保利地产成本管理分析报告
【分析】保利房地产股份有限公司财务状况分析
【关键字】分析西安欧亚学院本科毕业论文（设计）题目：保利房地产股份有限公司财务状况分析学生姓名：李明昊指导老师：张佳荣所在分院：会计学院专业：会计学班级：1003二0一四年五月摘要随着我国经济的迅速发展，企业的财务状况引起人们越来越多的关注。
在市场经济条件下,企业之间的竞争越来越残酷,越来越激烈,从而暴露出当前企业在财务管理上的种种问题和弊端。
那么企业要在竞争激烈的市场中占取一席之地，并保持优势，就必须对所面临问题进行研究，以求找到解决这些问题的对策和方法，因而做好对企业的财务状况分析也就显得尤为重要了。
通过对财务状况的分析，可以全面地了解企业的经营和发展状况，更加全面科学地评价企业的经营业绩，定位企业的竞争地位，预测企业的经营前景。
房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。
因此，做好对房地产业的财务状况分析有着十分重要的现实意义。
本文以保利房地产股份有限公司为例，从该公司2011-2013年度的财务报表入手，对公司三年的财务报表相关信息进行解读和分析，通过财务报表分析、财务指标分析等基本财务分析方法,全面的分析和评价保利房地产股份有限公司的财务状况和经营业绩，找出其存在的问题与不足，并针对性地对该公司存在问题提出解决对策和建议，为企业以及房地产行业未来经济的发展提供参考。
关键词：房地产；财务分析；财务指标ABSTRACTWith the rapid development of China's economy, the financial position of the enterprise attracted more and more attention. In a market economy, competition among enterprises is increasingly brutal , more intense, thereby exposing the current enterprise financial management problems and deficiencies . So companies want to take up a place in the competitive market, and maintain our competitive edge , we must face the issue of research strategies and methods in order to find solutions to these problems , so do the analysis of the financial condition of the enterprise it is particularly important. Through the analysis of financial condition and can fully understand the operation and development of enterprises,more comprehensive scientific evaluation of business performance , competitive position in corporate positioning , forecasting operating business prospects . The real estate industry as a pillar industry of the national economy , its industry related high, driven by strong contact with the financial industry and the people living close to the stable development of the relationship between the development of the situation and the financial security of the entire national economy. Therefore, to do the analysis of the financial condition of the real estate industry has a very important practical significance. In this paper, Poly Real Estate Co., Ltd. , for example, starting from the financial statements of the company for the year 2011-2013 , the company 's financial statements for three years to interpret and analyze relevant information , through financial statement analysis, financial analysis and other basic indicators of financial analysis, comprehensive analysis and evaluation of the financial condition and Poly Real Estate corporation 's results of operations , identify problems and shortcomings of its existence , and put forward countermeasures and suggestions to solve the problems of the company targeted for the enterprise as well as the future economic development of the real estate industry reference.Key words: real estate ; financial analysis ; financial indicators1.1研究的背景和意义当前，我国房地产行业发展势头迅猛，已经成为了国民经济的支柱产业，其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。
保利地产成本管理制度
保利地产成本管理制度一、总则为了规范保利地产的成本管理工作，提高企业运营效率和盈利能力，制定本成本管理制度。
二、成本管理范围本成本管理制度适用于保利地产所有相关项目的成本管理工作，包括但不限于土地成本、建筑成本、人工成本、材料成本、设备成本、管理费用等各项成本。
三、成本管理目标1. 降低成本、提高效益，实现盈利最大化。
2. 提高项目管理水平，加强成本控制。
3. 建立科学的成本管理体系，提高内部管理效率。
4. 实现成本透明化，确保信息真实、及时、准确。
四、成本管理主体1. 公司管理层负责制定年度成本预算和目标。
2. 项目经理负责项目成本管理工作，具体执行成本预算和控制措施。
3. 成本管理部门负责全面监督、统筹协调和支持各项目的成本管理工作。
五、成本管理流程1. 制定成本预算。
根据公司战略目标和项目特点，编制年度成本预算，并制定月度、季度预算目标。
2. 项目实施。
项目经理根据成本预算和目标，合理安排和分配资源，推动项目进度。
3. 成本核算。
每月对项目各项成本进行核算，分析成本结构，发现问题并及时调整。
4. 成本控制。
根据实际情况对成本进行调整，采取控制措施，确保项目成本在可控范围内。
5. 成本分析。
对成本进行深入分析，找出问题所在，提出改进措施，提高效益。
六、成本管理方法1. 差异分析法。
对比实际成本和预算成本的差异，找出问题，及时调整。
2. 奖惩激励法。
对成本控制效果好的项目给予奖励，控制效果不好的项目进行处罚。
3. 精益管理法。
优化管理流程，减少浪费，提高资源利用率。
4. 成本卡控法。
根据项目成本的情况设定关键指标，定期检查和控制。
5. 成本经济法。
根据经济情况和市场变化，灵活调整成本管理策略。
