【运营管理】《房地产计划与运营管理体系》
运营管理第9版史蒂文森
运营管理第9版史蒂文森简介《运营管理第9版史蒂文森》是由杰伊·海伯和大卫·保罗·贾姆纳斯合著的一本经典管理书籍。
本书将运营管理作为企业管理的核心，并着重介绍了运营策略、流程设计、质量管理、供应链管理等内容。
本文将详细介绍《运营管理第9版史蒂文森》这本书的主要内容和关键观点。
内容概要1.运营管理概述：本书在第一章中介绍了运营管理的基本概念和作用，并强调了运营管理在企业管理中的重要性。
作者还解释了运营决策对企业绩效的影响。
2.运营策略：第二章到第四章介绍了运营策略的重要性和制定过程。
作者讲解了运营战略、竞争优势和市场定位等概念，并通过实例来说明如何制定和实施运营策略。
3.流程设计与性能评价：第五章到第八章分别讲解了流程设计和性能评价的方法和技术。
作者介绍了流程图和流程改进工具，并提出了提高流程效率和质量的关键要素。
4.质量管理：第九章到第十二章讨论了质量管理的重要性以及质量管理系统的建立和运行。
作者介绍了质量控制的方法和工具，并强调了质量管理在提高企业绩效和客户满意度方面的作用。
5.供应链管理：第十三章到第十六章介绍了供应链管理的基本概念、关键任务和挑战。
作者探讨了供应链优化、风险管理和协同合作的方法，并强调了供应链管理对企业成功的重要性。
6.运营战略与信息技术：最后一部分从运营战略和信息技术的角度讨论了企业管理的挑战和机遇。
作者强调了信息技术在运营管理中的作用，并介绍了一些运营信息系统的应用案例。
关键观点运营管理的重要性《运营管理第9版史蒂文森》强调了运营管理在企业管理中的重要性。
作者指出，运营管理决策对企业绩效、客户满意度和市场竞争力具有重大影响。
通过有效的运营管理，企业可以实现资源的合理配置、质量的提升和成本的控制，从而提高企业的竞争力和市场份额。
运营策略的制定与实施本书详细介绍了制定和实施运营策略的方法和步骤。
作者指出，运营策略应该与企业的整体战略相一致，并追求持续的竞争优势。
房地产全周期运营管理
房地产全周期运营管理目录CONTENTS1房地产项目全周期运营管理2运营的概念实际案例3开场话题：你眼中的大运营是什么？大运营=？大计划？大生产？大协同？大周转？大运营就是盯着目标来管过程，管过程中的资源投入与调配，管过程中的持续产出和盈利效率。
一家之言：大运营就是为实现经营目标的一系列管理活动。
2001—2008年2009—2014年2015年—目标：职能目标目标：计划目标目标：经营目标1大运营财务经营目标现金流和利润计划管理货值管理导向核心主线基础经营目标实现全项目全周期全专业运营的概念1均衡型现金流型利润型计划（T）货值（V）财务经营1 个导向财务经营3 种定位现金流型、利润型和均衡型4 个要素现金流和利润（中心）计划（主线）和货值（基础）2 个核心现金流和利润4 个原则大意识、大协同大组织和大机制大运营12344原则运营的概念1储建供销融回结存大运营一体化管理体系构成——8阶段防止高周转现金3占用：支出占用、库存占用、应收占用做到经营4平衡：产销平衡、量价平衡、收支平衡、费效平衡投产供销结研融费息回税成踏周期备土储挖价值领趋势巧分期调开工调节奏优结构增去化促溢价清库存提效益调结构控时效优结构控总额省费用资本化降利息资本化降应收活监管巧筹划优分摊X X资源流资金流土地价值产品领先品牌营销利润提升优质服务客户敏感产品标准化配置标准资源整合责任成本无效成本成本管理营销费用财务费用管理费用税务筹划成本分摊费用管理税务优化结构快速周转产销匹配资源管理合作借力全面融资收支管理资金管理弹性调整开源节流盘活资产,快速周转融资/合作小股操盘销售净利率资产周转率权益乘数盈利能力经营效率财务杠杆X XR O E=（股本回报率）通过运营效率提升保障经营目标实现10/13运营的概念1大运营目标1房地产全周期运营管理2房地产项目全周期分为几个阶段？