33办公房地产投资
2022-2023年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷B卷附答案
2022-2023年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷B卷附答案单选题（共100题）1、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。
A.风险控制B.项目调研C.项目财务评价D.资金管理【答案】 C2、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。
A.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机【答案】 B3、进行可行性研究时，财务评价和综合评价的前一步骤是（）。
A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.编制可行性研究报告【答案】 C4、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。
A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力【答案】 A5、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重【答案】 B6、下列物业中，属于特殊物业的是（）A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】 B7、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【答案】 C8、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。
A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】 C9、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较【答案】 A10、房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。
房地产置业投资项目案例分析
贷款余额
M
o
(1 r /12)(nt)12 1 r /12(1 r /12)(nt)12
11.5房地产置业出租经营投资分析
把上述条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。 例：第5年末贷款余额为：
M1 r /12(1 r /12)(nt)12
18
(1 12%
12% /12)(155)12 1 /12(1 12% /12)(155)12
该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧 基数为投资额的85%。假设投资者要求的投资收益率为20%， 该工程是否值得投资？
11.5房地产置业出租经营投资分析
分析： 大局部投资者都要依赖筹措的资金进展房地产投资，而抵
押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问 题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案 例实际上是想考察该工程的抵押贷款投资决策是否可行。也 就是说，该工程在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能 否获得预期收益。
〔3〕股本投资：
27 000×30%+1 431=9 531〔万元〕
〔4〕抵押贷款额： 27 000×70%=18 900〔万元〕
11.5房地产置业出租经营投资分析
2〕抵押贷款年还本付息额
A
P
i(1 i)n (1 i)n
1
18900
7.5%(1 7.5%)15 (1 7.5%)15 1
2141.13(万元）
试从投资者的角度，计算该工程自有资金的财务净现值和 财务内部收益率，并判断该工程的可行性。
11.5房地产置业出租经营投资分析
解：简要分析如下：
1．相应指标计算
1〕写字楼投资的根本情况:
〔1〕写字楼购置总价： 27 000×10 000=27 000〔万元〕
宁波市房地产中介服务机构备案情况表
