第三部分 房地产业的地位、作用和行业特点
房地产行业特征
房地产行业的特征汪士为/blog/u1/37357/archives/2009/20091124165529.html1、房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。
房地产行业是一个非常特殊的行业，涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、到建设实施、销售及后期物业管理的全过程。
虽然始终围绕着建筑展开工作，但实际上它却是从事经济活动，因为他的目的不是要建房子，而是赚取巨额的利润。
房子如何建、建什么样的房子，都不是关键，最关键是要利益最大化。
建筑只是个载体，是达成经济目的的载体。
这与建筑单位有着严格的区别，建筑行业虽然也要赚取利润，但他的主要目的是为别人建房子，是通过建房子赚取合理的利润。
房地产的经济特征，也决定它经营方法、经营目标也与建筑单位有本质的区别。
2、房地产行业需要策划活动来贯彻实施。
房地产行业始终在做着策划活动，从土地的取得，到最后的交房，都离不开策划，甚至策划的好坏，还直接影响到利润的高低。
这就使我们的工作，始终需要有策划意识，任何事情、事物都需要多方案、多角度地考虑它，甚至要创造性地考虑它。
房地产行业没有做不了的事，只有寻找不到的最佳方案。
3、房地产行业是多项目的综合体工程系统房地产行业工程系统是多项目的综合体。
它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业等等。
4、房地产行业的工作是决策，而不是简单地工作房地产行业牵涉范围非常广泛，而房地产开发公司又是总策划者与总管理者。
所以每一个行为都是决策，而不是简单的工作。
优柔寡断会丧失很多机会。
要是等别人给你决策，难免就太阿倒持了。
很多人只是觉得是份工作，要被权威部门左右。
比如在设计院面前不敢决策，不能勇于要求，完全听设计院摆布。
在成本控制上造成很大浪费。
在工程进度控制上还会造成时间的拖延。
而设计院也在等决定，结果就是只能是踢皮球。
5、房地产行业的利润渠道很多房地产行业牵涉非常广，这也决定了，房地产行业的利润来源也非常多。
房地产行业的宏观环境和行业环境分析
房地产行业的宏观环境与行业环境分析华中科技大学詹鑫昌 200637771500房地产行业作为一个系统性的行业，不单指其本身所涉及的竞地、定位、规划、施工、销售、物业等内部互动循环系统环节，更是指行业本身上下游各行业环节互动形成的行业生态圈，涉及到事关国民经济的发展的重要行业部门，如金融银行系统、钢铁材料系统等。
因此，房地产行业的发展方向很大程度上是“顺势而为”，只有深入理解了宏观环境和行业环境因素后，才能把握房地产行业的未来发展方向，这就是本文立题的初衷。
一．宏观环境1）外部宏观环境，美国经济陷入衰退周期，其连锁反应制约了我国宏观调控的力度。
1977年，美国多数家庭已经实现“居者有其屋”，出于“均富”的理想思维，美国信贷政策发生严重倾斜，银行贷款开始向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。
在美国经济持续向上发展、贷款利率持续下降、金融杆杆工具不断创新等众多因素下，形成了涉及了“投资银行、传统银行、房屋贷款银行、保险公司、基金公司”等行业的杆杆利益共同体。
自2005年四季度以来，美国的住房市场出现低迷，新开量、新建房和存量房的销售量开始下降，房价也开始走低，住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济，也给银行和金融业带来不小的冲击，其中，次级债危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。
我国目前的经济增长模式仍然是以外向型经济增长模式为主，作为我国最主要的贸易顺差产生国的美国，其经济增长的放缓对中国的经济放缓具有较大的相关性影响（根据相关统计，美国经济放缓1%，中国的经济放缓约1%）。
美国为了刺激本国的经济发展，其政府已经采取了放大流动性的策略，如连续降息等。
为了防止我国经济下滑，出现大起大落的发展格局，一定程度上制约了我国宏观调控措施的力度。
2）内部宏观环境，CPI指数不断上涨，通货膨胀上行压力仍大。
CPI 即消费者物价指数(ConsumerPriceIndex)，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。
房地产经纪综合能力精选样卷及答案
