【商业地产】-深圳安托山项目开发研判重新定位安托山-定稿-66说课材料共108页
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某地产商业项目研究报告
●新天下基地
●福田区政府 ●深圳市政府
案例研究 深圳万科城 开发模式
万科城商铺与住宅联动销售；商铺的整体开业时间并没 有在第一批业主入伙前进行，而是在招商100%完成后 开业，时间间隔4个月
Hale Waihona Puke 2 0 0 4 - 1 0 - 0 1 万 科 城 一 期住宅与第一部分商铺 同时发售。
2005-05-01万科城 二期住宅发售，第二部 分商铺同时发售。商铺 与住宅联动销售，相互 呼应。
约1万平
1999年，与住宅同期发 售
案例研究
研究问题——“远郊大盘社区商业发展模式”
案例选取原则 1、远郊 2、大盘 3、社区商业 4、已经销售或者开业运营
深圳万科城 深圳四季花城 厦门未来海岸 厦门大学康城 …… 案例研究的目的：成功获利模式和商业业态演变
案例研究 深圳万科城 开发模式
万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发 区内，毗邻华为基地﹑新天下基地等多家高新技 术企业
社区配套
1900㎡（二层） 建材装饰
3056㎡（二层）
1446㎡（二层）
业种 餐饮 超市 小百货
面积 6319 1700 2211
业种 建材家装 社区配套 汽车美容
面积 3055 1900 1466
案例研究
经过二年时间的市场检验，万科风情步行街的业
深圳万科城
态布局整体没有改变，但在局部有一定的调整，
万科城风情步行街案例总结与借鉴
不返租的带租约销售
评价: 带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高溢价的火爆销售
就可以看出
业态组合
以餐饮为主的业态布局
评价: 业态布局中有满足社区消费者的超市﹑小百货和社区配套类商户，及为小区入伙阶段
●福田区政府 ●深圳市政府
案例研究 深圳万科城 开发模式
万科城商铺与住宅联动销售；商铺的整体开业时间并没 有在第一批业主入伙前进行，而是在招商100%完成后 开业，时间间隔4个月
Hale Waihona Puke 2 0 0 4 - 1 0 - 0 1 万 科 城 一 期住宅与第一部分商铺 同时发售。
2005-05-01万科城 二期住宅发售，第二部 分商铺同时发售。商铺 与住宅联动销售，相互 呼应。
约1万平
1999年，与住宅同期发 售
案例研究
研究问题——“远郊大盘社区商业发展模式”
案例选取原则 1、远郊 2、大盘 3、社区商业 4、已经销售或者开业运营
深圳万科城 深圳四季花城 厦门未来海岸 厦门大学康城 …… 案例研究的目的：成功获利模式和商业业态演变
案例研究 深圳万科城 开发模式
万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发 区内，毗邻华为基地﹑新天下基地等多家高新技 术企业
社区配套
1900㎡（二层） 建材装饰
3056㎡（二层）
1446㎡（二层）
业种 餐饮 超市 小百货
面积 6319 1700 2211
业种 建材家装 社区配套 汽车美容
面积 3055 1900 1466
案例研究
经过二年时间的市场检验，万科风情步行街的业
深圳万科城
态布局整体没有改变，但在局部有一定的调整，
万科城风情步行街案例总结与借鉴
不返租的带租约销售
评价: 带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高溢价的火爆销售
就可以看出
业态组合
以餐饮为主的业态布局
评价: 业态布局中有满足社区消费者的超市﹑小百货和社区配套类商户，及为小区入伙阶段
某地产项目定位研究报告(PPT 48页)
二、城市发展经济基础
对比
城市 鹿城 乐清
GDP万 636121 571492
元
5
1
瑞安
521706 8
龙安
407089 8
瓯海
316123 7
苍南
294920 5
永嘉
237401 5
平阳
232460 8
文成
477533
泰顺
464442
解读：
全年实现社会消费品零售总额217.89 亿元，增长18.1%；位居温州首位， 在整个浙江排名第五。
解读：
2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中 主导产业为汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品。
四、城市居民投资基础
瑞安与典型浙江百强县核心指标对比
2012 2011年人口（万人） 2011年GDP（万元）
瑞安市 142.47 5217068
