《房地产估价》复习题

房地产估价复习题

一、单项选择题

1、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、交行、建行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为( )。

A、三家银行按贷款额分摊

B、工商行一建行一交行

C、建行一交行一工商行

D、工商行一交行一建行

2、处分抵押房地产所得金额，应首先( )。

A、扣除土地出让金

B、支付处分抵押房地产的费用

C、偿还抵押权人债权

D、扣除抵押房地产应缴纳的税款

3、耕地占用税实行的是( )税率。

A、比例

B、定额

C、超额累进

D、地区差别

4、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋( )登记。

A、他项权利

B、转移

C、所有权初始

D、变更

5、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地( )由县级以上人民政府批准划拨

A、必须

B、应当

C、可以

D、不能

6、在征地拆迁过程中，依据房屋的( )给予补偿

A、建筑造价

B、重置价格

C、评估价格

D、建造成本+目标利润

7、我国工业用地土地使用权出让的最高年限为( )年

A、30

B、40

C、70

D、50

8、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于()

A、第一产业

B、第二产业

C、第三产业

D、既是第二产业又是第三产业

9、土地使用权抵押时，其地上建筑物( )抵押

A、随之

B、不能

C、由抵押人确定是否

D、由抵押权人确定是否

10、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付( )万元土地补偿费。

A、30

B、40

C、60

D、70

11、编制城市规划，一般分总体规划和( )两个阶段。

A、分区规划

B、详细规划

C、区域规划

D、专业规划

12、土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家( )收回

A、有偿

B、补偿

C、无偿

D、根据情况确定

13、土地( )是我国土地所有权发生转移的惟一方式。

A、出让

B、划拨

C、转让

D、征用

14、某宗土地按其用途国家规定最高出让年限为50年，协议出让年限为40年，经开发建设5年后转让，其转让后土地尚可使用的年限为( )年

A、50

B、45

C、40

D、35

15、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请( )登记

A、他项权

B、转移

C、初始

D、变更

16、土地使用权出让合同规定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( )申请续期

A、二年

B、一年

C、六个月

D、三个月

17、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向( )

A、人民法院起诉

B、房地产行政主管部门申请复核

C、仲裁机构申请仲裁

D、交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估

18、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于( )

A、基准地价

B、政府定价

C、评估价

D、按国家规定确定的最低价

19、设立房地产中介服务机构，必须向( )申请注册登记，领取营业执照，方可开业。

A、房地产管理部门

B、工商行政管理部门

C、土地管理部门

D、建设管理部门

20、建设用地规划管理由( )部门负责

A、建设

B、房地产管理

C、城市规划行政主管

D、土地管理

21、根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的 ()倍。

A、4～6

B、4～8

C、6～10

D、15

22、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产( )价格申报制度

A、评估

B、成交

C、协议

D、核定

23、我国土地所有权的主体除国家外、

A、还有集体

B、还有个人

C、还有集体和个人

D、没有

24、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金( )

A、由出让方、受让方平等协商确定

B、由专业人士评估确定

C、由政府决定

D、不得低于按国家规定所确定的最低价

25、抵押评估时，( )可列入估价范围。

A、违章建筑

B、过期的临时建筑

C、出让土地上的在建工程

D、已列入拆迁范围的房屋

26、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的( )

A、买卖

B、租赁

C、抵押

D、分配

27、职工住房公积金是( )信贷资金来源之一。

A、商业性

B、社会性

C、政策性

D、自营性

28、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满( )未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权

A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

29、土地使用权抵押时，其地上建筑物( )抵押

A、随之

B、不能

C、由抵押人确定是否

D、由抵押权人确定是否

30、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付( )万元土地补偿费。

A、30

B、40

C、60

D、70

二、多项选择题

1、《土地管理法》规定的土地补偿费包括( )等

A、耕地补偿费

B、附着物、青苗补偿费

C、劳动力安置补助费

D、新菜地开发建设基金

E、临时用地补偿费

2、《城市房地产管理法》规定的基本制度中包括( )

A、房屋拆迁许可证制度

B、房地产价格评估人员资格认证制度

C、房地产价格评估制度

D、建设工程监理制

E、土地使用权和房屋所有权登记发证制度

3、房地产的有偿转让形式有( )

