前期介入服务方案

（一）前期介入服务内容

1、规划建筑方面

将从物业管理和使用者的角度，通过审视各种设计方案和施工图纸，对物业区域内的交通组织、地下车库、房型布局、建筑立面、建筑小品、内外装饰、建材选用、垃圾收集、商店招牌及灯箱广告等方面提出有利于促进销售、节约投资和方便管理等方面的专业性意见和建议。

2、设施设备

将从物业管理和使用者的角度，通过审视给排水、电气、空调及通排风等施工设计图纸，对照明开关、给排水等设计，提出有利于节能、控制质量、节约初始投资、方便物业管理和维护保养等方面的专业顾问意见和建议。同时，将结合我公司经验，为“海尔绿城全运村一期”提供相关新设备新材料运用与选择建议，与开发商共同寻求销售卖点与竞争亮点。

3、智能化系统

根据物业销售和管理需要，对安全防范系统(报警装置、访客对讲装置、闭路电视监控装置、电子巡逻装置等)管理与设备监控系统(车辆出入与停车管理装置、物业管理计算机系统、设备监控装置等)、信息网络系统(综合布线、语音线路、宽带上网、有线电视及电子公告牌等)提出有利于控制投资和方便物业管理的专业性意见和建议。

4、现场施工

我公司将根据需要派出有经验的工程人员，参与隐蔽工程验收、机电设备调试，定期查勘施工现场，随时了解施工进度、及时发现各种隐患缺陷、提供成品保护建议，发现不利于日后开发商及日后物业管理问题或不足，及时提出维护开发商利益及方便今后管理的专业性意见和建议。

（二）物业交付前三个月服务内容

1、设立物业服务中心，采用“泛酒店式服务体系”、“尊荣式服务体系”、“舒适办公服务体系”相融合的“尊贵商务物业服务体系”的管理模式。

2、运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。

3、按照ISO9001质量体系管理标准，制定各项管理制度。

4、运用CI系统设计，进行园区整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

5、按照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务。

物业项目前期介入工作汇报

物业项目前期介入工作汇报物业项目前期介入工作汇报报告物业项目前期介入工作汇报提要:前期介入工作小组正式进驻巴市奥林国际项目两个星期以来，前期介入小组工作人员与新力置业项目部相关工作人员进行了各类工作的对接，现就前期介入近期的工作及下一步的工作计划做如下汇报: 物业项目前期介入工作汇报尊敬的公司领导: 自2013年4月1日，前期介入工作小组正式进驻巴市奥林国际项目两个星期以来，前期介入小组工作人员与新力置业项目部相关工作人员进行了各类工作的对接，现就前期介入近期的工作及下一步的工作计划做如下汇报: 一、配合销售做车库、车位的销售工作与前期的物业宣传工作 1、配合销售部做前期的物业宣传工作，对接广告公司，并做了500份宣传册、4个宣传展架放于销售部大厅，宣传手册一部分放于销售部做展示，另外一部分由销售人员与客户签署协议一并放入档案袋里交给客户。 2、在销售开盘销售车库、车位活动的三天时间里，前期介入小组成员协助销售人员做活动的相关工作，并在现场设置物业服务咨询处，与客户做了前期的物业宣传等咨询工作。 3、与销售人员做了简单的服务标准，收费等情况的沟通交流座谈会。二、人员配置工作 1、自2013年4月1日起，给项目部及销售部配置秩序维护人员2名，1名服务项目部车辆出入口的管理工作，另外1名负责销售部的大厅指引、现场看房、买房、参观人员的秩序维护与指引工作。