29.10%
瑞安 139.62 39.23 35.60%
永嘉 60.26 13.52 22.40%
泰顺 16.89 3.6 21.30%
文成 14.41 2.71 18.90%
浙江省 12488 3030 24.26%
六、商品房销售价格基础
中国商业地产策划代理第一品牌
从历年的商品房去化看， 瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大,今年恢复到09年 水平。
地址：
调查时间：1.29
调查员：吴植学
基本情况 开业时间
主力品牌
（可按业 态描述几
无
地理位置
类)
经营总体 情况描述
经营总体档次评价 中低档
市场辐射 区域
商业项目市场分析与产品定位报告
（3）君悦商业广场
大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层 均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方 面是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的 开发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广 场的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力 较高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一 ；
业综合体，约6万平米，包括了乐购及其他的一些商业业态； 销售较成功，招商不成功：项目的销售还算比较成功，但是前期招商
和经营不成功，目前最大的困惑是没有消费人群；
该项目存在的问题： 区域商业人群少； 该项目入市时机不成熟； 业态设置不合理，业态混乱； 招商不成功，对后期产生更大影响，后期推广存在问题。
商业项目市场分析与产品定位报告
项
目
遇
区域商业基础差
到
的
项最
区域人气不足，人流量少
大
目难
营
题
写
生活方式中心
造 什
作
强调餐饮与娱乐
么 样
思
注重舒适与休闲
的 消
费
路
业
态
餐饮是宜兴成活率最环 高的业态 境
框
能
否
餐饮、娱乐是成长性 高的行业
架
被
市
宜兴缺乏吃喝玩乐于 一体的综合性商业
推
场
接
导
受
如
吸引区域外客源
二、项目宗地分析
1、地块基本情况 地块平整，临街面大，使得沿永安路、人民
路的商业价值较大； 南地块靠近人民路方向，进深逐渐加大，可以 布置中庭广场等，以便进一步增加项目的商业价 值。
2、地块周边状况
东侧：广电局、实验小学，形象好，人民 路带来商业人流。
房地产项目整体定位与物业发展建议
9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
21
安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
深圳城市更新项目定位报告
自建房 48%
工业区配套 宿舍 18%
公租 其他 租住房屋类型占比
房 类型
4% 4% 长租公寓
7%
ห้องสมุดไป่ตู้
商品房 32%
自建房 53%
40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0%
各价格区间占比
据统计，商品房、自建、合建房和工业区配套 宿舍占全市住房总量八成以上。
在深圳租赁市场占据主流地位的有三类：商品 房、自建房及长租公寓。其中城中村自建房占 比超五成，成为租赁市场最重要的供应。
➢ 早在2012年，深圳市土地利用总体规划已经确定深圳新增用地即将耗尽，在这种背景下，深圳启动了新一轮土地改革
，聚焦存量土地二次开发利用，结合产业转型升级、社会结构转型、功能结构完善等各项要求，推动深圳从依托土
地和人口的数量扩张转变为质量、结构、效益并重的深度城市化。
租赁现状
租赁居住占比达八成，35岁以下占比2/3，超过1000万人住在城中村
深圳市“城中村整治”项目 ——横岭三区定位报告
商管部
2023年1月
发展背景
深圳作为改革开放先驱城市，率先面临存量土地二次开发利用问题
➢ 深圳是具有改革开放特征并且是几个改革开放城市中建设发展最为成功的城市。四十年的飞速发展让深圳极具吸引力 ，汇集了全国的高端人才，融合了四面八方的文化，成为了独一无二的特区城市。
第二阶段(2009.11-2016.11) • 2009年深圳市颁布《城市更新管理办法
》,首创"城市更新单元”概念。也标志 着深圳城市更新迈入第二个阶段。
逐步 成熟
统筹 调整
初步 发展
第三阶段(2016.11至今) • 2016年深圳连续颁布《深圳城市更新十三五规