房地产经纪综合能力精选样卷得分评卷人一、单项选择题（共50题，每题2分，共计100分）（）1、张某申请期限为10年的住房公积金贷款，若贷款期间遇法定利率调整，新利率自（ ）执行。
A、公布之日起B、本年下月1日起C、本年下季度第1日起D、下年1月1日起（）2、根据《住宅设计规范》GB 50096，（ ）层及以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台。
A、9B、10C、11D、12（）3、我国房地产经纪行业自律框架体系的核心是（ ）。
A、房地产经纪专业人员职业资格制度B、诚信建设和资信评价C、案件通报和风险提示D、规则制定、制度设计（）4、王某将其一套房屋出售给李某，李某在付清房款后就入住了该房屋，但一直未办理房屋所有权转移登记。
此时，李某对该房屋拥有的权利有（ ）。
A、请求王某配合过户登记的债权B、对该房屋的所有权C、设立在该房屋上的用益物权D、对该房屋的承租权（）5、《城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁实行（ ）制度。
A、办事公开B、登记备案C、信用公示D、备案公示（）6、瓷砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于（ ）。
A、浴室B、厨房C、卫生间D、卧室（）7、不动产登记制度的类型中，具有登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状，登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力特点的是（ ）。
A、契据登记制B、产权登记制C、权利登记制D、托伦斯登记制（）8、存量房买卖的一般流程不包括（ ）。
A、买卖双方当面商谈价格B、买卖双方签订房屋买卖合同C、买卖双方按照规定缴纳有关税费D、买卖双方申请不动产转移登记（）9、借款合同正本一式______份；副本一式______份。
（ ）A、三；一B、三；三C、一；三D、一；一（）10、乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后，乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。
陈某在拿到《房屋所有权证》后，发现其上记载的楼层有误。
陈某发现房屋楼层登记错误可以申请房屋（ ）。
《房地产开发与经营》第一章 概述
房地产开发与经营
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学习目标
１理解房地产的相关概念和特征；房地产开发 、房地产经营 的含义和特征。
２了解房地产业与建筑业的关系；房地产业与金融业的关系； 房地产业与市场及政策的关系。
３掌握房地产的分类,房地产开发的分类；房地产开发的主要 参与者；房地产开发的流程；房地产经营的类型。
４租售及物业管理阶段
房地产开发项目竣工验收后,就进入了租售及物业管理阶段,通过房屋租售和物业 <日管期理/时,间开> 发商回收投资 ,实现利润<页脚>
１３ 房地产经营概述
房地产经营是指房地产开发企业将开发出来的房地产项 目转移到使用者手中的活动过程,是房地产开发企业收回投 资获取利益,进行房地产再生产的保证,是房地产开发企业 的主要业务之一 .房地产经营,实质上是房地产开发企业说 服用户承认其劳动成果的工作过程 .
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１３１ 地产经营
１地产经营的含义
广义的地产经营是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用,以获取经 济收益的活动.狭义的地产经营主要是指流通过程的经营活动,即土地 的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程 ,其实质是土地产权经营.
２地产经营的途径
１通过土地使用权出让获得土地收益（土地收购储备、储备土地前期开发 整理与利用、储备土地的市场供应）
房地产业的主体主要包括房地产投资主体、房地产开发主体、房地产 经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管理服务商、房地产 中介组织和其他主体.从事的经济活动主要包括房地产投资、房地产开 发、房地产经营管理、房地产金融活动、建筑施工、物业管理、房地 产中介服务及其他经济活动.
