题研究。2017年6月12日，《义乌市宅基地基准定价成果》通过义乌市政府第六次常务会议审议通过，全国首个经过科学评估、适时更新、动态调整的农村宅基地基准定价体系在义乌市建立。宅基地基准定价体系的建立，既有利于农民办理抵押贷款，也有助于银行审核宅基地价值，从而放宽贷款额度，促进农村经济的发展。如家住义乌市北苑街道黄杨梅的季先生办了一家注塑厂，因生产规模扩大，急需资金。当他得知自己的住宅也可以抵押贷款后，就到该市不动产统一登记中心办理了农民住房抵押登记。义乌农商银行受理了季先生提供的相关资料后，及时为他发放了30万元抵押贷款，季先生也成为全国农村宅基地抵押贷款第一人。季先生说，当时把钱投入造房子，房子就是他家最重要的资产，却无法作为抵押担保物申请贷款，导致做生意的资金周转困难。现在农房可以抵押贷款，很快解决了资金上的难题。
在闲置宅基地资源的再分配和再利用方面，义乌市探索建立了“集地券”制度。“集地券”制度的核心是盘活农村集体存量建设用地，在符合规划及相关条件的前提下，鼓励农村、农户将闲置、废弃和低效的建设用地先实施复垦，验收合格形成相应建设用地指标。“集地券”实行台账式登记，把分散、零星的用地指标集中管理，建设项目需要时可在义乌市范围内灵活掌
握、统筹使用，充分利用存量的集体建设用地，推进城乡统筹发展。“集地券”可上市交易，并确定政府回购指导价，确保农户有保底收益。同时，“集地券”允许进行银行质押，拓展其金融功能。特别是各镇街形成的“集地券”，可以合理考虑农民的建房需要。这既大大增强了农村、农户复垦形成“集地券”的积极性，又在很大程度上保障了农民建房的用地需求，有效缓解了农民建房用地指标紧张的问题。此外，在“集地券”制度的保障下，义乌市推动了城乡新社区集聚建设，既有利于耕地资源的集聚所带来的规模化经营，也有利于农村的社区环境建设和居民居住保障。
农村宅基地“三权分置”改革是一项带有创新意义的重大改革，作为先行探索者，义乌的经验值得全国其他农村地区学习、借鉴。（LHJ）
【警惕盲目建特色小镇恶化地方政府债务】
特色小镇建设正如火如荼。2016年和2017年，住房和城乡建设部先后公布了两批共403个中国特色小镇，一些产业特色鲜明、要素积聚、宜居宜业、富有活力的特色小镇不断涌现。但在推进过程中，也出现了概念不清、定位不准、急于求成、盲目发展以及市场化不足等问题，有些地区甚至存在政府债务风险加剧的苗头。
国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房和城乡
建设部于2017年12月4日发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，指出各地区要严防政府债务风险，注重引入央企、国企和大中型民企等作为特色小镇主要投资运营商，尽可能避免政府举债建设进而加重债务负担。县级政府综合债务率超过100%的风险预警地区，不得通过融资平台公司变相举债立项建设。统筹考虑综合债务率、现有财力、资金筹措和还款来源，稳妥把握配套设施建设节奏。
引发政府债务的主要原因是特色小镇的盲目建设，它包括两个方面：第一，特色小镇建设所需资金规模过大，地方政府需要大量举债进行建设，而资金的回流慢，难以支撑地方债务的偿还。以西部地区某县为例，该县具有较好的生态旅游资源，正在规划建设相关旅游步道和自行车道，总里程达46公里。这样的项目投入巨大，但由于游客数量较少，建成后利用效率短时期内不会太高，产生的现金流难以支撑债务偿还。一些专家提醒道，如果各地不能根据实际需要和市场可能，合理把握项目建设规模，今后政府性债务将持续攀升，杠杆率进一步上升将难以避免。
第二，地方政府盲目建设特色小镇，没有根据当地特色因地制宜地建设特色小镇，造成特色小镇建设失败，留下大量债务。根据发改委规划，我国将建设大约1000个特色小镇，按已公布的第一批和第二批全国特色小镇名单来看，到2020年各省市特色小镇数量约在20-50之间。但是，从部分省市的规
划来看，特色小镇已经超出住建委规划2.7倍，而到实际操作方面，以浙江省为例，实际有建设规划的特色小镇数量高达315个。由此可知，特色小镇最终建成概率约为11.7%。而一旦这些特色小镇建设失败，失去特色，预先透支的房地产，难免走向鬼城，地方政府也难免会背上巨额债务。在这其中，缺乏产业支持的特色小镇一定会首先走向灭亡，人为打造的特色小镇不可避免地背负债务，地方政府的债务问题会加剧。
金诚集团董事长韦杰曾指出，一些特色小镇的项目全部变成了变相的地方债，仅仅以地方债的形式在完成基础设施和债务的增加，借新债还旧债，这种方式最终并不能促进经济的深化改革。经济的深化改革一定要从经济的结构上着手，特色小镇的出发点是利用农村的资源促进城镇化进程，带动农村和农业发展，同时促进产业转型和升级，提高产业发展水平。
从当前的特色小镇建设来看，如果继续放任各级政府进行盲目建设，会不可避免的增加地方政府的债务。特色小镇的建设必须严格按照标准进行规划，根据各地的资源禀赋和当地的产业进行相应的建设。由浙江省质监局发布的《特色小镇评定规范》将于1月29日正式实施，有助于解决浙江省的盲目建设问题。其他地方政府也可以制定相应的规范和采取相应的措施，遏制盲目建设特色小镇，避免增加地方政府债务。（LHJ）
【从亚布力事件看地方投资环境建设的重要性】
中国将于2022年举办北京冬奥会，这引爆了中国“冰雪”经济发展良机。东北地区由于具备自然区位优势，占有较大市场。《中国冰雪消费大数据报告（2018）》显示，冰雪旅游已占据东北地区众多城市全年旅游市场的一半份额。东北地区的冰雪旅游前景广阔，但同时也面临着许多问题。
近期的亚布力事件折射出东北地区投资环境问题，使“投资不过山海关”的话题迅速被炒热。
在亚布力事件中，事件的主体之一亚布力旅游度假区管委会由省森林工业局代管，省森林工业局既是政府部门，也有企业身份，既是裁判员，又是运动员，在处理问题时出现了许多不合理的方式。据知情人士称，管委会对亚布力的滑雪客源采取截留和分配政策，建立了酒店预订平台，订酒店的电话全部是平台接听，之后由管委会平台来分配酒店客源。管委会分配客源的过程相当不合理，有的客人来到亚布力后指定去阳光度假村，但是由于管委会将游客接入系统直接关闭，想去阳光度假村的客人刷不了卡，无法办理交易手续。亚布力事件发生的直接原因也是在协商过程中由于政府和企业没有达成一致意见政府运用手中的权力干扰企业的运行。亚布力度假区公安局陆续传唤阳光度假村的工作人员，给阳光度假村的运行带来了极大的麻烦，引起了毛振华雪地控诉事件。
无独有偶，企业家柳传志在接受中国经营报的采访时，谈
及了他对亚布力的印象。柳传志说2000年前后他去亚布力参加活动时由于指责几个不排队的人，遭遇了管委会的不正常对待，查他们住的宾馆，用各种理由刁难他们。
在事件发生后，黑龙江政府开始进行调查，责成亚布力管委会向阳光度假村道歉，但并没有采取进一步的措施，包括具体的惩罚措施和进一步的赔偿数额等。但黑龙江政府在3天内给出相应的调查结果和处置措施仍然宽慰了企业家的心，毛振华表示感谢黑龙江省委省政府主要领导对这件事情的高度重视，非常高效地进行了调查处理。