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
7月超专业商业地产定位报告出品130页PPT
10
南北大街商业现状：
天津湾地块内商业聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古 海道
南北大街商业基础指标—— 商铺特征：现有商业以沿街底商
为主，中小规模店铺占主体（单 层/50-60平方米左右） 商业主体：社区生活配套 商业布局： 北侧部分及西侧部分以满足周边 社区零售类为主，南侧部分则逐 步增加餐饮及娱乐设施。
无序开发的首层店铺出租经营及出售 ，一定程度上造成商业街形象脏、乱 、差，品质较低。
商业延续性较低： 商业业态的互动、合力较低 交通节点区域商业连贯性未体现
现有商业现处中、低档次，市场类、 专业店类居大型商业设施主体。
9
南北大街商业现状：
沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低，满足社区居民基础生活配套及 低档次生活需求。
团结湖 双向2车道
1200米
南北大街 双向2车道/单向车道
1200米
23
案例推荐——朝阳团结湖商业街
团结湖商业沿线商业特征—— 店铺结构特征：
与南北大街现状相同，团结湖商业街主要以中小规模的底商及单体商业组
店成。铺布局特征：
以姚家园路为中心，北侧为零售聚集区域（京客隆超市+底商街铺）南 侧为餐饮及休闲服务聚集区（大中型餐饮休闲店铺+底商街铺聚集区域 ）
嘉茂带动的新兴区 域零售商圈
现有餐饮聚集区域
13
南北大街对于天津湾商业开发的意义：
河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年
代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；（消
费基础大）
随着天津湾大盘的入市以及原有海景公
寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质
逐步提升，原有中低档次基础消费供给型
的原始社区商业现状无法满足。
南北大街商业现状：
天津湾地块内商业聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古 海道
南北大街商业基础指标—— 商铺特征：现有商业以沿街底商
为主，中小规模店铺占主体（单 层/50-60平方米左右） 商业主体：社区生活配套 商业布局： 北侧部分及西侧部分以满足周边 社区零售类为主，南侧部分则逐 步增加餐饮及娱乐设施。
无序开发的首层店铺出租经营及出售 ，一定程度上造成商业街形象脏、乱 、差，品质较低。
商业延续性较低： 商业业态的互动、合力较低 交通节点区域商业连贯性未体现
现有商业现处中、低档次，市场类、 专业店类居大型商业设施主体。
9
南北大街商业现状：
沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低，满足社区居民基础生活配套及 低档次生活需求。
团结湖 双向2车道
1200米
南北大街 双向2车道/单向车道
1200米
23
案例推荐——朝阳团结湖商业街
团结湖商业沿线商业特征—— 店铺结构特征：
与南北大街现状相同，团结湖商业街主要以中小规模的底商及单体商业组
店成。铺布局特征：
以姚家园路为中心，北侧为零售聚集区域（京客隆超市+底商街铺）南 侧为餐饮及休闲服务聚集区（大中型餐饮休闲店铺+底商街铺聚集区域 ）
嘉茂带动的新兴区 域零售商圈
现有餐饮聚集区域
13
南北大街对于天津湾商业开发的意义：
河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年
代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；（消
费基础大）
随着天津湾大盘的入市以及原有海景公
寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质
逐步提升，原有中低档次基础消费供给型
的原始社区商业现状无法满足。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
Thank you
【商业地产】-深圳安托山项 目开发研判重新定位安托山-
定稿-66说课材料
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
【商业地产】-深圳安托山项 目开发研判重新定位安托山-
定稿-66说课材料
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