6、从新老物业公司的更换,看选聘的操作程序

物业管理经验之六

从新老物业公司的更换，看选聘的操作程序

物业公司的选聘和续聘始终是以业委会为代表的一方与物业服务企业为另一方之间的矛盾和冲突在绞力。当业主对物业企业的服务的质量和态度忍无可忍的时候，业委会应当怎么行使权力去组织业主把解聘和选聘物业公司的工作做得更完美呢？

我们回顾和解剖新华公寓小区解（选）聘物业公司的过程，可以知其一二。

那是2002年6月，业委会针对业主对物业公司在服务上的不满意，开展了对《小区物业管理业主满意度的抽样调查》。收到344份调查表中（回收率为84.31%）对是否选择现在的物业公司，选择“否”的占61.63%。说明，过半数的业主不愿意续聘现物业公司。

当时小区是实行的是业主代表制，所以，2002年的7月27日第一届业委会召开了业主代表大会决定解聘物业公司。

2002年的7月28日业主委员会书面通知物业公司。并抄报街道、房办和物业公司的上级部门。

成立物业小区的接管小组。成员包括新、老物业公司的管理处主任、业主代表、楼组骨干等。列出交接接管的所需

资料，共五大类即产权资料；设备资料；财务资料；土建资料；日常管理资料，共30项。

2002年8月8号老物业公司提出理由拒绝业主大会的决定，建议要求重新召开业主代表大会，对是否解聘进行再议。

2002年8月22日，对物业公司的建议和要求，业委会在居委会的主持下，再次召集物业公司的董事长、副总经理小区业委会委员、业主代表、楼组长代表共计27人对开发商问题和物业服务问题进行分析，又对更换物业公司的工作程序、操作规范性作说明，会议肯定业主代表的决定是认真的、慎重的、严肃的，决定从2002年8月31日起终止与旧物业公司的物业管理合同。

8月24日为了满足老物业公司的经理要求亲眼目睹对是否解聘物业公司的表决全过程，业委会又一次地召开第七次业主代表大会，结果，应到人数17人，实到14人，表决结果是13票赞成、1票弃权的结果再次通过了终止与物业公司的服务合同。

8月29日业委会再次发函物业公司要求做好移交工作。函件同时报送房地一办，抄送新的物业公司。

8月31日，业委会组织离退休党员、楼组长新的物业经理确保平稳交接的工作。

2002年9月1日上午8点，两家物业公司“顺利”进行交接。

新旧物业公司交接方案

新旧物业公司交接方案为保证xx移动xx新旧物业公司交接工作的顺利进行，新旧物业公司平稳过度，根据公司实际情况，公司决定成立《新旧物业交接工作小组》，全面负责此次交接工作，共同监督见证，有关各方将严格按此程序进行各项交接工作。因各县（市、区）分公司后勤服务项目及工作流程同市公司一致，所以制定的xx新旧物业交接方案全区通用，具体实施方案如下：一、新旧物业交接工作小组组长：xx 副组长：xx 成员：xx、原各物业项目公司负责人、新物业项目公司负责人及各县（市、区）分公司综合支撑室主任及后勤管理人员。二、时间安排 1、原物业项目公司应在合同终止前15天制备好所有需交接的物品，资料及设备等清单。并提交给《交接工作小组》。 2、《交接工作小组》应在3日内对原物业公司提供的清单进行补充、核实、确认。 3、新旧物业公司根据确认的清单进行逐行对照、清点、检查并验收签字。 4、新中标物业应在中标之日起5日内严格按照中标条件备齐所需人员。

5、新旧物业物品及人员交接应在交接日期前3日完成。新物业公司人员提前3日接岗进行适应。三、为方便交接，加快流程，交接工作由三方（xx市综合部及县综合支撑室、原物业、中标公司）共同同时进行。四、交接项目及具体安排（一）交接项目： 1、原物业需自制提供各类的原始资料数据、设备等清单，以确保各项工作的顺利交接。（1）、物业服务（保安、保洁）：原物业公司需制备好所有交接的物品、资料及设备等清单，包括物业人员现状配置及资料，简易用品的清查与交接，物业办公室电脑、家具、电话、饮水机、资料柜等归属委托方公司配置的物品，委托方仓库钥匙及物资、安防设施设备使用交接。（2）、餐厅服务：餐厅人员现状配置及资料，餐厅所使用的锅、碗、等厨房用具的清查与交接。（3）、礼仪服务：礼仪人员现状配置及资料，现所分管区域内的物品。（4）、水电工维修服务：水电工维修人员现状配置、资料及设备等清单，包括现运行设备供电、供水系统的日常记录，维修、保养资料。

某物业公司物料管理规定

某物业公司物料管理规定某物业公司物料管理规定提要：物料使用部门负责20日前向物料管理员递交《物料申购计划表》申购所需物料，逾期未递交申计划所造成的后果由责任部门自行负责源自计划范文某物业公司物料管理规定目的规范公司所用物料申购、仓管、领用、统计等一系列工作，确保所耗物料安全；各项管理有序；合理控制物料使用；减少非正常清耗和物料相关数据统计工作。适用范围物业公司下属各单位的物料管理工作。概念物料管理员：指各单位仓管员或负责物料管理工作责任人，负责物料申购统计、下单、跟踪、收验货、仓管、入仓、出仓、盘点、数据统计等工作。物料管理结算周期：物料管理结算周期是指上月的21日至本月20日。职责物料使用部门负责20日前向物料管理员递交《物料申购计划表》申购所需物料，逾期未递交申计划所造成的后果由责任部门自行负责。

