搬迁补偿款的账务处理实例

搬迁补偿款的账务处理实例

SDS水泥厂是山东省内水泥支柱企业，随着城市的发展SDS水泥厂已是身处闹市，粉尘污染已严重影响到周围居民的正常生活，成为市区的污染大户，政府决定对其进行腾笼换业，将整个生产厂区迁出市区。为顺应政府规划，SDS水泥厂决定实施腾笼换业将全部生产部门迁出市区，既可以净化市区的环境，有可以盘活存量资产实现资源优化配置。

在实施腾笼换业的过程中，政府财政按每平方米2300元的价格拨付了3800万元的搬迁补偿款作为拆迁补偿款。该厂拆迁资产的原值26800万元累计折旧15400万元，拆迁过程中发生清理费用21万元，拆迁设备的运输、调试等费用共计发生145万元，员工安置费按员工实际工龄每年每人1200元发放共计260万元。

因为，SDS水泥厂的拆迁是在政府的规划范围内由政府主导下进行的，并且拆迁补偿款完全是由政府财政来解决，符合山东省掌握的免征营业税的原则，以及国家免征土地增值税的规定，在向SDS水泥厂所在地税务机关提出免税申请后，税务机关做出了免予征收土地增值税的批复。

以下是SDS水泥厂此项拆迁业务的会计处理及涉税处理过程。

1、收到搬迁补偿款时：

借：银行存款3800万元

贷：专项应付款3800万元

2、固定资产拆迁时：

①将固定资产转入固定资产清理

借：固定资产清理1230万元

累计折旧15400万元

贷：固定资产26800万

②支付清理费用

借：固定资产清理21万元

贷：银行存款21万元

③清理损失核销专项应付款

借：专项应付款1251万元

贷：固定资产清理1251万元

此时，如果政府所确定的拆迁补偿只有1000万元，企业在拆迁过程中实际发生了251万元的拆迁损失，可按照国家税务总局13号令的规定，提供政府有关部门的行政决定文件，专业技术部门或中介机构鉴定证明以及企业资产的账面价值等资料向税务机关申请，在取得税务机关的批文后可作为税前扣除的依据。

3、运输、调试设备发生的费用：

借：专项应付款145万元

贷：银行存款145万元

依《企业会计制度》的规定设备的运输费、调试费属于资产资本化的内容，支出的运输费、调试费要通过资产折旧的形式转化为成本费用，税法也有着相同的规定，但以财企

[2005]123号的处理原则，作为费用在发生的当期一次性处理，从而产生税会时间性差异。

在纳税影响会计法的核算模式下产生了“递延税款”借方数额，在以后年度依会计与税法对计

提折旧的不同认定产生的差异中逐步转销。

我单位在2008年应政府拆迁取得拆迁补偿款，09年公司重建完工！账务应如

何处理？根据国税函2009 118号文件，企业拆迁原固定资产清理可以税前扣

除吗？新建固定资产可以计提折旧吗？

例如：

借：银行存款1000

贷：专项应付款1000

借：固定资产清理300

累计折旧200

贷：固定资产（原账面价值）500

借：专项应付款300

贷：固定资产清理300

新建固定资产

借：固定资产600

贷：银行存款600

新建固定资产可以计提折旧

借：专项应付款700

贷：营业外收入（补偿款）700

年终所得税汇算清缴新建固定资产金额在营业外收入中扣除600，已100纳入

入所得税汇算清缴

以上账务处理可否？税务部门会认可吗？

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根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函〔2009〕118号)文件的规定：企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

在本例题中：

固定资产拆迁时：账面净值300，收到专项补贴款1000，另购置固定资产600，

没有国税函〔2009〕118号文件规定，一般的处理是：固定资产清理：1000-300=700，计入营业外收入，计征企业所得税。

而对另购置固定资产600，允许计提折旧，分期扣除。

最终，经过几年，时间性差异消除，对另购置固定资产600也会全部进入成本费用。企业实际上在拆迁中承担的税负是700-600=100的所得应承担的税负。

这就会带来，企业在拆迁当期收到的专项补偿款数额较大时，全额计入当期所得，当期需要缴纳较多的税收，而企业的拆迁如果是政府搬迁规划，企业只是被动承受，拆迁所需的资金较多，税收会影响企业的拆迁工作，不利于政府整个规划的顺利实施。

因此国税函〔2009〕118号文件的出台，较好地解决了这个问题，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

