接管验收与移交实施方案
接管验收与移交实施方案
一、接管验收与移交工作总体思路
1、成立领导小组：在正式入住前40天成立由物业公司总经理为组长、项目
经理为副组长、行政档案管理员、工程维修主管等各主要管理人员为成员的接管验收领导小组。领导小组定期召开专门的工作会议部署安排接管验收工作。
2、预先提前介入：在建设过程中，就已经派物业工程人员做介入，了解工
程概况，及时发现问题并解决掉，便于接管中尽量减少整改和复验环节。在设备安装过程中，物业公司也采取陆续加派维修人员介入、安装调试合格一个移交接管一个的办法，提前做好部分重要设备的接管验收和情况掌握工作，尤其是工程和设备采购合同中涉及到售后服务和质量保证方面的情况的了解和掌握。这对加快接管验收的速度和便于以后管理是大有好处的。
3、分为三个方面：在接管验收领导小组的领导下，管理中心各部门人员分
为资料档案组、业主信息组、房屋设施组三个职能组，分别负责三个方面的接管验收与移交。这样的分工使接管验收工作做到分工负责、并行实施、有序进行。
4、逐步完成接管：分组进行验收时，验收合格一批、移交接管一批，逐步
完成整个一期小区的资料、房屋、设备和外围的验收和移交接管。在全部完成后，再进行整体移交仪式，移交仪式上地产公司和物业公司总经理互相交换在移交接管书上签字后小区整体移交完成，物业公司正式接管。
二、接管验收与移交工作组织
1、物业管理接管验收与移交组织图
2、物业公司接管移交职能分工
（1）领导小组：负责指挥调度和整体控制接管验收工作进度等。
（2）资料档案组：负责物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。（3）房屋设施组：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。（4）业主信息组：负责业主资料和房屋相关信息的验收移交以及协助其他的验收移交工作。
（5）整改协调组：负责对验收信息进行整理、汇总，对不合格项目的整改进行跟进和情况通报，协调各方关系。
3、公司对口职能要求
（1）工程部：配合对房屋本体和附属设施设备、景观道路、标识等及其相关竣工图纸、资料的验收和移交；组织施工单位对接管验收中的问题快速整改。
（2）开发部：配合对小区产权产籍、规划开发方面的资料手续的接管验收和整改、移交。
（3）销管部：配合对购房业主信息、房屋销售信息等方面资料档案的验收和接管移交。
3、物业接管验收与移交领导小组组成与分工
（1）组长：总经理
负责整体调度和指挥物业管理接管验收和移交工作，协调各方关系。
（2）副组长：太阳城管理中心项目经理
负责协助组长安排和协调各专业组之间的工作，收集汇总各种情况。
（3）小组成员
[1]管理中心综合管理部行政助理
负责资料档案组工作。
[2]管理中心维修队领班
负责房屋设施组工作。
[3]管理中心客户服务中心领班
负责业主信息组工作
[4]管理中心管业部主管
负责整改协调组工作。
[5]管理中心安全部主管
负责安排安全部人员协助进行三车管理、道路、出入口、监控防盗、消防等与小区安全相关设备设施的验收和移交接管，并负责接管后实施安全防范和现场保护安排。
[6]管理中心保洁队领班
负责安排保洁员对接管区域开展保洁和开荒工作。
三、接管验收与移交工作准备
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
1、××××年×月×日前与顺驰水蓝确定好交接事项、交接日期、进度、
验收标准等方面的安排，并制作接管验收秩序安排册；
2、××××年××月即开始派出维修队先头技术人员前住工地现场摸底，
制定好接管验收计划；
3、××××年××月即派出维修队人员提前逐步参与顺驰水蓝自行组织的
单体竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
4、××××年××月底即准备并印制好接管验收记录表格。主要表格有：
（1）《房屋验收单》（开发公司印制）
（2）《房屋建筑情况表》
（3）《房屋初始设施情况表》
（4）《房屋设施验收清单》（开发公司印制）
（5）《楼内共用设备验收单》（开发公司印制）
（6）《楼外配套工程验收单》（开发公司印制）
（7）《房屋回修单》（开发公司印制）
（8）《钥匙交接单》（开发公司印制）
四、接管验收与移交工作流程图
[附]标准物业接管工作流程
a.总经理同发展商签订物业委托管理合同
b.总经理下令筹备项目物业管理处
c.总经理下令组建物业接管验收小组
d.进行物业的接管验收
e.对接管验收的问题进行整改
f.钥匙移交
g.移交管理用房
h.管理处进入物业
i.发展商移交商业用房
j.发展商移交公共设施维修基金
k.发展商提供《住宅使用说明》和《质量保证书》l.开始进入正式管理
五、接管验收注意事项与要点
1、物业硬件设施接管验收和竣工的区别
（1）物业接管验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。
（2）接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
（3）接管验收是物业管理公司接管物业为防止物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
2、正式接管的必要条件
在采取并行方式完成单项验收后，需要确认小区具备以下条件，方可正式在整体移交确认书上签字完成移交：
（1）××××与物业公司签定的《物业管理委托合同》生效。
（2）确认通过政府综合验收，××××开发部向物业公司出具政府各主管部门验收和总体验收通过证明文件复印件。
（3）单项验收全部合格；各种移交全部完成。
（4）所有设施设备的质量保修问题得到确认，××××工程部将所有需要承担维修保养义务的设备设施维保单位联系方式和相关合同资料移交给物业公司。
3、验收中发现质量问题应明确记录在案，督促建设施工单位修整改进。换句话
说，物业验收与接管的中心环节是质量验收。
4、开发单位应向物业管理单位提供以下资料或复印件，以便作为今后管理、维修、养护的依据：
（1）施工质量监督部门的验收合格证；
（2）房屋竣工图；
（3）物业辖区内各类管线竣工位置、走向、综合平面图；
（4）业主情况（如姓名、单位、代理人，联系地址及电话等）；
（5）房屋隐蔽结构验收记录；
（6）房屋材料质保单；
（7）环卫，煤气，自来水、，电力、电话，电梯、消防等专业公司或部门认可后接收的证明；
（8）永久性水准点位置及基础埋深；
（9）沉陷和变形位移观测记录；
（10）房屋及附属设备设施的维修配件，采购渠道和安装图，保修单位和联系人。
5、落实物业验收费、维修基金、配套设施费，空房看管费等及保修期内的有关费用。
6、移交接管工作应注意办理书面手续，物业管理单位接收后取得的是对物业使用运作、维修养护的管理权和按政府立法及业主赋予的有关权利。
7、接管验收要点
（1）政府有关职能部门验收
政府有关职能部门对物业验收主要由建筑质检站、消防局、规划局、房管局等部门对物业进行验收，具体的验收程序为：施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府有关职能部门；政府有关职能部门安排验收；政府有关职能部门初验楼宇，返回整改项目清单；
施工单位整改完成后，通知有关政府部门再次验收，并重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明。
（2）物业验收首要条件
在物业竣工后，物业公司参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，认真记录和督促整改物业施工中的各种使用功能缺陷
和不足，以确保发展商和所有小业主的利益，物业验收的首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电和煤气正常供应、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁干净。