2、根据销售部经理指示，由我们负责对销售部1名保洁的日常清洁维护工作进行管理，自2013年4月3日起，制定了售楼部卫生清洁标准及保洁员的日常管理制度，对售楼部的1名保洁进行指导与管理。三、前期物品采购及了解当日物品价格的调研工作 1、前期办公必需品的采购工作，2013年4月1日，我们对当地各类物品的价格进行了调研比对，并置办了一些办公必需品。四、与新力置业总部对接前期介入人员费用及办公费用 1、与新力人力资源对接前期介入小组5名工作人员的公司发放形式，最终确定自2013年4月1日起，前期介入5名工作人员的工资由新力置业集团发放。 2、确定前期急需用品的采购方，最终确定办公用品的采购工作及产生的费用全部由新力置业集团承担。五、市场调研工作 1、了解当地物业管理情况、物业费用收费、停车场收费、人员工资、食宿要求以及广告公司与供货商的调研工作。六、临时办公室的布置工作 1、与项目部协商对临时办公室的办公桌椅进行配置; 2、联系广告公司制作了办公室的门牌、标识、上墙制度; 七、物业用房确定工作 1、与项目部确定物业用房的具体位置及面积; 2、与项目部、日新科技确定消防、安防的具体放置位置; 3、根据物业用房的具体配置用途及管理方便性，提出具体的设计更改意见。八、地下停车场的车库、车位物业费测算工作 1、对巴市当地的地下停车场的管理进行了调研，当地的地下停车场基本都不收取物业管理费，其中有一个小区计划要收取，但最终的收取标准没有确定，根据

项目服务计划方案

项目服务计划方案第一章、工程竣工后保修及服务一、工程维保人员架构如我公司有幸中标，将在工程竣工之前成立售后服务部，并保证各系统售后服务的人员以本装修工程项目部工程技术人员和工人技术骨干为主，以保证工程的长期售后服务工作的连续性和公司的长期发展。负责人：1人，项目技术负责人，负责本工程竣工验收后出现一切问题的接受、处理，统筹安排本部人员，以满足运营单位的要求。负责接受现场信息，及时反馈。工程技术：分别为工程灯具、管线；墙柱装修；地面装修和吊顶装修人员。物资：2名，由物资设备部门人员组成，负责采购、保管、提供现场出现问题时的需用备品备件，负责与设备材料厂家联系，在需要厂家的情况下，能够迅速与厂家取得联系。维修作业人员：在质保期内施工人员根据不同工种，留守1-3位技术施工人员，由施工经验丰富的工班长和工人组成。在处理紧急事件中，由负责人统一调度。并对成员明确职责，制定值班、交接班巡回检查等各项规章制度，事故抢修方案。二、售后服务响应 1、质量保修时间不管是否在质保期内，我公司均郑重承诺为用户进行24小时全方位服务，保证在一般情况下3小时内响应用户的请求，在紧急情况下立即到达事故现场抢修。质量保修期间的联系方式：在工程交付使用后，及时与运营部门取得联系，提交我公司维修人员名单，以及联系方式。确保在保修期间发生紧急事故情况下，联系畅通。 2、质保期内售后服务承诺自工程业主集中交付入住之日起计算，本公司将对之承担责任，并保证维修人员18小时内派人维修，各专业保修期限如下：工程质保期为竣工验收合格后保修二年。 3、质保期后售后服务承诺我们将在质保期后一如既望的为建设单位提供完善的的售后服务,程序与质保期内的售后服务程序一样，只是需要收取一定的服务费和材料费。其收费条款如下：对于服务费，我们将不收取任何服务费，全部为建设单位作好服务。对于材料费，按下面几种情况分别处理：

物业前期介入管理制度

工程前介管理制度 1.目的：通过参与物业的规划、设计和建设的过程，从业主(使用人)及物业管理的角度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。 2.范围：本管理制度适用于****有限责任公司各类物业工程前期介入及管理工作。3.职责： 3.1总部工程部负责前期介入计划模板的制定和修订，审核各分/子公司的前期介入计划。组织规划设计阶段前期介入图纸会审工作，协调、指导前期介入工作的开展，并跟进其工作进度。 3.2分/子公司工程职能负责制定工程前期介入工作计划，并报总部工程部审核；参与开发规划设计工作，提出相关意见和建议；项目工程前介人员选择把关；协助各项目前期介入工作的开展，并检查工作情况。 3.3项目工程前介人员在施工阶段收集相关的技术及设备等资料，并建立工程技术资料档案。定期编制前期介入报告报分/子公司工程职能审核，然后上报。 4.方法和过程控制： 4.1工程前期介入计划的编制