在亚布力事件的背后折射的东北地区政府行为方式的问题，正如学者孙建波所言，东北地区投资环境差不是政府不作为的问题，而是政府关心的方法不对，频度过高。东北的营商环境，因民营企业少而导致政府服务水平低下，政府服务水平低下反过来又会导致民营企业少，从而产生恶性循环，留下的少数企业因此更加苦不堪言。据知情人所言，管委会本身的素质十分低下，领导者实行的是铁腕政治，主要管理岗位的领导平均学历水平不高，思想固执，管委会的所有员工没有假期，管委会管理水平和服务水平低下。亚布力事件也直接导致当地政府公信力下降。根据猎云网对东北地区创业者的调查，创业者认为“投资不过山海关”的原因之一就是外来者认为政府的公信力不够，不相信政府的招商引资。
2017年9月，中央首次发文明确企业家精神的地位和价
值，中共中央、国务院发布《关于营造企业家健康成长环境弘扬优秀企业家精神更好发挥企业家作用的意见》意见明确指出，企业家是经济活动的重要主体，要营造依法保护企业家合法权益的法治环境，营造尊重和激励企业家干事创业的社会氛围。东北地区投资环境差已经在投资者群体中形成了共识，建设好东北地区投资环境是一个长久和艰难的工作。因此要想“投资愿过山海关”，东北地区的政府必须做好打一场硬仗的准备，解决好当地政企不分的问题，划分好政府和企业的合理界限，做到政府的归政府，企业的归企业，是企业家成为经济活动的主体；同时，提升自身的队伍素质，提升服务水平，切实为投资者提供贴心的服务，让企业家安心地开展经济活动，促进东北地区的发展。（LHJ）
【国内都市农业的几种发展模式】
当前，国内城市大多正处于传统城郊农业向现代都市农业转变的探索时期，都市农业发展向何处去成为摆在国内城市面前的一个问题。经过多年的实践，国内一些城市探索出了符合自身实际、具有当地特色的都市农业发展模式，其中比较典型的有特色高效种养模式、市民农园模式、休闲观光模式、产业化经营模式以及高新技术模式。
特色高效种养模式体现的是都市现代农业的生产性功能，主要是以当地优势资源和特色农产品开发为基础，向社会供应
优质、安全和多样性的农副产品，以适应和满足城市居民生活水平提高和消费结构升级的需要。如浙江嘉兴秀洲区利用土壤资源禀赋开发富硒农产品，并积极发展稻田、藕田养殖生态水产品的立体共生种养业，大幅提升了农产品附加值和效益。
市民农园模式提倡消费者积极参与其中，与生产者共建信任、分担风险，也可称为市民参与合作模式或社区支持农业模式，主要是针对城市居民对食品安全的重视和需求，采用原生态、有机的农业生产方式发展精品农业，并通过提供产品配送和土地租种等服务，在农场和社区居民之间建立直接联系的新型农产品贸易形式。如北京市海淀区的小毛驴市民农园是国内第一家社区支持农业农场，根据信用互助体系，在配送份额服务方面，消费者需要在种植之初预先支付份额费用，还可以不定期到农场参加劳动并参与监督，农场则负责生产出绿色有机蔬菜等各种农产品，定期配送给成员家庭；在劳动份额服务方面，市民除了承租农地，还可以参与小毛驴农园的建设和经营。
休闲观光模式是将农业和旅游业相结合，利用自然生态景观、农业生产条件和农村文化资源，在城市郊区开发休闲农业、观光农业、体验农业等项目，以都市人不熟悉的农业生产过程、农村生活环境等为卖点，吸引旅客前去采摘观赏、领略自然、住宿度假、享受田园，以满足城市居民休闲、游憩、观光的需要。如宁波市江北区的都市农业园区设有休闲种植园、瓜果采摘园、度假村、垂钓园、蝴蝶兰温室、学生实践基地等；武汉
市黄陂区的农耕年华风情园包含了农具博览游乐区、珍奇动物观赏区、农业科普示范区、农事农活体验区、运动健身活动区、生态湿地浏览区、木屋度假会务区等十多个功能区。
产业化经营模式主要是通过建基地、兴龙头等形式，推进土地集约利用，促进都市现代农业规模化生产、集约化经营、市场化运作。在具体实践中，有的是产加销或产销游一体化经营模式，比如重庆江津区，在生产上，采用订单农业方式建设标准化富硒种植基地；在加工上，依托农产品加工园引进大型加工企业，开展鲜活农产品精深加工；在销售上，通过建设富硒农产品产地集配中心，积极推进农超对接、农企对接、农旅对接；在旅游上，利用北部休闲农业、南部生态旅游、中部高效农业资源，打造农业旅游园区。有的是总部农业经营模式，如杭州市萧山区和台州市椒江区，在土地资源逐年减少、农业发展空间受限的情况下，依托本地农业企业外建生产基地、外设销售窗口、外办农业企业、内留研发中心和销售中心的发展思路，通过与江西、安徽、福建等具有良好农业基础地区的资源互补，实现了农业企业资本外移、产业外移和产品外移，实现了都市农业在有限区域的无限发展。
高新技术模式主要是依靠城市在区位、科技、人才和信息等方面的优势，集聚国内外先进农业技术、产品及人才，为都市农业发展提供配套的技术服务或者运用高科技生产高产值的农产品。如深圳市建设了国家集农业科技园，陆续出台了生
物产业规划及政策，引入了像华大基因农业平台、中国农业科学院国家级科研团队等数十支国内一流的农业生物产业团队。同时，深圳市还拥有一大批农业龙头企业和农产品物流企业，生产营销网络遍布全国，联合起来形成了较完善的产学研、育繁推一体化的产业链。（LHJ）
【春节放假通知】
尊敬的客户：根据国家和北京市有关今年春节放假的通知，安邦集团的放假安排如下：2018年2月15日至2018年2月21日为假期，2018年2月22日（星期四）正常上班；按照惯例，研究中心提前一天放假，放假时间为：2018年2月14日至2018年2月20日放假，2018年2月21日（星期三）正常上班。节日期间信息产品将停发，从2018年2月21日晚间起，所有信息产品恢复发送，产品中将包含假期中的信息。祝大家节日愉快，健康平安！
声明
上述信息均来源于安邦集团研究总部研究员认为可信的公开资料，但安邦集团对所引用信息的准确性和完整性不作任何保证。文中的观点、内容、结论仅供参考，安邦集团不承担任何投资者因使用本信息材料而产生的任何责任。
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推进宅基地“三权分置”面临的困难问题及建议
推进宅基地“三权分置”面临的困难问题及建议 农村土地制度改革是一项牵一发而动全身的基础性改革，是实施乡村振兴战略的核心动能。但推进宅基地“三权分置”面临四方面问题，亟待关注。 （一）宅基地管理相关法律法规亟需修订和完善。当前，随着城镇化进程的不断加快和土地集约经营、规模化流转带来的新情况、新问题，有关宅基地管理的依据的法律主要是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等，对于中央一号文件提出的宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，缺乏明确的法律依据。另外，如对于宅基地抵押担保，《物权法》第184条和《担保法》第37条均规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。目前，推进农村宅基地三权分置亟需法律规范。 （二）宅基地闲置现象普遍存在。目前，随着新型城镇化的大力推进，越来越多的农村人口进城务工、定居，在城市购买商品房，农村出现了很多的闲置宅基地，不少村中老宅荒废，造成土地浪费。另外，虽然我国出台了鼓励农民将其闲置宅基地退还给集体的相关政策，但因政策普及率不高以及其他因素影响，多数农民处于观望状态，使得闲置宅基地成了农村“沉睡”的资产。 （三）宅基地价值评估难、处置难，银行参与积极性或不高。目前宅基地使用权的价格评估还存在较大难度，有很多的不确定性因素。另外，宅基地使用权作为抵押物处置时，
