绿维创景：2014年园区地产的发展展望

2014年园区地产的发展展望

旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问

北京绿维创景规划设计院

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.

2014年园区地产的发展展望

北京绿维创景规划设计院

本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联园区地产委员会协助提供。

2014年，从产业地产的行业角度来看，由于政策所催生的土地红利大大降低，土地红利难以消化产业地产企业的资金成本。而产业地产企业需要真正靠产品优势和服务能力等获得利润，产业地产行业也将进入一个更加激烈竞争的、优胜劣汰的新周期。在这一背景下，我们认为园区地产在2014年将呈现以下几大趋势：

1、园区地产将呈现日益趋热的上升态势

十八届三中全会以后，市场形成了对我国中长期发展更加稳定更加乐观的预期。会议通过的《决定》在产业方面提出“产业和城镇融合发展”、“形成有利于推动内陆产业集群发展的体制机制”、“提高文化产业规模化、集约化、专业化水平”；在金融方面提出“鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品”；以及“在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区”等等，这些都表明新一轮的改革发展将为我国的园区地产发展带来新的契机。

房地产业发展的历程也表明，当一个国家或地区的经济发展水平达到一定阶段时，产业地产将迎来重大的发展机遇。当前，中国经济体规模已经跃居世界第二，北京、上海等一线城市的经济社会发展水平早已能与世界发达地区媲美。同时，受房地产调控政策的制约，住宅地产开发瓶颈日益凸显，而商业地产也并没有成为新的理想领域。在此背景下，加上国家对中国新型城镇化发展的重视，在资源整合、服务运营以及金融支持等方面起着重要平台作用的园区地产必将呈现日益趋热的上升态势。

2、由企业主导的园区开发运营的比例会稳步提高

展望2014年，在十八届三中全会精神的利好下，园区地产开发由政府主导为主的局面可能会有所缓解，为充分发挥市场对资源的决定性配置作用，整体上由企业主导的园区开发运营的比例会稳步提高，因此，园区地产行业将会迎来继2010年之后的新一轮爆发。

3、建设用地供应适量减少，迫使园区地产转型升级

日前，国土资源部副部长胡存智表示，要通过对用地规模“整体调控”，“实行减量化供应，适当降低土地供应中的新增建设用地比重”，实现严控城乡建设用地；同时，将修订《划拨用地目录》，扩大有偿使用范围；还要采取措施提高工业用地价格；探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。因此，2014年建设用地供应将会适量减少，会迫使更多的房地产企业转型升级；而工业用地制度和价格的调整，也将会对园区地产行业产生一定的影响。但总体来说，北上广深等一线城市的工业用地价格依然会保持高位运行，三四线城市由于产业基础较差，很难吸引到更多的园区地产开发商，园区土地市场情况不会有大的变化，整个园区地产行业的竞争，尤其是在一线城市和大城市的竞争激烈程度会有所增加，园区地产行业将逐步进入优胜劣汰的良性市场发展阶段。

眼下，我国的产业园区已发展成为由不同种类、不同级别的高新技术开发区、经济技术开发区、出口加工区、保税区、边境经济合作区、旅游度假区、生态经济区等组成的遍及全国各地的发展格局。但与此同时，环境污染、配套滞后、产业发展后劲不足等问题也日益暴露。

我国未来经济社会发展的整体战略中，对新型城镇化及产业升级提出了更高的要求。在此背景下，传统的产业园区发展理念及模式已经无法适应经济社会发展的新要求，急需转型升级。

4、区域的多规划合一，将带来园区地产的蜕变

一个区域的土地规划、城市规划、环境规划、经济社会发展规划等各种规划，

均出自不同的政府部门。十八届三中全会明确提出，今后要逐渐实现多规划合一，这将有效避免不同规划之间可能出现的冲突和矛盾，促进区域经济长远健康发展。作为区域经济重要载体的产业园区，其发展需进一步深入理解产业结构转型升级的内涵，同时关注整个产业链的延长和价值链的升级，并将因此而进一步‘蜕变’。

5、由科技园走向产业城，实现产城融合

从最早关注产业园区的经济属性，到现在关注其生态、环境属性，产业园区越来越强调健康及可持续发展。其未来的发展重在产城融合、居业融合，使城市和产业的功能走向融合，在满足城市功能方面也会更加走向复合化。未来园区的功能也将从传统的招商引资和管理职能向全方位的政府、产业及城市综合化服务转型，并建立园区内外主体之间的整合优势。