分/子公司工程职能根据开发的建设计划，结合前期介入计划模板制定前期介入计划。计划经分/子公司第一负责人审阅后，报总部工程部审核。 4.2规划设计阶段前期介入内容 4.2.1分/子公司工程职能从业主或使用人的角度，对物业规划设计中容易忽略的细节、缺陷提出修改建议，报总部工程部审核，以优化设计，完善设计中的细节。 4.2.2分/子公司工程职能与项目开发公司的规划设计部门建立定期沟通机制，参与项目设计研讨、图纸会审等阶段的相关会议，根据物业管理的特点形成书面的意见与建议（建议应包括但不限于：总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、设备配置、新材料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、标识、管理用房、员工宿舍等方面应注意的内容），供项目开发公司设计部门参考。 4.2.3建议内容 1)安保规划 ⑴便于安保管理区域分割，消除管理死角； ⑵便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点； ⑶人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理； ⑷安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范； ⑸安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。 2)消防规划

前期介入物业方案

前期介入物业方案【设施设备部分】市物业管理前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，提高国际广场房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值，打造一个具有特色的优秀物业示小区，以促进房地产开发企业后续项目的推广和物业管理打好基础，为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境，确保业主买房放心，住得舒心。为了保证物业管理前期介入工作的顺利开展，要求开发建设单予以大力支持和协助，提供必要的物业资料和工作条件，共同做好国际广场物业管理前期介入工作。一、物业管理职能机构的设置（一）服务机构的设置：设置“物业管理物业管理服务处”。入驻前一个月，管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂牌运作。（二）人员的配备：物业管理服务处的物业管理人员由市物业公司安排，前期介入阶段暂定3人，其中物业经理 1人；管理人员、水电技术人员各1人。以后根据需要，逐步增补人员。竣工验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业围的环境卫生进行全方位清扫保洁、秩序维护管理服务工作。（三）工作要点： 1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况；新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配置、室配置、门窗工程、装饰工程、楼面、

#新项目物业管理前期介入流程

新项目物业管理前期介入流程 1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。 3、职责 3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应和物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参和介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业和地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

系统运维服务计划方案

第1章运维服务计划方案 1.1 运维服务准备做好运维服务项目的准备工作是项目顺利完成的前提条件。在运维服务项目开始前，越维将积极做好前期准备工作，在这个阶段，有三个主要步骤： 1.1.1签定必要的协议和约定我们将配合XX企业，考虑服务外包可能产生的信息安全风险，并签署信息保密协议；同时对项目中涉及的各类软硬件资产、工具的知识产权做出明确规定与声明。 1.1.2人员准备越维依据服务方案，培训相应数量、具备相应技术资质的专业服务人员，并向越秀工商提供这些服务人员的： ●身份证明； ●健康证明； ●劳动关系证明； ●保险证明； ●学历和技术专业资质证明； 1.1.3工具准备依据服务方案，针对企业的IT资产类别、数量等为服务外包项目准备相应的备机、备件以及工具。服务工具包括软性工具和硬性工具，软性工具包括服务商开发的各类服务管理软件系统、知识库系统、针对客户方IT资产的文档和驱动程序库等；硬件工

具指维修、保养、检测工具及调测仪器等。 1.2 项目人员组织 1.2.1人员结构根据越秀工商的信息系统运维要求，越维派出长期驻场服务人员2人，项目驻场服务组按工作类型分为服务台人员(由硬件维护人员兼任)，硬件维护人员。服务台人员：负责项目服务中客户服务申请受理，已知故障/问题快速解决，客户回访，客户情绪安抚，资产标签制作，数据统计整理，运维项目文档管理以及运维场地整理工作。硬件软件维护人员日常工作包括硬件设备维护及软件维护。硬件维护管理日常任务： 1)运维服务中的定期硬件巡检、日常维护与保养、定期输入设备消毒除尘、资产标签张贴、硬件维修、终端网络维护、第三方设备维修管理，备品备件管理工作。 2)对越秀工商终端用户的设备进行病毒查杀工作，且按照越秀工商要求每月末提交病毒处理服务统计分析报告。 3)对越秀工商不同处室部门终端人员使用的终端设备，以及各业务系统数据库形成基线，并进行基线管理以及配置管理，并对基线的调整以及配置的改变在每月底对XX企业进行报告。软件维护管理日常任务： 4)操作系统的安装、调试及升级； 5)外设（打印机、扫描仪等设备）的相关驱动程序及软件的安装调试； 6)经XX企业授权进行软件安装、升级并排除软件使用过程中的故障； 7)解决软件冲突造成的系统故障；对计算机进行病毒检测和清除，防止病毒扩散；