受让范围非常有限，即便在有限的集体经济组织范围内，金融机构处置抵押物也面临很多困难。所以，宅基地使用权抵押违约后的处置和清偿成本较高，这会在很大程度上影响金融机构的供给意愿。 （四）农村集体经济组织成员资格难界定。固化宅基地资格权，必须严格界定农村集体经济组织成员的资格条件。农村集体组织是由其成员构成的，然而目前农村集体经济组织的成员资格尚未界定清楚。2003年实施的《农村土地承包法》首次提出了农村集体经济组织成员的权利。2007年《中华人民共和国物权法》第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”。但农村集体经济组织的成员如何界定，法律并没有明确的说法。从实践来看，农村集体经济组织成员资格界定多数处于乡村自我管理的状态。 针对以上问题，基层建议：一是建议尽快修改、出台相关的宅基地法规政策，修订《土地管理法》，出台新的《农村宅基地管理办法》，把宅基地流转问题纳入法制化、规范化的轨道。二是探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，村集体以出租、合作、出资等方式，盘活利用空闲农房和闲置宅基地，增加农民财产性收入。三是完善农村宅基地流转机制，建立规范的农民住房交易市场，放宽市场准入机制，探索非集体经济组织成员有偿使用宅基地制度，增加市场活力，提高土地利用效率。四是出台农村集体经济组织成员资格认定标准，明确农村集体经济组织成员资格。
土地三权分置
一、土地三权分置的意义 改革前农村集体土地是所有权和经营权合一；搞家庭联产承包制，把土地所有权和承包经营权分开，这是我国农村改革的重大创新；现在，把农民土地承包经营权分为承包权和经营权，实现承包权和经营权分置并行，这是我国农村改革的又一次重大创新。要在坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局。党的十八届五中全会提出，要稳定农村土地承包关系，完善土地所有权、承包权、经营权分置办法，依法推进土地经营权有序流转，构建培育新型农业经营主体的政策体系。 （一）“三权分置”创新了农村土地产权制度，拓展了农村土地集体所有制的有效实现形式。 农村土地集体所有是我国宪法明确的基本经济制度。改革前，农村集体土地所有权和经营权合一，土地集体所有、集体统一经营。改革开放初期实行了家庭联产承包责任制，逐步确立了集体土地所有权和农户土地承包经营权“两权分离”的制度框架，赋予农户长期而有保障的土地使用权，调动了广大农民生产积极性，实现了解决温饱问题的基本目标。现阶段，随着工业化、城镇化深入推进，农村劳动力大量进入城镇就业，相当一部分农户将承包土地流转给他人经营，承包主体与经营主体分离，从而使承包经营权进一步分解为相对独立的承包权和经营权。实行集体所有权、农户承包权和土地经营权“三权分置”，是对农村土地产权的丰富和细分，新的制度安排坚持了农村土地集体所有，强化了对农户土地承包权的保护，顺应了土地要素合理流转、提升农业经营规模效益和竞争力的需要。 “三权分置”创新了农村土地集体所有制的有效实现形式，在中国特色农村土地制度演进史上翻开了新的一页。 （二）“三权分置”丰富了双层经营体制内涵，展现了我国农村基本经营制度的持久活力。
农村宅基地“三权分置”的重大意义
2018年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，“三权分置”的实现形式，是深化农村宅基地制度改革面临的重大理论和实践课题 一、意义 三权分置”摆脱了农村宅基地管理的路径依赖，有利于重塑城乡土地权利关系。“三权分置”的提出，一改长期以来宅基地管理“以严治乱”的惯性思维，而是着眼产权再造，是宅基地制度最具实质意义的改革行动。 “三权分置”统筹解决了稳定与放活的矛盾，有利于凝聚农村土地制度改革共识。“三权分置”把握“变”与“不变”的辩证关系，既维护了农村社会组织结构及土地占有关系的稳定性，又顺应了部分农民想流转宅基地使用权的意愿。 三权分置”突破了“流转范围”的制度障碍，有利于走出农村宅基地制度改革的困局。流转宅基地，收益将显著增加，流转动力和活力将全面激发。流转收益增加后，集体组织财力会相应增强，将促进宅基地有偿退出。 “三权分置”丰富了宅基地产权体系，有利于唤醒大量沉睡的农村土地资产。实行“三权分置”，可以显化宅基地财产价值，增加农民财产性收入。同时，将宅基地自发流转纳入规范化轨道，促进农村土地市场有序发展。 “三权分置”打通了城乡要素流动的“中梗阻”，有利于释放农业农村发展活力。“三权分置”可以推动城乡统一建设用地市场建设，为城乡要素平等交换和优化配置奠定基础。适度放活宅基地使用权，特别是扩大宅基地使用权流转范围，可显著提升宅基地流转价值，扩大宅基地流转需求，从而推动构建城乡统一建设用地市场。 二、宅基地“三权分置”的实现形式
浅谈乡村振兴中农村土地三权分置
浅谈乡村振兴中的农村土地三权分置 党的十九大提出实施乡村振兴战略，据此编制的《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》明确提出完善农村土地利用管理政策体系，盘活存量，用好流量，辅以增量，激活农村土地资源资产，保障乡村振兴用地需求。 从40多年的改革政策来看，解决好三农问题，首要的就是要处理好土地问题，而且是各种问题中的核心问题。就好比，家庭联产承包责任制的实行就是土地问题机制的创新，极大的提高了农村的生产力水平。所以，乡村振兴的首要问题也绕不开农民与土地的关系问题。从规划来看，土地问题主要涉及到三个方面的内容：一是土地管理制度问题；二是农村新增用地保障机制问题；三是农村存量建设用地再利用问题。总的来说，这三个方面的内容就是要在国家规定的法律法规下对“三农”资源如何配置利用的问题，亟待解决的还是制度供给问题。 值得注意的是规划中提到的“三权分置”问题。简单地说，“三权分置”就是指农村土地农民集体所有权、农户家庭的承包权、农村土地的经营权这“三权”的分置。这是在两权分置基础上的创新。因为，改革开放以来，农村土地实行的是家庭联产承包责任制，所有权归集体，承包经营权归农户，称之为“两权分离”。但目前来看，这在一定程度上制约了农村生产力的发展，许多农民不再仅仅从事农业生产或者因为生产率的提高使得从事农业生产的时间大大缩短，甚至相当一部分农民已经不再从事农业生产。但另一方面，农民还没有真正的市民化，还舍不得彻底丢掉自己的土地。这就会在土地流转意愿和保留土地上出现权衡，甚至会出现低价承包交易、土地荒芜等现象，这就会导致土地资源的闲置和劳动力资源利用的不充分，也不利于保障农民权益。
