最新滨海旅游地产的行业价值与开发模式71p

滨海旅游地产的行业价值与开发模式71p 旅游学者，教授级高级经济师城市战略与旅游地产规划专家北京昱盛宏方咨询有限公司许豫宏旅游学者，教授级高级经济师。

著名的城市战略与旅游地产规划专家。

旅游产业实战17年，成功实现旅游景区与旅游城市营销、旅游产业与旅游区域规划、旅游城市与旅游地产顾问的三步跨越。

提议并联合创立国内首家“旅游地产”与“城市战略与旅游地产研究院”为首席研究员。

兼任国内外多家官方机构咨询顾问专家、规划设计院（所）技术指导专家、国有民营集团项目开发专家。

先后主持《天津市旅游产业发展规划》、《杭州市旅游产业发展规划》、《大连市旅游产业发展规划》、《宁波市旅游产业发展规划》、《天津滨海新区旅游产业发展规划》、《鸭绿江流域旅游产业发展规划》、《环京津温泉带产业发展规划》、《环京津冰雪旅游产业发展规划》、《泰山风景名胜区旅游产业发展规划》、《兵马俑国际旅游度假区战略规划》、《龙门文化旅游度假区发展规划》等规划策划两百余部；先后为北京市、天津市、大连市、杭州市、南京市、无锡市、苏州市、青岛市、宁波市、秦皇岛市、承德市、廊坊市、焦作市、洛阳市、信阳市、泰安市等国内六十余个著名旅游城市的城市战略发展与旅游产业经济的咨询专家；先后主持万象控股集团、泛海国际集团、象屿集团、利海集团、联想控股集团、龙顺庄园集团、大连港投资集团、陕旅集团、港中旅集团、中国浩远集团、泰达控股集团、龙城旅游控股集团、海航集团、泰兴隆集团、博大集团、百事通集团、天房集团、国新源集团、泰山旅游集团、福兴集团、内蒙古万达集团、行宫国际酒店集团、新奥能源集团等百余家企业集团的旅游地产开发项目规划（策划）；先后为上海市旅游（营销）论坛、中国住交会旅游城市与旅游地产开发论坛、深圳旅游地产培训、中国风景名胜区论坛、三峡汉丰湖保护与发展论坛、深圳市大鹏湾保护与发展论坛、太湖投资论坛、东陇海战略发展论坛、中国休闲城市发展论坛、凤凰房地产论坛、清华房地产论坛等60余家论坛（培训）做专题讲座。

一、旅游地产市场面临新一轮爆发二、滨海旅游地产发展及其价值三、滨海旅游地产代表城市扫描四、滨海旅游地产开发模式与案例解读一、旅游地产市场面临新一轮爆发1、旅游产业价值不断攀升•2020年全国旅游业总收入将达到33000亿元人民币，相当于国内总产值的8%，真正成为国民经济的支柱产业。

届时，中国将成为世界第一大旅游目的地和国际上第一大旅游输出地。

自五一、十一黄金周假期调整之后，每年115天的假期更使得度假型置业需求以每年24%以上的速度增长。

时间国内旅游总收入（亿元）增长率国际旅游总收入（亿美元）增长率占全国GDP百分比2006年623017.90%339.515.90%3%2007年777124.70%41923.50%3.15%2008年874912.60%408-2.60%2.91%2009年1018416.40%397-2.90%3.04%2010年1258023.50%45815.50%3.16%年均增长率19.20%9.88%3.00%2015年旅游总收入23000增长率10.00%4.50%2、地产大鳄集体进军旅游地产•截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000 亿元。

•针对住宅项目的调控政策迭出，开发商更需要寻找新型物业发展，继商业地产后，旅游地产也成为众多开发商力捧的产品。

•万科、恒大、富力等全国知名的房地产企业，也纷纷在2010年前后开始尝试旅游地产。

粗略计算，涉及旅游的地产项目已逾千项。

•2010年6至10月间，商业地产大佬万达斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目：6月17日，签订福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区；8月24日，投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约；9月10日，投资150亿元的西双版纳国际旅游度假区项目签约；10月中旬，投资规模达200亿元的长白山旅游地产项目开始预售。

