2019年武汉复地东湖国际项目前期定位报告
复地东湖国际价值树分析终稿
景观中采用的多种石材营造步道和小品等
• 小区二级道路采用人工开凿石材加以少量石材装饰，起到防滑作用； • 宅间小路主要采用人造环保地砖，与草坪相接处使用大理石装饰，形状规则； • 小品装饰采用砂岩片石铺贴，色系分为黄色、浅灰色，经久防腐。
东湖国际的立面
立面整体效果不佳，品质感一般，未能达到项目高端定位的 水准
东湖国际的人性化设计
复地东湖国际的部分人性化设计
• 空调机位全部采用百叶窗隐形设计处理，同时建筑立面管线全部隐形设计； • 厨卫管井隐蔽设计，方便装修； • 公共部分注重业主的安全性和环保性。
东湖国际的工程质量
关注到施工细节
• 无论是公共道路还是小 区内道路全部采用隐形 排水，其上井盖经过精 心设计和处理，既防盗 又平整；
• 在工程质量上做到最佳， 包括聘请建工和中天知 名的承建商进行施工。
东湖国际的“价值树描述”
产品价值
规划
景观 公共部位 会所 配套及商业 材料设备 立面
户型
样板间 新技术 人性化设计 工程质量
及格线
标准线
标杆线
• 分析复地东湖国际的产品价值树，支撑其销售业绩和市场口碑主要源自于大型项目对 于整个区域影响、外部景观、公共部位、以及未来商业教育等配套；
• 花园洋房基座采用石材，公共墙体的节点处以砂岩浮雕修饰； • 公寓外立面采用ARTDECO建筑风格，立面较为挺拔。
东湖国际的户型
公寓大户型常规设计，赠送面积附加值、套房设计、观景阳台 及飘窗
三个价值点：
• 价值点一：1楼带地下室赠送大面积的下
沉式庭院
花园
• 价值点二：1楼带花园设计、阳光娱乐室、
• 致力于引进武汉重点教育机构，未来将有两个幼儿园、一个小学和一个中学（但 目前仍处于规划中，幼儿园、小学在三期和中学在四期）；
复地东湖国际项目二期天际样板房装修工程施工组织设计
2、复地东湖国际项目二期天际样板房装修工程施工现场实地踏勘
3、复地东湖国际项目二期天际样板房装修工程施工图纸
4、现行建筑施工规范、标准：
《中华人民共和国建筑法》； 《中华人民共和国消防法》； 《中华人民共和国劳动法》； 《中华人民共和国招标投标法》； 《现行建筑设计、施工规范大全》； 《建筑安装工程质量监督检验评定实用手册》； 《建筑装饰工程质量监控及通病防治全书》； 《高级建筑装饰工程规范选编》； 《建筑机械使用安全技术规范》JGJ46-88； 《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2001； 《室内装饰装修材料有害物质限量国家标准》GB6566-2001； 《工程测量规范》GB50026-93； 《建筑工程施工质量验收规范》（GB50300-2001）； 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001； 《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002； 《建筑给排水及采暖工程施工质量质量验收规范》GB50242-2002； 《建筑机械使用安全技术规程》（JGB33-86）； 《建筑安装工程资料管理规程》DBJ01-51-2000； 《建设工程施工现场供用电安全规范》GB50194-93； 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95； 《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002； 《建筑装饰工程质量监督手册》； 《消防技术标准规范汇编》； 《建筑材料标准汇编》； 《国家施工验收规范》；
武汉复地东湖国际整合执行攻略1
传播
中国传统园林
西方现代园林
西方景观中的中式元素
3、 销售地位：如何在疲弱的市场大势下，实现16500元/平米的高价，3.3亿的年度 销售任务？如何确保一期的绝对热销，实现开门红，并对后期销售 产生推动作用，则是本案08年最大的销售目标。
02 对策：五步战略
第一步：品牌战
时间点：2008.6.20-2008.7.20 战略点：率先启动复地企业实力
❖ 内城从容且相对独立与私密的社区功能：社区封闭/人车分流安全、尊重、独立空间；
❖ 城市退让，中心土地资源的合理分配，规划注重层次空间关系，处理与周遍城市的和谐关系。
建城法则2：传承武重
<沉淀的城市文脉>
文脉，渊源，城市记忆力
• 城市文脉是一个城市诞生和演进过程中形成的生活方式以及不 同阶段留存下的历史印记，文脉是城市特质的组成部分，是城 市彼此区分的重要标志。
• 文脉是一个城市的根，是城市的灵魂，有往日发展积累的宝贵 经验，也有未来发展的前进方向。
关键词：本土、历史、遗存
建城法则3：国际化
<坚守的城市情操>
文化、情结、城市责任感
今天，每一件作品都需要说明“城市”对于我们来说意味着什么，建筑 该如何在城市文脉中表达一种真正的“城市态度”，怎样一种态度可以 使人们从城市的各个方面去体验城市生活并促进现代化？什么样的建筑 表现足以创造城市中的建筑未来。更为重要的是对一个城市特定的历史 地方风格和特征，以及对武重板块到东湖、武昌区的生活方式所承担的 共同义务的敏感性。项目必须坚守怎样的城市情操与建筑态度？