前期介入管理办法

XX物业管理有限公司物业管理前期介入管理规定第一章总则第一条消除前期隐患，为顾客后续的开发减少损失提供决策依据，同时为本公司后续的物业管理服务提供保障。第二条物业管理前期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商提供的为了优化设计、优化施工、营销配合等一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务的重要内容。第三条物业管理的前期介入必须保证充分、严密、细致，为后续的物业服务奠定良好的基础，并按公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。第四条对XX开发项目，本公司各部门均有责任主动参与项当前期介入工作并有责任为物业前期介入工作提供必要条件。第五条本规定适用于顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作。第二章职责与分工第六条物业前期部负责：一、顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作和营销配合指导工作。二、牵头成立物业前期介入小组，并指导和监督前期介入小组

工作。第七条物业前期介入小组负责前期介入的具体操作。第八条物业前期介入小组成员安排：物业前期部（组长），项目派驻负责人（副组长），工程技术部，及其它专业人员等。第三章前期介入工作组织原则第九条为保证前期介入工作的密切配合，项目所在公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会公司各部门（物业管理公司总经理室、物业前期介入小组），以便公司各部门做出相应的前期介入工作安排。第十条前期介入工作必须有计划地进行。物业前期介入小组负责人应在地产公司提出管理意向后十五天内与开发商落实前期介入的工作范围、地点、时间、接口等具体内容。并提交“前期介入工作计划”，明确各阶段的介入工作内容、项目派驻负责人、工作要求和议决等，经分管领导审批后，报集团备案。第十一条物业前期介入小组在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。第十二条物业前期介入小组组长应在每月底组织会议对工作做全面布置，并检查各项工作的完成情况。第十三条物业前期介入小组副组长全日制现场办公，负责管理项目现场工作的协调与安排，与当地有关政府部门、业务单位进行良好的沟通，了解所在地的有关情况。

老旧小区物业管理前期介入与方案

老旧小区项目物业管理前期介入方案 2016年12月1日

目录第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (4) 二、改造施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业正式进驻阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式 (7) 二、服务管理思路 (8) 三、抓整治工作，换环境面貌 (13) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (14) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (14) 二、主要工作职责 (15) 三、物资装备需求情况 (18) 四、前期介入工作计划 (19) 五、日常管理期工作计划 (21) 第四部分前期物业管理工作的开展 (22) 一、前期物业工作重点 (22) 二、前期管理流程 (23) 三、物业接管验收管理 (25) （一）与前任物业公司对接 (25)

（二）与业主委员会对接 (29) （三）无人对接 (32) 四、物业管理后续工作 (34) （一）设备设施试运行 (34) （二）全面清洁开荒 (34) 五、服务建议 (38) 第一部分前期介入服务的四个阶段老旧小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的老化问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在兴龙物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障老旧小区物业的正常、有序运转，使物业建立良好窗口形象。要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工改造进度的实际情况，对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

工作大纲工作方案及服务承诺

工作大纲、工作方案及服务承诺 1、对招标项目的理解（包括项目的所有分解目标理解，项目重点、难点等）本项目在可研阶段可分为系统、变电工程、造价共3个部分。 (1）系统部分系统部分应充分论证项目的必要性和从系统角度上的可行性。 1）系统应包括 A阿坝州地理及资源概况 B 阿坝州电力系统概况及存在问题 C阿坝州电网负荷预测 D主变容量选择及无功补偿容量的配置 E各级电压系统接入方案 F各类计算（短路电流计算、潮流计算等） G系统保护配置 2）系统部分的重点 A阿坝州电网负荷预测 B主变容量选择及无功补偿容量的配置 C各级电压系统接入方案 D系统保护配置 3）系统部分的难点 A各类计算（短路电流计算、潮流计算等） B主变容量选择及无功补偿容量的配置（2）变电工程变电工程应根据系统部分的描述，充分论证项目的建设规模等内容。 1）变电工程应包括 A变电站现状 B主体工程设想（包括配电装置选型、平面布置、保护配置及相关土建部分） C环境保护、水土保持、节能、抗灾措施分析相关内容