A、买卖

B、赠与

C、继承

D、抵押

E、交换

4、房地产中介服务机构年检制度主要是检查( )等方面的情况

A、遵守有关法律、法规、政策

B、遵守职业道德、规范

C、是否按照核准的业务范围进行经营

D、是否执行规定的收费标准

E、执业人员培训情况

5、以( )方式取得房地产产权的人，是契税的纳税人

A、买卖

B、交换

C、继承

D、赠与

E、典当

6、出让土地使用权的规定有( )。

A、必须是国有土地

B、符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划

C、出让方案由土地管理部门制定，报政府批准实施

D、出让方案由规划部门制定，报政府批准实施

E、出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟订，按规定报人民政府批准后，由土地管理部门实施

7、国家提前收回土地使用权时，应根据( )给予相应补偿。

A、出让年限

B、土地使用者的纳税情况

C、土地使用者的经营情况

D、开发土地的实际情况

E、使用土地的实际年限

8、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有() 等特点的产业。

A、先导性

B、风险性

C、带动性

D、主导性

E、基础性

9、拆迁人对被拆除的( )应予补偿。

A、违章建筑

B、抵押房屋

C、超过批准期限的临时建筑

D、未超过批准期限的临时建筑

E、产权有纠纷的房屋

10、房屋拆迁公告要明确( )

A、拆迁人

B、被拆迁人

C、拆迁范围

D、拆迁期限

E、建设项目

11、城市房屋拆迁中，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁，县级以上人民政府责令其限期拆迁后；仍逾期不拆迁的，由( )强制拆迁。

A、人民政府

B、县级以上人民政府责成有关部门

C、公安机关

D、房屋拆迁主管部门申请人民法院

E、规划主管部门

12、《城市房地产管理法》规定，( )要进行登记备案

A、房屋租赁

B、房地产评估

C、设立房地产开发企业

D、商品房预售

E、房地产转让

13、按有关规定，城市房屋拆迁不予补偿的建筑物包括( )

A、临时建筑物

B、超过批准期限的临时建筑物

C、产权有纠纷的建筑物

D、违章建筑物

E、已设定抵押权的建筑物

14、物业管理与传统的房屋管理有着本质的区别，主要体现在( )

A、管理体制不同

B、物业的产权类型不同

C、管理的内容不同

D、物业的用途不同

E、管理的运行机制不同

15、产权人将其房地产( )的行为，属于房地产转让。

A、买卖

B、捐献给福利机构

C、抵押

D、抵债

E、使用权抵债

16、编制城市分区规划的主要任务，是在总体规划的基础上，对城市的( )配置作进一步安排。

A、建筑密度

B、人口分布

C、公共设施

D、基础设施

E、土地利用

17、根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括、

A、土地补偿费

B、安置补助费

C、地上附着物补偿

D、青苗补偿

E、生产补偿费

18、下列哪些既可能属于国家所有，又可能属于集体所有的、

A、森林

B、山岭

C、水流

D、滩涂

E、草原

19、H公司的一处合法房产倒塌，经与G公司协商，由G公司出资新建，房屋建成后其一半归G公司所有。H公司与C公司需到房地产管理部门办理房屋( )登记。

A、初始

B、转移

C、变更

D、注销

E、他项权

20、某职工购买了一套商品房，申请房屋权属登记，登记机关经审查决定不予登记，其原因可能是( )。

A、该商品房未办理土地出让手续

B、买卖双方未签订购房合同

C、商品房配套设施不齐全

D、房屋竣工验收不合格

E、未办理公证

21、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有() 等特点的产业。

A、先导性

B、风险性

C、带动性

D、主导性

E、基础性

22、房地产的有偿转让形式有( )