物料管理员负责物料申购统计、下单、跟踪、收验货、仓管、入仓、出仓、盘点、数据统计等工作。公司财务中心物业会计负责各单位物料的核算。项目物业负责人负责指导、监督、检查物料管理员按公司规定做好物料管理工作。公司品质部负责协助项目物业负责人指导物料管理员做好物料管理工作，并不定期抽查执行情况。程序要点库存物料的限额标准日常消耗物料的库存限额： 1)一般为每月平均消耗量的两倍； 2)特殊情况另行处理。常备的零件物料的库存限额： 1)一般为每月平均消耗量的3倍； 2)特殊情况另行处理。物料采购的申请物料需求部门在20日前向物料管理员递交本部门《物料申购计划表》，并在23日前向物料管理员递交本部门《库存物料盘点表》和本部门本物料管理结算周期《物料消耗记录》。对于特殊需求的物料，申购部门需提供详尽的规格型号、图片或供应商等资料，如有需要还应提供实物样本。物料管理员在收到申请部门递交的《物料申购计划表》后，根据

物业管理公司工作流程图(DOC 50页)

全套物业管理公司工作流程图目录管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图意外停电处理流程图意外停水处理流程图

意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图

工作流程图编制：物业管理部日期：2XXX年9月日审核：质量管理部日期：2XXX年9月日批准：日期：责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。 2XXX年月日发布 2XXX年月日实施

物业工程物料管理程序

物业工程部物资管理作业指导书 1. 目的为了做好工程部物料消耗计划、审核、采购、使用、统计和核算工作，特对公司《工程材料、物资管理制度》的部分条款内容进行修改，颁发实施本制度。 2. 适用范围适用于公司各项目工程部材料、设备、工具消耗管理工作。 3. 职责 3.1工程部负责人负责本部门物料的计划、审核、统计和监督管理工作。 3.2各专业负责人负责本专业物料的计划、验收、使用统计和保管检查工作。 3.3工程专业员工负责物料领用、登记工作。 4. 内容 4.1 提出物料采购计划 4.1.1工程部负责人每年底编制下年的工程维修费用计划，报公司批准。月工程费用计划除不得超过批准的年度预算外，也不能高于上月物业费收入的80%。。 4.1.2每月底前向项目管理处申请工程维修材料、工具、专业设备费用，分配给各专业。 4.1.2.1工程各专业负责人应针对本专业的工作特点、工作计划、重大维修项目以及常用零配件等情况，制定本专业下月的物品材料采购计划，报工程部。 4.1.2.2填报《工程部月物料采购计划》。 4.1.4 工程各专业负责人盘点每月工程物料消耗情况，填写《工程部月物料使用消耗统计表》。 4.1.3工程部汇总本月《工程部月物料使用消耗统计表》和下月《工程部月物料采购计划》，报项目管理处，经有关领导审核批准后，由采购部统一购买。 4.2验收工程专业负责人，要熟悉本专业所使用的材料、设备及工具的性能，必要时请专业人员一起验收来货，严格要求新采购的材料、设备及工具质量，凡目测及其他方法能发现或检测出劣质问题的，一律不予接收使用，在使用过程中发现问

题时，应及时报告工程部负责人。 4.3建立工具、材料、设备台账 4.3.1工程各专业领用维修材料、设备及工具，出库后应进行记录统计，除在库房管理登记外，各专业要建立并填写《工具、材料、设备台帐》和《工具、材料、设备卡片》，工具、材料、设备应分别建立台帐和卡片。 4.3.2工程专业主管负责将本专业公用工具、材料、设备进行统一保管，放置专门场所（如工具、材料柜，或单独库房），不同性能的工具、材料、设备应分别放置，现场工具、材料、设备应和《工具、材料、设备卡片》一一对应。 4.3.3工程各专业现场盘点工具、材料、设备后，记录《工具、材料、设备台帐》。 4.4物料领用 4.4.1工程各专业在领用维修材料时，要持有《维修单》或本专业主管或负责人签字的《出库单》方可领用日常维修材料，《维修单》上应记录耗用维修材料用量。 4.4.2工程专业员工领用工具、材料、设备出库同时，应在《工具、材料、设备台帐》登记，备案。 4.5材料二级库管理 4.5.1工程部门应减少二级材料库存，加强材料周转，能不出大库的应暂存大库。 4.5.2各专业应严格二级库存管理，建立工具、材料、设备审核使用制度，节约使用物料，努力减少物品的流失。 4.6安全管理 4.6.1工程各专业应保持库内、库外的环境卫生。 4.6.2工程各专业应树立安全第一的思想，坚持“预防为主，防消结合”的原则，杜绝火种，火源进入库房。 4.6.3电动工具、专业设备应指定专人负责保管，使用前和使用后分别进行安全检查，确保安全、正确使用专业工具设备。

