《城镇土地估价规程》修改意见
关于《城镇土地估价规程》的修改意见
(2010年6月30日,国土资源部土地利用司和中国土地勘测规划院在江西南昌举行了《城镇土地估价规程》完善征询意见会，以下是本人潘世炳会议发言材料)
湖北永业行评估咨询有限公司经过10年的发展，现有人员接近400人。其中永业行研究院（承担基准地价、动态监测、集约利用研究、土地规划整理等）有30多人，近几年先后完成特大城市武汉市、大城市（宜昌、襄樊、黄石等）、中等城市、县城以及乡镇基准地价150多个，承担了上万个各种类型的宗地价格评估。在宗地评估和基准地价评估过程中，不断进行总结和探讨。感觉《城镇土地估价规程》需要从以下方面完善。
1. 适用范围
2. 规范性引用文件：由原来的一个增加为四个：
GB/T 18507-2001城镇土地分等定级规程
TD 1001-1993 城镇低籍调查规程
GB/T21010-2007 土地利用现状分类
TD/T 城市地价动态监测技术规范
3. 术语和定义：
（1）重点明确土地价格定义，强调土地使用权价格，不必要分析土地价值及其相关关系。
（2）增加基准地价定义内涵（表达方式是可以是地价，也可以是楼面地价）
（3）建议详细确定基准地价评估的边界范围。“在土地利用总体规划确定的建设用地扩展边界范围内”。什么是“拓展边界范围”需要说明。对于市场活跃的开发区用地托管区，可以考虑增加进入评估范围，留一定余地。
（4）建议术语加强层次性和逻辑关系，适当理顺顺序。
（5）土地估价方法以及估价中的有关定义，最好不在这里表达，放在土地估价基本方法中更合适。
（6）将基准地价系数修正法改为基准地价修正法。
4. 总则：
（1）土地估价目的强调：市场、配置、权益、管理四个内容，建议：土地估价目的是为了规范国家土地市场管理，保证土地权益在经济上得到实现，满足土地交易需要，优化土地资源和资产配置，保证土地资源和资产的可持续使用提供科学依据。
（2）基准地价成果增加“基准地价级别或均质地域边界说明表”
5. 估价原则及价格影响因素
（1）强调估价原则所对应的估价方法和估价类型
（2）价格影响因素分析中，强调不同用途的相同点和不同点
6. 基本估价方法：具体估价方法在这里界定
（1）对于估价方法涉及的土地还原利率、建筑还原利率、房地产还原利率、增值收益率和价格指数，建议在规程中强调：在一个区域内统一确定一套土地估价参数。
（2）关于衔接《物权法》中“住宅建设用地使用权期满的，自动续期”的问题，建议考虑期满前的出让时间等问题。
（3）市场比较法中，“比较案例的交易日和估价期日的相差年限一般不超过3年”，建议在此基础上，增加“市场价格变化很快时，一般不超过1年或半年”
（4）成本逼近法中，建议对于征用集体土地和其他征收、购买国有土地等不同方式，采用不同的计算公式。
（5）土地增值收益的确定，建议增加补交出让金的内容。
（6）基准地价适用范围中：“以定级分值表示的基准地价修正体系不可在宗地评估中应用”，建议去掉。
7. 基准地价评估
（1）工作底图、样点地价图以及所有成果图件除了纸质图外，要求采用电子图。基准地价做了20年，还是传统的手工方式已经不能满足发展需要。
（2）建议取消土地利用效益资料计算地价的内容，因为理论上可行，但是实践中基本上行不通
（3）对于路线价的定义和界定要明确，特别是要强调只有在繁华街道等两边、和级别基准地价差别超过一定比例，比如50%以上的，才需要设定路线价。并且要规定什么情况下使用级别基准地价，什么情况下使用路线价。
（4）基准地价更新最好能规定一个时间，比如至少每年有一个局部更新，三年有一个全局更新
（5）基准地价级别边界的确定，要使用地籍调查成果，并结合起来。（6）土地用途的细化和对应问题。对于同一个用途的不同细类，可以考虑确定不同类别的差别，测算出类型差别系数，作为基准地价评估的基础。比如商业用地中，可以分为零售商业、金融写字楼、服务、娱乐等，以某种为基数，其他确定系数。
（7）宗地修正体系中的因子选择，特别强调江、海、湖、山、园等的影响因素
（8）基准地价估价成果，应增加边界说明表，否则成果表达不完整。（9）修正体系中，要强调正负系数的对应和平衡，不可将同一个因素的最优和最劣的因素系数绝对值超过20%
（10）要强调和周边市县基准地价和修正体系的衔接问题，相隔一条街基准地价相差几倍的现象应该禁止。
（11）强调基准地价数据库建设以及和地价动态监测衔接问题。（12）验收问题需要进一步明确：直辖市、副省级以及省会城市由国土资源部或授权省级主管部门验收；地级市、县级市、县城由省级国土主管部门验收；乡镇和独立工矿区等由地级国土主管部门验收。
8. 宗地地价评估程序：
（1）可以考虑土地估价报告分为正式格式和简单格式，简单格式满足个人房地产涉及的土地评估等。
（2）建议土地估价报告和土地估价技术报告中，很多重复的部分适当删除。不至于重复。
9. 不同用途土地价格评估
10.不同权利和目的下土地价格评估
对于新增加的不同权利和目的的土地价格评估，尽可能细化评估方法和程序。
11.其他一些细节问题
（1）土地价格评估参数的确定：逐步要求一个区域研究公布一个统一的标准：包括土地还原利率、建筑还原利率、综合还原利率、增值收益率、地价指数、房地产价格指数等
（2）评估方法中原则界定不同评估方法的适用范围问题。比如市场比较法、收益还原法、成本法分别适用用哪些情况？
（3）细化承租土地使用权价、设有他项权利的出让土地使用权价格评估方法
（4）地下、地上、空间是一个亮点，如何进行评估需要说明基本程序和方法
（5）术语和定义：内部要分类，不宜直接全放在一起，否则逻辑关系不强
（6）土地出让金的表述需要规范：出让金包括两种类型：出让金总数和出让土地纯收益
（7）剩余法（假设开发法）可以分开界定
（8）调查表格除了计算价格外，还有便于研究修正系数
《城镇土地估价规程》检讨
第一部分关于《城镇土地估价规程》检讨的背景
第二部分关于一项估价所选方法不少于两种问题
第三部分关于土地与房地产估价方法比较问题
第四部分关于土地估价技术方法及其应用问题
第一部分关于《城镇土地估价规程》检讨的背景
背景之一：《城镇土地估价规程》成为国家标准并已获准实施将近6年
----1993年6月22日，原国家土地管理局发布并实施行业标准《城镇土地估价规程（试行）》；2001年11月12日，由国家质量监督检验检疫总局发布了国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508-2001），代替《城镇土地估价规程（试行）》，并于2002年7月1日起实施。
----试行规程和国标规程实施15年来，对规范土地估价行为，统一估价程序和方法，指导城镇土地基准地价、宗地地价评估、城镇地价动态监测，乃至推动土地市场的建立和完善，以及确立土地估价的行业地位起到了重要的、关键性的作用。----但是，试行规程尤其是国标规程实施6年来，国家的土地政策发生了重大的调整，土地参与宏观调控的作用日益强化，土地估价的目的和涉及的土地权利类型越来越丰富，土地估价的技术路线和技术方法日臻成熟。因此，有必要对现行《城镇土地估价规程》执行情况进行总结、反思，并提出改进的建议，以利于规程的完善，使规程的指导性作用更强。
背景之二：土地估价队伍逐步壮大，估价实践日益丰富
----1992-2004年，全国共举行了8次土地估价师资格考试，先后有26793人取得了土地估价师资格。
----2006年11月22日，国土资源部发布了第35号令《土地估价师资格考试管理办法》，土地估价师资格考试实行了新的考试办法，即三年联考，资格考试与实践考核相分离。“取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。”2006、2007年全国又进行了两次考试，取得土地估价师资格的人员尚待进行实践考核，然后方可申请执业登记。----全国从事土地估价的机构近2000家，执业土地估价师1万余名。