宅基地“三权分置”的内涵及其立法构想
宅基地“三权分置”的内涵及其立法构想 引言 20XX年1月15日, 国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示, 我国将探索宅基地所有权、资格权和使用权三权分置, 落实宅基地集体所有权, 保障宅基地农户资格权, 适度放活宅基地使用权。20XX年中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》 (下称:20XX年中央一号文件) 指出, 完善农民闲置宅基地和闲置农房政策, 探索宅基地所有权、资格权和使用权三权分置, 落实宅基地集体所有权, 保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权, 适度放活宅基地和农民房屋使用权, 不得违规违法买卖宅基地, 严格实行土地用途管制, 严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。不难看出, 在宅基地三权分置这一问题上, 中央参考了承包地三权分置的成熟做法, 从宅基地使用权出发, 变两权分离为三权分置, 对宅基地集体所有权、宅基地农户资格权和宅基地使用权进行分置。按照宅基地三权分置的政策构想, 宅基地的社会保障功能将会被弱化, 农民可以把宅基地使用权进行转让和抵押, 充分发挥宅基地的利用效能。 现阶段, 宅基地三权分置仅停留在中央农地改革的政策表达层面上, 未能在我国农村土地立法上得到回应和确认。随着农地制度的社会基础和价值目标发生变化, 实践先行的三权分置迫切需要法学界参与其中, 为其提供法律基础与理论支撑。当前法学界对于宅基地三权分置政策的研究, 较多地沿袭承包地三权分置的研究路径, 对宅基地三权分置的权利性质采取同质化的解读。除此之外, 相关概念也尚未在学科内部达成共识。宅基地三权分置扎根于我国农村土地实践, 在法学学科视域之下, 三权分置并非确定的法律制度, 改革的许多成果都需要通过法律确认下来96) 。从实践来看, 一方面我国《物权法》明确将宅基地使用权规定为用益物权, 但囿于严格的流转限制, 其作为物权的权能属性并未得到彰显。另一方面农村宅基地与身份牢牢地捆绑在一起, 导致城乡土地利用出现截然不同的景象。宅基地使用权的财产性价值无从体现, 农民获得感不强, 宅基地出现大量闲置, 农村土地资源未能得到充分的激活和释放。从当前法学界对于三权分置政策解读来看, 推进宅基地三权分置应当着力回答如下问题:宅基地三权分置的法律内涵是什么?宅基地资格权是什么样的权利?如何在民法典编纂过程中对宅基地相关制度进行完善?基于此, 为破解宅基地利用的现实困境, 使宅
农村土地三权分置实施方案
农村土地三权分置实施方案 中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《深化农村改革综合性实施方案》（以下简称《实施方案》）。记者注意到，《实施方案》明确提出，深化农村土地制度改革，坚守“三条底线”，防止犯颠覆性错误，实行“三权分置”。 《实施方案》强调，以土地集体所有为基础的农村集体所有制，是社会主义公有制的重要形式，是实现农民共同富裕的制度保障。深化农村土地制度改革，要坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，防止犯颠覆性错误。深化农村土地制度改革的基本方向是：落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。落实集体所有权，就是落实“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”的法律规定，明确界定农民的集体成员权，明晰集体土地产权归属，实现集体产权主体清晰；稳定农户承包权，就是要依法公正地将集体土地的承包经营权落实到本集体组织的每个农户；放活土地经营权，就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有经营意愿和经营能力的主体，发展多种形式的适度规模经营。 就深化农村土地制度改革，《实施方案》提出三方面要求：一是开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。及时总结经验、不断完善，形成可复制、可推广的改革成果。农村土地征收制度改革的基本思路是：缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。集体经营性建设用地制度改革的基本思路是：允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。宅基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。 二是深化农村土地承包经营制度改革。主要包括：在基本完成农村集体土地所有权确权登记颁证的基础上，按照不动产统一登记原则，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作。明确和提升农村土地承包经营权确权登记颁证的法律效力，扩大整省推进试点范围，总体上要确地到户，从严掌握确权确股不确地的范围。出台农村承包土
徐华勤代表：以有偿为核心深化探索宅基地“三权分置”实现形式
徐华勤代表：以有偿为核心深化探索宅基地“三权分置”实现形式 2020/5/24 14:15:02 来源：人民网 人民网南京5月24日电在京参加全国两会的全国人大代表、江苏溧阳市委书记、市长徐华勤就深化宅基地“三权分置”改革提出建议。他建议，国家鼓励有条件地区在严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，保障农民“户有所居”的基础上，进一步探索宅基地“三权分置”的实现形式，推动农村土地资源社会效益和经济效益双提升，实现国家、集体、个人利益多方共赢，重塑城乡土地权利关系。 徐华勤代表认为，深化探索农村宅基地“三权分置”的实现形式，符合中央对农业农村改革发展的战略考量，符合推动乡村空间价值增值形成乡村振兴发展闭环的现实需求，也符合尊重基层首创精神加强开创性探索的工作导向。在他看来，探索农村宅基地“三权分置”实现形式，是推动村庄集聚、土地集约，降低宅基地规模存量的重要手段，对提