一、海曙区备案房地产中介服务机构（49家）机构名称办公地址法人代表1宁波市南天房地产经纪有限公司2宁波南天房地产控股有限公司3宁波市海曙宏欣房地产服务有限公司4宁波市海曙宏基房地产经营代理有限公司5宁波市甬旺房产经纪有限公司6宁波市诚发房地产信息有限公司7宁波市家缘房产经纪有限公司8宁波银泰房地产销售代理服务有限公司9宁波市海曙新一家房地产经纪有限公司10宁波市南方信息中心11宁波中原物业顾问有限公司12宁波市海曙房产租赁调剂经营公司13宁波广宇房地产经纪有限公司14宁波市广益房地产代理有限公司15宁波市海曙万象信息有限公司16宁波市海曙万家乐房产经纪有限公司17宁波海曙开元房地产销售代理有限公司18宁波鸿桥经济咨询有限公司19宁波海曙平凡房地产销售代理有限公司20宁波市立达房地产销售代理有限公司长春路1号药行街31号19楼解放南路212号4F座西北街11号3楼解放南路212号3-D室大沙泥街54号9楼14G卖鱼路38号槐树路146号3楼南苑街1-2、1-3号西河街66号102室海曙区东渡路29号12F尚书街67号中山东路83弄27号海曙区解放南路259号西湾路19号冷静街43弄65号109室桑田路716号5楼海曙区华楼街14号<5-7><5-8>中山东路93号16-29广济街32号虞天良虞天良陈济国周长征张杰景继承姚志勇王慧蔡志伟冯春敏陆成徐勇王文九王东升周锦骅蔡祝明叶秀勇周小静张孟科徐文君21宁波大众房屋销售中心22宁波华岳房产经纪有限公司23宁波海曙中天房产经纪有限公司24宁波市海曙东泰房地产投资咨询有限公司25宁波市值德房地产经纪有限公司26宁波市海曙三多利房产咨询服务有限公司27宁波双赢房产策划咨询有限公司28宁波市金纬利房产策划咨询有限公司29宁波金佰利服务有限责任公司30宁波海曙清杉房产经纪有限公司31宁波市海曙甬海房地产测绘事务所32宁波市容创房地产投资咨询有限公司33宁波和田房地产策划有限公司34宁波市海曙利华行房产服务有限公司35宁波海曙晶晶房产经纪有限公司36宁波泛联房地产销售代理有限公司37宁波海曙沃德房地产信息服务有限公司38宁波天天百事通房产经纪有限公司39宁波百事通信义房地产销售代理有限公司40宁波海曙甬业房地产销售代理有限公司41宁波市海曙立德房产中介有限公司中山东路93号联丰路91-1号永丰西路25号药行街169号亚细亚商城A区8418室药行街169号亚细亚商城A区8606室海曙区望京路150号海曙区国安街6号海曙区中山西路528号海曙区新芝路8号环城西路南段315号小沙泥街42弄34号海曙仓松路55号6楼海曙区灵桥路255号郎官巷21号4楼海曙区新芝路80号鄞奉路469弄17号5-42尹江路34-1柳汀街401号协作大厦海曙区华楼街19号A505室海曙区大沙泥街54号竺字巷95号（7-6）白云街68弄8号1-22王启仁赵凤宝施惠波刘利伟俞亚绒胡新才郑国强王明良俞剑华范竹影康兰亭汤时波田乃学陆波吕叶花叶友直马银萍郑锡光黄建纲柴永成伊春梅42宁波市深发房地产经纪有限公司43宁波联盛不动产咨询服务有限公司44宁波市恒通房地产咨询有限公司45宁波市融矩房地产经济有限公司46宁波海曙百易房地产投资咨询有限公司47宁波市海普房地产投资咨询有限公司48宁波筑地房地产经纪有限公司49宁波海曙区天天红利房产信息咨询有限公司海曙区鄞奉路469弄17号海曙区段塘丁家街48号海曙永丰北路139弄161号中山西路322弄20号海曙区解放南路65号12F海曙区碶石街58号21楼宁波市海曙区新芝路8号海曙区鄞奉路771号（7-1）彭玉兰项如明陈玉山陈鹰陈鹰王晓云邱茂生童富平二、江东区备案房地产中介服务机构（33家）机构名称办公地址法人代表1234567891宁波万泰房产服务有限公司宁波市江东名古房地产营销策划有限公司宁波市江东区房地产中介服务中心宁波市江东东柳房产信息服务中心宁波我爱我家房屋租赁置换有限公司宁波江东日兴房产信息有限公司宁波市江东天意房地产经纪有限公司宁波江东居易房产咨询有限公司宁波市立得房地产股份有限公司兴宁路93号中兴路762号12-11百丈路130号桑田路787号-A南演武街65、67号彩虹南路67号王隘路136号舟孟巷14号1-7毛天虹吴栋王忠义陈世军童浩李树声赵倚华董海文江东北路138号金融大厦陈钧1212号中山东路509号张国瑞10宁波市江东家乐房产经纪有限公司11宁波江东圆业房地产经纪策划有限公司12宁波华众房地产投资策划有限公司四眼碶街60弄2号203、沈宁建204中山东路416弄26号叶玲萍13宁波市立德现代装饰工程有限公司房产分公司曙光路80号一楼14宁波市江东曙光房产经纪有限公司曙光路85号-115宁波市江东诚盛房产营销策划有限公司姚隘路130号16上海富阳物业咨询有限公司宁波分公司江东北路138号金融大厦1205号17宁波江东恒基房地产销售代理有限公司中山东路817号（1-8）（1-9）18宁波市江东金砖房地产经纪有限公司丹凤三村65号19宁波辉德房地产投资咨询有限公司中兴路762号12-1220宁波江东黄鹂房地产经纪有限公司黄鹂新村（黄鹂公交车站旁）21宁波江东华顺房产信息咨询有限公司大步街9号（4-2）22宁波市迪赛房地产投资咨询有限公司中山东路316号16F23宁波市德安房产营销策划有限公司中山东路455号（9-15、16）24宁波市江东东升房地产经纪有限公司民安路423号（1-3）G-325宁波江东满堂彩房地产销售代理有限公司贺丞路294号（1-10）26上海新联阳房地产经纪有限公司百丈路158弄（12-19）27宁波奥斯特市场策略设计有限公司中山东路418号西6楼28宁波江东瑞狮房地产投资咨询有限公司兴宁路256弄48号7-2029宁波市合润房地产投资咨询有限公司中兴路762号（14-17）30宁波市润城房地产营销代理有限公司大步街104-308号（3-8）31宁波江东甲乙房地产经纪有限公司南大步街4号（1-15）32宁波市诚家房地产经纪有限公司甬港南路70号33宁波禾田阳行房地产代理有限公司百丈东路南、桑田路西三、江北区备案房地产中介服务机构（6家）王海波邱斌谢旭成张海云汪雅毛宝国吴栋张慧富张华朝沙勇张舒红张莉张宁杰刘正吴思忠陈启新吴纪兵章宇乐音张丽俊沈浩飞机构名称办公地址法人代表12346宁波市江北亨通房产咨询有限公司宁波市江北房地产服务公司宁波市江北盛世房地产咨询有限公司江北同和房产中介服务部宁波市永丰北路139弄施文遵157号宁波市环城北路东段219董克伦号宁波市江北区育才路286赵国桢号宁波市江北区新马路13童瑛号宁波市江北区海峰房地产销售代理有限公宁波市江北区建业街160 