上海交大校园物业管理方案

上海交大物业管理方案

上海高校物业管理公司

2000年8月

一、物业概况

二、管理公司简介

三、管理服务宗旨

四、管理服务目标

五、管理服务原则

六、管理服务模式

七、管理服务内容及标准

八、管理服务机构

九、管理服务费用标准测算

一、物业概况

1、物业类型：

①上海交大徐汇校区学生公寓；

②上海交大法华镇路校区的物业：教学楼，学生公寓及相关的

设施、设备，相关的场地。

2、物业地址：

①上海交大徐汇校区：

②上海交大法华镇路校区：

3、物业面积：

①上海交大徐汇校区：

②上海交大法华镇路校区：

4、物业所属的附属的设备、设施：

①高层：

②多层：

③设备、设施：

二、公司简介

上海交大高校物业管理公司于2000年6月经后勤集团批准成立，隶属于上海交大后勤发展有限公司，是学校后勤服务系统中物业行业的专业公司。公司按照交大教学园区的分布，集学生公寓、教学大楼、办公大楼、实验大楼及校区物业管理于一体，分设闵行校区、徐汇校区、法华校区三个管理处，管理物业面积30多万平方米。

经过十多年后勤改革的探索和实践，生活后勤面对广大师生员工，为学校的教育、科研、培养人才积极做好保障工作，逐步满足不断发展的教育事业的需求，坚持“服务育人、管理育人”的原则，凭借员工对教育事业的奉献精神，以服务为先导，以质量为准绳，自我完善，自我提高，为交大校园环境、学习环境、生活环境的创优建设，为学校年年获得市府颁发的“文明单位”称号作出了突出贡献，员工队伍得到磨练和积累了经验，为后勤管理体制和服务内涵，进一步面向社会，面向行业标准化、企业化打下了坚实的基础。

公司的成立，有利于进一步提高生活后勤的物业管理水平，使物业管理的各个方面更加系统化和规范化。以人为本，以服务质量为企业的生命线，坚持“自我运转、自我完善、自我发展”的目标，公司宗旨是：以人为本，优质服务，规范管