升乡村空间价值、激发农村发展活力、形成乡村振 兴发展闭环具有重大的现实意义。 5年前，全国33个县(市、区)已获授权就农村 集体经营性建设用地入市等开展先行先试。徐华勤 代表提出，当前宅基地“三权分置”改革的探索成 效不甚理想，特别是在推动宅基地依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出等方面与改革要求、基层需求相比仍有落差。同时，宅基地改革的困境 突出，尤其在推进宅基地所有权显化、宅基地资格 权认定及保护清晰化、宅基地使用权流转和盘活市 场机制规范化等方面存在着瓶颈制约，政策支撑弱、探索风险大、自主创新难，直接影响到改革的稳慎 推进和实际效果。 为此，徐华勤代表提出，宅基地“三权分置”改革可以县域为单元，将其与村庄规划调整、土地 综合治理、社会保障体系完善结合起来。结合国土 空间规划编制工作，以优化空间布局、节约集约为 目标，推动宅基地流转与规划保留村建设相结合，与城乡建设用地增减挂钩指标、国家农转用指标、耕地占补平衡指标和建设用地规模指标等工作相 结合，全面提高农村土地利用和治理水平，健全对
农村宅基地“三权分置”的重大意义
农村宅基地“三权分置” 2018年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，“三权分置”的实现形式，是深化农村宅基地制度改革面临的重大理论和实践课题 一、意义 三权分置”摆脱了农村宅基地管理的路径依赖，有利于重塑城乡土地权利关系。“三权分置”的提出，一改长期以来宅基地管理“以严治乱”的惯性思维，而是着眼产权再造，是宅基地制度最具实质意义的改革行动。 “三权分置”统筹解决了稳定与放活的矛盾，有利于凝聚农村土地制度改革共识。“三权分置”把握“变”与“不变”的辩证关系，既维护了农村社会组织结构及土地占有关系的稳定性，又顺应了部分农民想流转宅基地使用权的意愿。 三权分置”突破了“流转范围”的制度障碍，有利于走出农村宅基地制度改革的困局。流转宅基地，收益将显著增加，流转动力和活力将全面激发。流转收益增加后，集体组织财力会相应增强，将促进宅基地有偿退出。 “三权分置”丰富了宅基地产权体系，有利于唤醒大量沉睡的农村土地资产。实行“三权分置”，可以显化宅基地财产价值，增加农民财产性收入。同时，将宅基地自发流转纳入规范化轨道，促进农村土地市场有序发展。 “三权分置”打通了城乡要素流动的“中梗阻”，有利于释放农业农村发展活力。“三权分置”可以推动城乡统一建设用地市场建设，为城乡要素平等交换和优化配置奠定基础。适度放活宅基地使用权，特别是扩大宅基地使用权流转范围，可显著提升宅基地流转价值，扩大宅基地流转需求，从而推动构建城乡统一建设用地市场。 二、宅基地“三权分置”的实现形式 落实宅基地集体所有权。前提是明确处分权。首先，应明确集体经济组织对村庄用地的规划利用权，现阶段，在城镇化地区应立足未来，提倡统一规划、集中建设，在传统农区应因地制宜，提倡统规自建、多户联建；其次，应适度强化集体经济组织收回宅基地的权利；再次，应赋予集体经济组织对宅基地使用的监督权。核心是明确收益权。应明确集体经济组织在宅基地使用权转让时按照一定比例分享流转收益，在征地补偿时参与收益分配。这样规定，有利于保障集体土地所有权在经济上得到实质性体现。 保障宅基地农户资格权。关键是处理好居住权与财产权的关系。居住权是农户作为集体经济组织成员的基本权利，不论宅基地如何流转，都不能改变农民家庭作为集体经济组织成员的居住权。不得违法调整农户宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。农户有权自愿有偿退出宅基地，但资格权的退出应以农民在城市里稳定就业和稳定居住为前提。可建立资格权退出的反悔机制，允许进城务工农民基于身份，重新从集体经济中取得使用权，但原退出所获补偿应退还集体。
大变革：从家庭联产承包到农村土地“三权分置”
大变革：从家庭联产承包到农村土地“三权分置” 近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》（简称《“三权分置”意见》）。11月3日，农业部部长韩长赋表示，“三权分置” 是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新，为农民增收提供了制度保障。农业部部长韩长赋：三 权分置”这一制度安排，坚持了土地集体所有权，稳定了农户承包权，放活了土地经营权，为引导土地经营权有序流转，发展农业适度规模经营，推动现代农业发展奠定了制度基础。加快放活土地经营权，优化土地资源配置，是实施“三权分置”的重要目标之一，通过“农地农民有，农地农业用”的制度安排，可以更好地促进规模经营和现代农业发展。多项举措保障新型经营者权益，农民增收有了新路径和制度保证，农民进城落户无须退出土地承包权。所谓农村土地三权分置，就是所有土地的所有权归集体，农民拥有土地的承包权，可以自主经营种植不违反国家政策的作物。后来，随着进城务工的农民把承包土地出租、转让给其他人。受让人不拥有承包权，而是一种经营权。这样，就有了三种权利，即归集体的土地所有权，归原农户的承包权，以及归实际经营者的经营权。为了顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，国家将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行所有权、
承包权、经营权分置并行。《“三权分置”意见》还提出，要“积极开展土地承包权有偿退出、土地经营权抵押贷款、土地经营权入股农业产业化经营等试点”，还要“研究健全农村土地经营权流转、抵押贷款和农村土地承包权退出等方面的具体办法”。今年8月份，国务院印发的《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，提出了十条具体政策措施，也对农民释放了重大利好信息！其中，保地权、稳就业、有社保，这些一个都不能少。也就是说，农村户口迁移到城市后，不仅可以享受城市的教育资源、医疗保障、就业机制等公共服务，还可以同时保留在农村土地的所有权，依然享有土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。与此同时，就在11月5日，证监会副主席方星海在第五届风险管理与农业发展论坛上致辞称，要深入推进农产品期货、期权市场建设。方星海表示，今年是全面推进供给侧结构性改革的第一年，党中央、国务院对农业现代化建设和农业供给侧结构性改革做出了一系列决策部署，这对期货市场服务“三农”和农业供给侧结构性改革提出了新的要求。这一切告诉我们，说了几十年的“让一部分人先富起来”，现在到了“让一部分蓝领和农民也富起来”的阶段。众所周知，房地产业是中国诞生亿万富豪最多的行业。中国房地产业在改革开放后起步于深圳、珠海的特区建设，从那时候起，全国各地相继冒出大大小小的房地产公司。而从1993年开始，中国房地产行
新形势下农村土地“三权分置”制度之解读.doc
