瑞银：评估中国的房地产泡沫

过去20年，中国的房地产大部分时间都很火。居民收入快速增长和城市人口增加是推动房地产建设热潮的重要因素，而90年代末的住房制度改革既实现了从国家向城市居民的大规模一次性资产转移，又释放了积压已久的对现代商品住房的巨大需求。

中国现在是否已出现一个大的、全国性的房地产泡沫并且即将破灭？一年前我们曾在《中国房地产十问》这一报告中回答过这个问题，但是关于这个论题的关注和困惑一直持续，并且形势也有了一些变化，我们的理解也有所更新，因此我们认为有必要对此再次进行探讨。

简单答案是：短期乐观，中期悲观。

要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事。近期，如果参考一些常见的指标，如房价（及其衍生出的房价收入比等）、建设活动和居民部门的负债率等，我们认为中国目前尚没有形成大的全国性的房地产泡沫。2009-10年房价大幅上涨促使政府在一些大城市出台严格的限购政策，但与此同时政府大规模推动保障房建设，后者有望支撑未来几年内的房地产总体建设活动。

然而，我们认为未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。虽然总体态势仍属良性，但数据质量的问题使我们对这一结论不能非常放心。此外，近期房地产业的一些发展值得警惕。更重要的是，最近几轮的房地产调控并没有解决许多根本性问题，而这些问题恰恰是中国滋生房地产泡沫的温床。

预测房地产泡沫出现的具体时间点及其触发因素极为困难。我们将继续密切关注全国建设活动指标，以及房价和银行信贷的走势。

中国有没有房地产泡沫？

房价

通常，房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言，过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%，09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体，房价以这种速度上涨也不让人意外

不过，官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远，官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司──中原地产也公布大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。不过，中原地产的数据仅覆盖了部分大城市。

用来评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比──即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。下图2显示了城镇一套100平米住房的平均售价相对城镇居民平均可支配收入的比率，这其实是图1中数据的另一种呈现方式。对中国房地产市场的一个常见评论是房价收入比非常高：老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套房；而在一些大城市，这一比率最近攀升至20年。在发达国家，房价收入比通常在4-6年。

不过，中国的房价收入比指标有很大的缺陷──分子和分母都有严重的数据问题。就分子而言，前面已提到平均房价主要基于新建商品房的销售均价，而没有按房产质量和地段进行调整。我们认为分母的问题甚至更严重：简言之，购买住房的并不是拥有平均收入水平的家庭。

由于商品房市场仅仅从90年代末才开始大规模启动，因此商品房的渗透率仍然较低。商品房的购买对象仍主要是城市里的中高层收入群体。1997至2010年，全国累计竣工商品房约5,400万套，而2009年全国城镇家庭总数为2.15亿户。官方统计显示：收入排名前20%的城镇家庭的平均收入是城镇居民总体平均收入的2.2倍；排名前40%家庭的平均收入则是总体平均收入的1.7倍，而这几乎肯定存在低估。因此，对目前购买了商品房的居民而言，其房价收入比在4-5之间，非常接近国际上的正常水平。

另一个与房价相关的指标是租金回报率，也就是房屋不动产的资产回报率。虽然关于租金回报率的数据并不充分，但中原地产的统计显示：目前一线城市房产的租金回报率很低，且最近跌破了3%（上海更是接近2%）。

房地产杠杆率

以往的经验显示信贷的大规模扩张几乎总是伴随着房地产泡沫，或预示着即将出现房地产泡沫。就中国而言，2009-2010年间购房贷款迅猛增长，但在政府限制第二套和第三套房贷且上调利率后，最近几个月购房贷款增速已经下滑。最近几个季度，对房地产开发商的贷款增速也在回落。

图3显示了居民按揭贷款余额相对其可支配收入的比率。有两点值得一提：第一，到2010年底，居民部门的负债率仍处于适度的水平；第二，在2009和2010年间，居民部门负债率大幅上升，反映了这些年房地产热潮的背后有信贷的大规模扩张。居民部门负债率的快速上升表明只要有一定的时间和机会，中国的居民可以很快地增加其负债水平。

