全国二手房2011年上半年成交低迷 下半年量价交换加速
2011年--2012年五月份房地产市场分析及未来展望(精)
2011年--2012年一季度房地产市场分析及未来展望工程09甲林新选 0992410135【摘要】自1997年房地产改革以来, 中国房地产逐步的向成熟走去。
而自2009年到2010年随着房价大幅不正常上涨之后，政府开始利用宏观调控大胆干预房地产市场，促使房地产发展走向正常的、成熟的发展道路。
本文主要对过去的2011年及2012年1--4月份的房地产市场进行初步探讨及分析，并对未来一段时间房地产市场发展方向发表自己的见解。
【关键词】2011年 2012年房地产市场房价宏观调控一、引言自2008年至今，房地产市场此起彼伏。
从2008年由于在世界金融危机的严峻的经济环境背景下，房地产走向了低谷。
之后，政府为应对房地产市场疲软，保障经济稳步增长，在08年出台新规新政，保障房地产的稳步向上发展。
在2009年初，针对房地产市场的各种新规开始出台，以四大国有银行宣布“七折政策”为开始，各地方政府积开始积极响应国务院文件，释放信贷政策，使得在09年的第二季度开始，房地产就开始它的回暖之路。
由于政府政策的大力支持下，除了对房地产有着刚性需求的消费者积极购买房产，一大部分的投资热钱开始很快的涌入房地产市场中，从而导致了投资性需求使得房价不断上升，使得刚性需求难以承受如此高的房价。
在09年末，国务院又颁布了“国四条”。
至此，房地产市场开始了其打压房价之路。
在2010年一月伊始，国务院又颁布了国十一条。
在之后的几个月间，又再次颁布国十条，新国五条等等文件以抑制房价的不正常上涨。
但是，单从价格角度来看，房价依然居高不下。
到了2011年，房价打压依然在进行着。
国务院的打压政策一贯到底，从年初的国八条到后来升级五条。
种种政策依然表示着政府对房地产调控力度和决心不减。
各企业、房产开发商、房产投资者、刚需者都在无时无刻的观察着楼市的变动。
在过去的了的一年多时间里，楼市所经历的，可谓是跌宕起伏。
二、2011年房地产回顾（一）新房①新房价格根据中国房地产指数系统百城价格指数对100 个城市的全样本调查数据显示，如表1-1 所示，可以看出自2011年9月以来百城平均价格连续3个月环比下降，调控效果正式显现。
2011楼市回顾(二季度篇)
2011楼市回顾（二）范黧三、微妙的二季度若是要用一个词概括二季度的楼市，只能用“微妙”二字。
何谓微妙？成交量虽跌，局部热销仍在；报价依旧坚挺，成交价却已阴跌；调控政策频出，效果却无法彰显；信贷紧缩依旧，地下金融已开始泛滥。
楼市和围绕楼市的一切因素都处于一种深度博弈的僵持状态，2010年上半年似乎又来了。
二季度可以说是今年形势最稳的一段时间。
上海商品住宅月成交量从4月的61.2万方上升到5月份80.92万方，6月份也有76.44万方。
均价也稳中有升，3月商品住宅均价22275元/㎡，4月、5月却分别为22850元/㎡和22489元/㎡。
均价的上升是可以解释的。
调控初期，不明真相的刚需习惯性的陷入观望，中低端楼盘销售不佳，改善性需求却率先复苏，因房价长期上涨的预期和部分项目优惠幅度增大，他们开始购入更多中高端住宅，市场行情在4月底出现了调控后第一波反弹，均价因此上升。
最典型的是4月22日上海紫园集中签约，当日全市商品住宅均价突然蹿升至59174元/㎡，别墅均价高达89793元/㎡。
市场的反弹改变了刚需的行为，从5月中下旬开始，部分观望的刚需客户重新入市，商品住宅成交量出现了比较大的增长，5月成交环比增长32%，同比增长达172%（去年5月正值第一轮调控带来的低点）。
尽管如此，市场在这时还是基本确定了下行趋势。
虽然在数据上无法体现，但我接触的很多项目成交量都急剧下降，热销的项目并非没有，譬如慧芝湖花园、保利叶语、万科清林径这样户型小，价格合理的项目以及优惠幅度较大的中高端项目。
简单概括当时的情况就是整体低迷，冷热不均。
面对成交低迷但房价不降的局面，政府也举棋不定。
