深圳区域商业市场返租销售案例专题研究(精选)
售后返租商业项目成功案例
售后返租商业项目成功案例售后返租商业项目是一种商业模式，通过将产品销售后返租给制造商或第三方租赁公司，实现资金回笼和降低企业风险的目的。
下面是十个成功的售后返租商业项目案例。
1. 汽车售后返租项目：一家汽车制造商将销售后的汽车返租给租赁公司，以获取资金回笼。
租赁公司将汽车租给个人或企业，实现了汽车的再利用和资金的循环利用。
2. 机床售后返租项目：一家机床制造商与租赁公司合作，将销售后的机床返租给租赁公司。
租赁公司将机床租给企业，让企业可以使用最新的机床设备，同时实现了机床的再利用和资金的回笼。
3. IT设备售后返租项目：一家IT设备制造商将销售后的设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给企业。
企业可以使用最新的IT设备，同时实现了设备的再利用和资金的回笼。
4. 医疗设备售后返租项目：一家医疗设备制造商将销售后的设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给医疗机构。
医疗机构可以使用最新的医疗设备，同时实现了设备的再利用和资金的回笼。
5. 工程机械售后返租项目：一家工程机械制造商将销售后的机械设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给建筑企业。
建筑企业可以使用最新的工程机械，同时实现了设备的再利用和资金的回笼。
6. 办公设备售后返租项目：一家办公设备制造商将销售后的设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给企业。
企业可以使用最新的办公设备，同时实现了设备的再利用和资金的回笼。
7. 电子产品售后返租项目：一家电子产品制造商将销售后的产品返租给租赁公司，租赁公司将产品租给个人或企业。
个人或企业可以使用最新的电子产品，同时实现了产品的再利用和资金的回笼。
8. 物流设备售后返租项目：一家物流设备制造商将销售后的设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给物流企业。
物流企业可以使用最新的物流设备，同时实现了设备的再利用和资金的回笼。
9. 游乐设备售后返租项目：一家游乐设备制造商将销售后的设备返租给租赁公司，租赁公司将设备租给游乐场所。
商业地产销售返租模式
经验教训
经验教训一
商业地产销售返租模式需要 开发商具备雄厚的资金实力 和经营管理能力，能够确保 项目的长期稳定运营。
经验教训二
在采用销售返租模式时，开 发商需要与投资者明确约定 返租协议的具体条款和违约 责任，以减少纠纷的发生。
经验教训三
经验教训四
商业地产销售返租模式的成 功关键在于统一经营和管理， 以提升项目的整体商业价值 和租金收益。
03
商业地产销售返租模式的优势与劣势
优势分析
01
02
03
04
资金快速回笼
通过销售返租模式，开发商可 以在项目建成初期快速回笼资 金，缓解资金压力。
降低投资风险
返租期内的租金收益可以覆盖 投资成本，降低投资风险。
统一经营管理
返租期内由专业的管理公司进 行统一经营管理，提升项目的 整体运营效率。
提升项目价值
风险控制
01
选择优质项目
选择地理位置优越、市场需求旺盛 的项目，降低市场风险。
长期规划
制定长期的经营规划，确保项目的 可持续发展。
03
02
合理定价
根据市场情况合理定价，避免定价 过高或过低带来的风险。
加强监管
加强对管理公司的监管，确保其按 照约定履行职责。
04
04
商业地产销售返租模式的案例分析
成功案例
政策法规的影响与应对策略
政策监管
关注政策法规的变化，确保业务合规性，防范 政策风险。
税务筹划
合理进行税务筹划，降低税务成本，提升商业 地产的盈利能力。
品牌建设与合作
加强品牌建设，寻求与其他企业的合作机会，提升商业地产的市场竞争力。
THANK YOU
返租合同纠纷案例
返租合同纠纷案例我有个朋友，叫小李，就碰上了这么一档子返租合同纠纷的糟心事。
小李呢，在当地一个新建的大型商场里买了个小商铺。
这个商场的开发商可会宣传了，说什么“一铺养三代”，还推出了返租的模式。
简单说就是小李把商铺买下来，然后再租给开发商指定的运营公司，运营公司每个月按照购买商铺总价的一定比例给小李租金，这听起来是不是挺美的？刚开始的时候，确实还不错。
小李每个月都能按时收到租金，心里还美滋滋的，觉得自己做了个超级明智的投资。
可是啊，好景不长，大概过了一年多吧。
有一个月，租金没有按时到账。
小李就想，可能是运营公司那边出了点小岔子，就打电话去问问。
这一问，就像捅了马蜂窝一样。
运营公司那边说，商场的客流量没有达到预期，他们亏损了，所以要降低租金。
小李就不乐意了，说：“咱们合同上可是写得明明白白的，按照总价的百分之几来给租金，怎么能说降就降呢？”运营公司却辩称，合同里有个条款说，如果遇到不可抗力或者市场环境发生重大变化，租金可以协商调整。
他们觉得商场没什么人来，就是市场环境变化了。