全国房地产经纪人执业资格考试大纲(
全国房地产经纪人执业资格考试大纲（试行）第一部分房地产基本制度与政策一、房地产业掌握房地产业的概念和行业细分，房地产法规体系。
熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革了解房地产业的历史沿革，房地产生产方式改革。
二、建设用地制度与政策掌握农地征用的政策规定，土地使用权出让的概念及政策规定，土地使用权划拨的范围及划拨土地的管理。
熟悉土地使用权划拨的含义，农地征用补偿的范围和标准，闲置土地的处理。
了解现行土地所有制，农地征用应遵守的原则，农地征用的工作程序，土地使用权出让合同及其管理。
三、城市房屋拆迁管理制度与政策掌握房屋拆迁补偿的对象、形式和标准，特殊情况下的房屋拆迁补偿、安置熟悉城市房屋拆迁的程序和纠纷的处理了解城市房屋拆迁的概念及管理体制。
四、规划设计与工程建设管理制度与政策掌握城市规划的基本概念和内容，城市规划的实施。
熟悉城市规划的编制与审批，建设工程招投标与建设监理，建设工程施工与质量管理。
了解勘察设计单位的资质管理，勘察设计市场的管理，注册建筑师和注册结构工程师制度五、房地产开发经营管理制度与政策掌握房地产项目转让及商品房销售的政策规定，房地产广告的有关规定, 和《住《住宅质量保证书》宅使用说明书》制度。
熟悉房地产开发的概念，确定房地产开发项目的原则，房地产开发用地的取得，房地产开发项目资本金制度，房地产开发项目管理。
了解房地产开发企业资质等级划分，房地产开发企业设立的程序六、房地产交易管理制度与政策掌握房地产交易的基本制度，房地产转让的分类及政策规定，房地产抵押的政策规定及实施要点，房地产租赁的政策规定。
熟悉房地产交易及转让、抵押、租赁的概念，房地产租赁的分类。
了解房地产交易的管理机构及其职能。
七、房地产权属登记制度与政策掌握房地产权属登记制度的基本内容，几种特殊房地产登记的有关规定，房地产面积测算熟悉房产测绘的概念，房地产权属档案管理的内容。
了解房地产权属登记管理的概念、任务、目的、意义和原则，房地产档案的特点、作用。
房地产市场价值评估报告
房地产市场价值评估报告第一部分：引言房地产市场作为一个重要的经济领域，一直备受广大人民关注。
房地产市场的价值评估是了解市场状况、制定政策和投资决策的基础。
本文旨在通过对房地产市场的价值评估，揭示市场的现状和趋势，为相关决策提供参考依据。
第二部分：市场规模分析首先，我们将从市场规模的角度出发，对房地产市场进行分析。
根据最新的数据统计，房地产市场的总规模在过去一年中保持稳定增长，年度销售额超过X亿元，并呈现出逐年增长的趋势。
这表明房地产市场在经济中占据重要地位，并对经济增长起到积极作用。
第三部分：市场需求与供给其次，我们需要对市场的需求与供给情况进行分析。
房地产市场的需求受多种因素影响，包括经济发展水平、人口流动、居民收入水平等。
根据调查数据显示，近年来房地产市场的需求持续增加。
与此同时，供给方面也在不断增加，各地区纷纷推出房地产项目，并吸引更多投资者进入市场。
第四部分：市场价格与成交情况接下来，我们将对市场的价格水平与成交情况进行深入探讨。
市场的价格水平直接影响了投资者的购买决策和房地产企业的盈利状况。
根据最新数据统计显示，市场的平均房价呈现上升趋势，尤其是一二线城市的房价水平更是高企。
然而，与此同时，市场的成交量却呈现出波动的趋势，这可能与政策调控、购房限制等因素有关。
第五部分：政策调控与影响房地产市场一直受到政府的严格调控，政策的变化也会对市场产生直接影响。
目前，政府采取的调控政策主要包括限购、限贷、税收等手段，旨在抑制市场价格过快上涨，确保市场的稳定发展。
这些政策举措对市场的影响需要进一步调研和分析。
第六部分：市场前景与发展趋势对于房地产市场价值评估报告，我们还需要对市场的发展趋势和前景进行评估。
尽管近年来市场存在一定波动，但总体上看，房地产市场的发展趋势依然向好，市场前景广阔。
随着城市化进程的推进和居民收入水平的提高，市场需求将持续增加，同时市场供给也会逐渐优化，形成一个相对良好的循环。
第七部分：市场风险与挑战当然，房地产市场在快速发展的同时也面临一些风险和挑战。
房地产与中国经济的关系
房地产与中国经济的关系房地产业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作用。
下面是店铺整理的一些关于房地产与中国经济的关系的相关资料,供你参考。
房地产与中国经济的关系首先，房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。
房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。
人口素质的提高、社会全面进步、以及城市经济和城市现代化都是以房地产业为基础。
这些都显示出房地产业基础产业的地位。
第二，房地产业产业链长，关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。
房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。
据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点。
在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。
房地产投资有效地促进了国民经济的增长。
近年来，房地产开发投资的增长对国民经济发展的作用越来越显现。
以江苏为例，江苏省2002年完成房地产开发的投资额达702.35亿元。
1991年~2002年，江苏房地产投资以年均39.87%的速度增长，明显快于全国年均21.04%的固定资产投资额以及本省年均19.75%的GDP增长速度。