结合本题，就是可以将700的净收入，扣除固定资产重置支出600后，剩余100元，计入当期的所得。

关于重置固定资产的折旧是否能够扣除的问题，账面上是可以计提折旧的，但在税法处理上，由于这部分成本已经抵减了拆迁补偿收入，如果再允许通过折旧分期扣除的话，就会导致成本重复扣除，最终企业实际在拆迁中承担的税负是100-600=-500所得应承担的税负。而根据上述《企业所得税法实施条例》第二十八条第三款规定：除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。

因此，对重置固定资产的成本已经在纳税时抵减了补偿收入的，不允许再重复扣除折旧，对于不足抵减或未抵减的部分，可以扣除。

所以本题在进行纳税处理时，应对营业外收入部分进行纳税调减600，对折旧部分应进行纳税调增，数额为已从成本费用中列支的折旧部分。

目前，还有观点认为根据国税函[2009]118号文第二条第三款，企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。对于从搬迁收入中扣除重置固定资产价值计入应纳税所得额，是对“搬迁或处置收入” 减计收入的一种优惠，不影响对用收入购置的固定资产的折旧或摊销的税前扣除，因此这部分应产生的是会计与税法的永久性差异。

而我认为：《企业所得税法》第三十六条和实施条例都明确规定，在法和条例以外，只有国务院才有权根据国民经济和社会发展的需要，制定专项优惠政策。因此由国家税务总局制订的国税函[2009]118号中涉及的对政策性搬迁或处置收入扣除购置或改良的固定资产计入当期应纳所得额并不是，而且也不应该是减计收入的税收优惠政策，而应仅仅是一项差异性的调整。

同时《企业所得税法实施条例》第二十八条第三款规定：除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。国税函[2009]118号文件的精神也应当遵循此项法定原则进行。

欢迎您再次咨询。

SDS水泥厂是山东省内水泥支柱企业，随着城市的发展SDS水泥厂已是身处闹市，粉尘

污染已严重影响到周围居民的正常生活，成为市区的污染大户，政府决定对其进行腾笼换业，

将整个生产厂区迁出市区。为顺应政府规划，SDS水泥厂决定实施腾笼换业将全部生产部门迁出市区，既可以净化市区的环境，有可以盘活存量资产实现资源优化配置。

在实施腾笼换业的过程中，政府财政按每平方米2300元的价格拨付了3800万元的搬迁补偿款作为拆

迁补偿款。该厂拆迁资产的原值26800万元累计折旧15400万元，拆迁过程中发生清理费用21万元，拆迁

设备的运输、调试等费用共计发生145万元，员工安置费按员工实际工龄每年每人1200元发放共计260万

元。

因为，SDS水泥厂的拆迁是在政府的规划范围内由政府主导下进行的，并且拆迁补偿款完全是由政府

财政来解决，符合山东省掌握的免征营业税的原则，以及国家免征土地增值税的规定，在向SDS水泥厂所在地税务机关提出免税申请后，税务机关做出了免予征收土地增值税的批复。

以下是SDS水泥厂此项拆迁业务的会计处理及涉税处理过程。

1、收到搬迁补偿款时：

借：银行存款3800万元

贷：专项应付款3800万元

2、固定资产拆迁时：

①将固定资产转入固定资产清理

借：固定资产清理1230万元

累计折旧15400万元

贷：固定资产26800万

②支付清理费用

借：固定资产清理21万元

贷：银行存款21万元

③清理损失核销专项应付款

借：专项应付款1251万元

贷：固定资产清理1251万元

此时，如果政府所确定的拆迁补偿只有1000万元，企业在拆迁过程中实际发生了251万元的拆迁损失，可按照国家税务总局13号令的规定，提供政府有关部门的行政决定文件，专业技术部门或中介机构鉴定证明以及企业资产的账面价值等资料向税务机关申请，在取得税务机关的批文后可作为税前扣除的依据。

3、运输、调试设备发生的费用：

借：专项应付款145万元

贷：银行存款145万元

依《企业会计制度》的规定设备的运输费、调试费属于资产资本化的内容，支出的运输费、调试费要通过资产折旧的形式转化为成本费用，税法也有着相同的规定，但以财企[2005]123号的处理原则，作为费用在发生的当期一次性处理，从而产生税会时间性差异。在纳税影响会计法的核算模式下产生了“递延税款”

借方数额，在以后年度依会计与税法对计提折旧的不同认定产生的差异中逐步转销。

4、支付职工的安置费时：

借：专项应付款260万元

贷：银行存款260万元

国税函[2001]918号与财企[2005]123号对职工安置费的不同规定，若支付的职工安置费金额较大，经税务机关批准在2年或是3年内税前扣除，则会产生暂时性的时间性差异，产生的“递延税款”借方数额同

