第8章投资性房地产和其他资产

第6章
投资性房地产
本章内容： 投资性房地产概述 投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换 投资性房地产的减值和处置 其他资产
第一节 投资性房地产概述
• 一、投资性房地产的概念 • 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或 者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当 能够单独计量和出售。 • 对于大部分企业而言，投资性房地产业务是与经 营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入 或转让增值收益构成企业的其他业务收入。 • 在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得 土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使 用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
• 二、投资性房地产的性质 • （一）投资性房地产是一种经营性活动 • （二）投资性房地产在为企业带来经济利 益流入的方式与自用房地产明显不同 • （三）投资性房地产的后续计量有两种模 式 • 投资性房地产的后续计量有成本计量和和 公允价值计量两种计量模式。
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三、投资性房地产的范围 (一)已出租的土地使用权 (二)持有并准备增值后转让的土地使用权 (三)已出租的建筑物 1．用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2．已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租 赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 3．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供 的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将 该建筑物确认为投资性房地产。 下列项目不属于投资性房地产： 1．自用房地产 2．作为存货的房地产
• （4）投资性房地产转换为存货 • 借：开发产品（转换日公允价值） • 公允价值变动损益（或贷方） • 贷：投资性房地产——成本 • ——公允价值变动
第五节 投资性房地产的减值和处置
• 一、投资性房地产的减值 • 采用成本计量模式进行计量的投资性房地 产，资产负债表日，如果存在减值迹象， 需要进行减值测试。减值测试表明其可收 回金额低于账面价值的，应当计提减值准 备。 • 借：资产减值损失 • 贷：投资性房地产减值准备
• 3.非投资性房地产转换为投资性房地产 • 非投资性房地产转换为投资性房地产是指 企业将原来以出售为目的作为存货核算的 房地产或将以自用为目的作为固定资产或 无形资产核算的房地产用于出租或资本增 值转换为投资性房地产。 • 4.投资者投入的投资性房地产，按照投资者 约定的价值计量；投资者的约定不公允的， 以公允价值计量。 • 5.债务重组取得的投资性房地产 • 6.非货币性资产交换取得的投资性房地产
• 三、投资性房地产的后续支出 • 与投资性房地产有关的后续支出分为两部分：一是 满足投资性房地产确认条件的支出予以资本化，计 入投资性房地产的成本；二是不符合投资性房地产 确认条件的支出，于发生时直接计入当期损益。 • （一）资本化的后续支出 • 采用成本模式计量时，投资性房地产进入改良和 装修阶段后，发生的资本化支出，先通过“在建工 程”归集，改良和装修完成后，再从“在建工程” 转入“投资性房地产”。 • （二）费用化的后续支出 • 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房 地产确认条件的应当在发生时计人当期损益（其他 业务成本）
• 2.投资性房地产转换日的确定 • 转换日是指房地产的用途发生改变、状态 发生相应改变的日期。非投资性房地产转 换为投资性房地产的，转换日通常为房地 产•
（二）房地产转换的会计处理 1.成本模式下的转换 （1）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备
第六节 其他资产
• 其他资产是指除货币资金、交易性金融资 产、应收及预付款项、存货、长期股权投 资、固定资产、无形资产、投资性房地产 等以外的资产。主要包括长期待摊费用等。
• 一、长期待摊费用 • 长期待摊费用是指企业已经发生，但应由本期和 以后各期负担的摊销期限在一年以上的各项费用， 如以经营方式租入的固定资产发生的改良支出等。 • 发生长期待摊费用 • 借：长期待摊费用 • 贷：银行存款（原材料”等） • 摊销长期待摊费用时 • 借：管理费用（销售费用等） • 贷记“长期待摊费用
• 二、投资性房地产计量模式的变更 • 企业对投资性房地产的计量模式一经确定, 不得随意变更。只有在房地产市场比较成 熟、能够满足采用公允价值模式条件的情 况下,才允许企业对投资性房地产从成本模 式计量变更为公允价值模式计量。 • 成本模式转为公允价值模式的,由于涉及会 计计量基础的变更，应当作为会计政策变 更处理,以计量模式变更时公允价值作为投 资性房地产初始成本，并将变更时公允价 值与账面价值的差额调整期初留存收益。
第四节 投资性房地产的转换
• （一）房地产的转换形式及转换日 • 1.房地产转换形式 • 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变 而对房地产进行的重新分类。 • （1）投资性房地产开始自用 • （2）作为存货的房地产转为出租 • （3）自用土地使用权转为出租或用于资本增值 • （4）自用建筑物改为出租。
第二节 投资性房地产的确认 和初始计量
• 一、投资性房地产的确认 • 符合投资性房地产的概念并同时满足下列 两个条件： • （1）与该投资性房地产相关的经济利益很 可能流入企业； • （2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。
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二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应按成本进行初始计量。 （一）账户设置 “投资性房地产”（ 公允价值模式下设成本和公 允价值变动两个明细账户 “投资性房地产累计折旧(摊销) ”（成本模式下设 置） “投资性房地产减值准备” （成本模式下设置） （二）投资性房地产初始计量的核算 1.外购投资性房地产 2.自行建造的投资性房地产： 通过在建工程归集建造支出。
第三节 投资性房地产的后续计量
• 投资性房地产的后续计量有成本和公允价 值两种模式，通常应当采用成本模式计量， 满足特定条件时可以采用公允价值模式计 量。但是同一企业只能采用一种模式对所 有投资性房地产进行后续计量，不得同时 采用两种计量模式。
• （一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地 产 • 1．计提折旧 • 借：其他业务成本 • 贷：投资性房地产累计折旧(摊销) • 2．确认租金 • 借：银行存款（或其他应收款） • 贷：其他业务收入 • 3．计提减值准备 • 借：资产减值损失 • 贷：投资性房地产减值准备
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（2）投资性房地产转换为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 （3）作为存货的房地产转换为投资性房地 产 • 借：投资性房地产 • 贷：开发产品
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（4）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备
• （二）采用公允价模式进行后续计量的投资性房 地产 • 采用公允价模式进行后续计量的投资性房地产， 不计提折旧或摊销，应以资产负债表日的公允价 计量。 • 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原 账面价值的， • 借：投资性房地产（公允价值变动）” • 贷：公允价值变动损益 • 取得的租金收入， • 借：银行存款 • 贷：其他业务收入
• 2.公允价值模式下的转换 • （1）自用房地产转换为投资性房地产 • 借：投资性房地产——成本（转换日公允 价值） • 累计折旧 • （公允价值变动损益） • 贷：固定资产 • 资本公积——其他资本公积
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（2）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本（转换日公允价值） 存货跌价准备 （公允价值变动损益） 贷：开发产品 资本公积——其他资本公积 （3）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（转换日公允价值） 公允价值变动损益（或贷方） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动
• 二、其他资产 • 其他资产一般包括国家批准储备的特种物 资、银行冻结存款以及临时设施和涉及诉 讼中的财产等。其他长期资产可以根据资 产的性质及特点单独设置相关账户核算。
• 二、投资性房地产的处置 • （一）采用成本模式计量的投资性房地产 的处置 • 借：银行存款 • 贷：其他业务收入 • 借：其他业务成本 • 投资性房地产累计折旧(摊销) • 贷：投资性房地产
• （二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处 置 • 应当按实际收到的金额： • 借：银行存款 • 贷：其他业务收入 • 借：其他业务成本（该项投资性房地产的账面余额） • 资本公积（原转换日计入的金额） • 贷：投资性房地产——成本 • ——公允价值变动 • （累计公允价值变动）（贷记或借记）