宋民族司号宁波江北智汇联创不动产咨询有限公司范江岸路168弄20号庄金雄1703室四、鄞州区备案的房地产中介服务机构（6家）机构名称办公地址法人代表12346鄞州鼎天房地产经纪有限公司鄞州幸惠投资咨询服务有限公司鄞州区永旺房产咨询有限公司浙江喜嘉房地产经纪有限公司鄞州卓略房地产投资咨询有限公司惠中房地产投资咨询服务有限公司姜山镇东方路39＃郁梦霞下应街道钱湖北路958＃干海燕（1612－1613）室石矸街道食品街27＃王安定天童北路1539＃麒麟大李仁义厦12F（1201－1203）室天童北路和帮大厦（1801叶表华－1805）下应街道钱湖北路958＃干海燕（1612－1613）室五、镇海区备案的房地产中介服务机构（1家）机构名称办公地址法人代表1宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司镇海区胜利路8号王谡六、北仑区备案的房地产中介服务机构（30家）机构名称办公地址法人代表1宁波北仑新碶宜居房地产中介服务部2北仑新碶众缘房产销售行3北仑新碶中远房产销售代理有限公司4开发区联合经纪人事务有限公司5北仑天河房地产经纪有限公司6北仑华众房地产经纪有限公司7北仑新晨房地产经营有限公司8开发区金厦房地产销售代理有限公司9北仑港城房地产营销有限公司10北仑宏润新世纪房地产销售代理有限公司11开发区奥力孚房产经营有限公司12北仑房地产销售行13北仑明州房地产经纪有限公司14北仑海港房地产经纪15北仑新州房地产经纪有限公司北仑新碶横河路612 北仑新碶横河路813北仑新碶贝碶联建房2号小港联合大楼北仑大矸坝头路15号小港江南东路699号新碶星中路10号新碶华山路520号新碶中河路8号北仑华山路144号北仑华山路147号新碶明州路330号新碶横河路826号横河路金港花苑7幢012室刘娇榴董云萍沃维丰陆志明俞宇杰孙维军陈佩芬任湘乔陈巨峰胡明娜黄闻军刘亚康杨岳军于亚芳刘荣16北仑银润经纪公司17宏基地产经纪有限公司18北仑新远房地产销售代理有限公司19港华房地产营销有限公司20新碶圆君房地产服务部21新碶明新房产中介服务部22新碶日新房产中介服务部23开发区阳光信息服务中心24新碶鑫悦房产中介25洋洋房产经纪有限公司26永胜行房地产销售代理有限公司27新碶龙腾房产中介所28宁波开启房地产咨询有限公司29北仑大矸佳阳中介服务所30宁波英格房地产投资咨询有限公司横河路779号新大路278号中河路36号横河路796号横河路628号横河路730号明州路164号横河路699号大矸人民南路300号新碶新大路921号横河路793号明州西路477号冯志华朱晓明柯玉凤魏华军王国元傅君娜张燕芬黄军波葛竹青姜永红周丹娜于来芳陈艾云大矸人民南路11幢106室张建丽中河路26号徐文华七、慈溪市备案的房地产中介服务机构（2家）机构名称办公地址法人代表12慈溪市金裕房地产经纪有限公司慈溪市华祥房地产经纪有限公司浒山街道金一路344号浒山街道天九商务大厦615室叶水裕丁华祥八、余姚市备案的房地产中介服务机构（55家）机构名称办公地址法人代表1万邦中介服务有限公司2得安房地产信息介绍所3利达房地产经纪有限公司4金瑞房地产经纪有限公司5城区舜丽房产中介服务所6宁波三利房地产经纪有限公司7舜元信息中介所8信诚房产代理服务有限公司9宁波市公信房地产经纪有限公司10阳明房地产经纪有限责任公司11中实信息有限公司12联通房地产经纪有限公司13中联房地产经纪有限公司14百事通经济生活信息服务部15顺意房地产经济有限公司16舜江房产信息服务部17立翔房地产信息咨询有限公司大黄桥路93号巍星路69号世南西路267号四明西路251号富巷路50-7号大黄桥路53-55号北滨江路201号1-4室舜南新村15-101室巍星路138-1号富巷北路50-4号阳明东路187号四明西路143号保庆路13号巍星路130号北滨江路215号杜义弄121号学弄100号八楼吕泳俞新芳陆国权董菁荣赵舜华徐久炎朱裕芬毛素芳裘银儿夏芝琴金锡明鲁舒根王爱小黄国强祝群昉翁芳芳郑琦华18滨江岳林房产中介服务部19嘉益房产中介所20安居房地产经纪有限公司21长发中介服务所22老宋房地产经纪事务所23金诚房产经纪有限公司24世南房地产中介服务部25生益房地产经纪服务部26联银投资咨询有限公司27舜发房产中介所28和信房产信息服务部29英英房产信息服务部30凯隆通信器材房产中介业务部31舜旺房地产中介所32开源房地产经纪有限公司33为