样也要在2年或是3年内转销。

5、确定专项应付款余额，结转专项应付款

专项应付款余额3800－1251－145－260=2144万元

借：专项应付款2144万元

贷：资本公积2144万元

政府拨付的拆迁补偿款最终形成的“资本公积”，按规定先依结余的金额乘以所得税税率确定“递延税款”贷方数额，年度终了根据应纳税所得额确定“递延税款”的借方和“资本公积”的贷方数额。

倘若该企业是一外资企业，会因是否重置固定资产而产生两种不同的处理结果。

在搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。若搬迁补偿收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后出现拆迁损失，则可依照《国家税务总局关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》（国税发[2004]80号）的规定，就企业财产发生损失的实际情况向主管税务机关做出书面备案说明后在税前扣除。

搬迁后重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的情况下，由于会计制度与税法规定的差异，实务中除表现在运输、调试费及职工安置费方面的差异外，还表现为结余补偿费处理上的差异。国税函[2003]115号规定结余补偿款冲减重置固定资产的原值，当期不确认所得，形成“递延税款”的贷方余额，再通过以后年度固定资产少提折旧的形式，转销税会差异形成的“递延税款”贷方余额，实现纳税义务。

城市建设带动了拆迁改造的步伐，在大规模的拆迁改造中，政府支付被拆迁人拆迁补偿款，使土地使用效益最大化，被拆迁人照章纳税。这是个人利益、企业利益和社会利益相一致的良性表现，有助于国民

经济的良性发展。

根据《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》财企[2005]123号的规定：

一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：

（一）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；

（二）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

（三）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

（四）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

三、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。

四，报表信息披露上，企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

近日，财政部下发《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财[2005]123号）对这个问题做出了明确。

一、执行财企[2005]123号通知的二大前提财企[2005]123号文件不是所有的企业因为搬迁都可以适用的，只有同时满足以下二个条件的企业，才可以对收到的补偿款做专项应付款处理：1、只有企业在因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁时取得的符合文件规定的才可以按此文件执行;

2、企业因搬迁所收到的补偿款的支付方是政府机关。因此企业在使用该文件时应充分考虑以上条件，不能一概而论。

二、财企[2005]123号通知的具体规定分析企业在收到相关部门的拆迁补偿款后，一般后各自寻找合适的办公地点等，进行大规模的“迁徙”，但是一些不能移动的不动产或成批量的存货等，可能会发生运输或处理等费用，对于这些支出，是直接计入损益还是冲减专项应付款？专项应付款最后应该如何处理？

财企[2005]123号文中都有明确的规定，下面举例说明

某工业企业A因历史悠久，现在所处的地理位置已属于所在城市的中心地区，因市政作出的城市规划中将A企业所在地划规为城市道路，对此，政府机关付A企业3400元/平方米的搬迁补偿费，A企业共取得2340万元的补偿款。接下来的几个月中，A企业寻找合适的地点做新的厂房，付出年租金900万元；因搬迁出售、报废或毁损的固定资产原价2100万，已提折旧1700万，发生清理费用2万；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用58万元；因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权有750万元，已摊销300万元；因搬迁安置职工，共付出相关费用820万元。

则A企业应作如下账务处理：

1、收到搬迁补偿款时：借：银行存款2340万贷：专项应付款2340万

2、因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，以净损失额来核销专项应付款：借：累计折旧1700万固定资产清理400万贷：固定资产2100万借：固定资产清理2万贷：现金2万借：专项应付款402万贷：固定资产清理402万

3、拆卸、运输、重新安装机器设备发生的费用，直接核销专项应付款：借：专项应付款58万贷：银行存款58万

4、原已作为资产单独入账的土地使用权，现因搬迁而灭失，直接核销专项应付款：借：专项应付款450万贷：无形资产450万

5、支付职工的安置费，直接核销专项应付款：借：专项应付款820万贷：银行存款820万

6、核算专项应付款余额，并做相应的账务处理：

专项应付款余额2340-402-58-450-820=610万元，则：借：专项应付款610万贷：资本公积610万

如果企业的无须资产摊余价值为1200万元，则专项应付款余额2340-402-58-1200-820=-140万元，则企业应做：借：管理费用140万贷：专项应付款140万

同时，企业虽然在账上计入了损益，但是在年底企业所得税汇算清缴时，也要保留足够的资料和证明材料，

才可以对因此形成的损失予以税前扣除：在企业因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失符合以下条件：（一）有明确的法律、政策依据；

