西安商业分析报告

2013年西安商业地产发展报告

2013年的全国商业地产似乎是持续高潮，一些住宅开发商仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。而随着今年商业消费市场受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，时尚类及一般零售商对扩张普遍保持谨慎，新开业商场空置面积相对较高，全年整体优质商铺的空置率有所上升，商铺的租金影响较大。而相对二线城市的西安，走势基本与全国保持一致，且本年度的销量相对去年呈现大涨之势。

一、全国商业地产运营的市场政策经济现状

1、经济现状

1.1全国经济现状

●全国GDP超预期目标总体表现平稳

据国家统计局1月20日发布数据,初步核算,全年国内生产总值568845亿元,按可比价格计算,比上年增长7.7%，总体表现平稳。本年度，商业用房销售面积增长9.1%。可见，在今年经济的企稳回升、调控政策稳定的背景下，楼市回暖迹象明显，各房企对市场信心有所增长。

●产业分类分析

从产业类型来看，第三产业的持续扩张是2013年宏观经济稳定的核心，其对GDP增长的贡献第一次超过第二产业，贡献度接近50%，并使2013年就业状况出现超预期的反弹。随着全国经济的走稳，第三产业和战略性新兴产业迎来了春天。第三产业增速快于第二产业，占经济总量的比重大大提升。而作为第三产业即服务业的上涨，也将带动餐饮、超市、商场等商业市场的扩大。

1.2西安经济现状

●固定资产投资较快增长

1至11月，全市固定资产投资（不含农户）4444.52亿元，同比增长24.2%，比1至10月回落0.1个百分点。

分产业看，1至11月，第一产业投资68.31亿元，同比下滑19.4%；第二产业投资834.2亿元，同比上涨52.3%；第三产业投资3542.01亿元，增长20.3%。西安国际化大都市的深度发展，旧城改造进程加快，行政区域的扩张，城市产业结构更加倾向于第三产业，此时，商服用房的需求量也将增大。

●消费市场需求稳定增长

1至11月，全市实现社会限额以上消费品零售总额1761.1亿元，同比增长17%，较1-10月微落0.1个百分点。

从销售形态来看，1至11月，商品零售1674.97亿元，同比增长19%；餐饮收入为86.13亿元，下滑8.4%。

从西安市的经济发展状况来看，整体与全国态势相同。宏观经济发展环境向好，西安市在投资、消费、出口方面均有较大幅度的增长。而西安作为陕西省重要的消费城市，随着商品零售需求稳定的增长，也带动了后期零售商场规模的扩大，尤其是城市外缘化的扩展。

2、政策方面

2.1 全国房地产调控政策

随着2013年末不动产登记制度等一系列房产调控政策的出台，特别是对住宅的调控，将有过之而无不及。此外，中央经济工作会议提出：2014年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。按照短期惯性，2014年仍将延续2013年下半年偏紧的执行态势。这为后期2014年商业房产市场提供了发展空间，也为2014年商业房产投资热潮将持续飘红。但随着国家商务部《商务部关于促进电子商务应用的实施意见》的出台，促进了电商业务的大力发展的同时却让商业地产面临电商狙击的态势愈发明显。

2.1西安房地产调控政策

在经济政策平稳的发展情况下，市政府办公厅在年初出台了《西安市人民政府关于进一步加快发展服务业的若干意见》，这为2013年商业地产发展奠定了夯实有力的基础。此外，借着西部大开发战略的优势，陕西省和西安市在招商引资方面，推出了众多的优惠政策，为企业入驻西安提供了方便。

3、城市规划方面

在近两年，西安的商业地产项目扎堆入市，得到空前的释放。2013年西安建设国家化大都市的步伐将会加快，以西安市周边开发区发展带动城市外缘扩展的模式将会保持较快的投资增速。加之地方招商引资政策优惠的利好因素影响下，更多国内外企业投资意愿加强，

其中不乏商业地产的开发商。西安的房地产市场起步相对较晚，商业发展更有所滞后。而随着住宅市场政策的从紧，住宅投资得到遏制，市场观望浓烈，商业类物业却逆势上涨，成为投资者的投资热点产品。在近两年，西安的商业地产项目扎堆入市，得到空前的释放，尤其在西咸新区、曲江二期、新寺商圈、太华路、国际港务区等区域板块集中入市。