理，不断完善。我们的服务理念是：“有困难找物业，您的需要，我的目标”。

三、物业管理服务宗旨

1、信守合同，客户至上；

2、规范管理，优质服务；

3、实行全天候、全过程的管理服务，做到管理无盲点，服务无

缺口。

四、物业管理服务目标

1、近期目标：在2000年12月31日前，在法华镇路校区形成

物业管理一体化、收费标准规范化、服务行为标准化。

2、总体目标：在2000年12月31日前在法华镇路达到上海市

物业管理行业文明窗口标准，并经行业评比认可。

五、物业管理服务原则

1、管理规范，服务到位；

2、合法经营，收支平衡。

六、物业管理模式及框架

1、模式：物业管理一体化；

管理服务综合化。

2、框架：

物业管理一体化

资

料

档

案

管

理

七、物业管理服务内容及标准

（一）房屋使用、维修保养管理

1、建立房屋极其维护保养档案；

2、实施房屋结构完整与完好的维护；

3、实施房屋装修、装潢工程的管理与控制；

4、实施房屋使用的登记管理；

5、实施建筑内外的标志、标识广告的管理；

6、建立房屋维修保养管理制度；

7、制定年度维修、保养计划。

（二）水系统的使用、维修保养管理

1、建立水系统使用、维护保养管理制度；

2、建立水系统及其维护保养档案6；

3、建立水系统质料档；

4、实施水系统的日常维护保养及定期修理；

5、实施水系统故障的及时排除；

6、实施水池、水箱的清洁保洁，防止二次污染；

7、实施停水的预先通知；

8、制定水系统的年度维护保养计划；

9、水系统正常运行率达100%；

10、水泵房的清洁。

（三）供电系统的使用、维护保养管理

1、建立供电系统使用、维护保养管理制度；

2、建立供电系统及其维护保养档案；

3、实施路灯、楼道灯的维护保养和修理；

4、实施供电系统故障的及时处理；

5、实施房屋维修、装潢工程临时用电的管理；

6、实施（学生公寓）电表抄表及用电量计量；

7、供电系统的正常运行率达100%。

（四）电梯的使用、维护保养管理

注：此部分适用于徐汇校区研究生公寓的物业管理服务。

1、建立电梯使用、维护保养制度；

2、建立电梯及其维修保养档案；

3、制定电梯年度维护保养计划；

4、实施电梯规定时段内的专人操作；

5、实施电梯的日常维修保养管理与控制；

6、实施电梯故障的及时排除；

7、实施电梯的安全年检；

8、实施电梯检修、停梯的预先通知；

9、电梯正常运行率达到98%以上；

10、电梯轿厢的保洁；

11、电梯机房的保洁。

（五）安全保卫管理

1、建立安全保卫管理制度；

2、在法华镇路校区门卫（包括学生公寓），徐汇校区学生公

寓实施24小时的安全保卫；

3、在法华镇路校区设置固定和流动的巡逻岗位，实行全方位

的安全保卫；

4、在法华镇路新教学楼、学生公寓，徐汇校区学生公寓实行

来客登记制度；

5、在法华镇路校区大门已实行大宗物品外出登记检查制度；

6、设置安全保卫防范设施；

7、开展安全防范宣传教育；

8、杜绝重大盗窃、伤害事故。

（六）消防管理

1、建立消防管理制度；

2、实施消防设施（消防泵、消防栓、避雷针（带））维护保

养的管理；

3、实施消防器材的日常保洁和检查；

4、建立消防设施、设备的使用、维护保养管理制度；

5、加强监督、定期检查、消防火险隐患；

6、建立消防安全应急预案；

7、做好火警第一时间的扑救工作；

8、杜绝重大火警事故；

9、制定消防设施、设备年度维修保养计划。

（七）清洁卫生管理

2、实施在学生公寓楼道、通道、盥洗室、厕所、浴室、窗、

玻璃的保洁；

3、实施在教学楼楼道、通道、盥洗室、厕所、教室、窗、玻

璃、教师休息室的保洁；

4、实施校区绿地的日常清扫；

5、实施外墙的定期清洗，保持房屋外观的美观和整洁；

6、实施垃圾的收集、清运，做到日产、日收、日清；

7、实施对垃圾箱、阴井、下水道定期喷洒消毒药水；

8、定期疏通下水道，做到畅通无堵；

9、实施保洁卫生的宣传教育，做到预防为主。

（八）环境、绿化管理

1、制定环境绿化管理制度；

2、制定年度绿化维护保养计划；

3、制定环境绿化日常保养、维护规定；

4、实施绿化的日常维护、保养工作，保持所有的绿化面积和

树木的成活率；

5、在学生公寓、教学楼、法华镇路校区主要部位实行绿化布

置，并在重大节假日实施花卉的布置，美化生活、工作环

境，提高绿化品位；

6、实施绿化、美化环境的宣传教育，提高校区的文化氛围。（九）车辆交通管理

2、实施车辆停放的日常管理；

3、实施车辆停放设施的维护保养；

4、实施车辆交通标识的管理。

（十）业户保修管理

1、按行业文明窗口达标的要求，制定业户报修管理制度和相

关的收费标准；

2、实行24小时报修受理，设置报修处理电话和地点；

3、实行业主报修承诺制度，做到急修不过夜，小修不过3

天。急修项目2个小时赶到现场；

4、实行业主报修验收制度，修理及时率、合格率分别达到

95%和98%；

5、实行报修回访制度，做到业户称心满意；回访率85%；业

户满意率达到90%。

（十一）业户管理

1、学生公寓的业户管理

①制定学生公寓管理制度；

②建立业户资料档案；

③制定学生公寓公约；

④实施学生公寓学生的进出登记及退房手续的办理；

⑤配合学校相关部门做好学生公寓的服务工作；

⑥建立学生公寓中所用的用具资料档案，并实施维护保养及

管理；

⑦根据学校相关部门的要求和规定，对学生公寓学生入住的

房屋进心进行分配，并同入住者签定入住公约；

⑧定期召开学生公寓管理座谈会，听取业户的意见和建议；

⑨为加强管理，提高服务质量，建立业户联系箱，设置投

诉、监督电话，投诉处理及时率达100%；

⑩为加强沟通，开展管理处和学生的联谊活动，密切相互之间的关系，共同搞好学生公寓的管理和服务。

2、教学楼的业户管理

①制定教学楼管理制度；

②制定教学楼管理公约；

③建立业户资料档案；

④根据以教学为主导的服务思想，配合业户搞好教学的配合

和服务工作；

⑤定期召开教学楼物业管理座谈会，听取业户的意见和建

议，不断改进服务；

⑥为加强沟通，建立联系箱及监督投诉电话。投诉处理及时

率达100%。

（十二）物业管理档案资料的管理

1、建立物业管理档案资料管理制度；

2、实施档案资料的计算和管理；

3、实施档案资料的实时管理；

4、实施档案资料的专人管理

（十三）综合服务

1、学生公寓的综合服务

①建立综合服务的管理制度；

②制定综合服务的收费标准；

③提供洗衣服务；

④提供餐饮服务包括热饭、订饭等；

⑤提供小件物品租借服务如：雨伞等；

⑥提供报刊信件的收发服务；

⑦提供代订报刊杂志；

⑧提供业户委托的其它项目。

2、教学楼

①建立综合服务的管理制度及收费标准；

②提供报刊信件的收发服务；

③代办非物业管理范围的保洁服务及打蜡服务；

④代办室内摆花服务；

⑤代办购物等业务；

⑥业户委托的其它服务。

八、管理服务机构

九、管理服务费用标准测算

一、合作标的

根据上海交大后勤发展有限公司与上海电话物业有限公司双方签订的规定（以下简称协议）标的为：上海交大法华镇路（学生公寓、新教学大楼、老教学大楼的相关场地）、徐汇校区学生公寓