相应的，开发商也应从一级、二级开发商变成一个城市运营商，强大的资源整合能力是其成功转型的关键：第一，需要对产业及多元开发主体的组织和整合能力；第二，需要很强的金融整合能力和构建能力，把不同的金融机构整合起来。现在很多开发商已经在帮助金融机构研发新的融资工具和产品设计。

6、产品设计更加有针对性，园区服务作用日益凸显

做园区开发，不能只依据政府要求，要根据市场，确定产业定位。园区与商住不同，客户群是企业而不是个人，要根据主导企业需求进行产品设计。研究产业特点，而不仅仅用通用厂房，这是未来趋势。产业园区将由“大而全”向“小而美”转变。另外，产业园区间竞争的日益激烈，优质完善的服务成为园区运营者间竞争的共识，“拼服务”将成为构建园区软环境的主要手段。

7、科技创新驱动产业园区由加工型向研发型升级

未来，产业园区的发展在于比拼科技创新能力和科技转化效率。产业园区逐渐向研发型升级，科技型中小企业将会成为未来园区招商的主要目标，因此以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型产业园区更具有竞争力。由于招商目标由大型公司向科技型中小企业集群转变，而资金是制约科技型中小企业

发展的瓶颈，因此园区间竞争着力点将会从优惠政策向投融资服务等综合服务转换。

8、产融结合，创新金融资源整合模式

园区的类型不同，每种模式下的金融运作和金融工具的使用差异比较大，而在一个长的生产活动和长的价值链的每个环节，也都可以衍生出不同的金融和产业嫁接的模式。随着科技园、产业园逐步到产业新城的演变，由园到城，最后大一统，回归到一个城市的运营角度。所以说在未来园区的特征已经很难说它是一个科技园，它就是一个产融结合的产业新城，更加具有城市特征。所以在园区演变过程中，融资和资源组合的方式会不一样。金融工具的介入需要掌握一些规律：

（有关园区地产、旅游地产开发的更多研究，详见https://www.360docs.net/doc/5013566155.html,）

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

2014年度工作大事记

2014年度工作大事记 ●2月24日, 《运城学院与印制电路行业协会深度合作》起草完成。 ●2月25日，昆山运城压纹制版有限公司受邀来院交流并达成合作意向，与稷山高台花鼓达成合作意向。 ●3月18日，生命科学系、经济管理系教师一行18人受邀前往天和源农业科技集团开展合作调研。 ●3月26日，合作交流处会同生命科学系书记、副主任一行8人受邀前往亚宝药业集团股份有限公司开展合作调研。 ●2014年3月28日运城学院各系教师产学研信息及技术专利汇总完成。 ●4月底合作交流处代表学校参加应用技术大学联盟举办的 “产教融合战略国际（驻马店）论坛”。 ●5月15日，中国科学院理化研究所副研究员王京霞博士受邀要来院作了题为“聚合物光子晶体制备及应用的特殊浸润性”的报告。 ●5月16日，合作交流处会同机电工程系副主任许宝卉、物理与电子工程系副主任苏世东及计算机科学与技术系副主任赵润林一行5人受邀前往盐湖工业园山西宏安翔科技开发有限公司开展合作调研。

●5月21日，合作交流处会同生命科学系主任、书记一行5 人受邀前往亚宝营养健康科技有限公司开展合作调研。 ●6月14日，运城学院转型提质座谈会由合作交流处牵头举办。 ●6月14日，校友筹备会议由合作交流处牵头举办。 ●6月16日，首届校友会联络员聘书颁发仪式由合作交流处牵头举办。 ●7月底，合作交流处代表学校参加成都地方院校转型提质会议。 ●7月底，《运城学院关于加强校友工作的若干意见（征求意见稿）》制订完成。 ●7月底，《产学研合作实施方案》草稿制订完成。 ●9月21日，合作交流处会同生命科学系主任、副主任一行10余人受邀前往盐湖区三路里镇参加“双季槐产业发展座谈会”。 ●9月25日至10月20日，“推进产学研用合作，服务经济社会发展”研讨报告完成。 ●10月26日运城学院?中国印制电路行业协会产学研合作暨校企合作洽谈会由合作交流处牵头举办。 ●11月中旬合作交流处代表学校受邀参加中国产学研合作促进会举办的“第八届中国产学研合作创新大会”。 ●11月20日，临汾市三晋文化研究会理事，临汾市民刊联

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告广州市国土资源和房屋管理局广州市房地产交易中心二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长数据来源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