----土地估价实践已经深入到土地征收、土地收购储备、建设用地供应、土地二级市场交易等各个领域。
----土地估价师的执业范围也有所调整。国土资源部第35号令第21条规定：“执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。”
背景之三：土地新政对地价水平和估价思路产生重大影响
----切实保障被征地农民的长远生计。国发[2006]31号文件从统筹城乡发展出发，加大了对“三农”的支持力度。重申征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。被征地农民的社会保障费用，按有关规
定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。
----规范土地出让收支管理。国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。国发[2006]31号文件及其配套政策还首次明确了土地出让收益的使用顺序：土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。
----提高土地的取得和保有成本。新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准在现行基础上提高1倍。我省现在执行的标准是4-13等，就是从原每平方米8-40元调整为每平方米16-80元。新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准。城镇土地使用税税额标准从2007年1月1日起提高2倍，并将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业，同时严格限制减免范围。据初步测算，上述税费标准的提高，将促使我省用地成本苏南、苏中、苏北，每亩分别提高3.5万元、3万元和1.9万元。
----建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。国土资源部己于2006年12月23日发布了《全国工业用地出让最低价标准》。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。应该说，这一制度，有利于遏止招商引资中竞相压价的行为，有利于提高招商引资的质量，也有利于地区之间产业梯度转移。根据测算，以工业用地最低成本价出让要比现在各地实际执行价格平均提高30%，其中苏北地区提高50%左右。关于工业用地招拍挂，是国发[2006]31号文件明确“必须”实行的制度。
第二部分关于一项估价所选方法不少于两种问题
----《城镇土地估价规程》规定，一项估价所选的估价方法不得少于两种。这一规定显得过于刚性，在实践中也存在“硬凑”两种方法的问题，也与具体一个估价项目的估价条件、估价目的与基本假设、估价技术路线不能很好的匹配。
----建议：把这项规定调整为：“一项估价至少应选择一种估价方法。”（一个估价项目最适宜的估价方法在理论上只能有一种）。
理由之一：估价条件决定了估价方法的选择
----一个估价项目，对应的土地用途（商业、住宅、工业、公共建筑、基础设施等用途）、土地利用方式（如房地产开发中的转让、出租经营，或者土地与其他生产要素一并从事生产性或者商业服务性经营，等等）、土地坐落（是否有基准地价或者是否在土地定级估价范围之内）、土地的权利类型（土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权或者具体的出让、租赁、作价出资或者入股等建设用地供应方式）等等估价条件决定了其可能适用的估价方法。
理由之二：估价目的与基本假设决定了估价方法的选择
估价目的：我国涉及到的土地估价主要服务于下列目的：
1．土地使用权出让等国家处置土地的评估。
2．土地使用权转让评估；
3．土地使用权出租评估；
4．土地使用权抵押评估；
5．土地课税评估；
6．土地征收补偿评估；
7．企业各种经济活动中的土地评估；
8．其他目的的土地评估。
估价的三个基本假设:估价方法的选择除要遵循土地估价原则外，还要根据不同的估价目的遵循三个基本假设：
（1）继续使用假设；（2）公开市场假设；（3）破产清算假设。
继续使用假设，包括按照现状用途继续使用和转换用途继续使用两种情况。继续使用假设要求考虑以下条件：土地能够满足权利人期望的用途和收益；土地有明确的产权归属；土地在法律和经济上是否允许转用；土地具有足够的剩余使用年限。
公开市场假设，所谓公开市场是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外,市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。因此土地估价不能针对特定的买受人进行估价。在公开市场假设下评估的地价是市场价格。
破产清算假设，是指土地在某些特定情况下被强制进行整体或分割出售，如破产，抵债等，所评估的地价要低于继续使用假设和公开市场假设下的地价。在破产清算假设下评估的地价是清算价格。
基于上述三个基本假设，在不同评估目的下，土地估价方法与评估目的匹配与适用性：
土地出让评估：按照公开市场假设，以市场比较法、基准地价系数修正法、路线价估价法、剩余法为主；
土地转让评估：按照公开市场假设和继续使用假设，以市场比较法和收益还原法为主；
土地出租评估：按照继续使用假设，以收益还原法为主；
土地抵押和企业破产、抵债评估：按照破产清算假设，以成本逼近法为主；
土地联营、合资、入股评估：按照继续使用假设，以收益还原法为主。
理由之三：估价技术路线决定了估价方法的选择
每一种估价方法均反映了估价的技术路线及地价的形成过程:
----市场比较法反映的技术路线是：土地的正常市场价格是该宗地在公开市场上最可能形成的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。按照这一认识过程，市场比较法在评估地价时，在同一供需圈内，选择若干类似宗地
的成交案例，采用根据案例的成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正来评估出估价对象的评估价格。
----成本逼近法反映的技术路线是：在无法通过市场（比较方式、收益方式）直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，我们可以通过对估价对象的地价构成进行分解，了解各项价格构成的价格标准，然后通过累加方式积算出估价对象的评估价格。也就是说，土地价格是由其各部分构成的价格累加而成的。
----收益还原法反映的技术路线是：可以将购买土地作为一种投资，将该投资在未来可以获得的预期纯收益折现之后累加，所得结果不应小于投资额，进而可以用这个结果作为估价对象宗地的评估价格。它体现的技术路线是土地的价格是由土地的未来可获得的收益决定的。
----剩余法反映的技术路线是：未完成的宗地的价格取决于它开发完成后的房地产价格与从开发开始到开发结束期间所投入的建筑费、专业费、利息、利润和相关税金的余额。
----基准地价系数修正法反映的技术路线是：基于使用条件与功能相似土地应该具有类似的价格的原理，根据同一土地级别或地价区段的平均价格即基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、容积率、开发程度、年期等各项修正估算出土地价格。