二、合作期限

从2000年8月1日起至2002年1月31止

三、合作期限

根据房地局沪房地委办[1998]10号文件《关于印发上海市物业管理行业规范服务达标考核标准的通知》的精神，双方协议合作要达到的管理目标：

四、计划编制

由上海电话物业有限公司负责该计划的编制。

五、实施方法

(1) 以甲方为主乙方配合，共同实施计划；

(2) 根据计划责任至具体的部门；

(3) 适时邀请物业管理落实行业主管部门检查指导；

(4) 分工合作，共同完成，确保计划的贯彻落实。

六、计划的修改

在该计划的实施范围中，甲乙双方可根据具体情况对此计划指出修改意见，经双方协商讨论后，修改并执行。

八、工作实施进度表

交通大学物业管理调研计划

上海电话物业有限公司与交大治勤发展公司双方通过会谈，依据合同，于2000年8月1日至8月15日间对徐汇校区的学生公寓？法华路设备设施进行现场调研，作如下概述：

一、法华路校区调研现状，参加人员：电话物业刘卫国、？？？、校区叶、钱、杨、彭；时间：8月14日

1、环境：

整个校区绿化树木面积约5000千平方米，基本处于突出管理，无专业人员实施有效的修剪施肥等一整套绿化、树木、草坪养护工作，非机动车基本无人管理

2、保洁：

以学生公寓及管理教学大楼为主的保洁是以检查为目地的清扫清理为主，由于保洁员年龄偏大、劳动强度有限，根本无法保证有效时段内所有需保洁，范围内干净整洁也无统一的垃圾塑料箱以及箱内的垃圾袋，公用部位有堆放垃圾的现象

3、保安：

整个校区与两单位保安及大门的是交大保卫处安排，法华路校区无法对其实施管理，学生公寓楼门口由法华路校区自己安排保安(并已成传人？模式)晚上22:00以后值班休息型，无人对学生公寓走道巡岗及24小时保安

4、消防：

原校区消防器材由交大总部保卫科实施管理因法华路校区无专人对校区内的消防器材进行管理消防箱内的栓、水带，水枪头基本无效，缺损严重，消防泵也无法启动，灭火机配备也无人检查，所有灭火器材基本无效。

5、房屋设备设施：

7#、8#学生公寓楼及管理教学楼？？带锈蚀严重，无人管理测试，顶层水箱盖以及顶盖都无锁，钢筋外露，损坏严重，蓄水泵及楼顶供水箱无人清洗，造成二次污染水箱水位自动控制器无罩(用破塑料瓶代替)层顶的水管仪供小层保暖材料缺损，上水泵及水泵间蓄水池都需改造，特别是蓄水池口与地面基本持平(包括管理教学楼)大面积积水后果不堪设想(雨水、层道垃圾一并进入蓄水池内)管理教学楼上水泵间，也在蓄水池旁与地坪一样高，积水进入泵房，也无法水泵上抽，所有水、电、泥、木等都常规小修，没有进行保养维护。

二、徐汇校区学生公寓调研现状参加由电话物业：刘卫国、唐文景、徐、许。时间：8月15日

1、7#学生公寓楼公用部位的保洁情况同法华路校区的基本相同，特别是公寓门口已及收发室各种告示牌多而乱，安全梯和公用走道有垃圾堆放。公用部门的保洁(绿化地由交大后勤管理)

2、保安及消防

保安情况也同法华路校区基本相同属值班休息型楼寓内消防系统无法启动，灭火机也无人检查，供电的有水泵的交大保卫科管理，无法查看。

3、房层设备与设施

1#、2#研究生公寓楼上？？及层顶水箱差铁制，锈蚀严重，特别是水箱锈蚀后要影起供水污染，层顶水水管供水管保暖已封损坏很严重，大楼蔽雷带锈蚀无油漆，无检测电梯机房无标牌管理总电源是木制配地板无量，电源线、铜线外露、非常危险，每层配电间也无标牌标识。

3#、4#、5#、7#学生公寓房屋设备废话与1#、2#基本相同，其中5#]4#是？项，供水箱在？项内，处于无人管理状态，4#、5#、7#据校方介绍供水到层顶水泵是管理加水泵，无法查看，徐汇校区房屋设备设施的维修保养由交大修造科负责。

下面符合实地调研情况收整识意见及时间表。

一．概况

二．机构设置

三．物业管理的范围和内容

四．物业管理模式

五．物业管理规则

六．物业管理服务宗旨

七．物业管理目标