物业管理公司实施ISO9001标准全过程

物业管理公司实施ISO9001标准全过程物业管理公司实施ISo9001标准全过程提要：确定认证范围企业在了解什么是ISo9000族标准和实施ISo9000的意义后，应确定在企业范围内有哪些流程需要纳入认证范围。在一般情况下物业管理公司实施ISo9001标准全过程 1前期准备阶段 1．1前期培训物业管理企业在准备实施ISo9001质量保证模式标准时，应分阶段组织对全体人员进行培训：第一阶段：首先组织对公司中层以上领导进行的培训。本阶段培训的主要目的是向管理层灌输ISo9000的意识，增强公司管理层对ISo9000的认识和基本要求的理解，从而保证在实施过程中对具体工作的支持。同时，须保证公司最高管理层必须参加培训。培训可聘请咨询机构或公司内部受过ISo9000族系统培训的人员及其他适宜的人员讲解。第二阶段：组织面向公司所有基层工作人员的培训。本阶段培训的目的是向全体员工灌输实施ISo9000的意义，使之了解实施的基本要求和实施基本流程，从而保证员工在体系推广过程中不产生抵触思想。本阶段培训人员应由公司管理层承担，以保证员工对培训的认可程度。 1．2确定认证范围企业在了解什么是ISo9000族标准和实施ISo9000的意义后，应确定在企业范围内有哪些流程需要纳入认证范围。在一般情况下，可以将全公司的所有流程纳入认证范围，也可将一个或多个管理处纳入认证范围。认证范围的确定，根据企业的实际情况和管理需求而定。而且，认证范围的大小和认证范围内人数的多少决定了审核费用的多少。 1．3制定实施计划制定详细实施计划，以控制进度，确保标准的实施。正常情况下，从编制文件到拿到证书，8-10个月是比较合理的，一般最少也得6个月，因为文件编写好必须运行三个月以后，才能申请认证。一般情况下，实施计划应分为确认推广小组、编制体系文件、文件试运行、首次内审、纠正措施实施（包括体系文件修改）、首次管理评审几个阶段。以保证ISo9000标准中要求的几个关键要素如内审、管理评审、纠正预防措施都有实施。 2组织实施阶段 2．1任命管理者代表 ISo9001质量体系标准中要求实施职责的管理者代表，应在自己的管理层中指定一名成员为管理者代表，不论其在其他方面的职责如何，应明确权限，以确保按本标准要求建立、实施和保持质量体系标准；向供方管理者报告质量体系的运行情况，以供评审和作为质量体系改进的基础，还可就供方质量体系有关事宜与外部各方进行联络。管理者代表可由企业公司最高管理者兼任，也可指派如品保部、总办等部门负责人兼任，具体视企业情况而定。作为企业管理者代表，须具备如下基本要求： 1、具有比较丰富的对质量管理方面的知识和经验； 2、对ISo9000体系的推广和实施有一定的认识； 3、在企业内应具备一定的管理职务，以保证体系推广工作的顺利进行； 4、须通过质量管理体系内审员培训，及体系文件编写方面的培训； 5、具备较好的文字功底；

过渡期的物业服务团队交接方案

过渡期的物业服务团队交接方案集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

过渡期的物业服务团队交接方案一、保安的移交和接管（1）、保安接管验收阶段管理服务内容 ①委托方签订保安管理委托合同 ②组建保安管理中队 ③新旧保安公司进退场前的准备 ④与委托方或旧保安管理公司进行物资及设备设施的接管验收（2）新旧保安公司的交替和交换保安接管验收是新旧保安管理公司按照委托方的要求，进行退场和进场的交接交替，它关系到保安管理是否平稳这渡，今后保安服务是否正常开展的关健步骤。交接过程要让有丰富保安管理经验的人参与把关验收，不失为一种有效措施，同时针对物业特点对保洁区域、设备设施用房、会议室、保安值勤岗位进行交换交底，让相关服务人员熟习本岗位的情况，以及服务区域现状为尽快熟悉各自业务打下良好基础。（3）保安接管验收各阶段流程：总经理同委托方签订保安管理合同→总经理下令筹备项目保安管理中队→总经理下令组建保安接管验收小组→各类资料准备→现场考察→进行保安的接管验收→对接管验收的问题进行整改→钥匙移交→签收移交清单→移交管理用房→管理处进入办公大楼→移交物业用房→移交公共设施设备→管理处与相关部门协调关系→建立各类档案→开始进入正式日常管理和服务（4）、保安接管验收工作计划表

二、接管验收工作在保安管理工作中，保安的接管验收是一个承上启下的重要环节，它直接关系到日后的保安管理服务的质量，业主的满意度。品质没有达标的就不可能创造优秀的保安管理品牌。（1）保安的接管验收由公司、管理部和委托方派人共同组成接管验收小组，对委托方移交给保安公司管理的设备设施进行验收，以保证今后设备的正常使用，保安接管验收是在综合验收的基础上的再验收，主要是检验物业的安全性和适用性。保安接管验收合格后办理接管验收手续，对接管后的区域实施管理与服务。移交项目包括：资料的移交和物业的移交。资料主要有项目各类设备的合格证、使明说明书和维修保养合同等技术资料（这些资料也可移交或提供复印件，）。移交的程序是由接管验收小组对需移交的项目逐项清点、检验，特别是对各类设备进行试运转，以保证设备的正常，如验收不合格，对接管验收中发现的问题，有委托方进行整改。对验收的结果形成《保安管理验收报告》，全部验收合格后，双方签署《保安移交接管书》正式移交完毕。