第三部分关于土地与房地产估价方法比较问题
1999年2月12 日，建设部批准发布国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999），于1999年6月1日起实施。2002年7月1日起实施的《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）与之相比，在估价方法上有一些差异。二者比较其异同点，在估价方法上也可以得到一些有益的借鉴与启示。
----市场比较法
（1）《城镇土地估价规程》中将土地使用年期、容积率等因素进行单独修正；而《房地产估价规范》中，这两项是与个别因素一同考虑，反映出土地估价中的土地使用年期、容积率对土地价格的影响更突出和重要。
（2）《房地产估价规范》规定“交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法”；“每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%”。
（3）在比准价格确定时，二者规定的方法相同，但《房地产估价规范》中规定只有可比实例在10个以上时，才可以应用众数法。《城镇土地估价规程》正文中没有对比较实例个数的要求，但通过附录E的“估价报告规范格式”要求可供比较的实例应不少于三个。
----收益还原法
（1）土地纯收益与房地产净收益的求取
《城镇土地估价规程》中宗地估价的对象是土地，《房地产估价规范》的估价对象可以是土地、建筑物或者房地合一的房地产。所以，土地估价中土地纯收益的确定实际上与房地产估价中估价对象为土地时的处理相同。当土地单独出租时，用年租金收入扣除年总费用；当房地出租时，还应扣除建筑物部分的纯收益，相当于房地产估价中的土地剩余技术。
（2）还原利率（资本化率）确定方法的差别。《城镇土地估价规程》：土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法；《房地产估价规范》：市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法、复合投资收益率法。
（3）收益年限的差别
土地估价中土地的收益年限为估价时点土地的剩余使用年数。而房地产估价中，当估价对象为土地时，与土地估价相同；当估价对象为建筑物或房地合一的房地产时，在土地剩余使用年数与建筑物剩余经济寿命存在差异时，收益年限应具体对待：当土地剩余使用年数少于建筑物剩余经济寿命年数时，收益年限为土地剩余使用年数；当土地剩余使用年数长于建筑物剩余经济寿命年数时，房地合一的房地产共同的净收益对应的收益年限为建筑物剩余经济寿命年数。
----成本逼近法（成本法）
（1）管理费用：土地估价中，管理费用包含在土地开发成本中。
（2）税费：土地估价中的税费主要指征地和拆迁过程中的税费，所以作为基数的构成部分应参加利息、利润的计算。房地产估价中征地和拆迁过程中的税费分别纳入相应的土地取得费用中；这里主要考察销售阶段的税费和费用，因而一般不作为利息、利润计算的基数构成部分。
（3）土地增值：在土地估价中，以土地增值反映由于土地用途改变或土地开发后达到建设用地条件，使其价值高于土地取得、开发及其一系列投入之和的部分。房地产估价中不计该项。
（4）计算结果修正：在土地估价中，计算结果还应进行个别因素修正，并根据土地增值的内涵或出让等具体情况进行使用年期修正。房地产估价中，对于计算结果仅规定根据土地剩余使用年限进行修正，并对新开发土地和房地产考虑工程质量和环境因素予以修正。
----剩余法（假设开发法）
（1）应用范围：除共同适用于“具有投资开发或再开发潜力的土地（房地产）”外，《城镇土地估价规程》还规定适用于“现有房地产中地价的单独评估”。《房地产估价规范》则详细列举不同的估价对象和开发形式，并对生地、毛地和熟地进行规定。
（2）计算公式：《城镇土地估价规程》的公式简要；《房地产估价规范》除规定通用公式外，还针对不同的开发形式和估价对象详细规定了各公式内容。
（3）计算方法：《房地产估价规范》要求“宜采用折现的方法，难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法”。《城镇土地估价规程》中没有特殊要求。
（4）《房地产估价规范》将长期趋势法列入假设开发法中，并详细规定。《城镇土地估价规程》只提到该方法，未予以介绍。
----基准地价系数修正法
(1)《城镇土地估价规程》中规定了已知路线价的，宗地地价评估可采用路线价法。《房地产估价规范》未规定路线价法。
(2)《城镇土地估价规程》中将土地使用年期、容积率等因素进行单独修正；而《房地产估价规范》中，这两项是与个别因素一同考虑并处理的，但同时
也规定“运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行”。
第四部分关于土地估价技术方法及其应用问题
问题之一：土地价格内涵问题
《城镇土地估价规程》附录D“名词解释”中规定，土地价格是指正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权价格。并规定了划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格、设定抵押权的土地使用权价格、设定地役权的土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。
该土地土地价格的内涵主要是从收益还原法的角度概括出来的土地价格内涵，若以此为出发点进行估价报告中的地价定义，容易出现地价定义与估价方法的前后逻辑不一致的问题。
例如：
----从成本逼近法的角度，土地价格内涵可以概括为：以开发土地所耗费的各项费用为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益之和。----从剩余法的角度，土地价格的内涵可以概括为：在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后的价格余额。
----从市场比较法的角度，土地价格的内涵可以概括为：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别情况进行修正后得到的结果。
----从基准地价系数修正法的角度，土地价格内涵可以概括为：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行了修正得到的结果。
为使土地价格内涵的概括摆脱某一种估价方法的烙印，使土地价格的内涵更有概括性和抽象性，应对《城镇土地估价规程》中的土地价格内涵进行适当的调整。建议：土地价格是在设定土地条件下土地权利的的客观合理价格或价值。其中：设定土地条件包括：土地用途、土地利用方式、土地开发程度、土地使用年期、土地价格期日，等等。土地权利包括各种类型的土地物权，等等。
问题之二：土地估价方法问题
---- 一、收益还原法
1、将“房地产租金或者土地租金采用比较方式确定”列为强制性条文。
2、将“土地还原利率的确定采用土地纯收益与价格比率法”列为强制性条文，同时规定租价比的案例数量、范围等要求。将其他两种土地还原利率的确定方法列为推荐性条文。
----二、市场比较法
1、将区域因素与个别因素的修正因素选择原则作出明确规定，即“要遵循因素的重要性、差异性和独立性原则”，同时规定除开发程度、期日、容积率、年期的最大修正幅度之和不得大于30％。
2、修正的技术方法做出明确：即百分率法、差额法、系数法。
----三、成本逼近法