江苏房地产业对全省经济增长起到了很大的促进作用。
房地产业增加了社会财富。
房地产业是国民财富的主要构成部分，是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。
房地产业一般会先于国民经济发展而发展，并带动关联产业群的快速发展。
房地产行业的前景1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。
2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡;2、人口流动增加形成对住宅的需求;3、居民消费水平的提高;4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求;5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。
行业特点及企业性质
行业特点及企业性质一、行业特点1.制造业：由于影响因素较多，生产计划的制定较为复杂；产品经过不同的车间，周期可能较长，生产控制较为困难；原材料、半成品、产成品、废品频繁入库，成本的归集与分配较为复杂。
2.商品流通业：采购与销售是主要经营环节，仓储管理与成本的核算是财务的核心。
3.金融业：以存贷款、证券为经营中心。
产品无形性、地理广泛性、服务风险性是其特点。
4.房地产业：资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
5.IT业：具有技术更新快、隐形知识多、人才是最重要资源、组织结构和业务流程复杂度较高。
二、企业性质1.国有企业：国有企业与一般企业比较，在企业设立程序、企业的权利义务、国家对企业的管理关系等方面，其规定有所不同。
国有企业设立的法律程序较其他企业更为严格、复杂。
国有企业往往享有许多国家给予的政策性优惠和某些特权，如某些行业经营的垄断性、财政扶助、信贷优惠以及在资源利用、原材料供应、国家订货和产品促销、外汇外贸等方面的优惠、亏损弥补和破产时的特殊对待等等。
但同时它也受到国家和有关主管部门的政策性限制，承担许多特别的义务，如必须执行国家计划、价格权限制、生产经营自主权的限制，要优先保障国家和社会需要，满足国家调节经济的要求，有时利微或无利也得经营等等。
2.上市公司：上市公司是把公司的资产分成了若干分，在股票交易市场进行交易，大家都可以买这种公司的股票从而成为该公司的股东，上市是公司融资的一种重要渠道；非上市公司的股份则不能在股票交易市场交易（注意：所有公司都有股份比例：国家投资，个人投资，银行贷款，风险投资）。
上市公司需要定期向公众披露公司的资产、交易、年报等相关信息，而非上市公司则不必。
3.民营企业：善于抓住机遇、敢于冒险的精神。
创始人往往在公司中处于独一无二的地位，他的素质直接决定着企业兴衰，当企业规模做大后，这种过于集中的决策机制往往使企业处于危险境地。
民营企业家非常渴望得到官方和社会的认同，以致于他们在决策时考虑了过多的非经济因素。
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第三部分房地产业的地位、作用和行业特点
一、房地产行业
（一）宏观方面：房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，包
括各类经济组织、专业人员和行政管理部门所组成的房地产市场。
从
行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑
业被列为第二产业。
宏观方面与国民经济相联系。
（二）微观方面：房地产业的活动领域包括：
（1）土地开发和再开发；
（2）房屋开发；
（3）土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；
（4）房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押
等；
（5）房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公
证等；
（6）物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所
的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；
（7）房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。
二、房地产业在国民经济中的地位
中国的房地产业作为一个迅速发展的行业，一个有着美好前景的朝阳产业，它在国民经济中扮演哪种角色，处于怎样的地位？
1.房地产业是国民经济的基础性产业
1、房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会
生产和生活的最基本要素。
2、房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件：
农业生产——土地；
工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所；
房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规
模、速度、格局和水平。
3、房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土
地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。
4、房地产业是政府财政收入的重要来源：