物业公司物资管理制度

物资管理制度为提高公司的基础管理工作水平，进一步规范物资和成品流通、保管和控制程序，维护公司资产的安全完整，加速资金周转，特制定本制度：第一章现金管理制度一、现金收入的管理各部门的零星收入款项在500元（含）以下的，由客服财务人员收取，收款必须开具盖有物业公司财务章的收据。收款不开收据的视同贪污行为，处以100%的罚款。收款额满500元的经济事项，需填写《北京古燕宏卫物业管理有限公司收入登记表》，并持本表到财务入账，交款完毕后将财务开具的盖有物业公司财务章的收据交由交款人，将有财务经手人签字的《北京古燕宏卫物业管理有限公司收入登记表》报物业客服财务人员登记入账。北京古燕宏卫物业管理有限公司收入登记表年月日二、现金借支的管理 1、现金借支主要用于特殊用途的临时性暂借款，包括差旅费借款、零星购物借款及其他临时性借款 2、借款程序（1）差旅费借款：需借支差旅费时，应填写差旅费请款单，注明预借金额；经各级主管审查、审核、签批；到客服财务人员处领款，客服财务人员以差旅费请款单作为借款依据；（2）零星购物借款：由采购部门填写请购单，经各级主管审查、审核、签批；到客服财务人员处领款，客服财务人员以请购单作为借款依据；一般零星购物借款限额为1000元；

（3）其他临时性借款：一般不予借给，特殊情况经批准可借给；有借款尚未还清者，一律不准再借。借款人填写借款单，注明用途；经各级主管签批。到客服财务人员处以请款单作为借款还款依据。 3、借款人应严格按照借款用途使用借款，不得挪作它用；否则，应按情节轻重追究责任。三、现金报销支出的管理 1、现金报销需填制支出凭单，物业公司所有人员必须根据合法、完整的原始凭证，按规定粘贴、填制报销支出凭单，由部门经理、审核人员、总经理审核签字后交财务核报。 2、原始凭证的基本要求 1）原始凭证内容必须具备：凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人的姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位的名称；经营业务的内容、数量、单位和金额。 2）从外单位取得的原始凭证，必须符合国家票证管理办法，并盖有填制单位的公章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。自制原始凭证必须有经办单位领导人或者其指定人员的签名或盖章。 3）凡填有大写或小写金额的原始凭证，大写与小写必须相符。购买实物的原始凭证，必须有入库单或验收证明；支付款项的原始凭证，必须有收款单位的收款证明。 4）经有关部门批准的经济业务，应当将批准的文件作为原始凭证附件。如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准部门、日期、批准人及“原件存档”字样；如果批准文件涉及两项报账内容，可将原件附其中一份报账单据，另一份注明原件在“××报账中”字样。 3、原始凭证粘贴的具体规定： 1）在空白报销单上将原始报账凭证按小票在下，大票在上的要求，从右至左呈阶梯状依次粘贴；若票据较少，可直接在正式报销单的反面粘贴（原始凭证的正面与报销单的正面同向）；若票据较多，可在多张空白报销单上粘贴。 2）将已填写完毕的正式报销单粘贴在已贴好的原始报销凭证的空白报销单上（将左面对齐粘贴）。四、费用报账的管理 1、费用开支后，应凭报销单办理报账手续；有借支的，必须先清理借支。 2、根据合同开支的各项费用，报账时，应详细注明合同号。 3、根据报告开支的各项费用，报账时，应附已批示的报告原件。 5、购置办公用品、低耗品、物料、水电卫生设施等物资必须办理入库手续，报账时附入库单或直接由领用人在原始凭证上签字证明。 6、粘贴好的支出凭单应在每周二上午交由客服财务人员，由客服财务人员负责找领导签批。

【9A文】物业管理权交接方案

物业管理权交接方案物业管理权交接方案提要：更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要发展商和业主委员会的支持，原物业管理公司的有效支持配合物业管理权交接方案更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要发展商和业主委员会的支持，原物业管理公司的有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤的实施运作。我公司在"更换"问题上，有着深入的研究，并有多次案例和实践，从九九年至今，亲历的更换事件，便有七起，并全部参与了更换方案的制订。根据我司以往经验，在更换前首先将必须考虑如下几个重点：一、程序的合法性物业管理委员会是代表物业产权人、使用人利益，负责监督检查物业管理工作的非法人社团，是解决物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。二、协调相关方面的关系，取得中正第三方的支持协调相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。中正方的支持主要是指：法律顾问，提供法律支持。物管顾问、财务顾问，提供专业支持。政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。三、具体交接工作安排 1．发展商负责书面通知，现在管物业公司解除合同日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。 2．双方物业公司确认交接步骤及内容。 3．以书面形式发给每位业主更换物业通知。 4．在最大限度减低对客户服务影响的情况下，按步骤进行物业交接工作，并由第三方进行监督。