房地产全周期运营管理2项目成功标尺1房地产全周期运营管理2拿地开工首开现金流回正竣备项目核心思路：以现金流为核心进行运营管控，严控现金流回正时间流入流出前融开发贷销售回款土地款及各类规费各类项目款项支出（项目成本支出、营销费、管理费、财务费用等）融资方案规划方案经济指标节点计划营销方案启动会前融到位土地款缴纳工规证办理前融还款工规证办理施工证办理开发贷提取时间及节点要求财务指标还款计划供销平衡收支比产销比开发贷及监管资金提取节点达成时间动态利润率去化率回款率存销比动态货值现金流回正时间结转率结转金额各阶段管控要点投资阶段项目启动项目开工项目首开建设施工竣备交付后评估以项目开发进程为管理轴线投资阶段项目启动项目开工项目首开建设施工竣备交付后评估投资需求投资策略投资重点投资流程房地产全周期运营管理2土地获取、项目落地需 求策 略房地产全周期运营管理2投资流程房地产全周期运营管理2•运营节奏•项目成功标尺•市场及客户分析•产品及价格预设•客研导入•方案预案•成本测算•投资模型•投融资管理评审房地产全周期运营管理2房地产项目全周期管理轴线图投资阶段项目启动项目开工项目首开建设施工竣备交付后评估启动阶段启动会方案评审团队组建行政后勤定指标、定节奏、定计划定总平、定户型、定适配定权责、定岗位、定人员定场所、办证照、资源配置力高运营卡位：1、项目确权3日内上里程碑计划；2、项目确权10日产品定位会；3、项目确权30日设计方案评审会（即产品决策）；合作项目1个月内开首董会；4、项目确权35日启动会（含新东方），会后5日内实施纲要上线；5、1622编制原则：1个月产品决策，6个月首开（地下一层+地上7层，其他5天/层），首开前至少2周示范区及样板房同时开放，首开后2个月现金流回正（去化≤1年）或首开后2个季度内现金流回正（去化＞1年）；6、里程碑提前30天预警，首开提前60天预警，竣备提前90天预警；7、停工及复工报备；8、示范区及样板房、精装样板、内部分户验收、交付前风险评估均须至少提前7日向集团申请联合验收，如未通过则视为节点未完成。
房地产运营管理体系
房地产运营管理体系一、引言房地产运营管理体系是指针对房地产项目进行全面规划、组织、协调和控制的管理体系。
它涵盖了项目的规划、设计、开发、销售、运营等各个阶段，并通过合理的管理方法和有效的运营策略，实现房地产项目的高效运营和可持续发展。
二、房地产运营管理体系的要素1.规划与设计房地产项目的规划与设计是整个运营管理体系的基础。
它包括了项目定位、功能布局、建筑设计等方面，需要充分考虑市场需求、产业发展趋势以及环境保护等因素，以确保项目的可行性和可持续性。
2.开发与施工房地产项目的开发与施工是实现项目规划与设计的关键环节。
在这个阶段，需要进行项目投资估算、土地开发、施工组织等工作，确保项目能够按照规划与设计的要求进行有效建设。
3.销售与市场营销房地产项目的销售与市场营销是确保项目开发能够顺利进行的重要环节。
通过市场调研、产品定位、销售策略等手段，吸引潜在购房者的兴趣，提高项目的销售速度和销售额。
4.物业管理房地产项目的物业管理是项目运营的重要组成部分。
它包括了小区的安全管理、环境卫生、设施维护等方面的工作，以提供良好的生活环境和服务，增加业主的满意度和忠诚度。