项目二期推出477套6多万方，07平米。
第2定律意义： 一定要进入领导品牌阵营（区域性领导品牌代表），因 为我们不仅有世茂、
001-复地东湖国际-小楼书-长篇文案-4部
封面封底天钻LOGO＋基本信息P1~P2养——天造P3~P4几个时代的主席台P5~P6南洋起源地张之洞，洋务派代表人物之一，与曾国藩、李鸿章、左宗棠并称晚清“四大名臣”。
在督鄂17年间，张之洞力主广开新学、改革军政、振兴实业，由此湖北人才鼎盛、财赋称饶，成为当时中国后期洋务新政的中心地区。
1889年10月，张之洞卸任两广总督之职，来到武昌，修成了当时中国最长的铁路干线——卢汉铁路。
毛泽东对张之洞在推动中国民族工业发展方面所作的贡献评价甚高，曾说过“提起中国民族工业，重工业不能忘记张之洞”。
张之洞奠定了武汉重工业发展的基础，其提出的“中学为体，西学为用”等洋务派思想一直影响着武汉的发展与变迁。
1958年，经过3年筹备，2年建设，被誉为机床制造业“亚洲明珠”的武汉重型机床厂在武昌拔地而起。
时至共和国伊始，武汉重型机床厂已成为国家重工业殿堂级支柱企业。
P7~P8领袖韬略处东湖作为武汉精神图腾所在，沉淀丰厚的人文历史，楚文化精髓在此得以窥见：楚庄王击鼓督战；屈原行吟泽畔；刘备磨山祭天；李白放鹰赋诗；岳飞读书起兵；朱元璋之子月下吹笛；太平天国九女抗清；闻一多妙笔改珞珈这些在东湖留下故事的历史主角，都具有在某一个领域里左右时局，指点江山，开宗立派的领袖能量。
东湖宾馆座落于风景秀丽的东湖之滨，东与东湖风景区为邻，东南与珞珈山、磨山隔湖相望。
院内高树参天，鸟语花香，鹭飞鹤翔，自然环境优美，政治人文资源丰厚，素有“湖北小中南海”之称。
新中国成立后，毛泽东同志曾44次居住东湖。
这里接待过毛泽东、周恩来、邓小平、江泽民、胡锦涛等党和国家领导人，还接待过许多外国元首和贵宾。
复地·东湖国际位于东湖宾馆旁，千百年王者之气，颐养一代人物与稀缺资源，造就这块土地的非凡价值。
P9~P10都市核心时千亿新东湖中央，内环纯居胜地（东湖私家地理PAGE6大图）P11~P12琢——人作P13~P14生活之器崛起P15~P16国际社区生活机能图（项目配套）P17~P18现代处亦见传承韵（武重大门、烟囱、林荫道、体验馆图）一座苏式大门，传承城市精神一个穿梭五十年历史的标志，一到心门。
20081031复地·东湖国际价格报告
复地〃东湖国际价格报告
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报告 纲要
项目08年目标沟通 项目背景分析
定价策略及方法
核心均价推导 价格表形成及验证 销售安排及销售预估
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目标沟通
多层共计150套，高层 共计90套。 今年实现80％的销售 率，多层120套，高层 70余套。 开盘时间延后至11月 底，所以开盘必须尽量 实现高销售率。
1
宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧
•国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均 增长率将达到8％左右
中国历年经济增长率
12% 10% 9% 8% 6% 4% 2% 0% 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 8% 8% 7% 7% 8% 9% 10% 11% 10% 11% 11% 10%
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10.22 新政”是以减少交易成本、鼓励住房消费为目的， 重点在于重振市场信心，这是从中央政府对中国房地产 市场发出的“救市”的第一个信号。
10.22新政与9.27新政的对比
“10.22新政” 政策目的 鼓励住房消费 1.个人首次购买90 平方米及以下普通住房 的，契税税率暂统一下调到1%； 2.个人销售或购买住房暂免征收印花税； 3.对个人销售住房暂免征收土地增值税； 4.地方政府可制定鼓励住房消费的收费减 免政策。 “9.27新政” 抑制住房消费
预销控最终 指导精准销 售
成交
建立门槛，首次梳 理前期积累客户
正式认卡，扩大客户
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2019年武汉复地·东湖国际营销执行计划
形象推广——
推广目的：以现场展示的营销节点为主，渗透产品价值 推广主题：城心 阔赏
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大事件——方案一
大事件的高规格执行： 与政府合办（外贸、 文化局、电视台等） 东湖水面搭设舞台 游艇做背景 人员限制性参加 特邀高端国际人士 现场细节品质体现
活动主题：“世界经典”（与政府合办）
－东湖的、中国的、世界的
圈层餐会 共赏，湖与城现场开放活动
•形象折页
•楼书
•开盘物料
物料配合
•3d形象片
•产品价值折页 •户型套装