（二）不属于政府摊派。

企业还要准备如下证据来提供给主管税务机关，以认定财产损失：

（一）政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据；

（二）专业技术部门或中介机构鉴定证明；

（三）企业资产的账面价值确定依据

随着城市建设、城市规划、基础设施建设等原因，企业政策性拆迁和取得政策性搬迁费的现象越来越多。拆迁后的企业有的注销，有些用搬迁费重新建设，还有些在搬迁前已另外重新建设，甚至有些企业将拆迁补偿费不入账、少入账或长期挂帐不作税收处理。本文将在介绍、分析财税[2007]61号文的主要规定的基础上，结合有关法律法规，讨论搬迁补偿款会计处理和税务处理的差异。

一、财税[2007]61号文的主要规定与应关注的问题

1、适用范围：

1）适用企业：该文的发布日期2007年5月18日，《中华人民共和国企业所得税法》的发布日期是2007年3月16日，由于财税[2007]61号的发文日期晚于《中华人民共和国企业所得税法》的发布日期，因此财税[2007]61号适用企业范围是内外资企业，而不是某些人所谓的针对内资企业适用。

2）搬迁补偿范围：一是搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入；二是搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入；但无论是何种情形，搬迁的原因都必须是“当地政府城市规划、基础设施建设等原因”，也就是必须有政府搬迁文件或公告，搬迁协议和搬迁计划，这也是主管税务机关审核的重要内容。否则，搬迁企业所获得的收入不能依照本文件进行税务处理，而应当按照企业所得税法规定的处理方法执行，即：搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。

在实务中，“政府搬迁文件或公告”这个概念至关重要，因没有明确定义，所以“政策性搬迁收入”的界定还有一些模糊之处。如果能符合此条件，所谓的“搬迁协议和搬迁计划”比较容易满足。

2、涉税处理原则：

1）搬迁后的企业注销的规定

搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税；

在实务中，许多企业因搬迁而注销，其搬迁收入按照企业所得税规定计算应纳税所得额；

2）搬迁后的企业重建的规定

搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额；

企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额；

搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除；

搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

在实务中，很多企业可以购买与企业生产经营有关的固定资产，扣减补偿收入至零或负数，然后再对外出

售该固定资产，按照上述规定，可以在企业所得税税前扣除，从而达到规避或者叫逃避所得税的目的。实际上是双重扣税，这是政策性搬迁收入与非政策性搬迁收入的截然不同点；另外，企业取得的政策性搬迁收入，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税，换句话说，如果搬迁收入是政策性搬迁收入，其纳税义务的发生时间可以递延至第六年；

二、搬迁企业取得政策性搬迁收入的账务处理：

根据[2005]123号文的规定，搬迁企业取得的政策性搬迁收入（属于搬迁补偿款范畴）时应记入“专项应付款-搬迁补偿”，参考2006年版《企业会计准则应用指南-会计科目-专项应付款》相关规定，搬迁企业重置固定资产时，其支付的价款不需要核销“专项应付款”，，这样税务和会计存在差异，需要进行应纳税所得额纳税调整。企业在五年期内完成规划搬迁的，按以下原则处理：

1）“专项应付款——搬迁补偿”，如为“借”方余额，在完成规划搬迁年度，结转到“管理费用”。

2）“专项应付款——搬迁补偿”，如为“贷”方余额，则作如下财务处理：借：“专项应付款——搬迁补偿；贷：资本公积”。在税务处理上将上述余额与重置相类似的固定资产和土地价值比较，如有余额计入企业应纳税所得额，在所得税申报表“其他纳税调增项目”反映，如无余额则不作税务处理。

三、迁补偿款的其他税种涉税处理

1、营业税及其附加税务处理规定

对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，可以参考《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函「1999」295号）规定，“为了支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。”；《福建省地方税务局关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》闽地税发[2004]63号规定，“被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。”

结合上述文件，可知，搬迁企业取得政府财政部门支付的拆迁补偿费及其他补助费，免收营业税；搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入，按“转让无形资产”征收营业税；

2、土地增值税税务处理规定

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》和《土地增值税宣传提纲》的相关规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。因此，企业取得政策性搬迁收入免予征收土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。

3、印花税税务处理规定

根据《印花税暂行条例》和《印花税暂行条例施行细则》和《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）相关规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税。”因此，搬迁企业取得政策性搬迁收入中属于土地使用权转让收入部分需按规定缴纳印花税。