2019年济南市西杨梅苑市场分析方案-PPT精选文档69页
济南市楼盘分析报告(市场调研报告)
230000 平方米
一期已售 高层
3
40%
银座中 心
槐荫经十路、经 七路、纬十二路 三条核心主干道 的围合之处
550000 平方米
目前在售 写字楼
12500元/ 平米
高层写 字楼
1201400 ㎡
4.2
25%
案例分析
宏瑞国际星城 一、项目基本情况： 项目基本情况： 项目地址：市中白马山南路以东，后 龙窝村以北 开发商：香港宏润实业集团 建筑面积： 520000平方米 占地面积： 266800平方米 容积率： 1.7 绿化率： 40% 开盘时间： 2011年3月 均价： 8300元/㎡ 香港宏润实业集团房地产开发项目，位于七贤街道办事处后龙窝村，占地393.982 亩，规划建筑面积40余万平方米。由其投资成立了注册资金600万美元的外商独资 企业——山东宏瑞置业有限公司，意图开发建设高档住宅社区，总投资10亿元。 为推进该项目尽快实施，区委、区政府专门成立了重点项目领导小组，本着招商 引资和稳定大局的原则，历经两年多艰苦、细致的工作，在充分保障村民切身利 益的基础上，重新明晰了征地款、补偿费及其他相关事项。
二、项目优劣势分析 优势： 优势： 1.项目位置比较好，交通方便位于二环东路与文化东路交界处。 2.周边配套设施完善有学校、超市、银行等 3.小区主要以高层为主，视野宽阔。 4.楼间距大采光好。 劣势： 劣势： 1.靠着燕山立交桥过往车辆多噪音大。 2.社区主要以高层为主户数多密度大。 3.户型设计不合理，多数户型浪费面积。
三、推盘时间： 推盘时间： 建中大学仕花园定于8月底9月初开盘销售，这样可以躲过夏季房地产营销淡季，也可躲过宏 瑞国际星城低价开盘与之竞争，再加上七贤学仕广场刚施工完不久没有多少人气。 四、营销策略： 营销策略： 1.价格策略 ：建中大学仕花园目前正在认筹，单价8000元左右，一次性付款96折，折合 7600元左右。 2.产品策略：项目东临济南大学西校区，属学区房，再加上七贤学仕广场，形成了一个产品 地段优势。 五、营销手段： 营销手段： 建中大学仕花园目前正在认筹，入会即享3万抵5万，一次性付款96折。项目由于资金限制， 不可能采取全方位的广告攻势，至多能拿了十几套房以成本或微利价发售，由于数量太少， 难以聚集人气，更难打响品牌，余下的房屋销售依然困难。由于项目小不可能拿出很多钱来 做广告，花几百万元广告费发展商就很心疼，物业品牌和开发商名声都难打响，必须精打细 算，尽量少做广告。
杨梅的营销策划方案-杨梅的市场营销策划案
杨梅的营销策划⽅案-杨梅的市场营销策划案杨梅的营销策划⽅案丈亭杨梅概况(⼀)丈亭杨梅基地介绍余姚杨梅冠天下。
它是中央农业部命名的中国杨梅之乡，种植杨梅历史悠久，据境内河姆渡遗址考证，早在7000年前就已有杨梅原种存在，⼈⼯栽培历史亦有2000余年。
余姚杨梅分乌、粉红、红、⽩种4⼤品种，其中以乌种的荸荠种最为著名。
该品种果实圆整、⾊泽艳丽、味甜核⼩，盛产于余姚东部的三七市镇、丈亭镇⼀带。
余姚市丈亭镇、三七市镇以及⼤隐镇、梁弄镇、河姆渡镇、马渚镇、牟⼭镇共七个乡镇是余姚杨梅主要产区，共开辟有100多个江浙沪闻名的“余姚杨梅原产地旅游观光区(点)”。
丈亭镇的杨梅林，位于中国浙江余姚市余姚市丈亭镇梅溪村97号(柳家岙)，其分布在低⼭缓坡上，临近⼭溪⽔库，风景迷⼈，杨梅旅游资源相当丰富，加上交通便捷，区位优势突出。
该基地还被评为“余姚市旅游局指定旅游观光采摘点”、“余姚市政府定点采购单位”、“江浙沪地区最受欢迎⾃驾杨梅风景区”等荣誉。
每年6⽉杨梅成熟之时，⼀年⼀度的余姚杨梅节杨梅之乡欢乐游活动就将闪亮登场。
国内外游客纷⾄沓来，云集余姚，赏满⼭红果，品果种珍品，体验“中国杨梅之乡”独特的风⼟⼈情。
(⼆)杨梅简介杨梅为杨梅科乔⽊植物杨梅的果实。
杨梅，⼜名龙睛，朱红，因其形似⽔杨⼦、味道似梅⼦，因⽽取名杨梅。
杨梅果实⾊泽鲜艳，汁液多，甜酸适⼝，营养价值⾼。
是天然的绿⾊保健⾷品。
据测定：优质杨梅果⾁的含糖量为12%～13%，含酸量为0.5%～1.1%，富含纤维素、矿质元素、维⽣素和⼀定量的蛋⽩质、脂肪、果胶及8种对⼈体有益的氨基酸，其果实中钙、磷、铁含量要⾼出其他⽔果10多倍。