5.运营与维护房地产项目的运营与维护是保持项目长期价值的关键环节。
它包括了项目的租赁管理、财务管理、设备维修等方面的工作，以确保项目能够持续盈利并保持良好的运营状态。
三、房地产运营管理体系的重要性1.提高项目效益房地产运营管理体系可以通过合理的规划和科学的管理，提高项目的效益。
通过市场调研和产品定位，可以准确把握市场需求，推出符合市场需求的产品；通过精细化的管理和精细化的运营，可以降低成本、提高收入，从而实现项目的高效盈利。
2.提升项目品牌价值房地产运营管理体系可以通过精心策划和有效营销，提升项目的品牌价值。
通过差异化的产品定位和个性化的服务，可以树立项目的独特形象，吸引更多的目标客户；通过积极的宣传和品牌推广，可以提高项目的知名度和美誉度，增加项目的市场竞争力。
房地产资产管理与运营
• 降低运营成本：优化项目运营，降低运营成本，提高项目的经济效益
• 提升品牌形象：通过有效的项目管理和品牌推广，提升房地产项目的品牌形象和市场地位
• 房地产运营管理的战略实施与监控
• 实施策略：制定具体的房地产运营管理策略，包括项目策划、招商运营等方面
• 监控与调整：对房地产运营管理的战略实施进行监控，根据实际情况进行调整
• 最小化房地产资产的风险
• 优化房地产资产的资产配置和运营策略
⌛️
房地Байду номын сангаас资产管理的关键要素
• 市场分析：了解房地产市场的供需状况、政策法规等
• 投资决策：选择合适的房地产项目并进行投资
• 运营管理：对房地产项目进行日常管理和运营
房地产运营管理的定义与目标
房地产运营管理的关键要素
• 市场研究：了解目标市场的需求和竞争状况
• 大数据分析：利用大数据技术，对房地产市场进行深入
• 智能化管理：利用智能化技术，提高房地产项目的运营
研究，为投资决策和运营管理提供支持
效益和管理效率
• 绿色建筑：推广绿色建筑理念和技术，提高房地产项目
• 线上线下融合：通过线上线下融合的方式，拓展房地产
的品质和可持续性
项目的市场渠道和客户资源
04
险管理水平
• 加强风险监控：定期对房地产资产管理与运营的风险进行评估和监控，及时发现
潜在风险
房地产资产管理与运营的应对措施
• 风险应对策略：根据风险评估结果，制定针对性的风险应对策略，降低风险损失
• 风险应急计划：制定风险应急计划，确保在风险发生时能够迅速采取应对措施，降
低风险影响
05
房地产资产管理与运营的效果评估与持续改进
房地产计划运营管理
❖计划编制的目标
计划体系策划
匹配性
完整性
层次性
可控性
1、体现公司战略导向和 管理意图； 2、与管控模式相匹配； 3、与管理水平、人员素 质相匹配。
1、覆盖中期规划、年度 计划、季度/月度计划； 2、全面覆盖项目开发业 务和职能管理； 3、全员覆盖。
1、自上而下； 2、逐级细分。
1、标准模板； 2、标准工作周期。
构成
房地产流程特点
5、结果：一次性
❖ 计划运营管理的价值（例一）：
❖恒大管理模式启示
投资扩张 项目开发 营销策略
1、融资能力强，数额高； 2、一线城市机会进入，二三线城市合理地价大规模进入； 3、土地储备量最大，进入城市最多； 4、战略布局以二三线为主。
1、定位主要基于土地属性，以中低端为主； 2、产品高度标准化，注重大面积水景规划； 3、户型全明设计，注重赠送空间，标准化； 4、装修注重名牌，通过规模降成本。
❖计划管理是房地产开发过程中的重点：
加速资产周转
房地产企业的净资产回报率主要取决于销售利润率、资产周转率 和财务杠杆，而项目开发进度对资产周转率影响重大
多项目运作