2014年金融大事件汇总

2014年金融大事件汇总再过几天，2014年就过去了。总结一下2014年在金融方面发生了那些大事件吧！一、【要闻?政策】 1、总理今年的五次出访，截至目前，李克强已经带回了至少近1400亿美元的大单，其中最引人注目的是能源、基建、金融和民生领域，尤其是铁路方面。 2、未来五年，国开行将向福建省提供总量不少于6000亿元的融资服务，重点支持福建重大基础设施、闽台深度融合等。 3、保监会将开展历时5个月的专项检查，先自查、后抽查。 4、个人所得税改革方案的基本思路已经敲定，将分四步走，包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等。 5、李克强近日签署国务院令，放宽外资银行营业性机构申请经营人民币业务条件。 6、易纲：央行正在逐步退出常态式的外汇市场干预，人民币汇率可以在合理均衡的水平上保持基本稳定。 7、国金证券收购粤海证券获香港证监会批复，核准公司成为粤海证券有限公司大股东的申请。二、【宏观?数据】 1、新华社：这一年，在改革红利不断释放的背景下，A股告别持续多年的低迷状态。12月9日，A股以逾1.26万亿元的总量改写史上单日成交纪录。迎来新一轮“牛市”，成为中国股民的集体期待。 2、资产负债研究显示： 2013年我国公共部门净资产为106.9万亿元，广义政府净资产为92.3万亿元，狭义政府净资产为55.3万亿元。 3、截至2013年年末，北京市第二产业和第三产业的法人单位资产总量为122.1万亿元，比2008年年末增加57.4万亿元，增长88.8%。 4、今年前11个月中国并购市场交易数量同比提升近六成，披露金额的并购交易规模量同比提升超四成，两数据均超2013年全年规模，显示中国并购市场活跃并创下新高。 5、“涉鼠”基金经理年底集中过堂，今年已有15人被通报。

2018十大新闻

2018年的热点新闻 1、首先当属全球瞩目四年一度的足球赛事2018年俄罗斯世界杯，这场世界杯踢得相当出人意料。一着被大家看好的意大利、荷兰都没有晋级32强，德国队没有晋级16强，葡萄牙、阿根廷、西班牙、巴西等夺冠热门悉数出局，最后法国夺得冠军，克罗地亚获得亚军。 2、疫苗事件，长春长生疫苗事件就开始发酵，一直持续到现在还没有停止，全社会群众一度产生恐慌，好在我们的国家和政府采取了强有力的措施，让群众对政府的公信力不再怀疑，事情终于走上良性发展轨道。 3、陕西米脂袭击学生事件，2018年4月27日18时10分许，米脂县第三中学学生放学途中遭犯罪嫌疑人袭击,造成19名学生受伤，其中7人死亡。一度让所有学校在治安方面引起了重视，不仅加强了校园周边警力配备，许多家长都开始协助参与维持上下学秩序。 4、印度就性侵案紧急修法。4月23日，印度总理莫迪签署了一项对性侵12岁以下女童者可适用死刑的法案。事情起源是印控克什米尔地区和北方邦两起恶性强奸案，案件中，一名年仅8岁的女孩被轮奸后曝尸森林，仅2016年印度警方就接到了40000起强奸案报案，其中百分之四十的受害者都是儿童。 5、美国总统特朗普与朝鲜最高领导人金正恩于当地时间6月12日上午9时许(北京时间9时许)在新加坡圣淘沙岛嘉佩乐酒店会晤。这是历史上朝美两国在任领导人首次会晤。

6、2018年雅加达亚运会于2018年08月18日至2018年09月02日在印度尼西亚雅加达举行，雅加达是继曼谷、新德里后第三个取得第二次亚运会主办权的首都城市。雅加达曾于1962年举办第4届亚运会。雅加达亚运会设40项比赛项目，包括32个奥运项目和8个非奥项目。雅加达还在亚运会后将举办第三届亚洲残疾人运动会，第十八届亚运会的协办城市是巨港。本届亚运会预计有来自亚洲45个国家和地区的1万多名运动员参加40个大项、67个分项、465个小项的角逐。中国体育代表团将参加38个大项、376个小项的比赛。里约奥运会跆拳道冠军赵帅将担任开幕式中国代表团旗手。本届亚运会原定于2019年在越南河内举办，但2014年河内突然宣布因为经济压力放弃。亚奥理事会随后接受了印尼接办的申请，并同意提前至2018年举行。 7、7·5普吉岛游船倾覆事故：2018年7月5日下午17点45左右，两艘载有127名中国游客船只返回普吉岛途中，突遇特大暴风雨，分别在珊瑚岛和梅通岛发生倾覆。7月8日中午，中国驻泰国大使吕健说，泰国警方及有关部门已经对普吉游船翻沉事故正式立案调查，中方也将参与相关调查。截止7月11日18时，该沉船事故所造成的中国游客遇难人数定格在47人。 8、全球哀悼“外交巨人”安南 “世界会记住你的温和。走好，安南!”联合国前任秘书长科菲·安