（3）物业资料的验收
要通过物业验收，要求开发商必须事先递交以下资料：《政府职能部门验收文件或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施的竣工图》（若尚未完成竣工图，应提供最终的施工图）、《设备或系统的操作说明》、《维护保养手册》；提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款；
提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料及其它有关技术资料；提供必要的专业技术介绍和培训；提供所有测试、检验和调试报告等。
（3）拒绝验收和移交的范围
当发生如下情况，为维护发展商和全体业主的利益，物业管理处有权拒绝验收接管物业，直到施工或整改完毕后，才能正式验收移交。拒绝验收的范围包括：工地和已交付物业不能有效隔离、机房不能独立封闭、有重大施工缺陷、有影响业户入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的设备。
（4）公共区域的验收和交接
公共区域的验收应由物业公司、××××、监理及施工方等单位代表共同参加，交接以物业管理中心安保正式上岗为标志。公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《公共区域验收交接表》。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。
（5）各种机房和设备的验收及交接
各种机房验收应由物业公司、××××、监理及施工方等单位的代表共同参与，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。机房和设备验收只对有表计量的读数作验收，对其它参数不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《机房验收表》和《设备验收表》。物业公司于初期后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。
（6）用户单元内的验收和移交
住户单元的验收由物业公司、××××、监理及施工方等单位代表共同参与，交接以接收住宅单元钥匙为标志。住宅单元验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收。验收时由施工单位代表和监理签名确认《住宅单元验收交接表》。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改。并重复程序至验收通过。验收时需记录水、电和煤气表且读数。验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由物业管理中心统一保管在一预备好的钥匙柜内，所有钥匙须标示有关单元的号数，物业管理中心预备一记录薄以记录和登记日后钥匙外借和使用情况，包括施工单位进单元内进行整改、客户要求看房及管理人员定期入内巡查等事项。
（7）绿化的验收及交接
小区内绿化的验收由物业公司、××××、监理及园林施工单位的代表共同参与，在验收签署后一年质保期满后交接。绿化验收只集中在可见的外观、造型和数量，对植物的根基、是否有病虫害等不作验收。验收时由施工单位代表及监理签名确认《绿化验收表》（表式将根据花木情况制定）。
绿化验收后的一年内，仍由原园林承包商完成日常必要养护、修剪和浇水工作，并需及时补种坏死的苗木，惟物业管理中心需保护绿化不受人为损坏。
（8）关于物业设施的质保期
质保期是施工承包商和供应商对其施工和产品的质量进行一定时间免费维
修保养，质保期限以发展商与承包商和供应商签署的合同和国家有关规定为准。物业质保期要求以物业整体正式验收交接日开始起计，质保期内根据需要，承包商或供应商应承担保养责任，发生重大事故或质量问题，质保期应酌情延长；质量期内应确定紧急召唤时间；发展商支付工程尾款，需经物业公司会签；对业户入住时间与物业竣工时间有差异的质保维修，发展商应承担相应的维修费用。
六、资料的验收与移交接管
根据《××市物业移交实施办法》，开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。包括以下几部分：
1、物业产权资料：
（1）国有土地使用证
（2）规划用地许可证
（3）建设开工许可证
（4）标准地名使用证
（5）工程竣工验收合格证
（6）公共配套设施综合验收合格证
（7）商品房销售许可证
（8）供电系统合格证
（9）二次给水合格证（供水系统）
（10）消防设施验收审核意见书
（11）电梯准运证
（12）安全监视和通讯系统合格证
（13）其它需移交的证件
2、综合竣工验收资料：
竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、暖、电、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）。
3、施工设计资料：
（1）地质报告书
（2）全套设计图纸
（3）图纸会审记录
（4）设计变更通知单
（5）工程预决算报告书
（6）重要的施工会议纪要
（7）隐蔽工程验收记录
（8）沉降观测记录
（9）其他可能会影响将来管理的原始记录
4、机电设备资料
（1）机电设备出厂合格证
（2）机电设备使用说明书（要求中文）
（3）机电设备安装、调试报告
（4）设备保修卡、保修协议
5、业主资料
（1）已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等
（2）已购房业主的付款情况或付款方式
七、房屋本体的验收标准与验收方法
验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。验收方法为观感验收法和使用验收法。
1、楼宇主体硬件设施的具体验收标准
（1）主体结构：
a）外墙不渗水；
b）房屋排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
（2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
（3）墙面：
a）抹灰面平整、面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
b）块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
（4）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。
（5）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。
（6）木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
（7）门、窗：
a）门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
b）门锁、窗锁连接牢固，开启灵活；
c）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
d）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
e）电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；
f）防盗门表面光亮，无刮花、变形；
g）高档装饰门装饰完整。
（8）楼梯、扶手：