1、明确土地取得费的确定方法要考虑转用前待估宗地周围的土地利用结构状况，采用加权平均法确定。
2、明确土地增值收益率和微观区位修正的技术方法。
----四、剩余法（假设开发法）
1、将开发完成后房地产售价的确定方法采用比较方式或收益方式作为强制性条文。采用比较方式时，不应对开发期末的房地产售价进行预测。
2、建筑费、专业费、不可预见费的确定应根据施工设计的预算结果确定，不能直接给定一个结果。
----五、基准地价系数修正法
1、限制基准地价系数修正法的使用范围，规定“该方法只能用于建设用地供应和土地征税时的地价评估”。
2、明确区域因素、个别因素、容积率、期日、开发程度、年期的修正顺序，使得该种方法的计算公式在理论上保持正确。
3、细化路线价修正体系的确定方法。
附注：
1、土地使用权出让与转让的区别
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.是土地交易一级市场,由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。
土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。是土地使用权交易二级市，采取方式多为出售、交换和赠与。
两者的区别主要体现在：国有土地使用权出让是国家将使用权人让与给土地使用者，是土地一级市场的转让行为;国有土地使用权转让是土地使用者将土地使用权移转给其他的单位或个人，是土地二级市场的转让行为。
有限公司投资建设项目建议书.doc
有限公司 投资建设 项 目 建 议 书 二〇一一年十二月
投资建设项目建议书 一、项目概况 1.项目名称：有限公司投资建设项目。 2.项目负责人：有限。 3.项目建设地点：舒城县合安路。 4.项目联系人：有限（联系电话：） 5.项目投资规模：该项目拟总投资1500万元人民币，固定资产投资1200万元（车辆20台800万元、建筑物及构筑物3000平米370万元、办公设施30万元），购置土地使用权200万元，流动资金投资100万元。项目计划用地20亩，总建筑面积3000平方米。 二、项目背景和政策支持 (一) 项目提出的背景和必要性 项目主要投资人有限一直从事物流货运行业，对物流货运业务有着丰富的经验，对物流货运市场和环境有较深入的分析和认识。另一方面，目前公司租赁其他企业场所进行办公经营，公司发展受到场所瓶颈制约，规模难以扩大；加之舒茶作为皖江城市带承接产业转移示范区桥头堡的地理优势和县委、县政府关于舒茶工业集中区的建设，我公司已无法承接日益增长的业务发展需要，投资建设该项目已成为客观需要。该项目拟投资1500万元，建立一个现代化物流服务企业，利用先进的管理技术和手段，采用优良的运输设备，扩大经营规模，增加人员就业和税收，提高社会效益和经济效益，促进地方经济发展。 (二)国家相关的政策支持
1、国家宏观方面。 物流是一个控制原材料、制成品、产成品和信息的系统，从供应开始经各中间环节的转让及拥有而到达最终消费者手中的实物运动。现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。随着中国国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大，进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。 2009年以来，我国物流行业逐步走向复苏的，物流市场整合步伐加快，呈现出明显的季节性和结构性变化。从区域来看，东部沿海地区物流业受外需萎缩影响较大，增速放缓；中西部地区以内需为主，加上产业转移，物流行业将保持了较快的增长速度。物流行业的快速发展，一方面为保证经济协调、平稳、较快发展发挥了基础和支撑保障作用，另一方面也成为调整产业结构，转变经济发展方式，开拓新经济增长点的重要手段。伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张；与经济结构和产业布局调整相适应，物流产业的集中度将进一步提升；随着物流市场的不断扩大，物流产业内的分工将越来越细；物流产业发展的制度环境将日趋规范，市场秩序与环境条件也将进一步优化。《物流业调整和振兴规划》及各级政府陆续出台的相关配套政策，为我国物流业发展创造了良好的外部环境。“十二五”期间，中国经济有望继续保持平稳较快增长，物流行业面临重大发展机遇，农村物流、零售业物流等细分市场投资前景乐观。
土地评估市场法参考
一、市场比较法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。 1. 选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。 案例A： ·地点：澳头猪仔潭 ·时间：2004年9月 ·用途：商住 交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。 案例B： ·地点：澳头镇澳霞大道边 ·时间：2004年8月 ·用途：商住 交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米 案例C： ·地点：澳头镇国税局边 ·时间：2004年9月
·用途：商住 交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米 2.比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 （1）用途：指土地的合法规划用途； （2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限； （3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同； （4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等； （5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等； （6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。 3. 比较因素条件说明 将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表一)。 表一：因素条件说明表
工程项目项目建议书
篇一：工程项目建议书范例 ××××××××××××× ××××××工程 项目建议书 建设单位：××××××公司 编制日期：二o一一年四月 目录 一、项目概况 二、项目背景和建设必要性 三、市场需求预测 四、扩建规模 五、项目选址 六、项目建设进度安排 七、投资估算与资金来源 八、财务效益预测 ×××××集团有限公司年产×万辆汽车扩建 工程项目建议书 一、项目概况 （一）项目名称 年产×万辆汽车扩建工程 （二）设单位和负责人 建设单位：××××××集团有限公司 法人代表：××× 联系电话：×××-××××× 公司地址：×××市××镇××工业区 （三）建设单位简介 ×××××集团有限公司，始创建成于×××年，现座于×××省×××市××工业区×号，属国家大型企业，是×××省三优企业，省行业最佳经济效益工业企业，是×××市“五个一批”重点骨干企业，是我市唯一取得国家汽车生产目录的企业，公司法人代表是×××。公司主要生产“××××”、“××”牌汽车和汽车相关配件，具备较完善的产品开发、生产、检测手段和售后服务体系，×××年通过了iso9002质量体质认证，并拥有企业自营进出口经营权。公司固定资产为×××万元，流动资金为×××万元，现有员工×××人，其中工程技术人中多人（中高级职称的有×××人），厂区占地面积为×××平方米，建筑面积为×××平方米。 近年来，企业的生产经营情况良好，每年的产销量均有较大幅度的递增，×××年汽车产量×××辆，汽车配件×××万套，实现工业总产值×××万元，创利税×××万元。目前，公司生产的汽车主要畅销在福建、广东、江苏、浙江、江西等地区，且已批量出口欧洲、南美、东南亚等国家和地区，外贸出口交货值达到×××万元，产品销量十分喜人。 （四）编制依据1、××集团“十二五”发展规划； 2、×××市规划局：建设项目选址意见； 3、建设单位提供有关资料。 二、项目背景与建设必要性 （一）项目背景 国家“十二五”计划纲要提出“进入二十一世纪，??经济全球化趋势增强，科技革命迅猛发
