不动产分割、合并登记业务探析
不动产登记单元管理与分割登记的再思考
不动产登记单元管理与分割登记的再思考作者：姜志法来源：《中国房地产·综合版》2020年第07期摘要：不动产单元是为了满足不动产登记和管理的技术需要，限制不动产登记单元分割主要是考虑影响城乡规划实施、难以批后监管、担心国有资产流失，伴生问题管理困难。
不动产登记机构应该适当取消不动产登记单元的管理，对于群众合理的分割登记诉求予以满足，不能随意借搭车管理。
关键词：不动产;登记单元;分割登记中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2020）07-0030-32收稿日期：2020-05-301不动产登记单元的本质和划定条件《不动产登记暂行条例》第8条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第5条解释，《不动产登记暂行条例》所规定的不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
按《不动产登记暂行条例实施细则》要求，不动产登记机构在办理不动产登记时，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元，编制不动产单元代码。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
同时，《不动产登记暂行条例实施细则》还明确上述房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
可见，登记单元划定要满足权属界限封闭和独立使用功能两个条件。
从管理上看，不动产单元是登记管理的基本单位，按不动产单元设定与代码编制规则，赋予每个不动产单元的唯一、可识别的标识码，即不动产单元代码，也是该不动产的“身份证号码”。
在实践中，用不动产代码来管理不动产单元，支撑不动产登记和日常管理需要。
从本质上看，不动产登记单元是解决物权特定性和确定性问题，为满足特定的不动产登记而使用的技术手段。
法律专家程啸认为，登记单元的划定需要具备三个条件，即具有明确的界址或界线、在地理空间上具有确定性和唯一性、具有独立使用价值，也就是说，只要满足上述三个条件即可划定一个不动产单元。
不动产登记信息及数据整合调研报告
不动产登记信息及数据整合调研报告一、背景介绍不动产登记是指对土地、房屋及其附着物等不动产进行的登记备案，是确权、保护和交易不动产权益的重要手段。
随着国家治理体系和治理能力现代化的推进，不动产登记信息及数据整合已成为一个重要任务。
本报告旨在通过对不动产登记信息及数据整合进行调研，了解当前不动产登记信息整合的现状和问题，并提出相应的建议和措施，以促进不动产登记信息的统一管理和有效利用。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查和专家访谈相结合的方式。
首先，我们设计了一份针对不动产登记管理部门和相关行业从业人员的问卷，通过调查收集了不动产登记信息整合的现状、存在的问题和需求等方面的数据。
其次，我们还采访了不动产登记管理部门的相关专家，对不动产登记信息整合进行了深入的探讨和分析。
三、调研结果1.不动产登记信息整合的现状目前，不动产登记信息整合的工作已经取得了一定的进展。
各地不动产登记管理机构普遍建立了不动产登记信息系统，并通过信息共享和整合，实现了不动产登记信息的统一管理和查询。
不动产登记信息的电子化和网络化程度也在逐步提高。
2.存在的问题不动产登记信息整合的工作仍然存在一些问题。
首先，不同地区的不动产登记信息系统之间互操作性较差，无法实现数据的全面共享。
其次，不动产登记信息的质量有待提高，存在一些重复、冗余和错误的数据。
同时，不动产登记信息的安全性也面临一些挑战，例如信息泄露和篡改的风险。
3.需求和建议针对上述问题，我们进行了一系列的调研和分析，并提出了如下需求和建议：（1）加强政府部门合作：各地不动产登记管理机构之间应加强合作，建立数据共享机制，推动不动产登记信息的互联互通。
（2）完善不动产登记信息质量管理：加强对不动产登记信息的质量管理，建立健全的数据采集、整理和校验机制，提高数据的准确性和完整性。
（3）加强不动产登记信息安全保护：建立健全的信息安全管理体系，加强对不动产登记信息的保密和防篡改措施，确保数据的安全性和可靠性。
不动产登记中的难点及对策探析
不动产登记中的难点及对策探析摘要：不动产登记工作的开展，既能为不动产交易市场的构建提供基础，又能推动不动产事业发展。