2014年杭州楼市研究分析报告

2014杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 2015年1月

目录前言 (1) 一、2014年杭州楼市的市场特征 (2) （一）典型政策市从“调控时代”迅速进入“救市时代” (2) （二）被压抑多年的需求爆发式释放 (3) （三）刚性需求仍是市场的绝对主导 (4) （四）价格一直在下行 (5) （五）创下最高纪录的库存 (5) （六）购房者的心态在改变 (7) （七）房地产行业整体处于困境信心仍不足 (7) （八）并购重组合作大潮拉开序幕 (8) （九）市场份额发生变化 (8) （十）城市格局发生重大改变 (8) （十一）部分高价地块项目面临亏损或严重亏损进退维谷 (10) （十二）写字楼商铺和酒店式公寓市场压力比住宅更大 (10) 二、商品房市场分析 (11) 1.成交套数：商品房成交近9万套刷新历史次新高纪录 (11) 2.成交面积：商品房成交面积达967.7万方也同步刷新历史次新高纪录 (14) 3.成交金额：商品房成交金额达1524.4亿元也同步创历史次新高 (16) 4.成交均价：市区商品房成交均价同比下跌7.5% (19) 5.成交结构：商品住宅成交仍占超过8成刚需仍是市场绝对主导 (21) 6.库存量：商品房可售房源近14.5万套刷新历史纪录 (25) 7.2014年成交排行榜 (30) 三、二手房市场分析 (34) 1.成交量：主城区成交25735套为近五年次新高较2013年下降18.5% (34) 2.成交均价：2014年二手住宅均价19820元/平方米为近五年第三 (35) 3.成交结构：90平方米以下户型成交占比超6成大户型成交较2013年有所增加 .. 37 4.购房人群：21-40岁年龄层为市场主力购房群体成交占比近8成 (39) 5.主城区成交热门小区排行榜次新房成交活跃下沙区尤为活跃 (40) 四、土地市场分析 (41) 1.成交量：市区共出让7987.6亩总可建1349.2万方总成交金额844.9亿元 (41) 2.成交价格：市区成交均价6263元/平米同比持平涉宅地7423元/平米微降 (43) 3.市场现象 (45) （1）自买自卖登榜首 (45) （2）大鳄支撑萧山土地市场 (46) 五、2015年展望 (47) （一）主基调仍是去库存 (47) （二）市场将出现严重分化 (48) （三）部分开发企业将主动或被动退出杭州市场 (49) （四）市场将在倒逼机制下寻求创新 (49)

2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及答案

2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材 P324-325。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2014年中国金融十大新闻