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程 １．１．总则 １．１．１土地估价的目的 土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。 １．１．２规程运用范围 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。 基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。 宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。 １．１．３土地估价的技术途径 １．３．1基准地价评估技术途径 ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。 １．３．２宗地地价评估技术途径 ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价； ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。 １．１．４土地估价成果 ａ．土地估价报告； ｂ．基准地价图； Ｃ．基准地价表； ｄ．宗地地价修正系数表； 宗地估价只提供宗地估价报告。 １．５地方补充规定 省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。 １．６规程解释权 本规程由国家土地管理局负责解释。 ２．准备工作 ２．１编写土地估价任务书 凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地估价任务书的内容包括： ａ．城镇基本情况； ｂ．土地估价工作的领导与组织； Ｃ．估价时间安排和经费预算； ｄ．土地估价成果； ｅ．土地估价技术方案。 宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。
建设工程项目建议书
建设工程项目建议书(代可行性研究报告) 目 录 第一章 项目概况 1 一、概述 1 二、项目建议书编制依据 2 第二章 项目背景及必要性 3 一、项目背景 3 二、项目建设必要性 4 第三章 项目建设选址与建设条件 7 一、项目建设选址 7 二、自然条件 7 1。 气象 7 2。 水文地质 8 三、道路交通条件 8 四、市政配套条件 8 1。 给水 8 2。 排水 8 3。 供电 9 4。 供气 9 5。 供暖 9 6。 电信 9 第四章 拆迁安置及建设方案 10 一、拆迁安置方案 10 1。建设范围用地现状 10 2。 项目拆迁安置方案 10 二、项目建设规模 11 三、项目建设方案 12 1。 设计理念 12 2。 总体布局 12 3。 交通组织 13 4。 景观、绿化 13 5。 户型 13 6。 外立面设计 15
7。 结构设计 15 8。 住宅内装饰设计 15 9。 其它 15 第五章 节能、环保与消防 16 一、节能 16 二、环境保护 16 三、消防 17 第六章 项目组织机构与建设进度安排 18 一、项目组织机构 18 二、项目建设进度安排 18 第七章 投资估算与资金筹措 19 一、投资估算编制说明 19 二、投资估算 19 三、资金筹措 21 第八章 社会效益 22 第九章 结论 23 附图： 附图1：幸福新村在庞各庄镇区内位置示意图； 付图2：幸福新村总平面布局图。 附件： 附件1：中华人民建设部 建村函[1996]149号 “关于增补建设步小城镇建设试点镇的批复”； 附件2：北京市人民政府农林办公室(97)农建办字1号“关于批准庞各庄镇列为北京市小城镇建设试点镇的通知”； 附件3：首都规划建设委员会办公室、北京市城乡规划委员会 (1997首规办规字第18号)“关于大兴县庞各庄镇镇域规划方案的批复”； 附件4：北京市国土资源与房屋管理局 京国土房管规科预[2004]11号 建设项目预审意见； 附件5：大兴庞各庄镇人民政府委托庞各庄小城镇开发建设管理委员会进行幸福新村工程的证明。
城镇土地估价的相关技术标准分析_城镇土地估价规程_与_房地产估价规范_比较
城镇土地估价的相关技术标准分析 《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较 林坚‘，楚建群’，邹晓云’ (1.北京大学环境学院城市与区域规划系，北京100871; 中国土地勘测规划院地价所，北京100029) 摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性，确定未来城镇土 地估价的技术规范方向。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性， 但土地估价更多从权益角度考虑，突出出让土地使用权的地位，房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑， 从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近，但术语用词、应用要求存在差别，特别是基准地价的制定和 应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的，土地估价重视不同用途和各种权利状 况下的估价操作，房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。研究结论:两个技术标准应逐步统一，以 适应规范市场的发展需要，其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估 价目的方法应用要求。 关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范 中图分类号:F301 . 3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl，eHuJian一uunl，zouxiao一扣nZ (1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning，CollegeofEnvironmentalSeience，Beijing100871，China; 2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute，BeijingIO0094，China) Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsfor realestateaPPraisals，thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hnieal standardsemPhasizenormalPriees，butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred 收稿日期:2003一0于30 第一作者:林坚(1969一)，男，福建福鼎市人，北京大学环境学院城市与区域规划系副教授，主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规 划、房地产经济。 林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺
项目建议书立项
山东蓝星东大化工有限责任公司 技术创新项目立项建议书 项目名称: 项目申报单位: 项目主持单位: 山东蓝星东大化工有限责任公司 山东蓝星东大化工有限责任公司制订 年月日 项目立项建议书 申报单位要严格按照申报要求编写《项目立项建议书》，主要包括： (一)立项理由 本项目相关技术与产品的现状、问题和本项目立项的意义 (二)实施方案 1、项目组成人员； 2、本项目的具体内容、技术与装备特点、关键技术和关键工艺； 3、实施方式(自主创新、引进消化吸收、联合创新)和技术路线； 4、项目进度安排、实施期限。 (三)项目考核目标和技术指标 1、预期达到的技术性能指标； 2、与现有技术进行对比分析，并分析本项目完成后的实施效果。 (四)项目投入 项目资金投入预算(资金构成及构成比例)； (五)经济效益及社会效益 本项目完成后形成的经济效益及社会效益分析 （六）环保及安全 本项目职业健康安全、环境因素分析篇二：xx项目立项建议书范本 xxxx项目立项建议书 修订记录 （a-添加，m-修改，d-删除） 目录 1 项目介绍.............................................................................. . (4) 1.1 项目定 义 ............................................................................. ............................... 4 1.2 开发背 景 ............................................................................. . (4) 1.3 主要功能和特 色 ............................................................................. ..................... 4 1.4 项目范 围 ............................................................................. ............................... 4 1.5 系统演进思 路 ............................................................................. ........................ 4 2 可行性分
土地估价师考试模拟试题(一)
土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误， 并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实
例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让
《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》解读
《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向 ——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松 随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。 历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？ 两《规程》修订的大背景是怎样的？ 2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。 然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十
七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。 在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。 2010年，在国土资源部土地利用司的直接指导下，由中国土地勘测规划院牵头，集合原规程起草者与现活跃在土地评价管理领域的专家、专业人士，成立了《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订起草组，以公益性行业科研专项经费为支撑，两《规程》修订工作正式启动。2013年1月17日，两《规程》修订稿正式通过国土资源标准化技术委员会审查。2014年7月，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会正式批准新规程实施。 两《规程》修订从预研到正式发布，前后历时3年半。其间，起草组组织了3轮全国范围的意见征询工作，来自各级土地管理部门、土地估价行业协会及高校、研究院所的百余名专家贡献了近800条修改意见。可以说，土地估价全行业都为两《规程》的修订贡献了力量。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台 2018年4月9日起正式施行
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台2018年4 月9日起正式施行 3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》
建筑工程项目建议书
引言】建筑工程为新建、改建或扩建房屋建筑物和附属构筑物设施所进行的规划、勘察、设计和施工、竣工等各项技术工作和完成的工程实体以及现代大厦建筑工程与其配套的线路、管道、设备的安装工程。其中“房屋建筑物”的建造工程包括厂房、剧院、旅馆、商店、学校、医院和住宅等，其新建、改建或扩建必须兴工动料，通过施工活动才能实现；“附属构筑物设施”指与房屋建筑配套的水塔、自行车棚、水池等。“线路、管道、设备的安装”指与房屋建筑及其附属设施相配套的电气、给排水、暖通、通信、智能化、电梯等线路、管道、设备的安装活动。从古至今，住房问题就紧密联系着每一个人。随着中国市场经济的迅速发展，人们对建筑工程的热度更加不会降低。【目录】第一部分总论一、项目概况（一）项目名称（二）项目的承办单位（三）项目报告撰写单位（四）项目主管部门（五）项目建设内容、规模、目标（六）项目建设地点二、立项研究结论（一）项目产品市场前景（二）项目原料供应问题（三）项目政策保障问题（四）项目资金保障问题（五）项目组织保障问题（六）项目技术保障问题（七）项目人力保障问题（八）项目风险控制问题（九）项目财务效益结论（十）项目社会效益结论（十一）项目立项可行性综合评价三、主要技术经济指标汇总在总论部分中，可将项目立项报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批者对项目作全貌了解。第二部分建筑工程项目发起背景和建设必要性一、建筑工程项目建设背景（一）国家产业政策鼓励建筑工程行业发展（二）建筑工程市场前景广阔二、建筑工程项目建设必要性（一）进一步推动我国建筑工程行业发展（二）进一步提升我国建筑工程工业技术水平（三）……三、建筑工程项目建设可行性（一）经济可行性（二）政策可行性（三）技术可行性（四）模式可行性（五）组织和人力资源可行性第三部分建筑工程项目市场分析及前景预测一、建筑工程项目市场规模调查二、建筑工程项目市场竞争调查三、建筑工程项目市场前景预测四、产品方案和建设规模五、产品销售收入预测第四部分建设条件与厂址选择一、资源和原材料二、建设地区的选择三、厂址选择第五部分工厂技术方案一、