杨梅的品种尤为丰富，分别有荸荠种、晚稻杨梅、东魁、丁岙梅、⼤粒紫、早⾊、⽕炭梅、早荠密梅、临海早⼤梅等品种。
典型的是荸荠种，产浙江省兰溪马涧、余姚、慈溪。
为当前我国分布最⼴，种植⾯积最⼤的品种，也是当前国内最佳的鲜果兼加⼯优良品种。
于每年的6⽉下旬成熟，果实紫⿊⾊，果型较⼩，核⼩，但品质特佳，⾁与核易分离，可⾷率95.0%，含可溶性固形物12.0%。
济南房地产研究资料共55页
全年成交均价为7514元/ ㎡
回顾2019 2019年济南商品房销售排名TOP10（企业篇）
2019年全年销售金额十强开发企业表
2019年全年销售面积十强开发企业表
回顾2019 2019年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）
2019年全年项目销售金额十强表
2019年-2019年3月济南市经营性用地供应属性
2009-2019年3月年济南市经营性用地容积率走势
土地市场 特征三：商业用地供应量增大，短期内商业市场迎来新契机
土地属性
2019年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展 期。
2019年全年项目销售面积十强表
展望2019
空间•未来
城市宏观：人口需求拉动供给、消费能力刺激投资，行业前景和空间看好
济南人均GDP、人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑 与同类型城市相比，目前济南房地产投资额比较落后，未来仍有较大空间 随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善，济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力 会进一步提升。
土地单价继续呈上扬态势。2019年经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年 商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对 于整体市场有了一定的抬升作用。
2019年土地平均楼板价小幅上扬，主要原因在于本季度成交的地块多位于东部区域，土地条件较好，因此价格
2019.1-2需两旺，创历史新高
2019年济南综合体项目定位报告及营销策略 共119页
客户访谈分析
职业特征：普通职员 集中区域：高新区产业园区
精准锁定： 职集业中特区征域：：公全司济南\2企范7事围—业内单3的位4写中岁字层楼管理首者 次或首改型客户
三、项目总体定位
从物业类型、产品档次、市场占位、主题形象等多个角度 给出项目的整体定位。
三个维度平衡定 位
本项目整体定位必须同时满足三个维度
利用优势条件 规避风险要素 转移劣势条件
满足地 块开发 条件
（控制风险）
价值 最大化
（价值实现）
定位（平衡）
最大化的挖掘客户量和客户需求 最大化的实现产品配比价值 最大化的提升项目投资盈利水平
主要访谈内容——
四年前结婚时，我在东边核心地段买了套85㎡的两居，当时主要考虑了交通方便，配套齐全，但在 居住过程中我慢慢发现，小区物业管理混乱，绿化无人打理，车辆乱停乱放，很多住户将房子租给公司办 公，人员混杂，电梯整天超负荷运转，公司的装修垃圾也乱打乱放，这导致我很快产生了换房的念头。到 了今年，家里添了小宝宝，为了方便照顾小孩，父母搬过来跟我们一起住，房间面积也明显不够用了，老 少三代挤在紧凑的两室之内，这更坚定了我要换房的想法。
客户定位 市场占位 档次定位 生活方式
要求
产品策略---整体规划布局建议
地块价值分析 整体布局 组团布局
交通动线与停 车
地块价值分析
整体地块被分割成六块， 每块相对独立由城市道 路连接，地块相对较平 整，有利于规划设计。
杨梅的营销项目策划实施方案
梅的营销策划方案丈亭梅概况(一)丈亭梅基地介绍余梅冠天下。
它是中央农业部命名的中国梅之乡，种植梅历史悠久，据境河姆渡遗址考证，早在7000年前就已有梅原种存在，人工栽培历史亦有2000余年。
余梅分乌、粉红、红、白种4大品种，其中以乌种的荸荠种最为著名。
该品种果实圆整、色泽艳丽、味甜核小，盛产于余东部的三七市镇、丈亭镇一带。