新形势下农村土地“三权分置”制度之解读 当前农村劳动力大规模流向城市，工业化、城镇化快速发展，农业经营方式发生巨变。对此，2016年中央适时地印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，确定了坚持所有权、稳定承包权、放活经营权的三权分置改革方案。同时，《农村土地承包法》于2015年被列为全国人大常委会的立法计划，现已进入修订程序。对此，北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队将着重对三权分置相关问题进行解读，对三权分置法律逻辑关系加以探讨，以抛砖引玉，共同促进《农村土地承包法》的修订走向成熟。 一、何为三权 三权分置中的三权是指农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权三权分置并行。改革开放之初，我国广大农村实行家庭联产承包责任制，所有权归集体，承包经营权归农户，称之为两权分离。现从土地承包经营权中派生出土地经营权，形成土地所有权、承包权、经营权三权分置格局。 首先，关于土地的所有权是由我国国家性质所决定的。我国宪法明确规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于
集体所有。因此，农村土地集体所有权的根本地位坚持不变。 其次，根据我国《物权法》的规定，土地承包经营权属于用益物权。在权利内容上，多数观点认为，土地承包经营权系承包权与经营权的双重属性混合。其中，承包权属于成员权，只有集体成员才有资格拥有，具有身份依附性和不可对外转让性；经营权属于财产权，在权利属性上具有可交易性。这种权利结构为三权分置的实行提供了现实基础，一般情况下，若农村人口流动性低、土地不流转时，土地承包经营权利主体往往融为一体，统一发挥作用，但是现阶段承包农民不经营自己的土地现象越来越突出，承包权与经营权分置的条件趋于成熟。 由此，在两权分置下，土地所有权和土地承包经营权其实并不具备自由流转的物权属性。但三权分置体制实现了集体、承包农户、新型经营主体对土地权利的共享，从法律制度的角度看，其本质就是确定在不改变土地公有制的基本经济制度前提下，在土地上分离出一个更加符合市场交易要求的私权土地经营权。 二、三权的权能分置及相互关系 三权分置的核心在于合理界定土地承包权和经营权分离
农村宅基地三权分置问题探讨
农村宅基地三权分置问题探讨 发表时间：2019-08-14T11:21:51.290Z 来源：《科技新时代》2019年6期作者：王长征牛传广 [导读] 还要从中发现可能存在的一些问题，要对这些问题进行全面的剖析，积极地探索出实现三权分置的实际途径。 菏泽市鄄城县自然资源和规划局 内容摘要：农村宅基地实行了三权分置制度，这是强化农村改良发展的一大革新。在执行这一制度后，的确是提高了农民收入，农村宅基地三权分置可促进社会发展，在改革摸索中，有一些问题等待解决，只要把握好制度改革方向，就可找到适宜的解决途径。在本篇文章里，先提出农村宅基地相关概念，其次发现农村宅基地三权分置存在的现实问题，然后根据问题，提出相应的解决对策。 关键词：农村、宅基地、三权分置 一、引言 在2017年，习近平主席在中央农村工作会议上提出：要完善农村闲置的宅基地政策，摸索宅基地三权分置制度，把宅基地的所有权落实下去，保证宅基地农民的资格权，适当放活宅基地以及农民房屋使用权。实施农村宅基地三权分置的企图，其实就是要弄活农村的宅基地，打开农民宅基地受限的地方，扩大农村经济增加的来源，为建设出一个秀丽的新农村而放宽的制度。农村的宅基地三权分置制度，它是在农村土地承包法之后，它变得更加地法制化，这使得我国的土地制度又重新得以定论，在此制度上的创新，是对我国的农村经济在发展上有一定的作用。在眼下，要足够地认识农村的宅基地三权分置的重要意义，还要从中发现可能存在的一些问题，要对这些问题进行全面的剖析，积极地探索出实现三权分置的实际途径。 二、农村宅基地相关概念 （一）农村宅基地三权分置的含义 在我国农村的宅基地，其指的是农村的农民用于栖身而占用集体的土地，主要包含早就盖好的、还没盖好的以及正打算盖的房子所占的土地。早些时候，农村宅基地是集体有土地的所有权，农民则拥有所用的权限，这就是以前对土地所说的，集体所有权和农户使用权的分离。而对于农村宅基地的三权分置，其实就是把宅基地的使用权又往下细分了，即为资格权和使用权。所谓的资格权，就是农村的村民在本村集体组织中，可以获得申请使用住宅用地，而且是通过正常手段来获得的；而使用权就是在规定的时间内，拥有对住宅用地使用的权利。 （二）农村宅基地三权分置的发展 农村宅基地是农村经济发展的重要支撑，现在在农村，集体所有权、村民的使用权以及一户一宅的的分派制度，使得农民的住所有了保障，对于维护社会安全起到了很大的作用。但在近几年，城市和乡村结构不断地发生变化，还有经济体制的不断变化，让很多的农民走出自己的家，到城市里去发展，到最后，留在城市里不会来了，使得城市人口增多，农村人口越来越少，这样的现象看来很严重。另外，农民在宅基地上没太多话语权，没办法利用剩余的资产来获益，所以，宅基地制度改革很紧迫，三权分置制度是非常合理的，这就确定了农村产权在未来的发展倾向。 三、农村宅基地三权分置存在的现实问题 （一）三权分置的界定较含糊 对于三权分置制度，在法律规定上还不全面，这就导致了资格权设立的根据是不够的，缺少相关的探讨结果；宅基地的使用权跟真实的使用物质的权利有所矛盾。此外，农村村民资格的确定跟个人家庭、户籍所在地、增值收益、使用年限等多方面来衡量的，不是看单一的方面，其界定的内容很复杂，这些都是要通过法律来进行调整，也是迫切需要法律来对此进行规定。 （二）缺乏完整的配套体系 在制度改革的思路上是不明确，缺少完善、系统的三权分置来进行扩展。在明白产权、自愿原则、抵押以及民主管理等多方面上，这些方面的配套体系并不完善，况且制度之间的配合度不行。因利益的吸引，农村的住宅用地已大宗进入了市场，鉴于缺少管理，就在市场中出现了不正常交易，在农村宅基地方面，也没有有序地发展壮大，管理失去了控制的现象。在土地分配中，缺少转让这么一个平台，土地转让需要合法、有序、规范，详细的规定还须再研究，农村宅基地转让在抑制和允许上找不到合适的点。农村用地变为了非农建设用地这个问题，处理起来还真是太难，对于大家的利益是有所损害的。 （三）在改革上有一定的风险 因农村宅基地是农民长期居住的地方，其使用权的转让，使得两权分置旧制度和三权分置新制度之间增加了衔接难度，还有农民往市民化发展中，城乡保障的工作加大。出于农民纷纷进城，人口的流动性太大，致使农村人口减少，这和城市建筑用地不停地增加产生了矛盾，农民在进城后，在农村的房子就会卖掉或转让使用权，在这个过程中，会产生一些社会风险和经济风险，缺少对宅基地使用权转让、出售等方面的了解，没有风险的意识。 四、农村宅基地三权分置问题的解决对策 （一）清楚三权分置的权限 要理清三权分置的含义，搞清楚它的权能以及限定的方面。通过了解其职权范围，去落实所有权主体的位子，以此解决主体的虚置以及权限的虚化等问题；保证农民拥有资格权，确定了资格权的运用范围，农民有责任监管好资格权，统一管理集体成员跟宅基地的分配，保证其不乱；放活了使用权，国家在2018年发布的“一号文件”，适当放活宅基地的使用权，超越了宅基地栖身的单一功用；还放活了抵押权，释放出隐藏的价值，发展新型的行业，提升了宅基地的价值。只有清楚上面的三权分置的权限，才能管束好放活的范围。 （二）完善制度的配套体系 坚持社会主义劳动群众集体所有制，是保证广大群众的栖身需求；完善获益分派的机制，在人、地、钱等方面，用机制来保证其平衡发展；摸索农民的使用权多元化，这是思虑了农民的好处以及意图，不允许受到金钱的引诱；建立完善的社会保障体系，给农民提供一层保险；加强转让的监管力度，建立全面的监管体系，选择合适的转让途径，在放大转让者的范围时，要有严格控制，防止太多的城市人口流入农村，超出一定受限就会抬高农村的房价。 实施配套体系的宗旨，不过是为了实现利益，用三权分置来重新调整，继而促进农村的发展。在处置农村宅基地时，转让的农户利