doc365.taobao 联系qq：•37d4产44品21价98值2片
2
7月品牌战
本阶段营销目标： 以复地品牌带出项目品牌 全面启动市场，建立高端形象
本阶段关键营销工作： •首次形象入市，大众媒体（户外、报纸、网络）品牌推广 •媒体见面会 •分展场投入使用
展示
物料
备注
费用
万元
-
形象宣传片
5分钟
80
-
形象楼书
1000份
5
-
户型套装
2000份
2
-
VI
2000份
2
网站设计
-
10
围墙
-
10
5
不可预见费用
3
16
9月一期战
本阶段营销目标： 全年营销高潮，现场展示项目价值，直攻客户
本阶段关键营销工作： •全年大活动 •现场开放 •客户认筹
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媒体组合： 报纸封套 整版硬广 网络 小众媒体
3
媒体组合： 报纸封套 整版硬广 网络
形象推广——
推广目的：以企业品牌形象带出项目品牌形象 推广主题：光荣与梦想 推广表现：
复地东湖国际三期会所施工组织设计
复地东湖国际三期会所建设工程（钢结构部分）施工组织设计湖北弘毅建筑装饰工程有限公司东湖国际会所钢构专项工程二0一一年元月四日目录目录 (1)1.编制依据 (3)2.工程概况 (4)2.1.工程简介 (4)2.2.主要材料情况 (4)2.3.现场主要吊装概况 (4)3.施工平面图 (5)4.项目管理及施工部署 (5)4.1.工程目标: (5)4.2.管理组织机构 (6)4.2.1. 组织机构 (6)4.2.2. 专业技术管理力量配置： (7)4.2.3. 工期计划 (8)4.2.4. 施工部署： (9)5.施工准备 (10)5.1.人员准备 .............................................................................................................................. 10- 5.2.材料准备 . (11)5.3.机具准备 (11)6.主要施工方案 (14)6.1.钢结构制作及运输 (14)6.1.1. 钢结构深化设计 (14)6.1.2. 钢结构制作 (17)6.1.3. 钢结构制作要领 (20)6.1.4. 钢结构运输方案及成品保护 (33)6.2.钢结构安装 (35)6.2.1. 安装准备 (35)6.2.2. 钢结构吊装分析 (38)6.2.3. 钢柱安装 (42)6.3.钢结构焊接 (47)6.3.1. 焊接概况 (47)6.3.2. 安装焊接工艺评定 (47)6.3.3. 焊接工艺准备 (50)6.3.4. 焊接工艺流程 (53)6.3.5. 焊接顺序 (54)6.3.6. 焊接质量保证措施 (55)6.3.7. 焊接质量控制程序焊接注意事项 (55)6.4.钢结构测量 (56)6.4.1. 钢结构施工测量校正 (56)6.4.2. 吊装测量 (57)6.4.3. 钢结构测量精度保证措施 (59)6.4.4. 钢结构安装误差消除措施 (59)6.5.高强螺栓施工 (60)6.5.1. 高强螺栓的保管及要求 (60)6.5.2. 高强螺栓性能检验 (61)6.5.3. 高强螺栓安装 (61)6.6. 防腐防火涂装 (64)6.6.1. 构件防腐涂装处理 (64)6.6..2 钢结构防火涂装 (65)7.质量保障措施 (68)7.1.工程创优及质量保证措施 (68)7.1.1. 质量目标：确保武汉市优质工程，争创“鲁班”奖。
武汉复地东湖国际三期户型优化报告
增值亮点
● 客厅餐厅无隔断连接。
（选择性满足） ● 附送空间，如入户花园、内庭院、附送空间能用作活动房最好；
● 开放式大阳台。
200-220平米 经典热销户型研究
客户访谈分析：
该户型客户特征 • 年龄35岁-50岁以上； • 三口之家或三代同堂； • 事业有成、经济实力雄厚； • 有一定的社会地位和优越感 • 有自己的生活圈层，注重社交 往来； • 已有多次置业经历；再次购房 主要为体现身份和地位；
客户需求关键点 • 基本配置保证三个卧室+书房； • 有花园或露台等接近自然的区域； • 地下室自然采光，可在利用； • 专属车库1-2个； • 注重私密性和尊贵感，专属通道 和空间，有天有地；
160-240㎡叠院house
市场经典户型的特征描述： 金地国际花园：四层三户、独门独户，赠送地下室、花坛或露台。 一~二楼一户，赠送地下室、花园； 一二层
结合客户需求特征，策源认为130-150㎡户型设计注重点为：
必要条件
（必须满足， 否则会造成房 屋贬值）
● 南北通透、保证透风、采光； ● 明厨明卫； ● 动静分区； ● 目前大多数项目均采用飘窗设计，新近项目全部为飘窗设计。 公共空间 ● 客厅开间在4.8-5.4m； ● 南北双阳台； 私人空间 ● 最少具有三个标准房间。 ● 主卧带独立卫生间； ● 主卧开间3.5-3.8m；
必须条件
否则会造成 房屋贬值）
● 户型朝南，其中客厅和主卧一定朝南，保证透风、采光。 ● 客厅开间建议在3.8-4.2米； ● 户型方正紧凑实用，无斜长分布，实用率高
（必须满足， ● 户户有采光面，无暗房。
增值亮点
（选择性 满足，提 高房型竞 争力与价 格）