小李觉得这简直是强词夺理。
他想，商场没人来，那是你们运营公司的事儿啊，我把商铺好好地交给你们了，你们怎么经营是你们的责任。
于是，小李就翻出合同仔细研究，还找了律师朋友咨询。
律师朋友一看，说这个事儿有点复杂。
虽然运营公司说的那个条款是有，但这个“市场环境发生重大变化”的定义很模糊啊。
而且，运营公司并没有提供足够的证据来证明客流量少是不可抗的市场因素，而不是他们自己经营不善。
小李就拿着律师的话去找运营公司理论。
可运营公司呢，就是咬死了自己的说法，还说如果小李不同意降低租金，他们可能就不租了。
这可把小李急坏了，要是不租了，他的商铺空在那里，更不知道什么时候才能再收到租金呢。
没办法，小李就把运营公司告上了法庭。
法庭上，双方各执一词。
小李说自己按照合同履行了义务，运营公司没有理由单方面降低租金。
运营公司则拿出一些商场人流量统计之类的数据，试图证明市场环境变化。
商业返租方案分析
返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。
以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。
若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。
而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。
若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。
反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
房地产 - 深圳商业返租情况调研报告
总套数
约146套
层数 产品
2层 40-80㎡为主
u销售情况：
2018年10月开始销售，商铺均价6万，开盘时周围 租金150-600元/㎡/月，返租销售
返租情况：
返租3年，第一年3.5%第二年4%，第三年4.5%
现在情况：
目前库存还剩126套，目前持续转介中：佣金5%跳 6%，无折扣
返租
情况
返租 比例
定位 产品
招商情况
光明新区南环大道中国时间谷（钟表基地）内 2100㎡
公园餐饮街铺 光明核心3.0场景式主题街
街铺与内铺，40-150㎡
哥伦布公司5年统一经营
u销售情况： 哥伦布公司5年统一经营，2018年7月入市，一楼均价10万，二楼 均价4万，周边租金120-150/㎡/月 返租情况： 街区商铺返租销售，返租5年，前两年返租4%（返租的金额直接 抵总价），后三年根据市场调整 现在情况： 剩余约3套商铺，目前持续转介中：佣金5%+1%现金奖+4台 IphoneX，同时有折扣：折扣约85折，整体实收均价约6.02万元/ ㎡，其中一楼实收均价约8.4万元/ ㎡， 二楼约3.8万元/ ㎡
返租 比例
第1年
3.5%
第2年
第3年
4%
4.5%
6
项目地址
深圳市龙华区龙观东路与清 龙路交汇处
总套数
42套
商业类型
社区底商
主力户型
35-70m²
主力商铺
华为、麦当劳、面点王、真 功夫
u销售情况：
2018年9月开始销售，销售均价为10万，开盘时周 围租金200-450/㎡/月，返租销售
u返租情况：
返租10年前3年4%,中3年5%，后4年6%
深圳商业地产成功案例分析
深圳商业地产成功案例分析伴随商业地产的快速发展,商业物业评估日益增加,细致分析商业物业价值的影响因素意义重大。
以下是店铺为大家整理的关于深圳商业地产成功案例，欢迎大家前来阅读!深圳商业地产成功案例篇1基于商业地产策划地价值体现，国内外商业地产策划公司采取了轻资产和重资产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运作和商业地产策划运营能力获取收益。
宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式。
作为大陆“租售并举”地典型，宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式，利用地产发展地上升期，通过物业销售沉淀资产，平滑未来行业周期性波动，控制风险。
万达商业地产地“现金流滚资产”模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润，受益于环节衔接地精巧，以及对早前失败经验地总结，目前万达地模式已经走上了一条快速发展之路。
恒隆地产顺周期扩张持有物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其“租售并举”模式地成功来自于雄厚地资金实力，良好地融资能力。
在投资商业物业方面，恒隆采取保守策略，在租金已确定上升趋势时才出手买地，商业物业出租形成稳定地现金流入，为公司在最佳时间投资开发物业套利提供保障。