我认为4月底是很危险的时间窗口，当时中央必定有某种加强调控的预案，新华社、人民日报等喉舌媒体也连篇累牍的报道楼市的各种弊病，这是调控的先兆。
至于为什么调控最终没有落地，我认为有以下原因：一、由于长期的紧缩，PMI、发电量等数值直线下降，地下钱庄已悄然兴起，中小企业危机也显现萌芽，宏观经济下行风险巨大，在这样的时间点，对房地产继续加强调控会产生什么样的后果没人知道。
西安近期房地产市场分析报告2011
开发企业
万科 中海
销售金额 （亿元）
656.5
522.3
部分重点企业2011年上半年销售情况
同比
销售面积 （万㎡）
同比
全年销售额 目标（亿元）
2011年上 半年完成
率
78.5% 565.5 76.6%
1400
47%
85.9
307.2 38.2%
800
65%
恒大
423.2 101.7% 611.7 83.2%
从前5个月的供求情况来看，供求关系呈现出 12个月以来较为平衡的供求态势；环比去年 同期，供应量出现显著增加。
分类型来看，商业类地块集中供应，2011年 前5个月商业地块供应量接近去年全年的总量； 同时，附带保障性住房比例要求的住宅用地供 应量也显著提高。 从成交来看，有配套商业的综合地块成交量走 高，超过全市成交土地总量的一半，达到 52.06%。
西安市场——商业市场
2011年上半年，西安市商业物业市场成交量45.99万㎡，与去年同期相比大增 37.8%；成交均价11284.33元/㎡，与去年同期相比上涨3.65%，环比2010下半年 下跌10.44%。
商业物业因未售限购影响而备受投资者瞩目，6月更是达到成交历史高点16.07万㎡。
西安市场——办公市场
2011年上半年房地产市场分析报告
全国市场概述 重点城市成交量下降明显，发展重心转向二三线城市
从全国层面来看，1-6月全国商品房销售面积达到4.4亿㎡，同比上涨12.9%。同时，1-6月比1-5月 涨幅提高2.3个百分点，比去年全年提高2.8个百分点。这表明今年上半年非限购二线城市和三、四线城 市销售出现巨大增幅。
西安市场——住宅市场
70-130㎡紧凑实用型房源依旧受热捧，首次改善需求成为需求主力
2011年房地产市场回顾及2012年展望最终版
2011年房地产市场回顾及2012年展望——集团市场营销中心副总监苗劲2011年，政府对房地产行业实施了一系列史无前例的调控措施，限购、限贷、限外、限价等“四限令”将投资投机需求排除在外。
市场交易量锐减，但房价却“远没有回到合理价位”，在坚持调控政策不放松的背景下，今年房地产市场将如何演绎呢？本文回顾2011年房地产市场，展望2012年市场可能走势。
一、2011年房地产市场回顾（1）房地产市场仍然呈现上涨态势，但增速明显放缓一级市场：中国土地成交面积依然呈上升趋势，但是受政策调控以及房地产市场前景不明朗影响，增长速度明显放缓。
一、二线城市土地出让逐渐减少，三四线城市成为土地交易的主体。
此先行指标反映未来三四线城市将会成为房地产最为活跃的区域以及拉动全国房地产市场增长的主要引擎。
二级市场：2011年房地产市场增速逐渐放缓，但仍然呈现量价齐升的态势。
2011年商品房销售面积同比增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点；销售金额同比增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点；均价比2010年增长6.9%，增速回落14.9个百分点。
全国商品房销售增长情况全国商品住宅销售增长情况（2）调整政策不断加码，市场预期发生转变2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，政策密度大且涉及方面全。
2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后有台州、衢州、珠海先后出台限购政策，温家宝总理也多次表示坚持调控不动摇，充分彰显了中央政府继续加强调控的决心。