A、买卖

B、赠与

C、继承

D、抵押

E、交换

23、( )不得设定抵押权

A、超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的土地

B、按规定补办出让手续并交纳了土地使用权出让金的原划拨土地

C、权属有争议的房地产

D、已签订租赁合同的房地产

E、预售的商品房

24、以( )方式取得房地产产权的人，是契税的纳税人

A、买卖

B、交换

C、继承

D、赠与

E、典当

25、建筑工程招标可以采取( )招标方式

A、公开

B、邀请

C、内定

D、协议

E、阶段

26、房地产开发具有() 等特点。

A、资金量大

B、附加值高

C、风险大

D、回报率高

E、产业关联性强

27、《城市规划法》规定的一书两证是( )

A、选址意见书

B、规划用地申请书

C、建设用地规划许可证

D、建设工程规划许可证

E、建设用地许可证

28、2002年，国土资源部出台了11号令，规定商品住宅用地必须采取()方式取得。

A、招标

B、拍卖

C、挂牌

D、划拨

E、协议

29、房地产产权登记是指对( )登记

A、房屋所有权

B、土地所有权

C、房屋使用权

D、土地使用权

E、房屋收益权

30、不得抵押的房屋有( )。

A、在建的教学楼

B、在建的宾馆

C、开放的图书馆

D、博物馆

E、按房改标准价购买的房屋

三、判断题

1、房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。（）

2、商品房预售所得款项由开发该商品房的房地产商自主安排使用。（）

3、房屋的所有权人具有多样性，土地所有权人是惟一的。（）

4、经房地产估价师执业资格考试合格者，就可以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。（）

5、我国对建设工程开工实行施工许可制度。（）

6、在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数。（）

8、城市房屋拆迁安置的对象是被拆除房屋的使用人。（）

9、拆除临时建筑和违章建筑不给予补偿。（）

10、工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。（）

11、在设定了抵押权的土地上，所有的房屋都属于抵押财产。（）

12、城镇土地使用税的征税对象是国有土地和集体所有的土地。（）

13、建设工程监理就是由监理单位对建筑安全实施监督和管理。（）

14、房地产价格评估机构资格等级实行一级、二级、三级制度。申请房地产价格评估机构资格等级应依次逐级上升，不得越级。（）

15、我国现行的土地制度是社会主义公有制即全民所有制（）

16、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产（）

17、土地使用权不论其取得方式如何，均可单独设立抵押权。（）

18、房地产咨询是指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术、代理等方面服务的经营活动。（）

19、我国土地实行的是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。（）

20、我国建设工程开工实行建设监理制度（）

21、房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。（）

22、商品房预售所得款项由开发该商品房的房地产商自主安排使用。（）

23、房屋的所有权人具有多样性，土地所有权人是惟一的。（）

24、经房地产估价师执业资格考试合格者，就可以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。（）

25、我国对建设工程开工实行施工许可制度。（）

26、在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数。（）

28、城市房屋拆迁安置的对象是被拆除房屋的使用人。（）

29、拆除临时建筑和违章建筑不给予补偿。（）

30、工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。（）

四、简答题

1.运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行。

2.简述选取可比实例的要求。

3.简述房地产估价的原则。

4.简述低价与一般物品价格的不同。

5.简述房地产估价的本质。

6.简述房地产的特性。

7.简述房地产价格的特征。

8.简述制定估价作业方案的思路。

五、综合题

1、如何撰写估价报告？举例说明。

2、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑物面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。请选用所给资料测算该该宗房地产的现时总价和单价。

3、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费为14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。请选用所给资料测算该旅馆的价值。

4、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12 %，抵押贷款常数为0.08。请求取该宗房地产价格。

5、某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/ m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/ m2和120元/ m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1日带租约出租时的正常价格。

6、某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。请计算该宗房地产的价值。

房地产估价复习题答案

一、单项选择题

1、A

2、C

3、C

4、A

5、D

6、C

7、A

8、C

9、B10、D

11、C12、D13、A14、A15、A 16、C17、C18、A19、C20、D

21、C 22、C 23、A 24、A 25、D 26、B 27、D 28、D 29、B 30、D

二、多项选择题

1、ABCD

2、ACDE

3、BC

4、ACDE

5、ABCD

6、BCD

7、AB

8、ABCE

9、ABD10、ABCE11、AD12、ACE13、AD14、BCDE15、ACD16、ABDE17、ABCD18、ABDE19、ACD20、ACD 21、ABCE22、BC23、CE24、ABCD25、AC26、ABCDE27、ACE28、ABC29、AC30、ACE