还有两个其他更让人放心的数据：首先，很重要的是，新增购房贷款相对商品住宅销售额的比率（我们用其作为房贷价值比的近似指标）在09年大幅攀升后已在2010年回落（见图4）。这印证了我们的上述观点，即对大多数的实际购房人而言，房价的可支付能力并不是问题。另外，即便经历了近期的快速增长，银行对房地产业的直接贷款（包括放贷和对开发商的贷款）仍处于相对稳定的水平。

不过，银行对房地产业的间接信贷敞口可能要大得多。银行对许多地方政府投资平台和对企业的贷款经常以土地和房屋不动产作为抵押物，而且这些实体为一般固定资产投资而向银行借来的资金可能会有一部分流向房地产开发领域。此外，鉴于房地产业是许多工业产品重要的终端市场，因此许多重工业部门的投资和信贷也与房地产业有间接的关联。

房地产建设活动

房地产出现泡沫的另一个迹象是建设活动在一段时期内突然迅猛增长。在亚洲金融危机期间经历了房地产泡沫破灭的国家和地区，其房地产建设活动在危机前都曾迅猛增长（见图5）。就中国而言，房地产建设活动占GDP的比重在过去10年保持相对稳定，不过在最近几年则有所上升。和相关经济体在亚洲金融危机爆发前的情况相比，中国的建设活动目前看来尚未

达到“警戒”水平。不过，应该看到建设活动正在趋势性地稳步升高，而且如果持续上升这一指标就会进入到危险区间。

另外，我们可以分析实际建筑面积的情况，而非增加值。比较人均建筑面积的话，就会发现在过去10年间，中国平均每年兴建在人均1平方米的城镇住房，相比之下，美国和西班牙在其房产泡沫破灭前的建设速度为人均1.5平方米。不过在过去2年间，中国的房地产建设热潮使这一指标达到了1.3平方米（见图6)。当然，中国目前正在迅速地城市化，因此与发达国家比较可能并不完全合适。

住房存量价值

年初的时候，一些投资者对中国住房存量价值占GDP的比重偏高提出警告，并将其与日本房地产泡沫破灭前的情况进行类比。根据我们的估算，中国的城镇住房存量要比媒体报道的少得多，约占GDP的75%（见图7）。从理论上讲，住房存量价值是评估房地产泡沫破灭风险时需要考虑的因素，中国的住房存量价值应当远低于发达国家。但是，对折旧率和单位面积价值的不同假设会造成估算结果差异很大。此外，各国住房存量价值的差异也受到了很多其他因素的影响，包括金融市场的发达程度、税制和政策方面的其他因素。因此我们认为住房存量价值并不是评估房地产泡沫的一个很好指标。

那么住房存量本身的情况又如何？这一数字看起来不那么令人乐观。我们估计1990年以来，中国累计建设了1.2-1.4亿套城镇住房，而在此之前已经有8000万套以上的住房存量。与2009年2.15亿户的城镇家庭数相比，这一数字是比较高的。当然，有很多老旧住房已无法居住、并且在这期间很多老房子已被拆掉，而在未来数年中每年都会有1000万以上的人口被“城镇化”。不过，大规模建设城镇住房以满足历史欠账的现代住房需求的阶段可能已经接近尾声。

中国会出现房地产泡沫吗？短期内不会，但中期内风险很高

总结以上的观点：尽管存在着一些预警迹象，并且确实可能存在着空城和局部性的房地产泡沫，但总体而言，中国似乎并未出现全国性的房地产泡沫。

中期内中国能否避免出现房地产泡沫？我们认为很难。

短期来看，我们认为房地产泡沫破灭的风险很小。持续的房地产调控不太可能造成房地产建设活动大幅下滑──政府正通过加大保障性住房的建设力度来抵消商品房限购政策的影响。我们认为今年及明年保障性住房建设的增长将足以抵消商品房建设可能出现的疲弱。由于购房杠杆水平相对较低、收入快速增长，再加上对未来房价上涨的预期仍然强劲，短期内房价也不太可能出现大幅下跌。

不过，未来几年中国出现大规模房地产泡沫的风险相当高。尽管政府试图通过各种行政手段和增加供给的措施来稳定房价，但我们认为以下根本因素还是会为中国滋生房地产泡沫提供土壤：