•2010年10月、12月，保利分别在德阳、成都、东莞樟木头拿下三大旅游地产项目，项目投资额分别高达150亿元、126亿元、100亿元；2011年6月，保利地产集团首个滨海旅游地产项目“保利·银滩”正式开售。

•2010年8月，龙湖地产斥资15.2亿元，竞得烟台养马岛33宗商住用地，10月份再度拿下该区域30宗地，合计近7000亩；此外，龙湖还以4.45亿元获得云南玉溪1781亩的旅游用地。

3、未来10-15年，旅游地产将持续走强•未来10年到15年，国内的旅游房地产的需求是一个持续走强的态势。

•我们对旅游规模进行了测定，旅游地产的消费主体是中国中产阶级，在中国经济持续发展的保证前提下，中国中产阶级达到了25%左右。

按照中国未来15亿人来计算，中产阶级的总人口大概在3.75亿左右；在旅游地产的消费上保守估计，以人均两万元计算，10到15年之内，中国旅游地产市场总额将达到7.5万亿元，这是非常庞大的一个市场。

二、滨海旅游地产发展及其价值•从世界经验来看，20世纪初，地中海滨海别墅的兴起，呈市场化规模经营的法国南部地中海沿岸的海滨别墅，标志着滨海旅游地产的产生。

今天，地中海已成为欧洲乃至世界的休闲度假中心，至今已有百年历史。

•经过近一个世纪的发展，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、滨海度假村、休闲别墅，将滨海旅游地产市场推向了一个新的高潮。

•在亚洲，位于东北亚的中国、日本、韩国等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

全球三大滨海休闲度假集聚区墨西哥湾、加勒比海地中海东南亚诸岛正在发展的东北亚•从海南岛看中国滨海旅游地产的发展，在上世纪九十年代初的海南大开发中，提出了休闲旅游地产的概念，经历了海南房地产泡沫的破灭后，休闲地产一度沉寂。

21世纪初，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，国内休闲地产的开发才正式进入发展期。

•2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，使中国的旅游地产热潮从海南三亚掀起，当地的楼价成倍上涨，而海南的旅游地产开发地块也被瞬间瓜分完毕。

•滨海旅游地产发展至今已有二十多年，其发展历程，在中国是任何类型旅游地产都无法比拟的，可以说滨海旅游地产是最成熟的旅游地产模式。

•海岸资源从来都是一个优势资源，是以滨海旅游地产发端于地中海海岸。

从全球的旅游地产发展潮流来看，真正的是成功人士是在海滩上买海景公寓、海景别墅，甚至购买岛屿，使其成为私人的岛屿。

•在中国，能够让人居住的海岸线非常缺乏，据统计，中国只有1800公里海岸线，平均每个人只有13.4厘米，而且很多都是滩涂和礁石，还有一些是人不能亲近的海滩，真正适合居住的沙滩少之又少。

•从文化背景看，几千年来，中华民族都是背山面水而居，对水有着特殊感情和文化背景。

对居住项目特别是休闲度假旅游地产项目的环境景观来说，海是最好也是最稀缺的自然环境，然后是江、河、森林、山林、接下来才是我们的城市公园。

希望傍海而居，实现与海零距离接触是太多国人的梦想。

从资源稀缺性看滨海旅游地产价值海江河林山公园… … •“第二居所”概念的提出，表达了一个时代的新的生活态度。

居住休闲化、生态化已成为城市人居发展的主流趋势。

伴随着中国城市化进程的加速，生态休闲居住概念也将成为城市发展的重要课题。

•对于滨海城市而言，海岸资源属于稀缺资源，而拥有稀缺资源的意味着巨大的发展潜力。

滨海城市纷纷通过发展滨海旅游地产，承接城市产业与功能，打造宜居新城来迎合城市人居发展的休闲化生态化趋势，进一步拉开城市发展框架，构建城市发展新格局，推进城市化进程。