2）变电工程的重点 A中压及低压侧配电装置选型、平面布置 B配电装置及房屋的抗震措施 C大件运输方案 D中压侧间隔排列 3）变电工程的难点 A大件运输方案 B中压侧间隔排列（3）造价部分 1）造价部分应包括 A投资估算及经济评价 B典型造价对比分析 2）造价部分的重点 A选用的定额及取费标准、规定。 B近期设备材料的采购价格及当地地材价格。 C当地土地征用、树木青苗赔偿费用标准。 3) 造价部分的难点 A费用标准之外不可预见的费用。 2、投标人承担项目优势（1）为贯彻“百年大计、质量第一”的指导思想，满足《输变电工程达标投产考核评定标准》达标投产的要求，力争工程设计质量达到贵公司优质工程标准，公司在工程项目建设中，十分重视可研和勘测设计阶段的过程控制与质量管理等工作，积累经验、不断总结，最终形成了一套科学、系统的管理措施和办法，保障设计质量。（2）我公司所追求的目标是：

物业服务前期介入方案说明

物业服务前期介入方案为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。一、规划设计阶段在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管

理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。三、协助销售阶段在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。四、竣工验收阶段为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益

服务实施方案

服务实施方案 1、服务模式及配套措施为了确保此次项目建设项目圆满完成，确保产品的应用效果，及时、高效的服务和完善的服务方案是取得项目成败的重要因素。我公司本着“一切为客户着想，急用户之所急，想用户之所想”的服务宗旨，以“保障产品的稳定、高可靠运行，充分发挥产品的功效”为目标，为本次项目制定了更加完善的服务和实施保障制度，确保在实施完工后稳定、可靠、安全、不间断运行，更好的满足业主在服务方面的要求。本次建设中特地为本次项目建设提供级别最高、服务内容最为全面的项目管理流程，保证系统稳定安全运行、快速修复。本次建设采取的项目管理总体开发、实施流程如下：项目管理总体开发、实施流程图 2、组织机构设立方案、运作流程、管理方式及计划此次目建设主要基于目前支队已有互联网服务平台的软硬件基础，充分利用现有条件，完成平台搭建和目前可接入的信息、数据的采集处理，并初步呈现成果。针对本项目，我公司将组织最优秀的项目专业技术人员和应用实施及培训服务人员等，组成强有力的项目组承担项目实施工作。公司将确保参加本项目的所有人员都熟悉微服务相关业务且从事过相关系统的开发、实施和培训和交通规划设计相关工作，全力保障项目按时、按质、按量完成。公司通过建立严密的项目管理实施小组，充分融合公司和客户的资源，让客户的技术人员参与全程建设，保证项目的顺利实施和与客户的交接。同时为保障实施工作，需成立一个质量监督小组，对整个工程实施的质量进行严格的监督。

项目组成员及职责：项目小组是针对具体项目建立的临时团队，负责完成项目开发、实施、管理工作，我们将由一名长期从事该类项目实施的资深工程师成立项目小组，负责项目的安装、调试及现场培训，全力配合业主完成项目实施。项目经理运维管理组长项目开发组长质量保证组长项目开发人员运维管理人员质量保证人员实施组织架构 3、人员配备及管理培训方案 3.1 人员配备配置人员如下：（1）项目经理：1人，负责项目进度、项目统筹，项目监督。（2）实施组：组长1人，组员2名；负责系统软硬件部署和调试。（3）研发组：组长1人，组员3干；负责整体架构与功能实现。（4）质量保证组：组长1人，组员若干；负责质量管理和文档报告。 3.2 人员培训方案（1）受训人员的要求和培训目的接受培训的人员包括领导、技术人员和操作人员，所有受训人员必须具备一定文化素质，技术人员要具有一定专业计算机知识。培训主要让使用单位能对整个系统全面了解，熟悉日常维护工作，有能力处理一般性问题，并消除系统因使用或操作不当而引起的故障，减少突发故障的发生。培训人员应涵盖项目所有干系人，培训次数不少于3次。培训内容及材料需由业主最终审核。（2）培训课程大纲系统培训，包括：系统构成和基本原理。系统的日常运行操作及熟练训练，包括：系统安装、运行以及维护。在各种不正常情况下，维持系统运行的操作，包括：测试、维护、故障诊断和故障定位。