全国商品房市场量价变化及关键政策-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%(左)个大中城市价格指数(右)随着调控的深化，购房者信心持续下降、对当前房价的不满程度再创新高，并且对房价的预期在三季度开始转向。
（3）市场力量改变，房地产市场开始进入去库存周期随着调控的深化、观望情绪加重，市场开始进入去库存周期。
2011年下半年国内商品房市场价格拐点分析
2011年下半年国内商品房市场价格拐点分析年初“新国八条”横空出世，把“限购”推向全国，并上调了二套房贷；而后的两次加息更是从资金方面加大了房地产调控力度；“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的政策出台，更彰显了政府楼市调控的决心。
2011上半年，对于国内房地产市场来说，用一句话形容就是“调控区一片低迷，非调控区房价领跑楼市”。
对于下半年国内商品房市场房价是否将出现拐点，通过近段时间对国内房地产市场的相关数据的收集分析阐述如下：一、房地产市场调控政策力度空前（一）年初国八条的颁布实施，遏制了房地产投资投机性需求今年“国八条”中首次提出制定房价控制目标，表明中央政府调控房地产市场从通过行政手段宏观调控上升为直接调控房价。
根据“国八条”要求，2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。
目前已有 600 多个城市出台房价控制目标，但大多数城市的目标是房价涨幅不高于 GDP 及收入增幅，多与 GDP 及收入增长挂钩。
“国八条”要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施，对本地户籍家庭拥有 2 套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有 1 套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。
截止目前，已有约 40 个城市出台限购措施，严厉程度略有差异。
从国家对房地产调控政策来看，“限购令”、“限价令”的效果不同，限价是规定了实施地区商品房价格的上限，但是对于市场需求没有进行打击，对于外地需求主导的区域市场来说，只要有不断增加的市场需求，开发商还是愿意继续拿地的，销售无非是利润多少的问题。
而限购，实际上是框定了需求的总量，并堵死了增量，使整个市场再循环机制受到了一定的束缚。
（二）住房转让营业税政策调整2011 年 1 月 27 日，财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，对购买不足 5 年的普通住房，如转让者将以往的差额上缴营业税调整为全额征收。
经济热点
首页> 新闻中心> 正文2011经济年终盘点四大热点聚焦国内经济形势2011-12-31 09:47:59 来源：中国广播网编辑：沈湜发表评论进入论坛>>据中国之声《新闻纵横》报道，今天(31日)是2011年的最后一天，站在特殊的时间结点上，回首全年，通胀回落、增速回稳、转型加速。
在西方国家经济形势一片萧条之中，国内GDP仍然保持了高速增长。
中国之声盘点2011经济热点。
热点一：2011，国家调控房地产市场的力度不断加强，全国房价真的降了。
进入12月，南京在70个大中城市中降幅最明显。
而它实际上只能算是我国房地产市场的一个缩影。
1月份，国务院召开常务会议，明确房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要实行住房限购。
7月份，国务院再次要求，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
楼市影响如影随形。
年初，很多一线城市有价无市，下半年，不仅一线城市价格松动，二三线城市的价格也在下跌。