而新鸿基“租售并举”模式地成功，更多地来自于其财务地稳健以及在转型前期地耐心探索和转型期地理性选择，新鸿基前期以开发物业为主，上世纪70年代后期借助地产市场地繁荣，逐步转型向租售并举模式，并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期地策略。
模式总结：转型前期，以开发物业为主，以20%-30%地金融资源尝试性参与投资物业，转型用了11年地时间准备;集中转型时期，开发物业零增长，集中拓展投资物业;通过物业结构地均衡配置实现现金流和收益结构地均衡，从而提升企业对抗低谷冲击地能力。
新加坡嘉德地产采取了“私募+REITs”地轻资产商业模式，REITs 为私募基金提供退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业，传统商业地产业务以资产为基础，而嘉德战略重组地重点是拓展以费用收益为主地新模式，将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新地增长引擎，并专门成立了嘉德金融部门。
商业地产实操案例返租销售方案
可选择固定租金或按比例分成租 金，以保障投资者在一定期限内 的稳定收益。
销售价格与租金回报率
销售价格
根据市场供求关系、地理位置、项目规模等因素，合理确定商业地产的销售价格 。
租金回报率
根据投资者对收益的要求，设定合理的租金回报率，以吸引投资者。
合同条款与注意事项
合同条款
明确返租期限、租金支付方式、违约 责任等相关条款，确保合同内容完整 、合法。
商业地产返租销售风险与对策
市场风险与对策
市场风险
由于市场供求关系变化、经济周期波动等因素，商业地产可能出现价格下跌、出租率下降等风险。
对策
在制定返租销售方案时，应充分考虑市场趋势，合理定价；同时，加强市场调研，及时掌握市场动态 ，调整销售策略。
经营风险与对策
经营风险
商业地产的经营管理涉及到招商、租赁、物业管理等多个环节，任何一个环节出现问题都可能影响整个项目的收 益。
THANKS
谢谢您的观看
返租销售的优缺点
风险较高
返租销售模式下，开发商承担了较大的风险，一旦项目经营不善或市场环境变 化，投资者可能面临收益下降甚至亏损的风险。
返租期限结束后资产处置困难
返租期限结束后，投资者需要自行处置物业，由于产权分割和经营管理的复杂 性，可能导致资产难以处置。
返租销售的优缺点
新兴商业项目
在商业项目开发初期，开发商通 常需要大量资金投入，返租销售 模式可以吸引投资者参与项目开
对策
选择有经验的专业团队进行经营管理，建立完善的招商和租赁体系，加强物业管理，确保商业地产的持续稳定运 营。
法律风险与对策
法律风险
商业地产返租销售涉及到的法律关系复 杂，可能存在合同违约、产权纠纷等问 题。
商业地产返租现象专题研究
商业地产返租现象专题研究金门面顾问市场研究中心供稿售后返租,即返租销售，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用,包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。
一、售后返租发展沿革售后返租模式于上世纪70年代起源于美国,后来流行于JP、台湾和香港等国家和地区。
在售后返租模式中，发展商将其开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等物业划小面积,分零出售给购买者.随后，发展商再与购买者签订返租合同，让购买者将商铺等返租给发展商，交由发展商统一经营或统一招租，租赁期限3至10年不等。
在返租期内，投资者可获得发展商每年以购房总价款的8％至10%甚至更高利率支付的租金。
返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求发展商原价回购.售后返租模式于上世纪九十年代末期进入我国大陆，很快便受到了发展商、投资者以及有关各方的青睐。
对于发展商来说，商铺如果只租不售,至少长达十几年的投资回收期令其焦心，而通过售后返租，能够以高价很快售出所开发的项目，资金可迅速回笼；对于投资者来说，发展商的分割出售大大降低了投资门槛，中小投资者也可以通过售后返租模式践行“一铺养三代"的向往,不费心思地坐享高投资回报，并实现资产的保值增值；而对于银行来说,30%至40%的首付比例相对一般住宅项目而言，按揭比例并不算高，还款期限也不算长，因而不少银行觉其风险较小而乐助其成.由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼，因此,这种营销方式出现不久就遭到建设部明令禁止。
建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列.此后此种模式一度沉寂.但近年来，由于楼市产品同质化现象极其严重、竞争日益激烈，开发商们只能在“回报率"、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，以期能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动谋取利益。