国家电子政务工程建设项目项目建议书
一、说明 （一）本文件是编制国家电子政务工程建设项目项目建议书（以下可简称“项目建议书”）的指导性文件。 （二）编制项目建议书，旨在结合国家和本部门电子政务现状和实际需求，分析项目建设的必要性，确定项目建设的原则和目标，并提出项目建设内容、方案框架、组织实施方式、投融资方案和效益评价等方面的初步设想。 （三）项目建设单位主要依据中央和国务院的有关文件精神、国家电子政务工程建设规划，并参考项目需求分析报告、项目审批部门组织专家对需求分析报告提出的评议意见，按照本文件的要求，本着客观、公正、科学的原则，开展项目建议书编制工作。 （四）项目建议书需报送项目审批部门，项目审批部门委托有资格的咨询机构评估后审核批准，或报国务院审批后下达批复。 二、格式和提纲 项目建议书应参考如下格式和提纲进行编制： （一）封面格式： ××××（项目全称）项目建议书 项目建设单位：××××× 编制单位：××××× 编制日期：××××年××月 项目建设单位联系人：×××× 联系方式：×××××（电话、传真、电子邮件） （二）扉页格式： 编制单位：××××（盖章） 编制单位负责人：×××（签章) 编制单位项目负责人：××× (职称)
主要编制人员：×××（职称) 参加编制单位：×××××（盖章) （三）项目建议书编制提纲： 第一章项目简介 1、项目名称 2、项目建设单位和负责人、项目责任人 3、项目建议书编制依据 4、项目概况 5、主要结论和建议 第二章项目建设单位概况 1、项目建设单位与职能 2、项目实施机构与职责 第三章项目建设的必要性 1、项目提出的背景和依据 2、现有信息系统装备和信息化应用状况 3、信息系统装备和应用目前存在的主要问题和差距 4、项目建设的意义和必要性 第四章需求分析 1、与政务职能相关的社会问题和政务目标分析 2、业务功能、业务流程和业务量分析 3、信息量分析与预测 4、系统功能和性能需求分析
土地估价计算方法
土地估价方法 根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。 （一）、成本逼近法 1、基本原理 成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。 其基本公式为： 土地价格＝取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 增值收益＝（取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率 2.评估过程 （1）土地取得费 经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。 （2）有关税费
根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44元/平方米。 （3）土地开发费 根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为120元/平方米。 （4）利息计算 根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31％计。假设土地取得费、相关税费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。 投资利息＝【（1）＋（2）＋（3）/2】×5.31％＝9.5元/平方米 （5）投资利润 投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15％作为本次土地评估的投资利润率。 利润＝（土地取得费＋有关税费＋开发费）×投资利润率 ＝【（1）＋（2）＋（3）】×15％＝35.85元/平方米 （6）土地增值收益 根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30％。 ＝【（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）】×30％＝85.31元/平
土地估价管理办法
土地估价管理办法 （草案征求意见稿） 第一章总则 第一条为规范土地估价管理，完善土地估价制度，维护土地估价市场秩序，促进土地估价行业健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内从事土地估价活动，对土地估价活动实施监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系，对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。 第四条土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价规范和标准。 土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。 第五条国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行下列监管职责：
（一）制定土地估价管理的规章制度； （二）规定土地估价师资格条件； （三）规定土地估价机构从业条件； （四）确定土地估价的程序和方法； （五）监督、指导土地估价行业自律管理； （六）法律、行政法规规定的其他职责。 第六条县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理。 第二章土地估价师 第七条国家实行土地估价师资格认证制度。 土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》。 第八条土地估价师执业，应当向中国土地估价师协会申请执业登记，成为执业土地估价师。 申请土地估价师执业登记，应当具备下列条件： （一）获得土地估价师资格证书； （二）满足土地估价师继续教育学时规定； （三）专职在一家土地估价机构从事土地估价业务； （四）经实践考核合格。 《土地估价师资格考试管理办法》实施前获得土地估价师资格证书的，符合前款第（二）、（三）项规定条件的，可以申请执
《城镇土地估价规程(GB-T 18508-2001)》要点摘录