三、判断题

1、√

2、×

3、×

4、×

5、√

6、×

7、√

8、√

9、×10、×

11、×12、×13、×14、√15、×16、√17、×18、×19、√20、×

21、√22、×23、×24、×25、√ 26、×27、√28、√29、×30、×

四、简答题

1、运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：

⑴调查待开发房地产的基本情况；

⑵选择最佳的开发利用方式；

⑶估计开发经营期；

⑷预测开发完成后的房地产价值；

⑸估算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；

⑹进行具体计算，求出待开发房地产的价值

2、简述选取可比实例的要求。

⑴可比实例应是与估价对象类似的房地产；

⑵可比实例的成交日期应与估价时点接近

⑶可比实例的交易类型应与估价目的吻合;

⑷可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格.

3、简述房地产估价的原则。

①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。

4、简述低价与一般物品价格的不同。

答：地价与一般物品价格不同主要表现在下列6个方面：①生产成本不同；②折旧不同；③价格差异不同；④市场性质不同；⑤价格形成时间不同；⑥供求变化不同。

5、简述房地产估价的本质。

答：①房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；②房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证；④房地产估价都有误差但误差应在合理范围内；⑤房地产估价既是一门科学也是一门艺术。

6.简述房地产的特性。

答：从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要如下特性：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值量大；⑥用途多样；⑦相互影响；⑧易受限制；

⑨难以变现和报价增值十个特性。

7.简述房地产价格的特征。

答：①房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；②房地产价格受区位的影响很大；③房地产价格实质上是房地产权益的价格；④房地产价格形成的时间较长；⑤房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。

8.简述制定估价作业方案的思路。

答：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟收集的估价所需资料及其来源渠道；③预计需要的时间、人力和经费；④估价作业步骤和时间进度安排。

五、综合题

1、如何撰写估价报告？举例说明。

答题要点：估价报告通常由8大部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件（①估价委托书；②估价对象位置图；③估价对象内外部状况以及周围环境和景观图片；④估价对象权属证明；⑤估价中引用的其他专用文件资料；⑥估价机构资质证书复印件、估价机构营业执照复印件；⑦注册房地产估价师的注册证书复印件）

2、答题要点：该题主要是注意重新构建价格应是估价时点的价格。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产的价值测算如下：

该宗房地产的现时总价=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格×成新率

=620×1000+1200×2000×80%=2540000（元）

该宗房地产的现时单价=该宗房地产的现时总价÷建筑面积

=254000÷2000=1270（元/m2）

3、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费为14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。请选用所给资料测算该旅馆的价值。

解：该题主要是注意区别实际收益与客观收益及在何种情况下应采用何种收益进行估价的问题：在估价中，一般除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：

年有效毛收入=300×45×365×（1-20%）=394.20万元

年运营费用=394.20×30%=118.26万元

年净收益=394.20-118.26=275.94万元

旅馆价值=275.94÷10%=2759.4万元

4、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12 %，抵押贷款常数为0.08。请求取该宗房地产价格。

解：该宗房地产的价格求取如下：

购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6万元

偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4万元

抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5万元

该宗房地产价格=5+17.5=22.5万元

5、某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/ m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/ m2和120元/ m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1日带租约出租时的正常价格。

解：该商场2007年10月1日带租约出租时的正常价格测算如下：

（1）商店一层价格的测算：

租赁期限内年净收益=200×180×（1-25%）×12=32.40万元

租赁期限外年净收益=200×200×（1-25%）×12=36.00万元

V=32.40/(1+9%)+32.40/(1+9%)2+36.00/9%(1+9%)2×[1-1/(1+9%)40-4-2]=375.69万元

（2）商品二层价格的测算：

年净收益=200×120×（1-25%）×12=21.60万元

V=21.60/9%[1-1/(1+9%)40-4]=229.21万元

该商店的正常价格=商店一层价格+商店二层的价格

=375.69+229.21=604.90万元

6、某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。请计算该宗房地产的价值。

解：该宗房地产的价值计算如下：

土地价值=（50-200×12%）/10%=260万元

该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460万元