但是从当前的不动产登记现状来看，尚存在诸多问题。
对此，本文基于不动产登记内涵，对不动产登记难点、对策进行探讨，以供参考。
关键词：不动产登记；难点；对策0前言不动产管理登记局的成立，极大促进了不动产登记工作的开展，同时也对此项工作提出了严格的要求。
由于不动产登记是一项繁琐、复杂的工作，实行期间出现了很多问题。
因此，必须制定有效、可行的防范对策，制定相应的法律条文，规范登记流程，发挥实用价值。
1、不动产登记的内涵当前，国际上对不动产有两种看法：其一，不动产是无法移动的，或移动导致不动产形态损毁；其二，不动产是以用途、性质、法律、权利客体不可移动的财产。
而中国大陆在《不动产暂行条例》中指出，不动产是林木、房屋等定着物，但是未进行明确的界定。
因此，笔者认为我国的不动产更接近第一种看法。
不动产登记，是指由权利人申请，由国家登记机构将不动产的法定程序，记载登记薄的行为，其目的是保障不动产权利人的权益不受侵犯，为不动产交易提供保障。
分析房地产行业现状，发现不动产登记制度的目的不仅是维护房地产价格稳定，因为供求关系变化是影响房地产价格的关键因素。
不动产登记可以细化为表达形式、核心、基础等内容，需要配合国家法律执行，便于处理产权归属问题，维护房地产交易秩序。
2、不动产登记中的难点2.1体系和制度问题在不动产管理体系实行期间，由于各部门仍使用分部门管理措施，未结合管理规范进行整合，导致各部门利益失衡现象频发，阻碍团队发展。
各部门分管模式的实施，影响不动产权体系的运行，引发权属纠纷、重新登记等问题，严重时损害当事人权益。
而在不动产管理制度运行过程中，也出现很多问题，如制度不完善、权利界限模糊等。
要想实现不动产登记目标，就要深入分析不动产、物权间的关系。
实践中，制度的建立仍是不动产登记的重难点，除要保证体制革新外，还要强化组织模式，这需要从基本体系着手，落实管理结构。
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨不动产统一登记存量数据整合是一个庞大而复杂的工程，涉及到多个方面的问题和挑战，需要精密规划和清晰的执行策略。
本文将从数据整合的需求和意义、技术方案、难点与挑战等方面进行探讨和分析。
目前，我国的不动产登记体系较为分散和碎片化，登记机构和数据来源也各不相同，导致了不动产登记数据的存量难以进行统一整合。
而不动产登记数据的统一整合还是非常必要的，因为它能够提高不动产信息资源的质量和水平，促进社会经济的发展，也能够优化不动产登记服务，提高行政管理效率，有利于推进国土空间管理、资源节约和环境保护等方面的工作。
具体来说，不动产统一登记存量数据整合的需求和意义体现在以下几个方面：1、实现不动产登记信息的互通共享不动产统一登记存量数据整合能够将不动产登记信息进行统一整合、研究和分析，并实现全面、高效、快捷的互通共享，促进不动产信息网络共建共享。
2、提高登记信息的准确性和安全性由于不动产登记信息来源的不同和登记机构的不同，数据之间存在着许多问题和矛盾，整合后能够消除这些问题和矛盾，使登记信息更为准确、完整、真实，在保障信息安全的同时也能够提高行政管理的质量和水平。
3、为城市规划和土地管理提供良好的依据不动产统一登记存量数据整合能够构建城市规划和土地管理的信息平台，因此能够为国土空间管理和资源节约工作提供更加完整和准确的依据，使国土空间的规划和管理更加科学和合理。
实现不动产统一登记存量数据整合需要一套比较完善的技术方案，一般包括数据的采集、传输、清洗、存储、索引、检索等各个环节。
下面将就其中的几个关键技术方案进行简要介绍：1、数据采集技术数据采集是数据整合的第一步，也是最为基础和关键的环节，因此需要建设采集系统，确保数据采集的及时、完整、准确、可靠。
数据采集技术主要包括人工采集和自动采集两种方式，其中自动采集比较复杂和高效，可以借助需要采集的各种信息系统，结合技术手段实现。
自建房办理不动产分割、合并登记问题探析
53CHINA REAL ESTATE自建房办理不动产分割、合并登记问题探析祝德敬摘要：根据《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等有关法律法规，不动产登记机构依法可以办理房屋分割、合并登记。
当然，自建房也可以办理分割、合并登记。
在办理自建房分割、合并登记时应该注意哪些事项？试结合工作实际根据相关法律法规谈几点建议。
关键词：自建房分割合并登记；存在的问题；解决的办法中图分类号：F293.31文献标识码：C 文章编号：1001-9138-（2019）06-0053-55收稿日期：2019-05-08作者简介：祝德敬，武夷山市房地产管理处。