【管理】酒店前期介入管理方案

【关键字】管理酒店前期介入管理方案第一篇物业管理前期介入的定义和作用物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量。为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要条件。实践证明前期介入有以下作用： 1.有好处优化设计，完善设计细节物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如：在设计车辆和行人出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，好处物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归开发商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，哪些纯粹向小区（大厦）内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将会使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。 2.有好处提高房屋建造质量由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露的各种质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，首先业主找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。 3.有好处保证物业的使用功能物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类

物业前期介入方案

物业管理前期介入方案

目录第一部分前期介入服务的四个阶段一、物业顾问组建阶段二、建设施工阶段三、竣工验收阶段四、物业销售阶段第二部分物业管理模式及服务目标一、服务管理模式的设想第三部分项目组织架构与岗位人员设置一、组织机构设置与岗位人员配备情况二、各部门主要工作职责第四部分物业前期管理开支计划预算一、行政办公用品计划表二、维修工具计划表三、护卫、消防装备计划表四、环境绿化装备计划表五、前期介入日常费用开销预算表第五部分前期物业管理工作的开展一、前期物业工作重点二、前期管理流程及工作计划三、前期管理要求

四、物业接管验收的前期管理五、接管验收程序及注意事项六、设备设施试运行

一第一部分前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。一、物业顾问组建阶段对于物业管理前期介入，建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；

物业管理前期介入工作计划

根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：＜一＞介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；（11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面

物业管理前期介入方案

物流综合楼物管工作建议为做好公司综合楼物业管理工作早期介入大楼项目工作,以达到大厦在建设工作中效益的最佳化和效率最高化，并为大厦今后运营打好基础：对此从物管角度提出以下建议： 1、要考虑商业和物管用房的预留(包括管理部门办公用房、员工更衣室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、保洁员工具房等)。 2、配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 3、设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 4、应考虑高层楼宇合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 5、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表到户的需要、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。 6、大厦外场地进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 7、大厦的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 8、在大厦周围要留有一定范围种植错落有致的绿化带，能确保四季有花有香。 9、大厦内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 10、大厦内尽量不要配置有安全隐患的水池、沙池、等设施和器械。 11、排污管、雨水管在穿楼板时；要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。　12、建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。 13、布线设计应考虑在房间平均每20平方米配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口外，甚至可以考虑门铃的配置。 14、楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。 15、楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关

项目前期介入的主要工作

工程物业前期介入的主要工作内容物业管理的前期介入，是指开发企业邀请从事前期物业管理的有关人员，参与该物业的项目可行性研究，项目的规划、设计、施工等阶段的讨论并提出一定建议。一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出项目规划、项目设计、设备选型、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出工程物业管理方案，以便为以后管理工作打下良好的基础。一个商业项目从立项到正式开业主要有规划设计、施工建设、承接查验、开业保障四个阶段。每个阶段的工作不同，侧重点也有不同。一、规划设计阶段：该阶段主要分为规划阶段、方案设计、初步设计、施工图设计四部分。（一）规划阶段该阶段分为获取信息、现场考察、规划方案审核三部分。 1.获取信息——在项目前期启动后，物业前期介入人员要及时获取项目具体位置、项目规模、规划业态、初步开发节奏、市调信息、项目定位、周边市政规划等信息资料；与项目部、设计部、商管部门建立联系，并了解开发整体成本预算确认时间。 2.现场考察——现场考察的内容包括具体位置、周边现有/规划交通情况、周边现有/ 规划配套等方面。 3.规划方案审核——审核总规划方案总说明、总平面图、各层平面图（人行、车辆出入口、轨道交通连接、人防）等内容。（二）方案设计阶段该阶段分为获取信息和方案图评审两部分。 1.获取信息——获取项目方案设计相关图纸，经济指标参数，产品定位等内容。 2.方案图评审——审查机电系统方案、说明及后勤区域、内部通道、卸货区、物管用房的设计要求等内容是否满足物业管理需求。（三）初步设计阶段该阶段分为获取信息和初设图纸审核。 1、获取信息该工作主要有两个方面： e获取项目初步设计图纸（包括房屋本体、地下车库、园林景观、附属配套等），并核对规划阶段建议的落实情况；