财经观察员马光远说，限购、限贷政策在这场与开发商的博弈中，发挥着关键性作用：马光远：从年初到年末，不管外在的经济形势发生什么样的变化，高层对于房地产调控的决心一直没有动摇，我想这是我们到今天为止，我们可以取得这样成就的一个最关键的因素。
年底，中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
热点2：物价调控，有惊无险，被成功稳住。
2011年物价如同“过山车”一般，居民消费价格指数(CPI)从年初4.9%的月度同比涨幅一路上涨，7月份达到6.5%，创下37个月的新高。
作为此轮CPI快速上涨的主要“推手”，以生猪、蔬菜为代表的食品类价格近来走势出现明显变化。
11月份我国CPI同比涨幅回落至4.2%，降幅超过大多数学者预期，全年来看，物价已经成功“稳住”。
中国之声特约观察员杨禹认为，其实中国应对通胀，在过去有过很多经验，但并不意味着每当遇到通胀，我们都能轻松化解，而今年，我们在全球通胀烘托的大背景下，我们能够一枝独秀、走出泥潭，有几个关键点非常重要。
二手房市场延续低迷行情
资金链会开始 出现问题 ，为了 回笼资
金 ，开 发 商 会采 取 降价 促销 的 措施 ，届
时 ，一手房的降价影响将传导到二手房
市场。
调。” 蔡俊表示，由于客户偏爱沿街 、 面积较小的商铺，转手成交迅速，使商铺
单价的不断 匕 ，容 易造 成商业地产 的过 涨
郑 爱新 还 表 示 ， 目前二 手房 市 场 成 交 量 已经 处于 低 位 ，如 果低 迷 的行 情 继 续 延 续 ，房 价 在 未 来 几 个 月 会 出 现 下 调 。 “ 州 二手 房 均 价 在 １ 万 元 ／ 福 ． ２ 平方 米左 右 ，未 来 可能 还 会 有 １％ １％的下 ０ ￣５
产过 旺 的现 象 有所 遏 制 ，成 交 量开 始 下
着福州房地产中介不但要面临成交量不 断下滑的局面 ，还要面对市场资金短缺 的困境 。有业内人士认为 ，由于银行的 资金紧张 ，使得贷款越发艰难 ，银行的 停贷 ，将使市场成交量再度萎缩。
记 者在 采 访 中了 解 到 ， 目前 由于二
ห้องสมุดไป่ตู้
后 ，３ 月份的二手房市场 已经略显调控成 效，成交量下 丘 ｊ 三成，房『虽 垂 介 续 涨 趋势 ，但河『 长 幅已开始趋缓；４ 月份 ，调控效 果进—步显现，在政策叠棚 下，二手房 耐 卖 深化 恕道 顶 吓 跌，价格涨
手房 的降 价影 响将 传 导 到 二 手房 市 场 ，未来 二 手 房 市场 仍 将 以一 手房 的价 格 为 风 向标 。
ＲＥＡ Ｌ ＥＳＴ Ｔ Ａ Ｅ
锐地产 ⑤ 深 报 度 道
刊 青
自 “ 榕十一条”颁布以来 ，福州二手房市场上半年成交量表现低迷 ，二手房价也出 现略微下探的势头 。
文一 本刊记者 魏巍
2024年上半年房地产市场总结及下半年展望范本（2篇）
2024年上半年房地产市场总结及下半年展望范本____年上半年房地产市场总结及下半年展望在____年上半年，全球房地产市场经历了许多变化和挑战。
由于新冠疫情的全球流行以及经济的不稳定，整个房地产市场受到了较大的影响。
以下是对____年上半年房地产市场的总结以及对下半年市场的展望。
一、____年上半年房地产市场总结1. 市场需求下降：受到疫情的影响，许多人推迟了购房计划，导致房地产市场的需求下降。
此外，随着经济衰退和就业率下降，许多人也没有购房的能力。
因此，上半年房地产市场的销售量大幅下降。
2. 房价稳定：由于市场需求下降，供应超过需求，导致房价相对稳定。
在上半年，房价呈现小幅波动，但整体上不出现大幅度下跌的情况。
3. 国内外投资减少：由于全球经济的不稳定以及疫情的冲击，许多国内外投资者对房地产市场持观望态度，减少了资金的投入。
这给房地产市场带来了一定的压力。
4. 刚需市场成为关注重点：面对市场需求的下降，开发商开始重点关注刚需市场，推出更多适合低收入人群和年轻人的价格合理的房产项目。