小区物业移交方案

鸿山新村、文园新村物业移交（接管）方案一、移交具备条件根据鸿山新村、文园新村两个项目的施工进度和业主入住的时间安排，可按照总公司要求分别对两个项目的部分楼宇、设备和系统进行验收移交，但最终移交是在政府有关职能部门和总公司验收合格的基础上通过物业公司的再验收为准。办理移交（接管）手续时，应满足以下主要条件： 1、被移交验收物业的竣工图及相关文字资料齐全；项目主体工程和配套设施建设工程已通过竣工验收；消防、市政、环保等设施设备已完工并经政府有关职能部门验收合格。 2、水、电、气已纳入城市供给管网正式供应，二次供水水质符合相关标准并取得水质检测报告，相关设施设备运行无安全隐患；电信、有线电视等线路敷设到户。 3、项目已封闭，岗亭、员工宿舍、物业服务处等物业管理用房已装修完工，可交付使用。 4、分户验收已完成（存在问题在业主入住前整改完毕）。 5、其他条件：（1）相关设施设备可根据安装、调试情况以及总公司的要求分项移交，但原则应不影响楼宇的入住和安全使用。验收移交时，设施设备应安装调试完毕并验收合格，可随时投入使用，被验收的设施设备、系统的操作说明、保养手册及其他资料完整；提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款以及所有测试、检测、分析报告，并对

被验收的场地、设备和机房进行清洁。（2）业主办理交房手续前，地面、地下停车场按照规划设计要求施工完成，车位划线清晰、合理，标识、标志完善；信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、警示标志等配套设施已完善。（3）为不影响业主办理交房手续，在业主办理交房手续前，完成“两书”（住宅使用说明书和质量保证书）的制作；（4）由于交房时涉及物业服务费的收费问题，为避免影响交房，及时完成物价报批，故须在业主办理交房手续之前提前25天完成项目竣工报备，取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》；（5）存在问题整改在业主入住前完成。二、移交（接管）程序当项目满足移交条件准备移交时，总公司应提前15个工作日书面通知物业公司。接到总公司项目移交（接管）通知后，物业公司应及时组织移交（接管）验收。结合项目的实际情况及工程验收进度，拟将项目移交接管验收工作分两部分部分进行：楼宇及设施设备等实物现场查验（包括楼宇分户验收、设施设备验收、配套设施验收）和图纸及技术文字资料验收（详见附件）。 1、成立接管验收工作小组接管验收工作小组由开发商、监理单位、施工单位、物业公司的相关人员组成，其主要职责是做好项目移交（接管）前的准备工作，收集相关资料，为项目顺利移交（接管）做准备。2、移交（接管）准备阶段工作接管验收是基础性工作，可及时发现接管物业自身存在的不足，及时报

物业公司物耗管理程序

物耗管理程序 1.目的提高公司物耗用品的使用效益，减少流失、浪费、加强对资源的管理和控制。 2.适用范围适用于重庆***物业管理有限公司物业管理服务过程中对物料、用品、机具、工具、器材等耗用的管理。 3.职责 3.1 总经理负责物耗计划及预算的批准； 3.2 行政部（分公司综合部）负责对常用易耗物品的归口管理； 3.3 综合管理部负责秩序维护、工程维护保养、绿化、保洁物耗计划的审核； 3.4 各职能部门、项目负责本部门易耗物品的申购、领取、使用、统计；3.5 财务部负责相关账目处理，审计、审查物品消耗是否合理、浪费、流失等。 4. 程序要点本程序所指的物耗用品是指在日常经营中需长期使用和经常补充的秩序维护、工程维护保养、绿化、保洁、办公等日常消耗物料和常备的零件物品等。 4.1 物耗控制 4.1.1 建立物料采购申报、出入库登记、《车辆油耗定额表》和《油料统计分析表》等耗用统计分析物耗控制制度，禁止造成物资积压； 4.1.2 建立与工作计划相应的物耗年度计划，对物料、用品、机具、器材等耗费作出年度预算，经审核、批准后执行； 4.1.3 对各类维护管理项目应严格按相关规定，从资质、实力、价格、服务等方面严格筛选、把关，选择由特种专业单位或由本企业执行，避免造成浪费。4.2 采购、验收、储存 4.2.1 物耗用品的采购由使用部门依据部门内物耗用品的存货数量结合日常耗用情况填写《物品采购申请表》，交给部门经理/项目经理审核，经行政部（分公司综合部）、财务部核定和总经理批准后，予以传递和购买； 4.2.2 物品采购入库，由库房管理员负责验收，无数量、质量问题后方能入库； 4.2.3 物品应按类分别摆放，依照先进先出的原则，保证在有效期前使用；4.2.4 未尽事宜执行《采购控制程序》。 4.3 领取 4.3.1 各使用部门应及时领取所申购物品；

