武汉项目定位报告

未来：项目周边未来规划较多的综合公建项目，将有利于 整体提升项目所在商务商业氛围 。
机遇：区域内五星级酒店较少，不能满足区内需求。
挑战：汉阳区域的发展还需要时间；
竞争：随着万达、万科、豪生酒店积极引入外资，不 断拉升区域地块价值，未来诸多投资方将转移到汉阳， 汉阳酒店业竞争将愈加激烈。
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竞争策略 业态发展
销售市场
低总价，很适合中小企业的购买承受能力。
独栋办公
未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。 随着区域经济发展，整体市场需求较大。
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发展机遇分析 市场分布
投资策略
物业组合
回收周期长，短期收 益小，长期收益大， 与商业形成良性互动，双方品质相互攀升 现金流收益吸引机构投资。
武汉酒店分布主要集中在火车站、繁华的商业中心、金融中心、东湖景区、长江之滨附近。
高端商务客人倾向于选择国际品牌酒店； 本土酒店客人以国内高端客户、组团客户及会议客户为重点。
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区域市场
目前：汉阳酒店市场相对于汉口、武昌较为落后，仅有 四星级酒店5家，三星级酒店3家，商务、经济型酒店4 家，不能满足区内需求。
易居、易办公、灵活的建筑风格。
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市场机遇 市场分布 租赁市场
项目所在区域的合理化布局、功能化分区、科学化发展为项目的发展提供有力的前提条件； 区域独栋式办公楼多为上世纪90年代建筑，随着企业的不断发展壮大，经济效益的不断提升， 现有的办公环境已经不能满足企业的需求，有着较强的改善性需求。
区域内纯写字楼的大量入市虽然会带来很好的商务氛围；政府将在武汉市两大开发区推动 独栋式办公楼的发展，推动总部基地的建立
散售周期长，售价上涨缓慢。
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目前区域销售市场的档次上不去， 对于项目的整体考虑要稳妥。
未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军” 模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高 新区。
随着区域经济发展，整体市场需求较大。
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市场需求 市场分布 租赁市场 销售市场 独栋办公
宏观驱动
租户需求
城市定位的提升将使原有的城市及商圈格 局发生转变，进而使本项目所在区域内 原有物业类型的构成及品质发生变化
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竞争策略 市场分布 租赁市场 销售市场 独栋办公
传统商务区的核心地位短期内无法被替代 目前项目所在区域内商务氛围没有。
突出中小企业办公功能，建设易居、易 办公、灵活的建筑风格。
出租率在70%-80%，且档次不高，租金 水平偏低。
独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发 区，入驻企业多为国内外知名公司。
整体商务会议需求量的加大和区域未来会 展 中心规划的确定，对项目支撑力度较 大。
此类物业类型价格波动不大
对便捷的交通和会议设施需求要求较高， 价 格敏感度不高。
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目前酒店类规模适当，应在硬件和软性服 区域存在市场空白点，有酒店市场发展空
租赁市场 销售市场 独栋办公
回收相对慢，但是租金可逐年提高。
租赁可以统一业权，对 维护整体品质有利。
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回收相对快，但是售 价难提高，收益率受
影响， 整售市场机会难以把握。
散售的品质难以保证， 对于整个项目的品 质提高 有负面影响，整售可以统一业权， 对 维护整体品质有利。
后期维护难度较低。
与本地快的商业、其他地块的住宅形成互 动。未来规划对租户吸引力大。
独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发 区，入驻企业多为国内外知名公司。
现有建筑陈旧，办公环境较差，随着经济 的发展，改善办公环境需求强烈。
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现有开发区企业和未来将要入驻我区域企 业中小企业将成为主力销售对象。
低总价； 面积需求大多在300-500平方米。
未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军” 模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高 新区。
机遇：域独栋式办公楼多为上世纪90年代建筑，随着 企业的不断发展壮大，经济效益的不断提升，现有的 办公环境已经不能满足企业的需求，有着较强的改善 性需求。 挑战：汉阳区域的发展还需要时间，所以独栋办公销 售与租赁亦需要时间； 竞争：汉阳沌口地区主要以经开万达为代表的高档写 字楼物业，它的入市将提升区域形象；对本项目的写 字楼物业发展有着不利影响。
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酒店 9
整体市场 业态发展 市场需求 价格范围 区域分布 客群特征
高星级酒店市场正进入快速增长期。伴随武汉外商企业投资数量增加，对外交往活动 日趋频繁，高品质星级酒店成为发展的重点。
武汉五星级酒店共计11家，大部分酒店集中于汉口地区；平均入住率为78.1%。
五星级酒店房价比四星级酒店高近200元； 品牌酒店的平均房价比普通酒店高20%以上，具有很强的竞争优势。
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区域市场
目前：独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发区，入 驻企业多为国内外知名公司。现有建筑陈旧，办公环境 较差，随着经济的发展，改善办公环境需求强烈。
未来：政府将在武汉市两大开发区推动独栋式办公楼的 发展，推动总部基地的建立。独栋式办公将是现有开发 区企业和未来将要入驻我区域企业的主要办公方式。
价格范围 项目体量 区域分布
本类型业态发展潜力很大，未来整体供 应量较大，竞争加剧。
未来区域发展将整体提速，目前项 目区域内商务氛围有待培育。
五星级价格水平要明显高于四星级。 项目体量有增大趋势
突出休闲性与娱乐性等相关特色，同时 进行差异化、个性化的规划在品质和服
务上增加价格优势。
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区域不是传统的商务区，规模要适 当发展
武汉项目物业定位报告
独栋办公 2
整体市场 市场分布
集中于沌口经济开发区、东湖高新区（武昌区），但建筑较为老旧，环境差。
租赁市场
目前独栋办公租赁市场比较好，市场发展比较好。
销售市场
目前本项目所在区域没有商务氛围，建议定位为易居、易办公、灵活的建筑风格。
独栋办公
未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。 随着区域经济发展，整体市场需求较大。
在汉阳地区酒店主要集中于鹦鹉大道、 汉阳大道、龙阳大道周边，并向王家湾 商圈、沌口商圈及钟家村商圈方向成放 射型延伸。
本项目发展空间较大
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市场需求 业态发展 价格范围 项目体量 区域分布
宏观驱动
客户需求
汉阳酒店市场相对于汉口、武昌较为落 后，仅有四星级酒店5家，三星级酒店3 家，商务、经济型酒店4家，不能满足 区内需求。