4、全国及西安商业地产发展特征

全国商业地产发展特征

在限购限贷政策下，商业和写字楼地产迎来了转机，许多住宅开发商纷纷转战商业和写字楼的开发。在过去两年里，国内商业地产取得了迅猛发展，但也在多地出现了泡沫的迹象。这是由于部分城市的商业设施规划与城市规划在协同上的严重缺失，房企重视房地产开发性收益而忽视商业经营性收益，延续粗犷式规模扩张的增长方式，以致存量商业房地产和增量商业房地产都将面对巨大的招商、生存和发展压力，急需行业规则和发展机制的建立和完善。同时加上商业自身开发模式的复制而出现的同质化、电商的不断加压使得商业房地产发展道路上出现多重危机。

西安商业地产发展特征

二线城市的西安也不例外的成为商业地产扩张的区域。由于商业地产的集中入市、大体量项目的不断在建、商业模式的复制以及商业运营的不完善等因素，使得目前西安的商业地产也出现了与全国商业地产几乎相同的问题。此外，随着西安国际化大都市发展的需要，以及城镇化建设的需求，商业地产市场逐渐呈现出城市边缘化发展。

二、2013年西安商业用房市场发展概况

1、商业用房市场供给情况

1.1市场供应量情况

西安房地产信息网数据研究中心数据显示:2013年，西安商业用房市场整体相对于去年各项指标均有所上涨，其中新开工面积为149.047万平方米，同比去年同期上涨4.69%；投资额与去年同期上涨了23.87%，成为本年度涨幅最大的指标。此外，2013年西安市有多个商业地产项目集中入市，为全市带来279.02万平方米的供应量。本年度市场供应量与去年同比上涨了

32.29%。 1.2供应市场结构变化情况

从区域上看，在2013年，商业地产最为活跃的区域也莫过于城北区和城南区，本年度两城区商业地产成交面积达86.8万平方米，占2013年西安市商业地产成交总面积的70.26%，成为商业地产市场的绝对热点区域。更具体的是，以大雁塔旅游文化商圈、曲江商圈、大明宫商圈、浐灞商圈等为代表的新兴商圈发展迅猛，从而扩大了西安商圈的规模。

从商业类型的变化来看，随着西部城市经济的逐渐繁荣和城市化深度发展，国家化大都市进程的逐步推进，西安的商业地产发展也如火如荼，迅猛增长。传统模式的商业受到新兴的商业模式冲击，市场商业类型也逐渐由单一的购物模式转向城市综合体、地铁商业等现代化多功能综合体模式的转变。

从成交具体项目来看，华南城项目以独揽31.34万平米、36.11%的绝对占比成为商业地产市场的王者。与去年相比，本年度销量大涨了134.64%，可见华南城销量不断地大增与陕西和西安政府的大力支持、国际港务区大环境的影响密切联系。这也正符合政府大力支持区域商业中心和环线商业带的发展，投资者看好未来发展的市场现状。

2、商业用房市场销售情况

西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2013年全年，西安楼市商业物业共销售

123.54万平方米，与2012年全年相比，增长了39.2%。其中，7月达到了全年商业销量的峰值——16.53万平方米。

近年来，西安的城市化进程迅猛，为商业地产提供了快速发展的机遇，集多种功能于一体的城市商业综合体，已成为西安商业地产发展重要的新坐标。如关注度极高的华润二十四城项目，是华润置地继成都、重庆之后，第三座二十四城，项目以打造城市中心的姿态，继承成都、重庆二十四城的成功经验，在西安树立起国际化生活中心。项目引进成熟的“万象城城市综合体系列”，其中涵盖华润商业中心、西安站首座STREET MALL、3万方的华润万家西部旗舰店、170米摩天甲级标准商务中心、都市精英公寓等产品类型，带来全新的消费概念和生活体验，实现“一站式消费”“体验式消费”的消费中心，满足现代人需求，成为当下西安商业市场发展的主流。