宅基地“三权分置”的权能困境与实现
宅基地“三权分置”的权能困境与实现 摘要：宅基地“三权分置”既要从理论上厘清所有权、资格权和使用权权能边界、内涵及相互关系, 也要从实践中探索各项权能的实现机制。宅基地“三权分置”面临着所有权主体虚置和处分权缺失、资格权界定和退出机制不健全、使用权流转范围受限等权能困境。落实所有权需要实现所有权主体一元化和所有权主体法律化, 还权赋能、给予所有权主体一定的处分权;稳定资格权需要严格界定资格权的取得 范围, 探索宅基地资格权有偿退出机制;放活使用权应该允 许宅基地使用权在单个“农民集体”和多个“农民集体”内部流转、租赁和入股, 允许农民在宅基地上建房自住或营商, 探索闲置宅基地直接入市的实现机制和风险防范机制。一、引言长期以来, 中国农村居民的宅基地具有保障农民基本居住需求和维护农村社会稳定的功能。随着工业化和城市化的发展, 一方面, 大量农村居民进城务工, 甚至部分农村居民 落户城市后农村出现了大量闲置宅基地和农房, 造成了资源浪费;同时农民市民化过程中也缺乏相应的制度安排保障其 宅基地和农房财产权的实现。另一方面, 城市化过程中对土地要素的需求越来越大, 城市国有土地供给已经出现了瓶颈。要解决这一矛盾, 就需要改革现行的宅基地产权制度。宅基地产权制度改革是提高土地要素配置效率、解放和发展
农村生产力、解决“三农”问题的重要制度变迁。当前, 宅基地改革的方向是“三权分置”。2018年1月15日, 国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示, 中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”1。紧接着, 2018年中央“一号文件”提出“适度放活宅基地和农民房屋使用权”。这标志着宅基地“三权分置”改革迈出了关键性步伐。宅基地“三权分置”是一项重大理论和实践创新。从理论上讲, 宅基地“三权分置”丰富和发展了新时代农地“三权分置”改革的理论内涵。从实践意义讲, 宅基地“三权分置”, 有利于赋予农民更多的土地财产权利, 进一步拓宽其财产性收入渠道;有利于农民工进城工作和落户, 加快农民工市民 化的进程;有利于盘活农村闲置的土地资源, 增加实现乡村 振兴战略和工业化、城市化所需要的建设用地资源;有利于增加城市土地供给数量, 进一步遏制城市房价过快上涨。农村土地“三权分置”改革最初涉及到的是承包地“三权分置”改革(孔祥智, 2017;黄祖辉, 2017;尹成杰, 2017) 。随着实践发展, 宅基地“三权分置”改革也被提上日程(郭晓鸣, 2013;刘守英, 2017) 。在中国, 宅基地对于农村居民来说具有特殊性, 因为其承载着农民的生活居住、风险保障、归属承继、支持生产、情感寄托及资本化等多重功能(龚宏龄, 2017) 。但是, 随着工业化、城镇化的推进, 农村宅基地的基本居住保障性功能正在弱化(张克俊等, 2017) 。在农民市民化过程
“三权分置”下农村宅基地流转的路径探索
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/ec10799370.html, “三权分置”下农村宅基地流转的路径探索 作者：李丹阳 来源：《大经贸·创业圈》2020年第03期 【摘要】农村宅基地“三权分置”改革的目的在于通过盘活农村中闲置的宅基地，激发宅基地的经济效益，使宅基地能够更加灵活的流转，以此增加农民的收入。但是在宅基地流转改革过程中却存在诸多问题，例如，宅基地流转的法规不健全、宅基地有偿退出政策难以落实、村庄发展规划混乱，为了促进宅基地的顺利流转，应当从打破现有法律规定对使用权流转的限制、保障失地农民利益和根据不同类型的村庄科学规划等多个方面着手，为农民提供更多保障。 【关键词】“三权分置” 农村宅基地流转路径 宅基地制度是我国农村地区特有的一项重要的基础性制度，对于保障农村居民有所居、促进社会和谐发挥着重要的功能。进入21世纪以后，城镇化步伐继续加快，农村与城市经济发展的差距加大，于是农村人口向城市大量涌入，城镇常住人口率提高不可逆转，大量农民在城镇中落户扎根，农村的宅基地和农房长期闲置，“人-宅”分离现象严重，有些人口流失严重的 村子甚至变成了“空心村”，农村中最宝贵的土地资源被大大浪费。原本是农村地区的“稳定器”的宅基地，如今对农民的保障功能越来越弱，多数农民也希望能转换宅基地的性质，放宽宅基地的流转以发挥其经济价值。 1农村宅基地从“二权分立”向“三权分置”转变 1963年中共中央印发的《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》中，首次 提出宅基地使用权和所有权的概念，并且规定了宅基地所有权归生产队，宅基地无偿分配给农民，农民可长久使用，地上的房屋永远归农民所有，自此形成了“一房两地，房地分离，申请取得，长期使用”的模式。1995年《担保法》明确规定了农村宅基地使用权不可以办理抵押，因为宅基地上的房屋和地无法分离，禁止宅基地使用权抵押也就意味着地上房屋也不能抵押。尽管农民可以在自家宅基地上建造房屋，但是住房财产权受到严格限制，仅仅只有占有和使用权，没有自由买卖和办理抵押的权利。 2018年国务院发布了“中央一号”文件，明确提出要“完善关于农村闲置宅基地和閑置农房的政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’的模式，适度放活宅基地和农民房屋使用权，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权”。[1]自从该政策提出就引发了社会的广泛关注，作为农村土地改革的重要内容，宅基地“三权分置”破除了宅基地使用权流转的制度障碍，剥离了成员身份属性，允许宅基地使用权在本集体以外的主体流转，释放了宅基地使用权的经济效益，对实现农地科学管理、规范土地交易市场、增加农民经济收入有重要作用。[2]部分地区积极响应“三权分置”的政策，通过出租、转让的方式放活宅基
义乌农村宅基地“三权分置”探索值得借鉴