群房地产信息中介所34旺佳房产中介所35永盛房产信息中介服务部36兴发房产信息服务部37新天地房产中介所38金兴房产信息服务部西石山南路237号阳明西路336阳明东路186号得发21幢104、105花园新村14幢102世南西路191号世南西路132号世南东路67号西石山南路86号城区城下路16-1号阳明西路331号世南东路144号保庆路121号城下路54号城下路22-11号花园新村58幢105室东旱门路61号世南西路238号花园新村111幢101室城下路22-12号世南西路186-21号陈岳林张华陈颖敏赵菊芬宋鉴吴海蓉韩爱珍李建生徐燮锋袁培红郑铁马凤英王胜鲁红霞叶展王坚青史迪军陆琴儿韩冬仙胡瑞平金华娟3940414243444546474849505152535455裕兴房产中介服务部富南房产中介所宏盛房地产中介所兴隆房产中介所博源科业房地产投资咨询有限公司顺兴信息服务部天使房产介绍所国斐房产中介服务部天顺房产中介服务所捷达房产信息服务部振伟经济生活信息服务部三利房地产经纪四明西路分公司红旺信息咨询服务部华欣房产服务部中旭房地产信息服务部宏欣房产中介所凯凯经济信息介绍所江南新城四明西路177号朱晓芽城区鸳鸯南路8号包家路48-2号余姚市杜义弄117号北滨江路50-6，50-7号世南西路193号巍星路菜场5-6舜水南路18号北滨江路213号巍星路3号102室长新新村2幢底楼东四明西路276号北滨江路203号杜义弄物业小区南门卫花园新村125幢138号南雷里10幢店面107下菱新村63幢1013室邵丽君沙文菊徐永鑫李玉华翁丽芬袁幼浓何国飞邹亚君褚红娟陈丽华何永珍朱丽华张然华王彩珍姚慧儿赵渭宝九、象山县备案的房地产中介服务机构（35家）机构名称办公地址法人代表12象山21世纪不动产经纪有限公司象山金鼎房地产销售代理有限公司天安路56号丹峰东路321号葛根祥肖伟光3象山天一房地产经纪有限公司4丹城利群信息服务部5象山三江房地产销售代理有限公司6丹城荣欣信息服务部7象山中泰房地产经纪有限公司8象山新佳园房地产经纪有限公司10象山兴江房产中介服务部11象山三星房地产销售代理有限公司12象山丹城千亿家房产中介服务部13象山虹利房地产销售代理有限公司14象山大众房地产经纪有限公司15象山肖灵通房地产经纪有限公司16象山半岛房地产经纪有限公司17象山宏信房地产销售代理有限公司18象山兴余房地产投资咨询服务部19象山鼎力投资咨询服务有限公司20象山丹通房地产经纪有限公司22象山金都房地产销售代理有限公司23象山顺达房地产经纪有限公司24象山秦伊房地产经纪有限公司25象山新天伦房地产经纪有限公司26象山我爱我家房地产销售有限公司27象山新升投资咨询服务有限公司28象山久力房地产经纪有限公司金鹰路24号-南金鹰路24号-北金鹰路30号金鹰路14号金鹰路15号-北金鹰路5号塔山路1号楼塔山路46--3号金秋小区4-8号101金鹰路25号塔山路58号塔山路6-2号金鹰路22弄1号塔山路46--4号新华路51--4号塔山路61-2号塔山路136号金鹰路15号-南塔山路5-5-104塔山路46--2号塔山路2--4--102塔山路5号金鹰路19--5号塔山路52--102号唐仁良邓胜利励可徐亚周明伟赖才国陈富强翁玲娟袁丹吴允良梅亚益萧红戴望栋谢慈恩刘乃千戴志海张村方红赵良扬根娣邓东旭吴杏玉翁杏娟叶勇29象山南天房地产营销策划工室30宁波象山天元投资咨询有限公司31象山丹城中厡地房产中介服务部32象山天德胜房产中介服务部33象山顺元房地产销售有限公司34象山丹城天虹房地产经纪服务部35象山长兴房产中介服务部塔山路49号金鹰路27号塔山路61--1号塔山路25号对面步行街商城内金鹰路43-1号新华路51-2号103室黄祖杰张梅菊林祝微郑美娜吴青山忻真理罗强十、奉化市备案的房地产中介服务机构（30家）机构名称办公地址法人代表123456789城建立得中介所广平立得中介所光大中介所实力中介所神通中介所三星中介服务所开拓中介所诚信中介所顺天中介所奉化市中山路1号奉化市广平路189号奉化市体育场路1号奉化市中山西路127号奉化市新丰路129号奉化市南山路9号奉化市溪口镇中兴路276号奉化市溪口镇应梦路230号奉化市庄山路2号奉化市广南商城三区三幢东奉化市大桥市场内奉化市大成路261号奉化市庄山路7号奉化市新丰路48号胡寒杰楼文杰胡光大陈英硕李启军丁锡意江杏飞王妙飞胡冰陈双红吕婉娟王飞儿周再迪陈静月10鸿源中介所11大桥市场中介所12家缘中介所13永大中介所14平安中介所15为民中介所16即通中介所17万佳中介所18岳林中介所19雄风中介所20南天中介所21一舟中介所22知音中介所23永顺中介所24阳光中介所25人和中介所26清月中介所27好新情中介所28河头房产中介所29诚意房产中介所30腾飞中介所奉化市茗山路7号奉化市茗山路31号奉化市大田路20号奉化市广平路129号奉化市方新契路37号叶海波斯盛国葛冠宇邬亚仙王晓红奉化市岳林东路16幢6号董高峰奉化市茗山路25号奉化市岳林农场路29号奉化市广平路193号奉化市岳林东路奉化市茗山路奉化市居敬12幢奉化市岳林路9号奉化市大成路265幢5号奉化市茗山路139幢奉化市庄山路24号周志通孙蓓蓓陈士伟王方军周丽萍张清月卓康娟王华儿王山陆峰勇十一、宁海县备案的房地产中介服务机构（8家）机构名称办公地址法人代表12345宁海县立德房地产经纪有限公司宁海县三诚房地产经纪有限公司宁海县成功房地产经纪有限公司宁海县新安房地产经纪有限公司宁海县万里房地产经纪有限公司跃龙街道北斗北路40号黄照峰跃龙街道中山中路186号姜仁华跃龙街道中山中路165号支霄跃龙街道中山中路173号吴生财城关正学路230号—1陈坚678宁海县恒通房地产经纪有限公司宁海县合友房地产经纪咨询有限公司宁海县跃龙房地产经纪有限公司跃龙街道中山中路12-16 潘宗军号城关中山中路22号张辉跃龙街道桃源中路137号娄绍泰。