3、商业用房市场销售价格情况

与2012年相比，2013年商业地产成交均价波动较小，各月全市商服用房成交均价基本维持在13000元/平米左右。其中3月，受海荣.翡翠国际城、文景小区底商等项目火热销售的影响，该月市场成交均价跌至年度最低值；而在11月，诸如海璟时代、金地湖城大境等住宅底商的集中成交，致本月商业成交均价达到2013年度最高值，达到16463元/平米。

4、商业用房市场去化周期情况

西安市商品住房去化周期表

西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2013年12月末，西安商服用房结转可售面积为533.38万平米，相比去年增长28.07%，去化周期为52.55个月，去化周期远高于住宅、办公楼物业。以目前的去化速度和未来伴随着越来越多的商业地产上市，商业地产市场销售压力巨大，竞争也将更加激烈。

三、2013年西安商业地产现状

2013年西安商服用房销售排行一览表

从成交排行榜前十强的城区分布中可以看出，2013年城南区和城东区入榜项目较多，分别占据三席;城北区和城西区分别占据两席。从西安目前的商业布局看，新兴商业正逐步脱离传统的钟楼商圈，开始向城市边缘地带拓展，并形成多处区域型的商业中心，如以大雁塔商圈、曲江商圈等新兴商圈正逐步成为区域型商业中心的典型代表。而政府的大力支持规划的区域商业中心和环线商业带的得以发展，以土门、北二环、张家堡、国际港务区、浐灞金融区等为代表的一批区域商业中心，未来发展趋势良好。随着传统商业区影响力相对下降，区域商业中心和环线商业带加速发展，各种力量此消彼长，未来将会形成更多新兴商业中心。

从销售榜单中可见，除大明宫建材市场·西咸店和华南城等作为专业市场类商铺外，榜单中其余项目基本上均是多业态式的商业模式。此外，目前西安市场上像西安国际中心、西安华润二十四城的万象城、金旅城的四海唐人街、西安赛格国际购物中心、华东万和城等正在销售的商业项目也都是多业态式商业模式。从而可知，西安目前的商业模式已经由原来单一的综合体式商业转向多元化商业形态，几乎每个商业项目体量都很大，自成体系，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等业态。

从后期升值潜力来看，榜单中各楼盘均处于成熟与半成熟的区域之间，升值潜力可期，这也是购买者选购商服用房的标准之一。

四、后市预警

1、明年的经济、政策、区域环境规划的走向

在经济方面，2014年，我国经济发展具有基本面趋于良好、外部环境进一步改善、市场预期回暖好转等有利条件。在全国经济转好的情况下，西安经济也将有平稳的增长。一方面，从消费方面看，消费者对商贸、文化、教育、医疗、旅游等服务类需求旺盛，住房、汽

车等消费还将持续增长，而电商网购等新兴业态的发展则有力地促进消费潜能的释放。另一方面，随着国际化大都市的发展，保障房建设、城市轨道交通、环境治理、旧城改造等方面存在大量的需求空间。

在政策方面，后期不动产统一登记制度、房产税的扩容以及“限购、限贷”等调控政策的持续对住宅市场的投资的压抑，更多投资金或将向商业地产市场的有一定的增加。此外，土地供应量的增加，“二胎“政策在中长期内会形成另一波人口红利等其他相关政策，也将影响到商业地产市场乃至整个房地产市场。

在区域规划方面，近期召开的西安“两会”为后期城市规划提出“南优、北拓、东延、西联”的发展战略，使主城区的城市空间布局更加合理、更加优化。“南优”依托秦岭北麓和曲江新区、航天基地、常宁新城等主要板块打造生态宜居宜业的新城南，打通城市中轴线南段，实现长安大道与南长安街无阻碍贯通。“北拓”全面提升绕城高速以北至渭河区域的城市化水平，加快北客站周边区域开发，支持草滩生态产业园发展，推进西安至阎良城际铁路建设。“东延”，就是以国际港务区、纺织城综合发展区、临潼国家旅游度假区为龙头，加快城市公共基础设施向东辐射延伸，力争秦汉大道年内建成通车。“西联”，就是借助西咸新区成为国家创新城市发展方式试验区的重大机遇，加快推进西咸一体化步伐，推动城西区域设施共建共享、产业互联互融。支持沣东新城加快昆明池、国际车城等四大板块建设，加快三桥商圈、六村堡片区改造步伐。争取启动1号线咸阳延伸段建设，推进西咸公交无缝对接。此外，“丝绸之路经济带建设”、“中亚·长安产业园”“交通体系的改善”“发放贷款13亿”等利好因素也将为西安国际化大都市的快速发展提供夯实的基础，也为后期商业地产发展提供空间。