2014年中国金融十大新闻一、不对称降息、定向降准，央行不断丰富和完善货币政策工具组合，利率市场化已快完成 11月21日，中国人民银行发布决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。从2014年4月25日起，中国人民银行下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。从2014年6月16日起，中国人民银行对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行（不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构）下调人民币存款准备金率0.5个百分点。二、五大民营银行获批 2014年7月，深圳前海微众银行、天津金城银行、温州民商银行获批筹建，9月底，上海华瑞银行、浙江网商银行获批，至此首批试点的五家民营银行全部出炉。五家民营银行的获批，是自国家允许民间资本设立中小型银行等金融机构以来的重大突破，打破了我国银行业对民营资本有行业准入的限制，可以预见，民营银行的诞生将对当前金融体制带来巨大挑战；而互联网金融基因的引入将真正倒逼金融体制改革加快推进，个人金融消费也将产生连锁突变。三、存款保险条例征求意见稿发布 -存款保险制度渐行渐近 11月30日，国务院法制办公室就中国人民银行起草的《存款保险条例（征求意见稿）》向社会征求意见，明确存款保险实行限额偿付，最高偿付限额为人民币50万元。征求意见的截止日期为12月30日。根据中国人民银行2013年底对存款情况进行的测算，最高偿付限额可以覆盖99.63%的存款人的全部存款。目前，世界上已有110多个国家和地区建立了存款保险制度。四、亚洲基础设施投资银行和丝路基金宣布筹建事件2014年10月24日和11月8日，中国相继宣布筹建亚洲基础设施投资银行（以下简称亚投行）和丝路基金。亚投行由包括中国、印度、新加坡等在内的21个国家共同投资成立，总部设在北京，法定资本1000亿美元；丝路基金由中国出资400亿美元成立。五、沪港通开通 -沪港双向投资进入新纪元 11月17日，沪港股票市场交易互联互通机制试点正式开通。自此，沪港两地双向投资便利度得到大幅提升。开通以来，沪港通业务运行平稳，两个通道的交易量稳步上升，沪股通的使用额度情况好于港股通。六、我0 国A股大盘大涨50% 七、亚洲基础设施投资银行和丝路基金宣布筹建 2014年10月24日和11月8日，中国相继宣布筹建亚洲基础设施投资银行（以下简称亚投行）和丝路基金。亚投行由包括中国、印度、新加坡等在内的21个国家共同投资成立，总部设在北京，法定资本1000亿美元；丝路基金由中国出资400亿美元成立。八、人民币成为中国第二大跨境支付货币、人民币国际化加速中国人民银行副行长胡晓炼10月19日在中国金融学会举办的“跨境人民币业务五周年

2016年青岛房地产市场分析

2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。

2016年商品住宅区域成交情况西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一；北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三；往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。

前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。

前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍；成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。数据就看到这里，后面我们来聊聊市场全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！

广州市房地产市场调查报告

3月份广州市房地产市场调查报一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。黎文江:对商业地产影响不大

2014年十大热点新闻语法填空练习

2014年十大热点新闻语法填空练习 1.Where Are We Going, Dad?（《爸爸去哪儿》） Where Are We Going, Dad? 1 (present) a new generation of men who, in a break from Chinese tradition, now take 2 active role in 3 children's lives. Five celebrity fathers and their children traipse around China（走遍大江南北）. 4 its debut(首播) in October, the show has become one of China’s most popular television shows, 5 (average) more than 600 million viewers each week. What accounts for the show’s 6 (popular)? The show features a new generation of Chinese fathers, 7 have faced more exposure 8 modern child-rearing techniques such as taking an active role with their children. Part of the appeal of Where Are We Going Dad? is the chance to peek into the lives of popular Chinese celebrities and their children. The children and their bumbling(笨手笨脚的) fathers show 9 (remarkably) candor (率真). After each episode goes to air, the Chinese internet explodes with commentary on each celebrity’s 10 (parent) style. Even the People’s Daily, the official mouthpiece(代言人)of the Chinese government, is pleased at the success of Where Are We Going, Dad?. 2.Malaysia Airlines Flight 370（马航370客机） On March 8, 2014, a plane 1 (carry) 239 people lost connection with the control center. The aircraft 2 (arrive) in Beijing on March 8, 2014. The missing Malaysia Airlines plane carried 227 passengers (including two babies) and 12 crew members. There are 154 Chinese. The reason of the lost contact is 3 investigation. The people who care most about the passengers are the family members of the passengers. They have been anxiously waiting and even getting desperate after waiting 4 (hope) for so many days. The 5 (disappear) of Malaysia Airlines flight MH 370 has inevitably captured the attention of the world 6 so little of its fate is known. 7 hunt for Malaysia Airlines Flight 370 continued at full speed, with more planes and ships joining the multinational search as the time 8 (leave) to find the plane’s “black-box”flight recorder runs critically low. Chinese , Australian and New Zealand aircraft 9 have spotted objects in recent days, but items 10 were fished out of water so far have turned out to be unrelated to the missing plane. With best wishes to the passengers! 3.The Olympic Games in Sochi（索契冬奥会） The 2014 Winter Olympics was successfully held from 7th to 23rd February, 2014. Sochi, the host city 1. southern Russia, is the most 2. （popularity）tourist attraction of Russia. Through public voting, three lovely animals, 3. snow leopard, a polar bear and a hare, were chosen 4. the mascots for this Winter Olympic Games. About 2,873 athletes 5. (represent) 87 countries and region competed in 98 winter sports events 6. (include) different forms of skating and skiing. Besides, Xi Jinping, the president of China, 7. many other countries’leaders 8. (invite) to attend the Winter Olympics opening ceremony. During 17 days’9. (compete),