房地产试题及答案
单选题1．房地产旳特点不是（D ）。
A、不可移动性B、保值性C、个别性D、短暂性2．不属于房地产法律关系构成要素旳是（C ）。
A、主体B、客体C、房地产法D、内容3．我国土地所有权旳归属不也许是（D ）。
A、全民所有B、国家所有C、集体所有D、个人所有4．土地使用权出让市场由（D ）经营, 任何部门、单位和个人不得擅自经营。
A、政府和公司共同经营B、公司代理经营C、国家委托经营D、政府垄断经营5．土地使用权出让旳最高年限为（D）。
A、40年B、50年C、60年D、70年6．土地使用权出让用于工业用地旳最高年限为（C ）。
A、70年B、60年C、50年D、40年7．土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游旳, 其最高年限旳为（D ）。
A、70年B、60年C、50年D、40年8．以划拨方式获得土地使用权旳, 转让房地产时, 应当由受让方办理土地使用权出让手续, 并根据国家有关规定缴纳土地使用权（A ）。
A、租金B、出让金C、使用费D、补偿安顿费9、如下不是公房租赁原则旳是（）。
A、主客两利, 承租人有房可住, 出租人有利可得B、充足运用、合理分派一、C.实行"以租养房"、"合适照顾职工承当" D、逐渐提高公房租金, 增进住房商品化、私有化二、1．房地产旳（C）是房地产投资最重要旳一种特性, 房地产不能脱离周边旳环境而存在, 就是强调了位置对房地产投资旳一种重要性。
三、A适应性B对专业管理旳旳依赖性四、C位置旳固定性D互相之间旳影响性五、2．某投资者耗费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则(C )个月可收回投资.六、A 50.5 B 60 C 65 D 75七、解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65八、3．某项目未考虑通贷膨胀状况下,其收益率为18.27%,目前通货膨胀率为5%则该项目旳实际收益率为(B )九、A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%十、解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%十一、4．下列房地产交易活动处在房地产一级市场旳是（C ）十二、 A 房屋出租 B 房地产抵押十三、C 土地使用权出让 D 土地使用权转让十四、5．一般来说, 认知定价法所拟定旳价格（Ａ）价值定价法所拟定旳价格。
(完整word版)房地产投资分析复习题
房地产投资分析复习题单项选择20分，多项选择10分，简答40分，计算30分一、单项选择题１资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( )A.利润B.经营收入C.沉淀成本D.机会成本2某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为( )A.1.8%B.6%C.2.5%D.6.1%3某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为( ) A.1，100万元 B.1，200万元 C.1，120万元 D.1，020万元4按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年5按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年6在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( )A.竞争B.垄断C.非垄断D.完全竞争7由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种( )A.权益的交易B.实物的交易C.价值的交易D.价格的交易8.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( )A.地区性B.国内性C.国际性D.城市性9房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是( )A.萌芽阶段B.衰退阶段C.发展阶段D.