多项目同时运作，需要有效的项目计划体系作为监控和支持手段。 其次，项目计划体系也是房地产企业整合、调动、高效利用资源 的保证
规范/标准化
项目开发过程中的并行、专业配合、内外接口等，需要项目计划 实现有效组织和协同。同时，随着规模的扩大，高层决策、协调 和监控，主要通过项目计划实现
❖ 项目计划管理体系的价值
通过……
实现……
资源聚合：需要对外部供方资源和内 部能力资源进行系统管理和配置； 协同运作：总部-区域公司、公司-部 门、部门-项目之间密切协作； 统筹推进：统筹考虑各项目开发，合 理设置经营目标和开发节奏； 适时调整：根据外部多变的政策环境 适时调整开发目标和节奏。
《运营管理》课程习题和答案解析_修订版
第1章运营管理概述习题一、单项选择题1、在组织的三大基本职能中，处于核心地位的是：（）A、财务B、营销C、运营D、人力2、产品品种单一、产量大、生产重复程度高的生产类型称为（）。
A、单件生产B、大量生产C、批量生产D、大批量生产3、生产设施按工艺流程布置，加工顺序固定不变，工艺过程的程序化、自动化程度较高的生产类型称为（）A、连续型生产B、间断式生产C、订货式生产D、备货式生产4、有形产品的变换过程通常也称为（）A.服务过程B.生产过程C.计划过程D.管理过程5、无形产品的变换过程有时称为（）A.管理过程B.计划过程C.服务过程D.生产过程6、制造业企业与服务业企业最主要的一个区别是（）A.产出的物理性质B.与顾客的接触程度C.产出质量的度量D.对顾客需求的响应时间7、企业经营活动中的最主要部分是（）A.产品研发B.产品设计C.生产运营活动D.生产系统的选择8、下列哪项不是生产运作管理的目标（）A、质量B、成本C、价格D、柔性9、按照生产要素密集程度和顾客接触程度划分，医院是：（）A、大量资本密集服务B、大量劳动密集服务C、专业资本密集服务D、专业劳动密集服务10、当供不应求时，会出现下列情况：（）A、供方之间竞争激化B、价格下跌C、出现回扣现象D、质量与服务水平下降二、多项选择题1、服务运营管理的特殊性体现在（）A.设施规模较小B.质量易于度量C.对顾客需求的响应时间短D.产出不可储存E.可服务于有限区域范围内2、运营管理中的决策内容包括（）A.运营战略决策B.运营系统运行决策C.运营组织决策D.运营系统设计决策E.营销决策3、产品结果无论有形还是无形，其共性表现在（）.A.市场畅销B.满足人们某种需要C.投入一定资源D.经过变换实现E..实现价值增值4、企业经营管理的职能有（）.A.财务管理B.技术管理C.运营管理D.营销管理E.人力资源管理5、运营管理的计划职能具体包括以下方面内容（）A.目标B.原因C.人员D.地点E.时间F. 方式三、简答题1、根据生产活动的定义，生产活动有哪些含义？2、从管理的角度来看制造过程和服务过程，二者存在哪些重要异同？3、按照产品品种多少和生产的重复程度划分的生产类型有哪些？特点是什么？4、生产运营系统有哪些的主要特征？试对其进行简单描述。
房地产企业运营管理-PPT课件
12
前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（2）
运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组 织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营 活动
(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).