2014英国历史大事年表

2014英国历史大事年表英国历史大事年表都铎王朝：～（近代英国开始）年：亨利七世即位【世纪中叶，年的玫瑰战争导致都铎王朝建立，获胜方南方大地主和新贵族的代表亨利·都铎加冕为王，是为亨利七世。都铎王朝正值资本主义在英国初升时期，产生了两位有名君主：亨夺中心。】年：查理一世（詹姆士一世的儿子）被处决（），克伦威尔宣布共和政体（）年：（查理二世）王朝复辟【詹姆斯二世（查理二世儿子）继承王位，后被罢黜。】年：格林尼治天文台设立年，人身保护法；托利党成立（年改称现名）年：牛顿发现万有引力定律年，牛顿出版《自然哲学的数学原理》

～年：光荣革命，确定了君主立宪制。玛丽二世（詹姆斯二世女儿）执政。制定《权利法案》年：英格兰银行成立年：伦敦股票交易所成立年：制定《王位继承法》汉诺威王朝：～年，王位传给查理一世的外甥家族、德国的汉诺威王室。接着是乔治一世、二世、三世、四世执政。乔治三世在位期间，美国独立，英国击败拿破仑。年：与中国签订《天津条约》年：达尔文发表《物种起源》年：与中国签订《北京条约》年，劳工代表委员会成立（年，改工党）参与八国联军侵华年，议会法～年：第一次世界大战，开始衰败

温莎王朝～年：弗莱明发现青霉素年颁布威斯敏斯特法案，被迫承认其自治领在内政、外交上独立自主，大英帝国殖民体系从此动摇。～年：第二次世界大战，经济实力大为削弱，政治地位下降。年印度和巴基斯坦的相继独立年，议会法年日结束）。奈宣布投降。香港被日本占领，开始了三年零八个月的“日治时期”。年月日：日本战败后在香港签署降书，撤出香港。年月日：中英签署关于香港问题的联合声明，落实香港年之后实行“一国两制”。年月日：香港成为中华人民共和国的特别行政区。根据《基本法》，香港保留原有的经济、法律和社会制度，年不变，是实行“一国两制”，除防务和外交归中央人民政府管理外，香港特别行政区享有高度自治。

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

目录第一节房地产二十年回顾 (5) 第二节事件一：1998年第一次房改（停止住房分配） (7) 一、体制改革背景下疯狂生长的房地产行业 (7) 二、进入商品房时代，房地产成为国民经济的支柱产业 (12) 第三节事件二：2004年土改（“招拍挂”制度推行） (15) 一、十五计划，重点发展生产要素市场：劳动力、资本、土地 (15) 二、土地市场的规范带动了房地产市场的发展 (21) 第四节事件三：2006年住房结构调整 (22) 一、居民收入与住房供应结构不匹配 (22) 二、90/70政策能满足刚性需求，却满足不了改善性需求和二胎潮流 (27) 第五节事件四：2010年“四限令” (29) 一、内忧外患下，货币宽松刺激内需，内需拉动经济 (29) 二、“四限”政策后，各级城市房价表现开始明显分化 (36) 第六节事件五：2014年“9.30”房贷新政（限贷政策的松绑） (39) 一、扩大居民消费需求，住房过渡到改善时代 (39) 二、然而房地产销售并没有即刻复苏，因为资金流入股市 (45) 第七节后记：关注户籍制度改革和存量房市场发展 (49) 第八节 1993年海南房地产泡沫 (53)