* 高储蓄率、不发达的资本市场以及资本帐户封闭意味着很大一部分居民财富还是以银行存

款的形式存在（见图8）。随着对房地产的“投资”或资产配置多元化的需求上升，银行存款向房地产转移就有可能在居民负债率未出现太大增长的情况下导致泡沫，因为资金转移至房地产会造成房价上涨、反过来又会吸引更多的资金转移。

* 政府将存款利率设定在偏低的水平上，再加上缺乏房产税和其他持有成本，使得房产持有人能够容忍较低的租金回报率，促使资金从银行存款转移到房地产市场。租金回报率较低也减少了市场上出租物业的供给，加剧了市场上房源稀缺。

* 地方政府垄断了城镇住房建设用地。作为垄断供应者，又非常依赖土地出让收入作投资和搞建设，地方政府有很强的动力推升土地和房地产价格及整体房地产建设活动（见图9）。

* 由于要素价格扭曲且不需要分红，中国企业拥有很高的储蓄和留存收益，并且一定程度上由于公司治理不规范、其他很多行业存在着准入门槛，企业正越来越多地将留存收益投资于土地和房地产。

* 作为未来几年拉动内需和经济增长的重点，“城镇化”往往被地方政府和大众解读为在郊区建设房地产、从而将其“城镇化”。这会导致房地产加速建设，在未来几年难以持续。

* 将城乡土地和住房市场人为分割开制约了城镇住房供给、推高了城镇房价。同时，对农村住房存量和住房建设的低估可能会造成整体房地产业过度建设。

在流动性充裕、低利率以及将城镇房地产建设当作“城镇化”主要内涵的大背景下，未来几点中国很难避免出现房地产泡沫，尤其是在现有的政策没有触及到上述基本问题的情况下。

需要关注什么？触发泡沫破裂的因素可能是什么？

这一切将如何收场？我们并不认为中国的房地产泡沫一定会表现为房价的大起大落，而且中国本来就没有一个很好的房价指标可供参考。由于居民部门的资产负债状况较为健康，并且往往会在购房时至少拿出30-40%的自有资金作为首付，因此购房居民不太可能中断偿还房贷。与房贷泡沫引发房地产泡沫的经济体相比，在中国，由购房贷款大量违约导致大规模坏账的可能性很小。

更有可能出现的情况是，居民对添置额外房产的态度出现转变，从而使住房需求大幅下滑。房地产业陷入供给过剩，而更重要的是，所有房地产相关的建筑材料和其他重工业也都出现产能过剩、库存积压的局面。银行对这些行业和企业的贷款随之出现问题。由于国内银行在借贷时往往重点考虑抵押物的价值，因此上述情况将会尤为突出。如果考虑进银行在这些行业的信贷头寸，房地产泡沫破裂将会影响相当比例的银行资产。

触发泡沫破裂的因素可能是什么？具体的触发因素很难预测。信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好（从而吸引资金从房地产市场流向其他资产），都是可能的触发因素。也有可能到了某个时点房价不再上涨，房地产的实际资产收益率为负，从而造成需求下降。

至少从表面上看，房地产市场并未出现持续的信贷扩张和过高的杠杆率。这就意味着中国

的房地产泡沫积累和破灭的过程相比其他经济体可能不会那么突然和猛烈，而是会持续一段时间。此外，如果当前的保障性住房建设能真正得到落实，那么低成本的住房供给增长可能会帮助稳定房价，并逐步影响市场情绪。

我们需要关注什么？我们应该继续关注上述的所有指标，不一定是其绝对水平，而是它们的长期变化趋势。

最重要的是，由于房价相关数据的质量不高，因此我们需要紧密关注建设活动本身和信贷扩张。到目前为止，我们一直认为最好的两个指标是瑞银建设活动指数和银行月度新增贷款。不过，我们的房地产建设活动指数使用的是城镇商品房市场数据，随着农村和保障性住房建设比重日趋增大（并没有完全反映在商品房数据中），这一指数的作用可能会有所下降。此外，由于企业、地方政府及相关实体往往自行从事写字楼和商业营业用房的开发建设，因此这两者往往不属于商品房市场。今后我们需要更紧密地关注全社会的竣工和建设活动。

(本文作者汪涛是瑞银集团中国区首席经济学家。文中所述仅代表她个人观点。)