输入 职能过程 输出
材料 设备 人员 信息 资金
制 造 供 应 运 输 服 务
产品 服务
提供产品和服务的过程
9
前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理
10
前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念
1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生 产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之 所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或 “manufacturing”,对应的 （production Manage-ment），如：汽 车、 生产等
13
前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（3） 运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系 统的设计、运行和改进。
(Operations management (OM) is defined as the design、 operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’s primary products and services )
《运营管理》教学大纲
线下
讲授
作业
10
单周期库存问题的基本模型
刘田
3学时
重点：单周期库存问题的基本模型
难点：单周期库存控制的方法
线下
讲授
11
确定型均匀需求库存问题的基本模型
刘田
3学时
重点：确定型均匀需求库存问题的基模型
难点：有数量折扣的经济批量模型
线下
讲授
12
物料需求计划与制造资源计划
刘田
3学时
答疑时间、地点与方式：分为集体答疑与个别答疑的形式，集体答疑的地点：莞城图书馆407（会根据课程进度安排集体答疑时间），个别答疑主要通过微信、QQ，邮件等方式。
课程考核方式：开卷（）闭卷(√)课程论文（）其它()
使用教材：生产运作管理科学出版社第三版马士华，崔南方，周水银，林勇编
教学参考资料：
1、马士华、陈荣秋等。生产运作管理。清华大学出版社，2015
线下
讲授
16
期末大复习
刘田
2学时
线下
讲授
合计：
40
实践教学进程表
周次
实验项目名称
主讲教授
学时
重点、难点、课程思政融入点
项目类型（验证/综合/设计）
教学手段
5-6
红酸果运作流程瓶颈分析案例
刘田
4学时
重点：瓶颈分析
难点：生产运作流程的优化
综合
讲授和小组讨论，每个小组合作完成一份案例作业
15-16
阅读最成功的企业管理小说《目标》
《运营管理》教学大纲
课程名称：运营管理
课程类别（必修/选修）：必修
课程英文名称：operationsmanagement
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• ●控制：控制就是将计划与实际进程比较，发现问题，及时纠正，以保 证计划的有效实施。主要职责是：全面对计划进行监控，及时掌握工作 实际进展和出现的偏差，采取措施纠正，使工作处于受控状态。
在活动的正常点和应急点之间，时间和成本的关 系是线性的。
9、工期-成本抉择模型
成 本
最低成本
项目总成本
直接成本
利润损失
间接成本
0
A 最佳工期
工期
10、计划与运营管理误区
计划赶不上变化，因而不做计划 做计划浪费时间 只做进度计划，忽视质量、成本和资源计划 做了计划便束之高阁 计划扭曲成了记录 强调计划的严肃性，因而刻板地照计划执行
检查效果和 发现问题
执行、实施计划
3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA
阶段
步骤
主要方法
1、分析现状，找出问题
排列图，直方图，控制图
2、分析各种影响因素或原因 因果图
3、找出主要影响因素
排列图，相关图
4、针对主要原因，制定措施计划 回答“5W1H”的问题：
P
为什么制定该措施（Why）？
达到什么目标（what）?
整体性原则
精干高效原则
目标统一性原则 统一指挥原则
分工协作原则
计划 运营 管理 指导 原则
集权与分权相结合原则 权力、职责对称性原则
稳定性与适应性相结合原则
适当管理宽度原则
均衡性原则