平衡阶段10开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或( )A.开发投资B.短缺C.流动资金D.发展基金11房地产的固定性，决定了房地产市场( )A.能配置存量房地产资源和利益B.能指导供应以适应需求的变化C.是房地产权益交易的市场D.是地区性市场12.将资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( )A.时值B.终值C.现值D.未来值13某银行向甲、乙、丙、丁四个企业提供贷款，贷款年利率10%，分别按年、季度、日、周计息，则实际利率最高的是( )A.甲B.乙C.丙D.丁14.房地产市场通常需要一定时间才能完成供给情况的变化，且受市场不完全的影响，这一变化所需的时间( )A.相对较短B.相对较长C.不定D.不受任何影响15房地产供给的变化相对于价格的变化来说有一个时间上的( )A.超前B.弹性C.反应D.滞后16将房地产市场分为自用市场和投资市场两类，其分类标准是根据房地产的( )A.购买目的B.用途C.档次D.租赁17.房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，达成某宗特定房地产的( )A.交易价格B.交易形式C.交易内容D.交易双方18除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是( )A.预售B.预租C.承包商垫资D.合作开发19.1000元的借款，借期为1年，名义利率为12%，按月复利计息时，实际利率为( )。
上海 2023年中级经济师《中级房地产经济》真题模拟汇编(共159题)
上海 2023年中级经济师《中级房地产经济》真题模拟汇编（共159题）1、房地产投资项目的方案比选分为（）层面。
（多选题）A. 项目间的比选B. 同一项目的投资方案比选C. 同一项目的收益情况比选D. 同一项目的净现值比选E. 以上都是试题答案：A,B2、房地产开发企业发行的债券风险一般（）政府债券的风险。
（单选题）A. 高于B. 低于C. 等于D. 不高于试题答案：A3、生活在不同地区的人们对住宅产品有不同的需求偏好，据此可以把市场细分为本地购房者和外地购房者。
其市场细分的依据是()。
（单选题）A. 地理因素B. 人口因素C. 行为因素D. 心理因素试题答案：A4、集体土地补偿费用归被征收土地的()所有。
（单选题）A. 土地所有权人B. 土地使用权人C. 农村集体经济组织D. 以上都不对试题答案：C5、在房地产市场调研的过程中，（）是市场调研中最为关键的阶段，直接影响到调研工作的进度和质量。
（单选题）A. 准备阶段B. 信息搜集阶段C. 研究阶段D. 总结阶段试题答案：B6、年利率为6%，设每季度复利一次，若10年内每季度都能得到500元，则现在应存款()元。
（单选题）A. 12786B. 15697C. 14958D. 13469试题答案：C7、选择房地产销售渠道的原则不包括()。
（单选题）A. 经济性B. 可控性C. 实用性D. 适应性试题答案：C8、在某些情况下，计算期不同的各互斥方案之间的效益基本相同或具有相同的效用，但其效益却很难量化，这时可用()进行方案比选。
（单选题）A. 净现值法B. 费用年值法C. 净现值率法D. 年值法试题答案：B9、房地产保险费的计算公式是（）。
（单选题）A. 总保险费=保险金额×保险费率×缴费系数B. 总保险费=保险金额×保险费率÷缴费系数C. 总保险费=保险金额÷保险费率×缴费系数D. 总保险费=保险金额÷保险费率÷缴费系数试题答案：A10、按市场调研信息负载形式的不同，市场调研信息可分为()。
房地产开发经营管理模拟试题及答案第九章房地产金融与项目融资
第九章房地产金融与项目融资一、单项选择题1.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是（)。
A.有限股份责任公司B。
股份有限公司C。
房地产投资信托D.有限责任合伙企业2.下列哪一项不属于私募股权投资的特点（）。
A。
多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式,绝少涉及债权投资B。
一般投资于公开发行公司，不会涉及到要约收购义务C.投资期限较长，一般可达3至5年或更长,属于中长期投资D.投资退出渠道多样化3。
（)的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A。
权益融资B。
债务融资C。
发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金4。
证券市场的功能不包括（)。
A。
筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能5。
下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是（)。
（2004年试题)A.土地购置贷款B。
土地储备贷款C.土地开发贷款D。
建设贷款6。