2、市场供应走势

西安房地产信息网数据研究中心数据显示：截至2013年12月末，西安商服用房结转

可售面积为533.38万平米，相比去年增长28.07%，去化周期为52.55个月，从数据可见，随着商业市场开发商集中入市，以及大体量商业综合体的开发，库存量的增加，市场已呈现出明显供大于求的态势。

3、市场销量走势

市场虽然受到一些商铺的关门、电商的冲击等因素，对商业地产供应和销售有所影响。不过随着西安市城镇化的发展加速，市场的需求量将有所增加，以及商业模式结构的顺应转型，从而也提高了去化库存的速度。

4、市场价格走势

市场库存量的增加，也将带来各个商业地产之间的竞争，价格空间将逐渐趋窄。再者，西安政府推出的许多招商引资的优惠政策，以及政府的调控政策的平稳，后期商业地产市场的价格将趋于稳定。

5、未来商业地产发展特征

5.１高标准、多业态式商业模式成为一种趋势

从目前市场上正在销售的商业项目来看，西安的业态结构仍以购物零售为主，休闲娱乐业态整体发展较不完善。但西安的百货店和大卖场也正在由原来单一的综合体式商业转向多元化、体验式的商业形态，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等业态。

5.2新兴商业地产体量大招商压力增加

从目前西安在建商业项目来看，普遍体量较大，招商压力有所增加。如：已经开业的雁塔文化新天地、华南城、骡马市的兴正元广场，目前仍有商铺空置。由于现在还有一些大体量购物中心及商业街在建，后期将在近两年内集中入市，届时市场将面临较大招商压力，商铺空置率可能将进一步上升。

5.3本土零售业仍占市场主导

从目前本土和外资零售企业所占市场份额来看，本土零售企业暂时领先，外资零售企业处于相对弱势地位。相比于初来的外资零售企业，西安本土零售企业仍拥有大批忠诚消费者，如老品牌的民生、开元等百货商场仍占据市场的主导地位，而外来零售企业则相去甚远。

5.4购物中心成为开发“新宠”

目前，购物中心建设已经不再局限于以层为单位固定分布业态，而出现在各个楼层进行业态混搭。大量体验式业态；如咖啡书吧、文化主题展、3D魔幻、溜冰场等业态广泛布局在各个楼层，从而提高购物者在各个区域的到达率和激发到店者的消费欲望。此外，新兴的商业购物中心引进众多吸睛休闲功能，吸引人气，带动人群对商品的消费。如新开业的西安赛格国际购物中心，项目融入了世界最大室内瀑布、西北最大空中花园停车场、1层直达6层的心跳飞天梯、西安最大体量的儿童娱乐中心、西安最大的美食街区等等世界、西北、西安之最，更多体验和休闲功能业态。

5.5“地铁+商业“业态成后起之秀

随着西安地铁1、2号线的开通运营，拉动了西安经济的大动脉，而沿线商业地产的不断崛起，使得“地铁+商业“的新兴商业地产模式出现。如：新寺商圈的中泰广场，华东万和城、华东万悦城、朝阳国际广场以及西安赛格国际购物中心等。

5.6实体与电商联营购物O2O开启商业新时代

O2O也已成为行业最热门的词汇，如今西安百货零售业正逐渐开始“试水”这种模式，以加快企业升级转型。如国美、苏宁两大电器电子零售商在网上开通的国美在线、苏宁易购，让购房者在线上线下均可享受到购物的乐趣。此外，2013年，银泰百货积极自建网站——银泰网，整合与共享线下客户资源，推出覆盖更广消费人群的手机客户端，更好发挥在体验、服务上的差异化优势。据悉，以开元商城、民生百货为代表的传统百货零售企业也开始搭建微信和微博的公共平台，向客户推送商场折扣与促销活动信息，以吸引更多消费者关注和即

时消费。