不动产登记CHINA REAL ESTATE1 自建房能否办理分割、合并登记根据《物权法》《不动产登记暂行条例》《实施细则》等规定，不动产可以办理分割、合并登记，它属于变更登记的一种。
从《物权法》第8章有关“共有”的规定来看，不动产办理分割、合并登记可以是不动产“权利”的分割合并登记，也可以是不动产“实体”的分割、合并登记；再结合《规范》“9.2.3”关于不动产变更登记应该提供的申请材料来看，无论是不动产“权利”还是“实体”分割、合并登记都应该是有前置条件的，那就是“经过协商”或者“经过相关部门批准”；从实际操作来看，大部分不动产“权利”的分割合并登记是通过协商来解决的，共有人之间只要能够达成某种分割、合并登记协议，登记机关就可以按照协议书办理分割、合并登记；而对不动产“实体”分割、合并登记就应该“经过相关部门批准”，因为绝大部分不动产“实体”分割、合并登记都会涉及到对不动产的拆、改、建等。
即对原有墙体、门窗尺寸、外立面、排水管道、供电线路、消防通道、容积率等的变化。
综上所述，自建房也可以办理分割、合并登记，但是，我们在对自建房办理分割、合并登记时必须慎重，否则就有可能承担相应法律责任。
2 办理自建房分割、合并登记必须设置条件根据《物权法》第99条规定，共同共有或者按份共有的自建房共有人如果有约定不得办理不动产分割、合并的，登记机关就不得办理不动产分割、合并登记；自建房共有人能够达成分割、合并登记协议，并且无需对房屋实体进行拆、改、建等的自建房，登记机关可以依登记申请直接办理分割、合并登记；否则，未经审批擅自对自建房进行拆、改、建等行为的，只能办理不动产的“权利”分割、合并登记。
不动产分割与合并的法律程序与限制
不动产分割与合并的法律程序与限制不动产的分割与合并是不动产权利的一种行使方式，既是产权人依法对不动产进行合理利用的需要，也是满足人们对不动产使用需求的重要手段。
本文将从法律程序和限制两个方面，对不动产分割与合并进行分析。
一、不动产分割的法律程序不动产分割是指将一处不动产拆分为两个或多个独立的不动产单元。
在进行不动产分割时，需要遵守一定的法律程序。
首先，不动产分割需要经过权利人的同意。
根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十六条的规定，不动产分割应当经过不动产权利人同意。
即使是共有人对共有不动产进行分割，也需要经过其他共有人的同意。
其次，不动产分割还需要进行不动产登记。
根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，不动产分割应当向不动产登记机构申请办理不动产登记手续。
申请人应当提供相关材料，包括权利人同意书、不动产分割方案等。
最后，不动产分割的登记程序一般包括申请、受理、审查、登记和发证等环节。
不动产登记机构会对申请进行审查，核实相关材料的真实性和合法性。
经审查合格后，登记机构会办理不动产登记手续，并颁发不动产权证书。
二、不动产合并的法律程序不动产合并是指将两个或多个独立的不动产单元合并为一个不动产单元。
不动产合并的法律程序也需要遵守一定的规定。
首先，不动产合并需要经过权利人的同意。
根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，不动产合并应当经过不动产权利人同意。
即使是共有人对共有不动产进行合并，也需要经过其他共有人的同意。
其次，不动产合并还需要进行不动产登记。
根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，不动产合并应当向不动产登记机构申请办理不动产登记手续。
申请人应当提供相关材料，包括权利人同意书、不动产合并方案等。
最后，不动产合并的登记程序与不动产分割类似，包括申请、受理、审查、登记和发证等环节。
不动产登记机构会对申请进行审查，核实相关材料的真实性和合法性。
经审查合格后，登记机构会办理不动产登记手续，并颁发不动产权证书。
不动产登记机构整合后的思考及建议
不动产登记机构整合后的思考及建议自2014年全国启动不动产统一登记制度改革以来，到目前为止，全国不动产登记职责机构整合基本完成，各地已开始由一个不动产登记机构颁发不动产权证书，不动产统一登记迈出了实质性的步伐。
然而，不动产登记机构整合后在有些城市并没有实现简化环节、便民利民的目的，各类不动产还没有实现有效的统一登记，需要引起有关部门重视和注意。
一、不动产登记机构设置现状中央层面。