工作大纲工作方案及服务承诺

A中压及低压侧配电装置选型、平面布置 B配电装置及房屋的抗震措施 C大件运输方案 D中压侧间隔排列 3）变电工程的难点 A大件运输方案 B中压侧间隔排列（3）造价部分 1）造价部分应包括 A投资估算及经济评价 B典型造价对比分析 2）造价部分的重点 A选用的定额及取费标准、规定。 B近期设备材料的采购价格及当地地材价格。 C当地土地征用、树木青苗赔偿费用标准。 3) 造价部分的难点 A费用标准之外不可预见的费用。 2、投标人承担项目优势（1）为贯彻“百年大计、质量第一”的指导思想，满足《输变电工程达标投产考核评定标准》达标投产的要求，力争工程设计质量达到贵公司优质工程标准，公司在工程项目建设中，十分重视可研和勘测设计阶段的过程控制与质量管理等工作，积累经验、不断总结，最终形成了一套科学、系统的管理措施和办法，保障设计质量。（2）我公司所追求的目标是：设计方案合理，技术经济指标先进、满足法律法规和技术标准（规程、规范、规定）的要求；确保勘测设计成品合格率100%，优良率90%以上；

物业管理前期介入方案(1)

前期介入物业管理方案二〇一三年十一月三日

目录第一部分前期介入服务的四个阶段一、物业顾问组建阶段二、建设施工阶段三、竣工验收阶段四、物业销售阶段第二部分物业管理模式一、服务管理模式的设想二、第三部分项目组织架构与岗位人员设置一、组织机构设置与岗位人员配备情况二、各部门主要工作职责三、物资装备需求情况四、前期介入工作计划五、日常管理期工作计划第四部分物业前期管理开支计划预算 1.行政办公用品计划表 2.维修工具计划表 3.护卫、消防装备计划表 4.环境绿化装备计划表 5.前期介入日常费用开销预算表第一部分前期介入服务的四个阶段华远?华中心的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦魏理仕公司针对华远华

中心的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障华远?华中心物业的正常、有序运转，协助集团在长沙建立良好的形象。要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。一、物业顾问组建阶段对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统； 2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3.会所功能设计； 4.公共照明开关设置位置及开闭形式； 5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 6.信报箱的设立，公共告示栏的配置； 7.直饮水系统功能配置；

物业管理前期介入方案.doc

前期物业管理方案二〇一二年二月十七日

目录第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (3) 二、建设施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业销售阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式的设想 (7) 二、服务管理目标－－构建“阳光社区” (11) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (13) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (13) 二、各部门主要工作职责 (14) 三、物资装备需求情况 (17) 四、前期介入工作计划 (17) 五、日常管理期工作计划 (18) 第四部分物业前期管理开支计划预算 (20) 1.行政办公用品计划表 (20) 2.维修工具计划表 (20) 3.护卫、消防装备计划表 (21) 4.环境绿化装备计划表 (21) 5.前期介入日常费用开销预算表 (22) 第五部分前期物业管理工作的开展 (23) 一、前期物业工作重点 (23) 二、前期管理流程及工作计划 (25) 三、前期管理总要求 (26) 四、物业接管验收的前期管理 (27) 五、接管验收程序及注意事项 (31) 六、设备设施试运行 (32) 七、全面清洁开荒 (32) 八、样板房的服务接待工作 (36) 九、会所及康乐服务建议 (52)

第一部分前期介入服务的四个阶段 ****住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。****公司针对****住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在****物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障****住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“****”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。一、物业顾问组建阶段对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专