土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。
5、房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占
同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。
（二）房地产业是国民经济的支柱性产业
◎支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作
用的行业。
一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于
该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。
一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经
济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的
贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡
献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构
优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。
1、房地产业属于生产要素产业，既提供空间场所，又提供生活
资料、发展资料和享受资料。
2、房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推
动国民经济发展。
在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所
占的比重达到10——20%。
北京已占10%左右，上海在7%。
全国平
均也超过4%。
在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。
3、房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不
仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。
这种关联
作用是全方位、多层次的。
三、房地产业在国民经济发展中的作用
（一）房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级
第二产业比重过高，达50%以上，与相同发展水平的国家相比，高出10——20%；
●第三产业比重过低，只有30%左右，低于10——20%左右；
●大力发展房地产业有利于产业结构优化。
（二）房地产业的发展可加快城市化进程，加快城市建设步伐
1、加快城市规模的扩张，增加城市建设用地，加快旧城改造；
2、通过税收增加财政收入，提供城市建设资金；
3、向城市提供道路、通讯、电力、给排水等基础设施，学校、医院、体育场馆等公共设施和宾馆、商场、娱乐场等服务设施。
（三）房地产业的发展可改变城市面貌，优化生态环境
1、建设高标准的居住小区，建筑风格优美，绿化率高，配套齐全；
2、旧城改造，拆迁破旧的住宅和有污染的工业厂房，代之以新的居住小区和商务用房；
3、农民向城市集聚，减少对生态环境的压力和破坏。
（四）房地产业的发展可优化居民的消费结构
1、住宅商品化的条件下，住房消费已经成为居民家庭消费中非常重要的组成部分。
个人住房消费以成为消费热点。
2、个人购房成为住房市场的主流，比例已高达90%以上。
（五）房地产业的发展有利于培育和完善市场体系
●房地产既是生产要素又是生活必需品，单价和总价都较大，能扩大市场
总量规模；
●交易规模的扩大和交易水平的提高在很大程度上会扩大市场总规模，激
发市场的活跃程度；
●此外，房地产业还有利于创造就业，落实城市规划，促进土地资源的合
理配置和利用。
四、房地产业的行业特点
（一）房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关
●房地产涉及到的利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范；
●房地产自身的特点：不可移动性，长期耐用性和与周边环境的高度相关性；
●主要政策：土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。
（二）房地产业是一个区域差异大的行业
●由于房地产的位置不易移动，故易受区域因素的影响；
●一个区域由于所处的位置不同，区位条件差异极大，社会经济发展水平参差不齐；
●因此决定了每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管理方式的差异。
（三）房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业
●无论是开发还是销售都需要大量资金投入，少则几百万，多至几十亿；
●开发一个项目，少则一年，一般二至三年，多则四、五年，市场变化较大，供求波动，
风险大；
●在正常状况下，每一个项目的单位利润比较可观。
（四）房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业
●跨生产领域、流通领域和消费领域；从勘测、规划、设计到建设、销售，在消费过程中
还承担维修、改造、保养、装饰及物业管理；
●多行业、多部门、多学科；
●牵涉到国民经济中的众多产业和部门：建筑业、设备制造业、冶金、化工、机械、电子、
仪表、通讯以及家用电器、纺织、家具、园林、运输、商业等等。