5、计划与运营管理者必备素质
优秀的沟通能力
高效的时间管控能力
较高的情商系数
计划与运 营管理者 必备素质
非凡的协调能力
第三，将某些可以再分的活动进一步细分，研究细分 活动之间并行工作或工作穿插的可行性，如可行，则 可有效地压缩时间和费用。
7、计划变更控制
每一次变更都必须遵循同样的程序，即相同的文字报 告，相同的管理方法，相同的授权过程。
必须确定每一次变更对项目成本、进度、风险、技术 要求的影响。
一旦批准进行变更，项目组必须设定一个程序来执行 变更。
房地产 计划与运营管理体系
二、计划与运营管理理念
1、法约尔的管理职能论
计划
控制
组织
计划与运 营管理
激励
协调
标准
1、法约尔的管理职能论
• ●计划：管理者是计划的主要制定和决策者，并负主要责任。主要职责 是：与员工就目标进行沟通交流，一起制定实现项目目标的各项具体计 划和总体计划。
• ●组织：管理者负责进行团队的组建，授予成员相应的权力。主要职责 是：努力为计划实施获得足够的人、财、物等资源，并使人与事得到合 理的配置。
要求：① ＋②≥ 月度计划60%权重，月度计划不超过20项
3、报送时限
每月末前一天报送次月计划 每月最后一天上传计划管理信息系统 月度工作总结
以上时间遇节假日提前
4、报送模版
序号
计划内容
权重 自评 考评 上评
1
里程碑计划/KPI指 标分解计划
不低 于60
…
2 其它重点工作 …
不高 于40
注：（1）其它重点工作指董事会/执委会安排工作、职责 范围内重要工作、协调工作等。
5、审核流程
月度计划审核流程.doc
6、重要里程碑内容
序号
重要里程碑计划
1 取得《国有土地使用权证》
2 拆迁
3 施工图纸设计
4 取得《建筑工程施工许可证》
5 取得《商品房预售许可证》
20 2019/8/14
7、重要里程碑计划调整
原因：受外部客观不可抗力等因素影响 流程：责任单位以会签形式提报调整原因及调 整后里程碑计划 实施：经执委会分管领导及执行总裁批准,月度 考评会公示后实施 限次：每年仅限调整一次
2、计划与运营管理作用
信息交流------“数据库” 事前筹划------“导航器” 动态监控------“助推器” 决策依据------“仪表盘”
3、计划与运营管理思路：戴明环-PDCA
总结检验 纳入标准
遗留问题 转入下期
分析现 状找 问题
AP CD
分析产生 质量问题
的原因
找出主 要原因
制订对策 和措施
良好的人际交往能力
高效的激励能力
运用管理知识和技术能力
6、计划调整重点
第一是对近期内即将发生的活动加强控制，积极挽回 时间和成本，这是因为早控制早主动；
第二是工期估计最长或预算估计最大的活动应进一步 审核预估依据，并做好该活动压缩时间和费用的准备 工作，因为估计值越大的项目更有压缩的可能；
在何处执行（Where）？
由谁负责完成（Who）?
什么时间完成（When）?
如何完成（How）?
D 5、执行、实施计划
C 6、检查计划执行结果
排列图，直方图，控制图
7、总结成功经验，制定相应标准 制定或修改工作规程、检查规程及其它
A
有关规章制度
8、把未解决或新出现问题转入下 一个 PDCA 循环
4、计划与运营管理指导原则
三、房地产计划与运营管理 1、管理流程
房地产计划与运营管理流程图.doc
2、报送要求
原则: 可考核、可量化、不虚报、不肢解 评价：自评 考评 上评 方法：工作分解结构- WBS
（Work Breakdown Structure ） 依据：①重要里程碑计划（内容附后）
②年度KPI指标分解 ③董事会/执委会安排的重要工作
（2）该计划模版在计划管理信息系统中实现，实行 网络报送。
4、报送模版
举例：营销中心报送模版
序号
计划内容
权重 自评 考评 上评
1 本月销售回款完成率 80
2
其它重点工作
20
…
假设2月份销售回款完成65%（对应完成率得分70%）， 其它工作全部完成，则本月完成率为：70%×80%（权重） +20%（其它工作完成）=76%
在充分估计一个变更的影响之后，必须谨慎执行，并 且使其保持在限定的数目之下以避免项目进度和成与成本之间在一定的范围内有一定的替代性，一 种用最低的相关成本的增加来缩短项目工期的方法。 该方法基于以下假设： 每项活动有两组工期和成本估计：正常和应急。 一项活动的工期可以通过从正常时间减至应急时 间得到有效的缩减，这要靠投入更多资源来实现 应急时间是确保活动按质量完成的时间下限。 当需要将活动的预计工期从正常时间缩短至应急 时间时，必须有足够的资源作保证。