a）钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；b）砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
（9）木装饰工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
（10）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
（11）油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。
（12）电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。
（13）有线电视已开通，收视良好。
（14）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
（15）灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
（16）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
（17）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，渗漏现象，无堵塞，排水通常。
（18）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。
（19）地漏、排水管道安装牢固，配套齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
（20）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。
（21）防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。
（22）其他配套设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
2、公共配套设施接管验收标准
（1）天台：
a）天沟、落水口畅通完好；
b）隔热层、防水层完好。
（2）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。
（3）屋面霹雷设施连接牢固。
（4）路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。（5）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
（6）道路：
a）路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
b）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
c）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
d）交通标识线、路牌清楚完好。
（7）室外消防栓：
a）消防箱标识清楚，玻璃完好；
b）消防设施配件齐全；
c）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。
（8）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。
（9）垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。
（10）保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。
（11）保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
（12）停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。（13）自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，按防护和排水设施良好。
（14）明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。（15）雨水井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
（16）台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
（17）水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
（18）信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。
（19）雕塑、小品牢固，完好，安全。
（20）招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。
3、机电设备的接管验收
（18）电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。
（2）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无
损伤。
（3）中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配套齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
（4）发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。
（5）监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
（6）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作性能良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
（7）安全监控设备：同消防监控设备。
八、接管验收遗留问题的处理
1、遗留问题的登记确认：
（1）对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；
（2）对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。2、对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司
总经理应当协助进行。
3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在
两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。
4、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘
录的形式将问题登记后交给开发商进行备录。
5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司归档长期保存。
九、整体移交接管仪式策划
（略）
十、记录表格清单
《房屋验收单》（开发公司印制）
《房屋建筑情况表》SW-JL-001
《房屋初始设施情况表》SW-JL-002
《房屋设施验收清单》（开发公司印制）
《楼内共用设备验收单》（开发公司印制）
《楼外配套工程验收单》（开发公司印制）
《房屋回修单》（开发公司印制）
《钥匙交接单》（开发公司印制）
《接管验收遗留问题登记表》SW-JL-088
十一、×××接管验收实施规划表