5. 投资市场走低：受到房地产市场整体情况的影响，房地产投资市场也出现了下滑的趋势。
投资者对于房地产市场的信心不足，投资金额减少。
二、____年下半年房地产市场展望1. 国内经济逐渐稳定：随着疫苗研发的进展和经济复苏的努力，预计____年下半年国内经济将逐渐稳定。
这将有助于提振市场信心和恢复购房需求。
2. 政府政策刺激市场：为了促进经济复苏和稳定房地产市场，政府可能会采取一系列措施，如降低利率、放宽购房政策等。
这将刺激购房需求，并对市场产生积极影响。
3. 供应调整：受到上半年市场需求下降的影响，开发商可能会调整项目规模和供应数量。
他们可能会更加关注市场需求和消费者需求，推出更符合市场需求的产品。
4. 二手房市场活跃：随着购房需求的回升和市场信心的提高，预计二手房市场将更加活跃。
许多人可能会选择升级房产或者投资房产，这将促进二手房市场的增长。
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全国二手房2011年上半年成交低迷下半年量价交换加速
半年：限购限贷加压二手房成交低迷
据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》介绍，目前的限购和限贷政策，无论是对于投资需求还是自住需求均有不同程度的抑制；同时限购带来的负效应导致业主惜售心态加剧，致使二手住宅价格调整有限，进一步阻碍了楼市流通性。
因此今年上半年二手住宅成交量低位徘徊，二手成交占比亦有所下滑。
价格微跌成交恢复缓慢
在限购限贷的双重影响下，需求长期被抑制，各地二手住宅的成交量持续处于低位，一反去年4月新政后成交量则呈现逐月回升之情景；同时，由于限购带来的副效应导致业主惜售心态加剧，使得今年新政后房价表现较为坚挺，未现去年政策出台后房价立即有所回调的状况。
中原领先指数系统数据显示，今年1月新政后，五城市二手住宅价格指数并未即刻下跌，直至4月后，北京、上海及深圳才陆续出现小幅下跌，累计跌幅在2%以内。
而去年4月“国十条”政策后，除天津价格指数保持上涨外，其他四个城市二手住宅价格指数均应声回落，并且持续3~4个月下跌，累计跌幅在3%~7%之间。
由于价格调整有限，加之限购政策极大地阻碍了需求的释放，二手住宅成交量复苏缓慢。
从成交面积绝对数值来看，同为新政后第5个月，今年6月五大城市二手住宅成交面积之和尚不足去年9月的6成。
从成交面积反弹的幅度来看，同样是和新政后首月最低点相比较，今年6月五大城市二手住宅成交面积之和，较今年2月增长83%，远低于去年9月较去年5月160%的增幅。
流通受限二手成交比重下降
据中原统计数据显示，2011年上半年，除上海外，其余四大城市二手住宅成交面积比重均比去年同期有4~8个百分点的回落。
由此可见，二手房市场在本轮调控中所受到的影响比新房市场更大。
分城市来看，二手成交比重下降最大的是北京和天津，均同比下跌8个百分点。
北京二手房限购政策最为严格，天津则因新房市场优惠更多而分流。
上海二手成交比重不降反升，是今年上半年五大城市中二手成交面积回升最快的，同时也是新房降价幅度最小的城市。
究其原因，主要有以下几个方面：一是二手房的价格优势不再。
调整后的营业税政策使得二手房交易成本大幅增加，同时业主的报价较为坚挺，导致部分区域二手房价格甚至高于同区域内新房的价格。
二是银行贷款对二手房审批更加严格，二手房在获取银行贷款时较新房更为艰难。
三是限购执行后，部分业主售出房源后无法再购进，因而惜售持有房源。
这三方面因素共同致使二手房流通性受限，二手房成交比重也因此有所下滑。
投资受抑自住需求占主导
目前的限购和限贷均是针对拥有2套以上房产的购房者，而首次置业者并不受此限制，只是房贷首付比例和利率较之前有所提高。
在这种情况下，首套自住性需求便成为市场成交的主体。
根据中原统计的五大城市二手住宅成交数据，今年上半年，购房者中首次置业的比重在40%~80%不等。