物业管理程序文件手册范本

QP1.1管理评审程序 1.0目的确保质量体系持续适应和有效以及质量方针和质量目标得以贯彻实施。2.0适用围本程序适用于管理处管理评审程序。 3.0 职责 3.1 总经理批准《管理评审计划》主持管理评审会议。 3.2 管理者代表或其指定合适人员制定《管理评审计划》，负责管理评审的组织会务工作和负责准备评审会所需的资料，管理者代表负责验证纠正和预防措施实施结果，并形成书面报告，负责记录整理发放《管理评审报告》工作。 3.3 各部门经理负责就管理评审中涉及本部门的不合格项制定并实施纠正和预防措施。 4.0 运作程序 4.1 管理者代表或其指定的合适人员制定具体的《管理评审计划》,报总经理审批,《管理评审计划》中必须明确评审的目的、围、依据、成员、评审时间及议程安排工作要求等。 4.2 管理评审容： A. 对部质量体系审核的结果进行评审； B. 对组织结构,包括人员和资源是否合适评审； C. 对质量体系的适应性、有效性及是否符合国际标准和管理处质量目标评审； D. 对产品或服务的实际质量状况与质量的符合性(用户投诉情况的分析反馈信息分析等)； E. 是否发生重大质量安全事故； F. 审核重大的纠正和预防措施。 4.2.1根据部质量审核安排情况评价部质量审核的效果。 4.2.2根据部质量审核情况评审现有组织结构，包括人员和资源对于现行质量体系运作和质量方针、质量目标的实施是否合适。 4.2.3根据《部质量审核报告》及《不合格处理报告单》评审质量体系的结构

适用性、有效性以及实施程序是否符合计划要求。 4.2.4根据顾客投诉问题处理的记录，以及部反馈的服务质量信息处理是否及时、正确的情况加以评审。 4.3评审的实施 4.3.1管理评审会议由总经理主持。 4.3.2管理者代表和各部门经理及部审核员参加管理评审。 4.3.3评审项目责任部门负责述被评审项目的现状。 4.3.4与会人员对评审项目进行评审，做好详细的记录。 4.3.5管理者代表根据会议记录及评审结果编写或指定合适人编写《管理评审报告》，经总经理批准后，两周下发到有关部门登记。 4.3.6《管理评审计划》、《管理评审报告》保存二年，由行政人事部负责保管、发放。 4.3.7每年至少一次管理评审安排于部质量体系审核结束后一个月进行，特殊情况可以增加评审频次。 4.4纠正和预防措施对管理评审中发现的不合格项，由管理者代表或其指定合适人负责填写《不合格处理报告单》，各部门根据《纠正和预防措施控制程序》执行,由管理者代表负责跟踪验证纠正结果,并将落实情况报告经理。 5.0相关文件 5.1《质量手册》第4.1章 5.2《纠正和预防措施控制程序》QP14.1 6.0记录性文件 6.1《管理评审计划》 6.2《管理评审报告》 6.3《部质量审核报告》 6.4《不合格处理报告单》

产业园物业管理交接方案

产业园物业管理交接方案1、物业管理团队组织架构 i 合计物业管理团队总人数共21人 I i L __________ _______________ ____________________________ _____________________________ ______________ ________________________________________ 2、人员计划：物业经理：招聘中（如未到位由**临时兼）客服主管：招聘（如未到位**兼）收费员：招聘（可考虑内部或关系人员）机电班长：争取留用电工班长或外聘（或**临时兼）维修工：争取留用电工1名，1名外聘保安队长：已到位（在江北、需试用观察）

保安班长：争取留用**1名，其余外聘保安队员：争取留用**8名，其余外聘清洁绿化：暂时留用当前外包单位（重新界定责任及费用），5月22日前初步沟通。 3、人员交接要点 A、关键管理人员（如经理、主管、财务人员、机电班长、保安队长、保安班长）提前到位，现场跟进并同步登记相关的数据、资料及管理资料，确保数据的准确性和连续性，熟悉管理现场，做到有备无患，不受现有人员去留的影响。 B、与现有主要管理人员加强沟通，稳定现场人员工作情绪，提前吸收有益人员，应在5月25日前与准备吸收的人员达成共识，并要求其在5月31日前向原公司提交辞职报告，从而确保人员可在7月1日前到位。 C、交接当日，所有门锁及密码应同时进行更换，并根据人员岗位职责重新分发。 4、交接资料及数据：应移交的主要资料及数据详见下表，相关资料及数据如对方未能配合提供，则应由提前介入的人员主动进行收集登记：应移交的主要资料及数据明细表

物业公司物品管理规定

物业公司物品管理规定 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】

物品管理制度为确保物业公司对物业的正常维修保养, 给业主/租户提供良好的工程服务, 物业公司需采购、储存各种工具、备品、备件、材料和原料等货物(以下统称为物品), 物品的申购、采购、入库、储存、出库、借用、归还、使用及报废程序示意如下图:- 仓库管理示意如下图:-

1. 物品申购制度物品申购制度是为了确保以最少的物品储备来满足物业维修保养和工程服务的需要, 尽可能地压缩库存, 防止积压, 提高资金和仓库的利用率。根据库存情况和日常维修的消耗记录, 设立常用消耗物品库存量, 一般以一个季度的消耗量的二倍。各班组所需的物品, 均须按年分季做出计划, 经工程经理/主管批准后, 知会财务部, 并经总经理批准。物业公司可设立维修零用金, 金额为人民币1,000元, 主要用于工程维修和日常维修所需物品的采购, 需动用维修零用金采购物品, 必须提前上报公司, 待公司批准后, 费用在1,000元之内, 可从零用金内支取, 1,000元以上的由公司统一开具支票或转帐。若遇设备/系统故障急修需要采购物品, 费用在人民币200元之内, 可先支取零用金后再上报公司。 2. 物品采购制度物品采购制度是为了在保证质量的前提下, 采购价廉物美实用的物品。日常采购额度超过200元, 每年内第一次采购需找三家供货商比价, 同样的品牌的物品, 选择价格较低, 信誉较好的供货商采购, 跨年度采购必须重新比价。在紧急情况和得到物业公司经理同意下, 可临时豁免。若是业主指定或安排的采购, 需得到业主负责人的书面指令, 并保存归档备查。凡购进物料、工具等, 尤其是定制品, 应先取样品, 征得使用人同意后, 才可进行采购或定制。 3. 物品入库制度物品入库制度是为了确保采购物品的质量, 办理完备的入库手续。入库时需登记的内容为: 日期、时间、名称、数量、品种、重量、有效期及类别等于入库本上(表1), 并要与明细、发票相吻合。入库时需开箱/盒查验物品的质量, 若仓库管理员无法把握时, 可请使用人协助, 并对查验的物品签字认可。仓库管理员需将验收入库的物品分别堆放、编号。