2013年11月20日，国务院第31次常务会议明确，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
2014年5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，明确在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。
根据中央要求，住建部负责制定房屋交易政策，协同国土资源部指导房屋登记工作；农业部、林业局、海洋局等部门协同国土资源部指导相应的不动产登记工作。
地方层面。
各省、自治区也基本上按照中央的模式在国土资源厅设立不动产登记机构指导监督全省、全区土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。
全国市（地、州、盟）、县（市、区、旗）不动产登记机构的设置有三种模式：一是国土资源主管部门内设不动产登记机构或者在相关内设机构加挂不动产登记机构牌子。
将分散各部门的土地、房屋、林地、草原、海域登记职责整合，统一交由国土资源部门承担，房屋交易职能仍由房屋管理部门承担，采取“交易登记分离”的模式。
全国绝大多数城市采取的是这种模式。
二是设立独立的不动产登记机构，将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产登记职责都整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责也整合到不动产登记部门，实行“登记+交易”一体化模式。
采取这种模式的如福州、常州，福州市不动产登记和交易中心、常州市不动产登记交易中心都属于市政府直属事业单位，房屋交易和登记职能都统归不动产登记和交易中心承担。
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨
关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨不动产统一登记存量数据整合问题是在进行不动产统一登记工作中需要解决的一个重要问题。
不动产统一登记是指将各类不动产信息进行统一登记并进行管理的工作。
通过不动产统一登记，可以为不动产权利人提供便捷的登记服务，同时也可以提高不动产交易和信贷的效率。
在进行不动产统一登记存量数据整合时，首先需要面临的问题是数据来源的多样性。
不动产涉及到土地、房屋、林地、山地等多个属性，而各个属性的登记单位和登记系统可能存在差异。
如何整合不同来源的数据，确保数据的准确性和一致性就成为了一个难题。
在不动产统一登记存量数据整合过程中，也需要解决数据格式的不匹配问题。
不同登记单位可能采用不同的数据格式和数据模型，导致数据的编码和结构不一致。
这就需要开发相应的数据转换和数据清洗工具，对数据进行规范化和标准化处理，以便于在统一的登记系统中进行统一管理和查询。
不动产统一登记存量数据整合还需要考虑数据安全和隐私保护问题。
不动产涉及到土地和房屋的权利，对于个人和企业的利益可能具有重大影响。
在进行数据整合的过程中，需要采取相应的安全措施，保护数据的隐私和安全，防止数据泄露和滥用。
不动产统一登记存量数据整合还需要考虑数据共享和开放的问题。
不动产信息的共享和开放对于提高不动产交易的效率和透明度具有重要意义。
在进行数据整合的过程中，如何保护数据的合法性和权威性，以及如何确保数据的正确和完整是一个需要解决的问题。
不动产统一登记存量数据整合是一个复杂而又关键的问题。
需要解决数据来源的多样性、数据格式的不匹配、数据安全和隐私保护以及数据共享和开放等一系列问题。
只有解决了这些问题，才能真正实现不动产统一登记的目标，提高不动产交易和信贷的效率，为不动产权利人提供便捷的登记服务。
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不动产分割、合并登记业务探析在房地分别登记的年代，分割、合并登记就是一个很困扰登记机构的一种业务，这种情况一直延续到不动产登记的当下，仍然没有得以解决，而且感觉越发复杂了。
在当前各地的具体操作中一般都分成几种操作模式，如涉及到土地分割、合并的，由土地管理部门审批后办理，这个争议不大；涉及到房屋实体分割、合并的，一些地方由规划部门前置审批，但很多地方的规划部门认为，房屋建成后的内部分割或者基本单元的改变和规划审批无关，因此不予审批，导致一些地方登记机构无所适从，不知应如何处理。