其中，北京由于限购政策相对最严，因此该比重最高，达78%；天津的限购政策相对最松，而且购买市内六区外的房产可落户天津，因此该比重最低，为39%。
进一步分析此类人群的购买特点，可以发现首次置业者中多为刚性需求，且经济实力较为有限，因此以购买90平方米以下中小户型的为主。
根据中原统计的五大城市二手住宅成交数据，今年上半年，除北京略低外，其他城市90平方米以下户型占成交的比重均在65%以上。
上半年：二手房租赁成交活跃租金屡创新高
据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》介绍，自去年四季度以来，五大城市二手住宅租赁成交面积所占比重逐步攀升。
分档次来看，中低档房源一直是租赁的主要构成部分，因此这部分房源的租金上涨幅度也最为明显。
以上海为例，月租金3500元以下的房源占全部成交量超过7成。
供求两旺限购助推租赁市场
根据过往市场经验，每逢买卖成交低迷时，租赁成交均会较为活跃，这主要是由于部分购房需求转向租赁市场兑现。
加之限购，较多业主惜售而选择转售为租，亦有部分购买需求被限制而只能租房，租赁市场受此影响而供求活跃，租赁成交量维持高位。
据中原统计数据显示，自去年四季度以来，五大城市二手住宅租赁成交面积所占比重逐步攀升，至今年第二季度，该比重均在60%~75%之间。
其中北京由于限购政策最为严格，而且外来人口规模也较大，因此租赁成交比重在五大城市中高居榜首，达75%。
同时，自限购后，外地人在京购房比重也由40%下滑到25%。
租金上涨低端房源涨幅最高
和买卖价格不同，二手住宅租金主要与经济发展水平相关联，此外也受到通货膨胀、外来人口增加、毕业生就业等因素影响。
因此，随着经济的复苏，自2009年以来五大城市二手房租金水平平稳小幅上扬。
根据中原领先指数系统显示，从2009年初至今年6月，五大城市二手住宅租金指数累计涨幅在17%~30%。
除深圳累计涨幅略低于20%外，其他四城市累计涨幅均在20%以上，其中上海以28%高居榜首。
分档次来看，中低档房源一直是租赁的主要构成部分，因此这部分房源的租金上涨幅度也最为明显。
以上海为例，月租金3500元以下的房源占全部成交量超过7成。
根据中原二
手住宅租金指数的分类指数显示，上海低端二手住宅租金自2005年以来，累计涨幅超过35%；而同期的中、高端公寓的租金涨幅仅分别为19%和8%。
下半年：政策左右楼市二手房量价交换加速
据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》预测，今年下半年五大城市二手住宅成交面积将比上半年有所增长，增幅在2成左右。
全年成交量则和2007年基本持平，仅高于2008年的最低值。
随着价格下调拉动成交逐步回升
预计下半年，随着新房市场实质性降价的楼盘的增加，新房市场价格有望率先松动，并由此带动二手住宅价格的下调。
预计下半年将是一个量价交换的过程，且较上半年有所加速。
但考虑到限购以及信贷政策对需求的抑制作用，下半年二手楼市需求的释放速度，将很大程度上取决于限购以及信贷政策的执行力度。
根据中原预测，今年下半年五大城市二手住宅成交面积将比上半年有所增长，增幅在2成左右。
全年成交量则和2007年基本持平，仅高于2008年的最低值。
中心区价格坚挺郊区新房价格领跌
由于各区域一、二手房供应的比重以及供需结构的不同，因此下半年二手住宅价格的走势也将呈现不同的趋势。
城市中心区新房供应稀缺，以二手房供应为主，因此二手房的挂牌价格基本不受同区域新房价格影响。
预计下半年，中心区的价格将继续保持坚挺。
城市次中心区新房和二手房供应并重。
在一些新兴板块，新房和二手房供应量均较大，投资性业主也较多，预计二手房价格有望随同区域新房价格的下降而小幅松动；而在一些成熟的板块，因自住性业主居多，新房和二手房供应量较小，预计二手房价格松动的幅度较为有限。
在郊区市场，供应结构主要以新房为主，因此，二手房更容易受到新房市场价格影响而波动。
预计下半年有望随新房价格的下跌而下跌。