【义乌农村宅基地“三权分置”探索值得借鉴】 (3) 中央1号文件明确了农村宅基地“三权分置”改革。 各地如何创造性地落实改革？作为先行者的义乌，在农村宅基地定价和资源分配等方面，进行了有益探索…… 【警惕盲目建特色小镇恶化地方政府债务】 (5) 2016年和2017年，住建部先后公布了两批共403 个中国特色小镇。面对建设热潮，如何避免特色小镇建设成为地方变相举债、恶化债务的借口？…… 【从亚布力事件看地方投资环境建设的重要性】 (8) 亚布力滑雪场事件再度折射出东北地区的投资环 境恶劣问题，地方应该意识到，投资环境也是生产力，是未来地方发展竞争的重要软实力…… 【国内都市农业的几种发展模式】 (10) 国内城郊农业正向现代都市农业转变，多种发展 模式值得借鉴，如特色高效种养模式、市民农园模式、 2018年2月13日 总第429期
休闲观光模式、产业化经营模式及高新技术模式。……
【义乌农村宅基地“三权分置”探索值得借鉴】 2018年中央1号文件明确提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。各地在改革试点中要开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置住房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。 早在2015年4月，义乌就在全国率先提出农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系设计。2016年4月26日，义乌市委、市政府印发了《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》，明确在落实宅基地所有权和保障集体经济组织成员资格权的前提下，允许宅基地使用权通过合法方式有条件转让。作为农村宅基地“三权分置”改革先行者，义乌的经验或许可以给各地的农村宅基地“三权分置”提供一些经验和启示，尤其是在农村宅基地定价和农村宅基地资源分配方面。 在农村宅基地定价方面，义乌市探索建立了宅基地基准定价体系。所谓宅基地基准地价，是指在义乌市行政区范围内，对一定开发利用条件下、不同均质地域的宅基地，按照法定用途评估，并由政府确定的，某一估价期日宅基地使用权区域平
乡镇宅基地“三权分置”村庄调查汇报材料
乡镇宅基地“三权分置”村庄调查汇报材料 xx镇共有三个村列入宅基地“三权分置”试点，具体情况汇报如下： 一、以上三个村庄正在搞新型农村社区建设，现三个村存在的问题与矛盾主要有以下几个方面： 1、在外地工作、户籍在外地，但父母在家或已去世，但家中老宅仍在未收回，如果收回意见较大，他们想保留一套住房。 2、近几年有部分农户已盖了新楼房，按照增减挂钩改革，需赔偿数额较多，部分群众有较大意见。部分群众认为他们腾出土地太少，而赔偿价格较高。 3、如果新型社区建设能顺利进行，与“三权分置”相结合，可以很清晰的把农村集体农户成员与其他人员享受权利分开。 二、大部分群众通过宣传引导，已经转变了思想观念，采取“走出去，引进来”的方法，群众对此较为认可，但仍有个别群众思想扭转较为困难。 三、在推进宅基地“三权分置”时采取了以下措施： 1、广泛宣传“三权分置”这项政策，让群众充分了解到这是增加农民财产性收入、改善农村人居环境和生活水平的一项好政策。
2、宅基地“三权分置”也是统筹推进农业现代化、新型城镇化的必由之路，更是增加农民经济收入的可行途径。 3、针对“三权分置”政策，我镇专门成立工作组，入户进行宣讲、做工作，使广大群众普遍了解到该政策的好处。 四、在推进宅基地“三权分置”工作中与遇到的问题和困难： 1、由于外出务工青壮劳力太多，在确认阶段户口本和农户双方身份证收取较为困难。 2、有的因子女上学在城里租房住，农闲后很长时间不回家，联系不上。 五、下步工作建议 由于在外务工人员较多，距离远、区域分散、联系较为困难，且身份证不能离身，致使工作确认延缓。建议在宅基地“三权分置”确认阶段，采取错时工作的方法，利用春节时期在外务工人员回乡之际完成确认。
宅基地“三权分置”
宅基地“三权分置” 浙江日报 宅基地“三权分置” 义乌农村土地制度改革助力乡村振兴 通讯员李风李荣俊冯建民记者余丽近日，义乌市福田街道江北下朱村民金景兴喜笑颜开，他与村里的其他260户村民一样，领到了盼望已久的“红本本”——不动产权证书。在义乌，这样喜庆的场景已出现多次，2017年全市共颁发了农村住房不动产权证2万多本。义乌举全市之力深入推进农村土地制度改革，农村和农民受益明显，农民宅基地和住房的财产权得到盘活，改革红利持续释放。今年中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》明确提出，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。农村土地制度改革是一项牵一发而动全身的基础性改革，是实施乡村振兴战略的核心动能。这项重大的理论和实践创新，为深化改革指明了方向。农村宅基地“三权分置”这一改革创新成果是义乌市率先提出的，通过基层首创和近三年的改革实践，为国家的顶层制度设计奠定了一定的基础。农村土地改革的先行者“盘活农村居民最大的沉睡资产，让改革红利惠及
农民、农村以及全市经济社会发展诸方面。”2015年3月义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区以来，在守牢“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的基础上，义乌积极推进理论创新和实践探索。同年4月，义乌市就在上报的《义乌市农村宅基地制度改革试点实施方案》中提出了“完善‘以集体经济组织成员资格和家庭农户为控制标准，以多种方式实现户有所居和财产权益’的宅基地分配模式。探索建立集体经济组织成员相对固化、初始分配公平取得、新增成员市场配置的宅基地分配制度。”在全国最先提出农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度设计。2016年4月26日，义乌市委、市政府印发的《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》明确，在落实宅基地所有权和保障集体经济组织成员资格权的前提下，允许宅基地使用权通过合法方式有条件转让。由此，基本确立了义乌市宅基地制度改革中的宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度基础。义乌市坚持把农村宅基地“三权分置”制度创新和顶层设计作为改革的重要突破口、主引擎来抓，建立完善农村宅基地“取得固定化、价值市场化、权益多样化、配置有偿化、管理科学化”新机制，努力维护好宅基地的基本保障功能，实现好宅基地的完整物权功能，发展好宅基地的价值增值功能。从宅基地的取得置换、明晰产权、抵押担保、入市流转、有偿