图表目录图表1：中国房地产市场经历5段波动，前后都出现了重大改革和调控政策 (5) 图表2：房地产调控领域包括行政、土地、货币和信贷、税收等层面 (5) 图表3：1992~1999年间中国处于经济平稳下行期 (7) 图表4：90年代中期出现了严重的通货膨胀现象 (8) 图表5：90年代初期城镇居民人均可支配收入恢复增长 (8) 图表6：1996年城镇化率乡村人口向城镇大幅转移 (9) 图表7：90年代货币供应增速开始下降，但是依然处于宽松状态 (10) 图表8：90年代金融机构准备金率处于下行通道 (10) 图表9：90年代后期存贷款利率大幅下镜，降幅达7-8个百分点 (11) 图表10：90年代初期货币增速过快造成了投资热现象 (11) 图表11：房地产开发投资增速在1998年实现V型反转 (12) 图表12：商品房均价增速在1998年大幅回落，直到2004年 (13) 图表13：商品房销售面积增速在1998年达到第一个小高峰 (13) 图表14：商品房销售金额增速同样在1998年迎来第一个小高峰 (14) 图表15：进入2000年中国经济处于稳健上行期 (15) 图表16：2000~2005年受全球环境影响，CPI增速维持较低水平 (16) 图表17：90年代的国企改革带来更多劳动力被释放出来 (16) 图表18：2000~2005年间，大量人口向北上广深涌入 (16) 图表19：2000~2005年M2增速有所回升，年均16.7% (17) 图表20：2000~2005年间准备金率提升1.5个百分点 (18) 图表21：2004年利率市场化推进，存贷款利率允许浮动 (18) 图表22：2003~2005年商业银行不良贷款比例极高 (19) 图表23：90年代土地以协议出让方式为主，宗数比例达90% (20) 图表24：土地转让收入占房企总营收的比例曾达到11%水平 (20) 图表25：2004年后房价增速大幅提升，且与前一年地价波动明显相关 (21) 图表26：2005~2006年GDP增速依然处于上行期 (22) 图表27：2005年中国贸易顺差增速达到历史最后一个高峰 (23) 图表28：2005年城镇居民收入中位数水平约30000元左右 (23) 图表29：2004~2006年是农村人口向城镇转移的最后一个高峰 (23) 图表30：2006年M2增速为15.7%，相比2005年略微下降 (24) 图表31：2006年起进入紧密提升准备金率的调控阶段 (25) 图表32：2006年起进入紧密上调存贷款利率的调控阶段 (25) 图表33：2004~2005年新增贷款增速相较于前几年有所放缓 (26) 图表34：90/70政策推出后，普通商品住宅倾向于小户型 (27) 图表35：50大房企销售在2014~2015年销售以中大户型为主 (28) 图表36：2008年全球性金融危机爆发，中国失业率大幅上升 (30) 图表37：2007~2010年，北上广深再次出现人口流入的高峰 (31) 图表38：2009年M2余额为60.6万亿元，同比增长27.7% (32) 图表39：2008~2010年间准备金率下调后又继续收紧 (32) 图表40：2008~2010年间存贷款利率均出现急剧下调 (33) 图表41：2009年新增贷款和新增居民贷款规模大幅上升 (33) 图表42：房地产开发投资额增速在2009年最低，2010年最高 (34)

2013年-2014年大事记

【３月】习近平在中央党校发表重要讲话１日，中共中央党校举行建校８０周年庆祝大会暨２０１３年春季学期开学典礼。中共中央总书记、中共中央军委主席习近平出席并发表重要讲话。他强调，好学才能上进。中国共产党人依靠学习走到今天，也必然要依靠学习走向未来。我们的干部要上进，我们的党要上进，我们的国家要上进，我们的民族要上进，就必须大兴学习之风，坚持学习、学习、再学习，坚持实践、实践、再实践。全党同志特别是各级领导干部都要有加强学习的紧迫感，都要一刻不停地增强本领。二手房交易中个税按转让所得的２０％征收１日，国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房地产市场调控工作。通知要求，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。继续严格执行商品住房限购措施。继续严格实施差别化住房信贷政策。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的２０％计征。糯康等湄公河案四名罪犯被依法执行死刑１日，根据最高人民法院院长签发的执行死刑命令，云南省昆明市中级人民法院依法对糯康、桑康·乍萨、依莱、扎西卡四名湄公河案罪犯执行了死刑。２０１１年导致１３名中国船员被害的湄公河“１０·５”案件尘埃落定。国务院第一次全体会议召开２０日，国务院总理李克强主持召开新一届国务院第一次全体会议并发表重要讲话。会议宣布了国务院领导同志分工和国务院机构设置，讨论通过了《国务院工作规则》，对政府工作进行了部署，新一届政府开始全面履职。习近平访问俄罗斯和非洲三国并出席金砖国家领导人会晤２２日至３０日，国家主席习近平对俄罗斯、坦桑尼亚、南非、刚果共和国进行国事访问并出席在南非德班举行的金砖国家领导人第五次会晤。这次访问是我国新一届中央领导集体外交开局之旅。习近平主席出席了６６场活动，与３２位国家元首及政要举行了会谈和会见，发表了２０多次演讲和重要讲话，多角度、深层次阐述了中国的外交政策和重大主张，出席了１０多场人文和公共外交活动。这次访问巩固了中俄睦邻友好，深化了全面战略协作；传承了中非传统友谊，开辟了互利共赢前景；凝聚了新兴市场力量，增强了金砖国家发展动力。成品油定价新机制出炉２６日，国家发改委公布了完善后的国内成品油价格形成机制，成品油调价周期由２２个工作日缩短至１０个工作日；取消挂靠国际市场油种平均价格波动４％的调价幅度限制。据介绍，近年来随着我国进口原油规模不断扩大，每年石油进口量超过２亿吨，石油对外依存度由２０００年的３０．２％上升至２０１２年的５７．８％。西藏发生严重山体滑坡灾害２９日早６时左右，位于中国黄金集团华泰龙公司甲玛矿区内的墨竹工卡县扎西岗乡斯布村普朗沟泽日山发生山体滑坡并引发泥石流，造成８３名工人被埋。目前，８３名被埋工人的身份、性别、籍贯等信息已经确认。截至４月３日１７时，救援人员在山体滑坡现场共搜寻到６６具遇难者遗体。银监会引导银行深化小微企业金融服务２９日，中国银监会宣布，近日发布的《关于深化小微企业金融服务的意见》，意在支持银行加大对小微企业的信贷支持力度，助力银行提高小微企业金融服务的水平和能力，促进小微企业可持续发展、推动产业升级和经济结构转型。