从城市发展看滨海旅游地产价值资源和配套是滨海旅游地产的核心价值点•资源与配套的完美结合，成就滨海旅游地产价值核心。

•随着人们追求高品质生活的意识不断被唤醒，滨海旅游地产越来越强调配套设施的完善。

•在我国诸多沿海城市，配套设施始终的滨海旅游地产的短板，而滨海旅游地产要实现其价值，吸引中高端市场，完善的配套设施是必不可少的。

资源需要配套体现其价值城市需要配套承接其城市功能实现滨海旅游地产最高价值三、滨海旅游地产代表城市扫描四大滨海城市引领滨海旅游地产发展四大滨海城市引领滨海旅游地产发展大连天津杭州宁波组团型旅游地产经济区型旅游地产综合体型旅游地产基地型旅游地产大连——都市、滨海并举塑造蓝色旅游经济圈，打造经济区型旅游地产•大连模式的核心在于提出大连由都市旅游走向都市滨海并举的旅游时代。

通过“双港五中心”的功能构建、旅游经济区的体制创新，成功塑造蓝色旅游经济圈。

第一个阶段：都市旅游浪漫都市是品牌，是核心吸引力都市、滨海两大旗帜并举形成“珍珠钻石项链”的旅游产业空间发展模式第二个阶段：蓝色旅游圈长山群岛空间——一环一岛四片区十区1.旅顺口历史文化旅游区2.钻石湾商务旅游区3.金渤海岸旅游度假区4.长兴岛旅游经济区5.普湾商务旅游区6.龙门温泉旅游经济区7.安波温泉旅游经济区8.庄河花园口旅游经济区9.步云山温泉旅游经济区10.长山群岛国际旅游避暑度假区•成立旅游经济区管委会，争取省级先行先试权；•成立旅游经济区开发集团公司整体开发建设；•实施一级开发权模式，引入整体战略投资商，按照产业链，通过“十百千工程”：十大龙头企业，形成百个项目，拉动千家万户参与旅游；•2011年启动龙门旅游经济区和安波旅游经济区作为试验区，享受特殊政策，率先开发。

n n 有序实施居民搬迁安置，解决土地权属问题有序实施居民搬迁安置，解决土地权属问题结合旅游小镇建设，对于重要开发区域内的村庄采取“撤村并居”政策，落实好原住民的就业和社会保障，避免旅游开发与村民利益发生冲突或者受到村庄负面影响。

n n 制定严格的准入标准制定严格的准入标准在开发主体选择方面坚持高门槛策略，并建立整套考评机制。

n n 加强对开发内容的控制加强对开发内容的控制严格按照规划进行开发，对建设时序有明确要求，突出旅游功能打造。

体制——“旅游经济区” 引领旅游产业体制创新天津——组团型旅游地产的天津国际都市化支撑产业应用•六大以海河为轴线的都市旅游地产组团：商业-旅游复合型旅游地产、金融-旅游复合型旅游地产、文化-旅游复合型旅游地产、会展-旅游复合型旅游地产、地产-旅游复合型旅游地产、市政设施-旅游复合型旅游地产。

•九大环都市区域的组团型旅游地产——东丽湖商务休闲旅游地产组团、京津新城温泉旅游地产度假旅游地产组团、七里海湿地度假旅游地产组团、大黄堡生态休闲旅游地产组团、官港生态游乐组团、杨柳青民俗文化组团、团泊湖休闲旅游地产博览组团、葛沽－小站民俗风情组团、天嘉湖－鸭淀水库商务度假旅游地产组团。

•海河沿岸呈现出市区城市人文资源和水域风光融为一体，旅游资源和产业要素的集中分布的特点。