究竟分割类业务需不需要其他行政机关前置审批，如需要，由那个机关或者那几个机关审批；如不需要，则应该如何处理。
笔者就此问题做简要分析。
一、不动产分割、合并的几种类型不动产的分割、合并也分不同的情况，并涉及不同的登记类型，涵盖变更登记以及转移登记，从涉及到土地分割、合并的情况到涉及到房屋实体分割、合并的情况等等，具体的类型如下：1、国有建设用地使用权变更登记中的分割、合并。
根据《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称规范）8.2.1中第4款以及8.2.3第5款的规定“同一权利人分割或者合并国有建设用地的提交国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。
”2、国有建设用地使用权转移登记中的分割、合并。
根据《规范》8.3.1第6款以及8.3.3关于转移的材料第6款规定：“分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。
实体分割或合并的，还应提交国土资源主管部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；”3、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记中的分割、合并。
根据《规范》9.2.1第4款以及9.2.3中关于国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记需提供的材料第5款规定：“同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件；”4、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记中的分割、合并。
根据《规范》9.3.1第6款以及9.3.3中关于国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记需提供的材料第6款规定：“不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。
实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；”通过以上罗列可以看出，单纯国有建设用地使用权的分割、合并在《规范》中规定明确，均提供国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件即可办理，其他材料属于技术性的辅助材料，非审批类的。
而涉及到房屋实体的分割、合并类业务则规定非常不明确，仅描述为提交有权部门同意的审批文件，而没有明确有权部门的具体指向，作为《规范》这种具体指导业务操作的规范性文件，是不可原谅的问题，说明出台规范性文件的国土部自己都没搞清楚，那让基层的具体工作人员又如何能操作呢。
二、行政审批的合法性分析1、国有建设用地使用权分割、合并的审批。
根据《土地管理法》第56条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
”而根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《出让条例》）第11条的规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。
”可见，土地使用权出让合同也是属于具有行政性质的民事合同的一种，也需适用《合同法》的相应规则，故而根据《合同法》第77条之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
”综合以上法规可以看出，国有建设用地使用权的分割、合并由国土资源管理部门审批是完全合法的，其既有行政权的行使也有代表合同当事人一方的合法权利。
2、规划审批的合法性分析前文已经说到《土地管理法》第56条中规定了涉及到土地用途的变更方才需要规划主管部门审批。
那我们再来看看规划的法规是如何规定的。
对于涉及到规划变更的，如对于建设过程中变更规划条件的，《城乡规划法》第43条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。
城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。
”《城乡规划法》第64条规定：“第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