2014年凤城高中十大新闻

2014年凤城高中十大新闻 1、在2013年12月举行的全国中学生英语能力竞赛中，凤城高中参赛学生再获佳绩。全国中学生英语能力竞赛是经教育部批准的唯一面向全国中学生举办的英语综合能力竞赛，是我国规模最大、层次最高、最权威的英语学科竞赛，被誉为我国中学生英语“奥赛”。此次竞赛中，我校参赛学生历经初赛、复赛脱颖而出，其中贾新荥、刘可欣、王迪、吕金凝、刘淑瑶、刘芳蕊、亓浩然获得全国一等奖；燕文谦、景梦圆、李芳、刘慧璐、李逸群、陈悦、蔺建叶、谭嘉玮、丁源、亓萌、申文迪、秦玉玺、刘悦、孙凤霞、公晨、亓世涵、赵婧婷、苏铖铖、亓桂萍、曹庆菊、王清卓等获全国二等奖；另外，还有22名同学获全国三等奖。 2、省“十二五”规划2013年度课题《思维对话型高效课堂教学模式研究》开题与成果展示会在我校召开 1月10日下午，山东省“十二五”规划2013年度课题《思维对话型高效课堂教学模式研究》开题与成果展示会在我校召开。我校副校长宋宪伟主持会议。莱芜市教科所所长李鹏、莱城区教研室主任陶务贤、莱城区教科室主任范继营、凤城高中校长卢法斌出席会议。会上，莱城区教科室主任范继营首先宣读了省教研室课题立项书。课题组主要成员李才强做开题报告，并展示了《思维对话型高效课堂教学模式研究》的阶段性成果。

之后，陶务贤主任、李鹏所长和卢法斌校长分别就教科研工作发表了指导性讲话。卢校长说，依法治校、质量立校、科研兴校是我们一贯的办学理念，经过几年努力，我校的“思维课堂”教学模式基本成熟，发挥了较好的教学效益，目前正在向纵深发展，这就是我们老师进行教科研探索的成果。下一步，我们仍然要以课题为抓手，促进课堂教学改革取得实效，提高教学效益。他进一步指出，搞教科研要真研究，不畏难，多反思，多总结；要教学教研双管齐下，齐头并进，把教学与教研紧密结合，在教学中教研，用教研促进教学，让二者相互促进、相得益彰，双获丰收；搞教研要持之以恒、善始善终，要有足够的耐心，耐得住寂寞、耐得住清寒，切忌一曝十寒、虎头蛇尾。针对教研中经常出现的急功近利、急于求成、贪大求全、好高骛远的错误思想，卢校长说，教科研不可能一蹴而就、立刻见效；对教科研成果的作用也要有理性认识，不要好高骛远、好大喜功，对教育教学哪怕只有一点点的作用，也是好的，积少成多，就会有大的收获。最后，宋校长作了总结强调，对教科研工作提出五点要求：一是提高认识，转变观念，增强责任意识，扎实做好研究工作；二是把课题研究与教育教学紧密结合，切实发挥教科研对学校发展的促进作用；三是不断加强学习与教学反思，提高理论素养，促进专业发展；四是发扬团队精神；五是拓展研究视野，广泛交流借鉴，深入总结经验教训，及时把研究成果应用于教学实践。