我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。
A.建设银行B.工商银行C。
商业银行D.农业银行7.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。
A.40％～50%B。
50％～60%C。
60%～70％D.70％～80％8.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(）。
A。
租金收入B。
土地出让收入C.房地产抵押贷款D。
净经营收入9.在房地产开发贷款中,（)通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。
A。
土地购置贷款B.土地开发贷款C.建设贷款D.土地储备贷款10.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是(）。
（2008年真题）A。
债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入11.由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发、贷款带来的风险是（）。
A.经营风险B.市场风险C。
房地产投资分析(专升本)--模拟题
房地产投资分析（专升本）模拟题单选1社会服务环境因素包括的软环境除了服务态度以外，还有（）.CA服务工作条件B服务工作设施C服务工作效率D服务员人数2有限合伙投资房地产时，负无限责任的投资人有( ).BA5人B1人C有限人D全部3投资环境具有系统性、动态性和( ）的特点。
CA客观性B适宜性C相对性D可控性4房地产产权权利束中最充分的一项是( ）。
AA所有权B使用权C租赁权D抵押权5用来计算投资利润率、资本金利润率等静态盈利能力指标的财务报表主要有（ ).AA利润及利润分配表B现金流量表 C资金来源与运用表D借款还款计划表6用来衡量系统风险的指标是（）。
DA标准差B标准离差率C方差D贝塔系数8以下关于完全不确定型决策方法中属于较为乐观的决策方法是( ）。
BA小中取大B大中取大C拉普拉斯方法D大中取小9用来反映项目在计算期的资金盈余与短缺情况的报表是( )。
CA利润及利润分配表B现金流量表C资金来源与运用表D借款还款计划表10行业基准收益率的两种风险校正方法，是根据对（）的不同来划分的。
CA风险认识B风险认识及其测量指标C风险测量指标D无风险认识11初步可行性研究的经费一般占项目总投资的（）。
DA0.25％～0。
5％B0.25％～0.8％C0.25％ ~1%D0。
25%~1.25%12某房地产投资项目的初始投资为200万元,投资期为1年，期望年收益值为300万元，收益标准差为120万元，如果风险报酬系数为2％，无风险报酬率为4%，则投资该项目的期望报酬率为（）。
DA50%B4%C50.4％D4.8％13用来反映项目在年末的资产、负债及所有者权益等财务状况的报表是( )。
DA利润及利润分配表B现金流量表 C资金来源与运用表D资产负债表14下列哪项不属于国民经济评价中的经济现金流入( ）？BA项目销售收入B项目产品出口退税C项目国外投资收益D项目外部经济性15在完全不确定型决策中，不是以收益值为选择依据的方法是( ）.BA大中取大B大中取小C小中取大D折衷准则16某公司按面值发行每股80元的优先股20000股，年股利率为8%,发行费用为股金总额的2％，其资金成本率为( ）.BA13。
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中档物业
(乙级写字楼)
低档物业
(丙级写字楼)
物理状况一流， 物理状况优良， 物理状况良好， 物业已使用一 质量达标或超标 质量达标或超标 质量达标 定年限
规模
超50000平方米
1～5万平米
无限制
无限制
小型私企，从 事简单的销售 业务 有一般性物业 服务内容如卫 生、值班
国内外知名大公 有知名大公司， 多 为 国 内 中 小 客户 司、财团 多为研发、服务 公 司 ， 销 售 代 类 理或产品研发 物业 品牌物业公司， 知名物业公司， 有 物 业 公 司 服 服务 24小时维护维修 24小时维护维修 务 及保安服务 及保安服务
办公房地产投资
主要内容：
1. 办公房地产概述； 2. 办公房地产投资的含义、类型与特点； 3. 办公房地产投资的影响因素。
一、办公房地产概述
1. 含义：Office Building 机关、企业及事业单位的行政管理人员、业务技术人员 等办理行政事物或从事业务活动的建筑空间，即办公用 房。这里是指专业商业办公用楼、商务办公写字楼。
MOHO：Match Box，Hour，Office，即集现代建筑、现 代生活、现代办公、现代服务于一体的酒店式商务公寓 模式，具有多动能性、移动性、高科技性、个性化、不 限时性、高效性等特点。 商务综合体：以办公楼为主体的、多功能的建筑综合体。
4. 办公房地产的特性：用地法定年限外