《城镇土地估价规程》要点摘录 GB/T 18508－200 2002年7月1日开始实施 1 范围 本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。 农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。 3 总则 3.2 土地价格内涵 本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。 3.3 土地估价技术途径 3.3.1 基准地价评估的技术途径 （1）以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。 （2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； 3.3.2 宗地地价评估技术途径 利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。 3.4 估价成果 3.4.1 基准地价估价成果 （1）文字报告：主要有基准地价评估总报告、技术报告及资料整理分析报告； （2）基准地价图：主要有综合及各用途基准地价最终成果图、样点地价图； （3）基准地价表； （4）基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。 3.4.2 宗地地价估价成果 （1）宗地估价报告； （2）宗地估价技术报告。 4 估价原则及价格影响因素 4.1 估价原则 土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、
项目建议书
项目编号：GH2010-028 中国热带农业科学院香料饮料研究所 经济适用房建设 项目建议书 中国热带农业科学院香料饮料研究所 2010年7月
目录 第一章总论 (1) 第二章项目建设的必要性和可行性 (3) 第三章建设单位基本情况 (7) 第四章项目建设选址及建设条件 (10) 第五章项目建设目标及建设内容 (14) 第六章投资估算和资金筹措 (16) 第七章项目实施进度 (20) 第八章环境保护、职业安全与节能 (21) 第九章社会效益分析 (24)
第一章总论 1.1项目名称 香料饮料研究所经济适用房建设。 1.2项目建设单位 中国热带农业科学院香料饮料研究所（简称香饮所）。 1.3建设地点 本项目将建在海南省万宁市兴隆中国热带农业科学院香料饮料研究所区内。 1.4建设期限 三年。 1.5建设内容及规模 建设 150 套经济适用房，总建筑面积 18251 ㎡。 1.6投资估算 本项目建设总投资估算 3085.45 万元，全部为固定资产投资。其中建安工程费用 2546.02 万元，工程建设其他费用 392.50 万元，预备费用 146.93 万元。
1.7资金筹措 项目建设所需投资 3085.45 万元，集资户全额出资3085.45万元，建设 150 套经济适用房。 1.8效益分析 本项目的效益应从其社会性考虑，是科研实验的配套项目。项目的建设，对于香饮所加强人才队伍建设，实施人才强院战略，保证香饮所发展目标的顺利实现，全面建设小康社会，构建和谐文明香饮所，具有重要战略意义。项目建成后，有利于稳定科研队伍，增加人才聘用、交流的吸引力，降低人才管理成本，保证人才队伍建设的可持续发展，为进引专业技术人才提供基础条件。项目的建设将更好地为“三农”服务，为科技创新和社会稳定发挥作用，促进香饮所整体科研事业和谐发展，确保我国热带作物科研事业的健康发展，因此，项目有着显著的社会效益。
土地评估项目实施方案
七、评估项目实施方案 市市国土资源局为了规本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事省围的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了省大部分地区的土地、房地产交易资料，对省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对省，尤其是市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下
表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
工程建设项目建议书
工程建设项目建议书 想建设一个工程项目得到支持，需要先写好一份详细的项目建议书。下面是由小编为大家整理的“工程建设项目建议书”，仅供参考，欢迎大家阅读。 一、项目概述 项目名称：xx村xx公路建设工程 建设地点：xx村民组 项目责任单位：xx乡人民政府 项目责任人：xxx 二、项目建设的必要性 xx村民组位于乡东南部，东北与xx市及本县xx乡相接，东南毗邻xxxx市xx乡，该村民组现有农户xxx户，人口xxx人，境内有丰富的森林资源和得天独厚的旅游资源。独特的森林及地势山貌得到很多专家及旅游开发商的青睐。具林业部门森林资源调查该地森林覆盖达到xx%，木材储藏量xxm3。再是上核桃年产量xx吨，人均xxxx多公斤。新种的山核桃约xxx多亩，产量将逐年攀升。 xx公路的建成将成为以乡通道为主干线，与全乡xx个村民组形成四通八达的交通网络。是实现县委提出的“一年一个样，三年大变样”战略目标，加快当地农村奔小康步伐，切实摆脱贫困村落后面貌的现实需要。当地群众改路修路积极性很高，愿意集资、投劳。建设xx公路极大改善该区的交通条件，促进深山地区农民群众的经济发展，
增加农民收入，实现共同富裕。 三、项目建设综合条件评价 1、地形 项目区属山丘区，四面崇山峻岭中间地势平缓，是典型的盘地形状。整个项目区地势较高，平均海拔820m以上。 拟建路线与公路相衔接，地形标高在610m至820m之间，全长xx公里，路基宽xm，行车道宽xm。 2、水文、气候、地质 溪流两边居住农户，溪水汇入xx河流入xx省属xx江流域。 该地区属亚热带季风湿润区，四季分明，雨量充沛，年平均降水量1820mm，平均气温12℃极端最高气温33℃，极端最低气温12℃，无霜期180天。 项目区沿线大量分布花岗岩、石灰岩、平板岩与泥土混合工程地质条件好，就地取材简易。 3、筑路材料及运输条件 石料可采用路段边开采边利用，一举两得。间砂可在xx河开采筛选。所需间砂、水泥、钢筋等材料以农用车运输为主，直接送往工程工地。 四、项目建设标准、规模 根据当地具体地理位置，发挥的作用和功能及经济发展的需要，再结合资金、施工技术等因素确定主线采用乡村公路建设标准，路线全长xxkm，路面宽xm(弯道x—xm)，最大纵坡7%。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。 2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》 GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》 GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》 TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》 3依据 (1）《中华人民共和国物权法》 (2）《中华人民共和国土地管理法》 (3）《中华人民共和国城市房地产管理法》 (4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号） (5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号） (6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号） (7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号） (8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号） (9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）