xx物业公司物业项目承接程序

物业项目承接 1总则 1.1本手册规定的物业项目承接主要是针对管理公司新开发项目以外的新物业项目承接，以及与物业小区业主委员会签订（续签）物业服务合同的过程。 1.2物业项目承接过程必须按管理公司规定的原则、程序和要求进行，有选择地参与外部物业小区的投标和洽谈，维持万达品牌的优质形象。 1.3各物业分公司在开展物业项目承接工作中应充分识别顾客需求和期望，确保本公司有能力满足顾客要求。 2相关职责界定 2.1物业分公司负责具体操作与业主委员会签订或续签物业管理服务合同，以及对外项目承接工作。 2.2项目所在公司负责审核所属物业分公司的对外承接项目意向、物业投标书、（前期）物业服务合同，以及合同续签时的物业管理方案。 2.3管理公司物业管理部负责批准物业分公司对外承接项目意向、物业投标书、（前期）物业服务合同，以及合同续签时的物业管理方案。 3对外物业项目承接 3.1基本规定 3.1.1管理公司不限制各地物业分公司在有条件的情况对外承接物业服务项目，但在具体操作前必须将对外承接项目的工作意向报经项目所在公司审核、管理公司经营委员会批准，批准后方可进行下一步的洽谈或报名参与投标。 3.1.2各地物业分公司对外承接项目应遵循国家《物业管理条例》的规定，通过投标方式承接物业服务项目。 3.2物业服务招标信息 3.2.1物业分公司接获并核实物业管理招标信息后，应迅速组织人员从开发商或托

管单位获得招标文件或相关资料，报本公司总经理审查。需要购买招标文件的及缴纳投标押金的，必须先报总经理批准。 3.2.2物业分公司总经理负责组织相关人员对收集的初步信息进行分析，决定是否参加投标。 3.2.4当决定参加投标时，物业分公司组织人员依据相关资料编制投标计划书，经本公司总经理审核签署后，报项目地产公司审核、管理公司经营委员会批准。投标计划书内容包括成本估算额、投标方案、投标时间等。 3.3投标申请 3.3.1经管理公司经营委员会批准后，物业分公司编制并向招标单位报送投标申请 3.3.2投标申请的内容应包括：公司营业执照、专业人员配置、招标和投标方案。品质部负责组织相关部门配合接受招标单位的资质审查。 3.4 投标工作小组 3.4.1物业分公司通过招标单位的资格审查，成为投标单位后，物业分公司总经理组织相关部门的专业人员参加投标工作小组，完成物业项目调查、招标文件分析、投标文件编制及评审、参加开标及中标后的合同谈判等工作。 3.4.2投标工作小组成员的任务分工、工作输出成果及时间进度等必须形成书面的投标工作计划。 3.4.3物业分公司品质部经理、财务部经理及相关必需的专业技术人员应为投标小组成员，全过程参与投标工作。 3.5 投标文件编制 3.5.1物业分公司总经理负责组织投标小组成员详细研读招标文件，对招标文件的每一条款要求达成一致理解，并就需要澄清的事项列出问题清单及解决途径，在投标小组内分配工作任务，这些任务包括( 不限于) ： a)就招标文件中的问题与招标单位进行沟通、澄清； b)进行物业项目现场踏勘，了解物业项目及周边区域情况； c)开发商(或物业小区)过往与物业公司的合作表现； d)当地物业法规及主管部门政策、工作惯例收集、研究； e)需要时，开展相关市场及竞争对手调查等。 3.5.2上述各项工作完成后均必须形成书报告，详细陈述收集信息内容、来源、可信程度，以分析结论和建议。

物业交接具体方案

更换正在实施管理地物业管理公司是一件艰巨地事务，除需要院方各部门地支持，原物业管理公司地有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤地实施运作根据我司以往经验，在更换前首先将必须考虑如下几个重点：一、交接程序主体医院院务处是代表物业产权人、使用人利益，负责监督检查物业管理工作地主管部门，是解决物业管理问题地关键.所以所有交接工作必须在院务处地领导和支持下进行.另一个是有关更换事宜，要经院务处知会各科室护士长、科室主任等相关部门，使更换物业公司地行动在各相关部门支持和配合下有序开展.资料个人收集整理，勿做商业用途二、具体交接工作安排．院务处负责书面通知，现在管物业公司解除合同日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同. ．双方物业公司确认交接步骤及内容. ．以书面形式发给各个科室及相关部门更换物业通知. ．在最大限度减低对客户服务影响地情况下，按步骤进行物业交接工作，并由院务处进行监督. ．院务处与原物业公司地合同缮后事宜. 四、交接内容交接中涉及地内容繁多：物资准备，具体大块如下：（一）工程交接．成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定工程验收负责人及各专业交验人员，一般由以下专业人员组成：电气、给排水、土建、电梯、锅炉，司乘，导诊和挂号收费.资料个人收集整理，勿做商业用途