余市丈亭镇、三七市镇以及大隐镇、梁弄镇、河姆渡镇、马渚镇、牟山镇共七个乡镇是余梅主要产区，共开辟有100多个江浙沪闻名的“余梅原产地旅游观光区(点)”。
丈亭镇的梅林，位于中国余市余市丈亭镇梅溪村97号(柳家岙)，其分布在低山缓坡上，临近山溪水库，风景迷人，梅旅游资源相当丰富，加上交通便捷，区位优势突出。
该基地还被评为“余市旅游局指定旅游观光采摘点”、“余市政府定点采购单位”、“江浙沪地区最受欢迎自驾梅风景区”等荣誉。
每年6月梅成熟之时，一年一度的余梅节梅之乡欢乐游活动就将闪亮登场。
国外游客纷至沓来，云集余，赏满山红果，品果种珍品，体验“中国梅之乡”独特的风土人情。
(二)梅简介梅为梅科乔木植物梅的果实。
梅，又名龙睛，朱红，因其形似水子、味道似梅子，因而取名梅。
梅果实色泽鲜艳，汁液多，甜酸适口，营养价值高。
是天然的绿色保健食品。
据测定：优质梅果肉的含糖量为12%～13%，含酸量为0.5%～1.1%，富含纤维素、矿质元素、维生素和一定量的蛋白质、脂肪、果胶及8种对人体有益的氨基酸，其果实中钙、磷、铁含量要高出其他水果10多倍。
梅的品种尤为丰富，分别有荸荠种、晚稻梅、东魁、丁岙梅、大粒紫、早色、火炭梅、早荠密梅、临海早大梅等品种。
典型的是荸荠种，产省兰溪马涧、余、慈溪。
为当前我国分布最广，种植面积最大的品种，也是当前国最佳的鲜果兼加工优良品种。
于每年的6月下旬成熟，果实紫黑色，果型较小，核小，但品质特佳，肉与核易分离，可食率95.0%，含可溶性固形物12.0%。
着果牢固，采前落果现象少。
第三部分 区域市场调查(1).doc
第三部分区域市场调查本次济南市场调查以分区形式开展，共分为五个区域：●东南区（历山路以东，解放路以南）●东北区（历山路以东，解放路以北）●中心城区及南区（历山路以西，纬二路以东，铁路线以南）●西南区（铁路线以南，纬二路以西）●北区（铁路线以北，历山路以西）以下为各区的市场调查报告：东南区调查报告一、范围历山路以东，解放路以南二、整体感觉生态环境较好，主要依托千佛山，卧佛山及燕子山进行开发。
另外本区域东二环路以内是济南大专院校、省市、机关集中办公区，整体属闹中取静地段。
三、环境分析1、交通以和平路，解放路，文化东路，山大路，历山路为主要交通干线，纵横交错，井字排列离市区距离近，交通便利。
中心医院附近NO.45、46、47、87、K52终点站舜风世纪花园、文东裕华园、东旺家园附近NO.K59、75、18历东花园附近NO.K50、46、47、101开元山庄附近NO.K51、79、68终点站，燕东山庄、K59和平花园NO.K96、102、49、80 颐琴湾NO.102终点2、商业在这块区域里没有特别明显的大型商圈，值得提出的是二环东路与径十东路交汇处有一家“万嘉隆”会员店，属济南第一家仅对会员开放的大型仓储式购物中心。
还有位于解放路与文化东路之间的一段山大路，汇集了多家电脑及软件公司，称得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜场，生活配套比较成熟，完全可以保证附近居民的日常生活。
3、文教、医疗该区域内的大专院校众多，如山东师大、省艺术学院、省经济学院等，中小学校更是遍布此区域内，就学方便。
市中心医院就在解放路边，还有一些其它机关医院，都较其它区域多。
4、周边环境这块区域主要属于历下区。
历下区在济南属较好的区域，而所调研区域位于济南市东南角，被人们称为济南的“富人区”。
故明思意，居住在这里的人都有颇有的经济基础，当然他们购房的标准要比其它人高，在很大程度上这里的周边环境是吸引他们的主要因素，这块区域南面是千佛山、卧佛山及燕子山，生态环境相当好，清静、幽雅，绝对是养生的好地方，且离市区不远，交通也比较便利，周边的生活配套也相对齐全医院、学校、银行、邮局、菜场一应俱全，故“茅头峪”，又称开元山庄地区四周楼盘很多，这里的楼盘价位高，生态环境占了很大因素。
2019年济南房地产市场研究28p 共29页
奥体文博片区 行政新区，高端住宅聚集区 景观；政务；规划利好
逸都国际、国际城、海尔绿城
整体板块格局
价格平台——高端住宅项目在中心城区、南部和东部区域均有分布，整 体向东南发展，本项目处于北部区域，属于城市住宅价格洼地，刚需属 性明显