”由此可以看出，规划主管部门主要审批的是当事人申请的建设需符合控制性规划的要求而进行批准的。
而所谓的控制性规划是指以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
其在具体建设审批的时候主要控制的是以下的几项经济指标：主要技术经济指标，一般应包括以下各项：总用地面积；总建筑面积；住宅建筑总面积，平均层数；容积率、建筑密度；住宅建筑容积率，建筑密度；绿地率。
工程量及投资估算。
而建设单位委托设计单位出具的施工图纸经过图纸审查后符合相关的经济技术指标即可，规划主管部门并不需要对具体的平面布局进行审批，因此如果仅仅是基本单元的分割、合并并不影响到相关的经济指标，则规划主管部门当然不会予以审批。
再从另外一个角度来看，《城乡规划法》规定的规划部门可以审批的变更仅仅限于规划许可的申请人，而目前很多实践中遇到的申请分割、合并的当事人已经非当时的原产权人，因此根据《行政许可法》第49条的规定：“被许可人要求变更行政许可事项的，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请；符合法定条件、标准的，行政机关应当依法办理变更手续。
”必须是被许可人才有权提出变更行政许可的事项，如果非原来的许可对象，即使是产权人也无权提出许可变更，而应该提出新的规划许可，而这种内部基本单元的分割、合并，又非许可内容，除非涉及到了规划用途的变更。
综合以上分析，如非涉及土地、房屋规划用途变更的房屋实体的分割、合并，不应申请规划部门审批。
3、房管部门审批的合法性分析对于是否需要房管部门前置性审批的问题，肯定很多不动产登记人员对此不以为然，认为不动产登记工作既然已经转入国土部管理了，那就应该没房管什么事了。
但是笔者恰恰从涉及到土地管理的条例中找到了一个规定。
《出让条例》第25条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
”这是目前笔者找到的唯一直接指导分割登记的法条，简直是尴尬了。
但是笔者认为，由于《出让条例》是1990年出台的，这个法条出台的背景是当时的登记为土地和房屋分开登记的年代，因此其在《物权法》、《不动产登记暂行条例》出台后，有冲突的地方应该由新法替代，而不应该在由两个部门审批后再行办理登记。
其实到这个时候，笔者的观点已经很明确了，在仅仅涉及房屋实体分割、合并的情况下，应该由登记部门自己来审查和判断。
三、实务中审查标准不动产登记机构在实务中到底应该如何审查房屋的分割、合并是否符合法律规定呢？首先我们要先深刻了解房屋的基本单元的概念，这样才能更好的进行判断。
原《房屋登记办法》第10条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。
房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
”《不动产登记暂行条例实施细则》第5条第4款规定：“前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
”《规范》1.3.1规定：“不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。
不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。
”而根据《不动产登记登记簿填写说明》中明确规定应当按：“建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途填写。
”那么，综合以上的所有法条我们可以看出，其实最关键的不是在于分割的单元是幢、层、套、间，而是在于你分割或者合并后的单元是否可以同时符合两个标准。
第一是可以独立利用，第二是足以实现相应的用途。
以最典型的酒店分割来看，如需分割为一个一个客房来登记，表面上貌似符合独立利用的规则，但其不能同时符合第二个规则，即符合酒店这个综合性的用途来独立利用，其客房的独立无法体现酒店的综合性。
再例如体育场、或者剧院里面的座位，看起来一个个可以独立利用，但如果单独分割后无法体现体育场、剧场的用途。
成套商品住房不能分割也是同等道理。
综上所述，在实务中单独国有建设用地使用权的分割、合并，无论是哪种登记类型，均需提供国土资源主管部门的批准文件方可办理。
而房屋实体的分割、合并，如未涉及到用途的变更和控制性经济指标等的变化，则应该由不动产登记机构自行审查是否符合登记条件，无需前置性审查。