．召开工作会议，布置各专业组接收要求及具体事项. ．接收工作要求参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保文件资料手续齐备，工程质量及各项技术指标符合标准.资料个人收集整理，勿做商业用途．物业交接工作程序（）接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接收时间.（）交方应提供地资料、文件. ）图纸资料、文件、交接清单. ）设备清单. ）能源消耗情况（列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时地表计数字）. ）备品备件、材料物品库存登记表. ）设备运行记录. ）交接班记录. ）值班记录. ）工具、仪表，维修设备登记表. ）人员花名册. ）设备维保合同（有效期内）. ）维修费使用情况及盈亏. （）交接工作开始时，双主应签定物业交接协议书. 明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等.

物业管理服务控制程序

物业管理服务控制程序 1.0 目的通过对物业管理中每一服务项目的服务过程进行有效控制，确保公司提供的服务质量满足顾客的要求。 2.0 适用范围本程序适用于公司物业管理的各项服务过程。 3.0 定义无 4.0 机构与职责 4.1 管理处各部门：负责本辖区的服务过程的质量控制。 4.2公司各部门：负责检查监督各管理处相应职能部门的服务过程质量。 5.0 工作程序 5.1 服务过程为了确保物业管理服务过程得到有效控制，各管理处根据公司质量方针和有关法规标准制定出本部门的工作手册来确保工作质量。 5.1.1 管理处的日常物业管理工作规程 a.管理处工作手册 b.安全管理工作手册 c.消防管理工作手册 d.车辆管理工作手册 e.工程管理工作手册 f.电梯管理工作手册 g.环境管理工作手册 h.行政人事部工作手册 i.绿化管理工作手册 j.给排水工作手册 k.供配电工作手册 l.制冷设备工作手册 5.2 服务质量目标的制定公司各部门（管理处）应对每类服务过程制定相应的质量目标，报总经理审批。 5.3 为加强员工责任心和管理的严明性，依据培训计划和实际需求，对员工进行培训，要求员工除掌握岗位操作技术外，必须明确知道程序文件和工作规程的要求，使之在工作中严格按文件要求执行，并做好记录。 5.4 服务质量的检查与考评 5.4.1通过对公司（管里处）用户意见调查活动以及社会各界的评价，及时发现物业管理中存在的问题并纠正处理，确保公司物业管理水

平的不断提高。公司各部门（管理处）应定期对服务质量进行检查与考评，具体执行见《服务质量考评控制程序》文件。 5.5 员工的劳资管理与培训 5.5.1影响服务过程控制的重要因素是服务人员的素质，公司行政人事部主要负责全公司劳资管理、人事管理、培训计划安排及服务质量监察。 5.6 设备、设施管理的控制为保证管理处公共设备、设施正常使用，对所有的设备、设施的维护使用，采购等严格按《设施设备控制程序》执行。 5.7 收费标准按照国家和政府有关规定进行合理收费。 6.0 记录

住宅小区新旧物业公司于交接事宜

住宅小区新旧物业公司于交接事宜住宅小区新旧物业公司有关于交接事宜如果**全体业主选聘XX物业正式接管**，按照目前**的现状，乙方将做以下安排：一、项目交接： ▲新旧物业管理交接程序基于我物管公司在市场拓展方面的成熟经验，本着“合法、安全、有效”的原则，针对“**”小区实际情况，为保证项目顺利交接，避免交接过程中可能会出现的不利因素，建议双方签约后，拟采用以下步骤进行：业主委员会负责的具体事项： 1．将合同内容告知全体业主本项事情从法律程序上原本应该是在签约前，将合同通过业主大会讨论认可，再行签约。如果先签约，应在签约后业主委员会将合同复印件发放到每个业主手中。 2．签约当天或第二天由业主委员会以书面形式函告现在的物业公司：本小区按政府规定程序招投标工作已经结束，确定某某物业公司为新的管家，请于某月某日与新管家办理交接手续。

本项事情从法律程序上即完成“告知”目的。此外，签约日期与交接日期最好应有半个月以上时间，业主委员会同时给新管家一个书面“委托交接函”（最好两份），要求新管家某月某日与原物业公司办理交接手续。 3．将招投标结果报告给区物业监管科、居委会备案，并索取回执。以上3项内容已经完成法律规定的所有程序。 ▲新物业公司交接方案及应急措施 1．交接日前拜访管辖区派出所、居委会、区物业监管科。 2．交接日前与原物业公司联系洽谈。新管家将一份“委托交接函”在交接日前三天内交给原物业公司，并进行初步洽谈，发现问题，并积极与业主委员会沟通。 3．交接日前准备两倍或更多的保安人员，首要保证居民安全。 4．及时通知全体业主将物业管理费等从交接日起交往新管家，并协助业主取消原扣款账号、办理新扣款账号。 5．一旦出现紧急情况，必要时我方将邀请媒体、公安