（1）使用功能：提供商务处理的空间，承担部分城 市社会功能； （2）作为服务业的生产资料，其价值与物业的档次、 功能、物业管理紧密相关，但从根本上取决于行业类 型及其发展、企业发展策略与租金预算等； （3）写字楼租户、写字楼群体之间具有聚集效应； （4）在房地产市场中先起先落。
区位
市场需求分析：针对最终使用者
（1）考察期内城市某行业就业人口估测
＝（上年度城市某行业就业人口/上年度全国某行业就业人口）× 考察期内全国某行业就业人口；
（2）调查了解该行业办公室人员的比重 （3）城市办公人员人均占用办公室面积 （4）计算考察期内办公面积的需求量
＝办公室职位增加量×办公人员平均办公面积 ＝新租面积＋扩租面积－退租面积＋出售面积
3. 特点 开发投资特点
区位 物业 目标顾客 经济中心城市的中心地段、新建开发区内或政 府机构附近 建筑规模大，档次高，功能齐全，技术含量高 发展策略＋支付能力；市场波动大
经营管理 环节
盈利模式
经营内容复杂、方式多样；物业管理难度大、 要求高
租金收益＋长期增值
开发商
实力更强、素质更高和抗风险能力更强
停车管理自动化系统PA ，Parking Automation
其他分类：
按集中所处的区域进行的划分； 按照城市办公建设用地的等级和基准地价进行的划分； 按建筑面积划分； 按功能差异的划分。
说明：新兴的办公物业产品类型
SOHO：即small office,home office（小办公室，家庭办公 室；小型家庭公司），既是指满足追求自由、时尚的新 型生活和工作方式一族的物业空间需求，也代表一种前 潮的生产力、活跃的新经济。
大空间，对内外环境、功能的人性化安排 3A—— 办公智能化（OA）；设备自动化（BA）；通
信传输智能化（CA） 5A——3A＋安保智能化（SA）；消防智能化（FA）
商品房销售面积中办公楼占比 4 3.5 3
百分比
2.5 2 1.5 1 0.5 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 年份
（2）办公房地产开发投资：在已开发好的土地上进行 办公物业的开发建设，然后对建成的物业进行经营从 而收回投资并获取收益的投资活动或过程。具体的开 发投资形式主要是指专业开发投资形式与半自用自建 半出租投资形式。 办公房地产置业投资：投入资金以拥有办公物业的 权益，然后对拥有权益的物业进行经营从而收回投资 并获取收益的投资活动或过程。
置业投资特点
租期长、租金收入稳定，管理难度大，受规划和办公用地总 量控制；但价高、变现不易、出租难度大 、服务要求高，政 策直接干预少
三、办公房地产投资的影响因素பைடு நூலகம்
城市性质与投资环境，包括城市经济与地位， 对外开放程度，软环境 城市资源 写字楼的聚集 产品 时机 经营 空间、设施与设备在内与外、上与下配置所带 来的舒适、效率与灵活性；外观、内部装修 对外经济政策和汇率政策 统一业权和经营；物业服务 租户收入的稳定与信誉的良好；租约的长期化 租户之间的互补性
办公自动化系统OA ，Office Automation， 旨在提高信息处理 能力与处理效率的各种办公设备及相应软件的集成 ； 通讯自动化系统CA ，Communication Automation， 旨在通 过建筑物内外信息交往来提高业务办理效率的设备与网络的 集成； 楼宇自动控制系统BA ，Building Automation，旨在保障建筑 物内所有机电设备稳定、可靠运行； 消防自动化系统FA ，Fireproof Automation 安保自动化系统SA ，Safety Automation
写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的 处理和其他形式的经济活动管理（Rhodes和Kan，1971）。
发展阶段：
阶段
传统
特
点
立足于自然，小空间；私密性强，可自行控制 工作环境，但间利用率低，缺乏灵活性。 大空间，追求实效，但办公环境机器化、工作 方式非人性化
早期 后期 智能 化
商品房投资中办公楼占比 0.14 0.12 0.1
比例
0.08 0.06 0.04 0.02 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 年份
2. 分类——按档次
顶级物业
(国际写字楼) 品质
高档物业
(甲级写字楼)
临近两条以上主 交通 干道，极佳的可 有多种交通工具 有 交 通 线 路 到 有 交 通 线 路 到 直达 达，较方便 达 接近性 区位 位于主要商务区 位于主要商务区 副 都 心 或 较 好 一般城区位置 条件 的核心区 或副都心区 的城区位置
智能
3A～5A
3A及以上
无限制
无限制
说明：智能化5A
二、办公房地产投资的含义、类型与特点
1. 含义 投入资金用于办公房地产的开发建造或购买，以获得 相应收益的房地产投资行为。 2. 类型 （1）办公房地产直接投资：是指从购地开始的开发投 资、面向建成商用物业的购置投资以及商业房地产租 赁三种形式。 办公房地产间接投资：是指将资金投入与办公房地 产相关的证券市场的行为，不需要直接参与经营管理 工作，主要是通过资本市场进行房地产投资，几乎涵 盖房地产金融投资的所有形式。