七、成本管理考核1. 绩效考核。
根据项目实际成本控制情况和效益水平，对项目经理和相关人员进行考核，奖惩分明。
2. 财务分析考核。
定期对项目成本进行财务分析，找出成本控制不力和问题较大的项目，进行调查和处理。
【成本管理】保利地产的成本控制管理
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（2）保利地产企业成本管理的四步法：
制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
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第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）
1、目标成本的定义
目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现 的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。
施工图预算 工程量清单
目标成本测算2 （定位成本）
《定位成本 审批表》
目标成本测算3
目标成本测算4
确定目标成本
《价格材料成本 《部品标准选 《目标成本
合理性评估》
择审批表》
指导书》
横向制约
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2、目标成本的管理
PDCA
偏差
成本信息 月报分析
动态成本信息 反馈
设立目标成本（审批及修订）
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3、目标成本建立的难点
目标成本编不准怎么办？
相关部门参加了吗？——全成本！ 目标成本规划深度够吗？ 各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力 数据库建立起来了吗？
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目标成本够深度吗？
专业端口成本清单 （政府收费/营销费用/财务费用。。。）
一、保利地产成本管理的重要性
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
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房地产智库
2、保利地产成本管理系统应包含三个层面的内容：
成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理 工作；
每一个阶段的控制要点和知识积累； 从战略角度优化成本结构。
保利地产成本管理分析报告68页PPT
1、公司简介及运营现状分析
保利地产运营能力
营运能力
2019年
应收账款周转率 57.19
应收账款周转天数 6.29 (天)
存货周转率
0.23
存货周转天数(天) 1596.69
固定资产周转率 74.5
总资产周转率
0.29
1、公司简介及运营现状分析
1、公司简介及运营现状分析
2019年房 地产综合 财务比较
1、公司简介及运营现状分析
同行业对比分析
保利地产财务评估
万科地产财务评估
1、公司简介及运营现状分析
财务分析
1、公司简介及运营现状分析
保利地产偿债能力
1、公司简介及运营现状分析
流动比率 从流动比率2019年的2.73至2019年的1.93，可以看出保利的偿
债能力正逐渐降低。2019年流动比率比标准比例2要小，此指标及其 相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债可能会有压力 。
1、公司简介及运营现状分析
速动比率 速动比率表示流动资产中可以立即变现的那部分资产的比率。
有表可知，保利地产的变现能力比较差，会给短期偿债带来压力
1、公司简介及运营现状分析
资产负债表 由表可知保利地产是常年负债经营的，资产负债率基本呈现
保利地产成本管理分析报告
目录
1 公司简介及运营现状分析
2 内外部环境及SWOT分析
3
战略定位
4 价值链及成本动因分析
5
战略成本管理策略
1、公司简介及运营现状分析
保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是 由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14 日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一 级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。
地产保利财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言保利地产作为中国房地产企业的领军品牌，自成立以来，始终秉持“以人为本、诚信经营、创新驱动、和谐发展”的经营理念，致力于为客户提供高品质的住宅产品和服务。
本报告将从保利地产的财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力以及发展能力等方面进行全面分析，旨在为投资者、管理层及相关部门提供决策参考。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2023年，保利地产总资产达到XX亿元，其中流动资产占比XX%，非流动资产占比XX%。
流动资产中，货币资金占比XX%，存货占比XX%，应收账款占比XX%。
非流动资产中，长期投资占比XX%，固定资产占比XX%，无形资产占比XX%。
（2）负债结构分析截至2023年，保利地产总负债达到XX亿元，其中流动负债占比XX%，非流动负债占比XX%。
流动负债中，短期借款占比XX%，应付账款占比XX%，预收账款占比XX%。
非流动负债中，长期借款占比XX%，应付债券占比XX%。
2. 利润表分析（1）营业收入分析2023年，保利地产实现营业收入XX亿元，同比增长XX%。
其中，房地产开发业务收入XX亿元，物业管理业务收入XX亿元，其他业务收入XX亿元。
（2）营业成本分析2023年，保利地产营业成本为XX亿元，同比增长XX%。
其中，房地产开发成本XX亿元，物业管理成本XX亿元。
（3）毛利率分析2023年，保利地产毛利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点。
主要原因是公司优化产品结构，提高产品附加值。
三、盈利能力分析1. 盈利能力指标分析（1）毛利率2023年，保利地产毛利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点，表明公司盈利能力有所增强。
（2）净利率2023年，保利地产净利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点，说明公司盈利能力得到提升。
2. 盈利能力趋势分析从近五年数据来看，保利地产的毛利率和净利率均呈现逐年上升趋势，表明公司盈利能力持续增强。
四、偿债能力分析1. 偿债能力指标分析（1）流动比率2023年，保利地产流动比率为XX，较上年同期提高XX%，说明公司短期偿债能力有所增强。
保利地产成本分析报告
保利地产成本分析报告保利地产成本分析报告一、引言保利地产作为中国领先的房地产开发企业之一，其成本控制与管理一直以来备受关注。
本报告旨在通过对保利地产成本的分析，了解其成本结构和成本控制策略，并提出相关的建议。
二、成本结构分析1. 直接原材料成本直接原材料成本在保利地产的成本中占据较大的比例。
原材料采购是保利地产项目开发的重要环节，对于原材料成本应进行合理的供应链管理，包括提前预定数量、谈判价格、定期评估供应商等。
2. 人工成本人工成本是保利地产成本的重要组成部分。
保利地产应注重人力资源的合理配置，减少人力资源浪费。
此外，提供相关培训机会，改善员工的技能和知识水平，以提高生产效率。
3. 研发与设计成本研发和设计是保利地产产品创新和优化的基石。
保利地产应加大对研发和设计的投入，提高项目的核心竞争力。
同时，应加强与设计院、研究机构等的合作，提高研发和设计效率。
4. 营销与推广成本营销和推广对于房地产企业的发展至关重要。
保利地产应合理规划营销预算，选择合适的渠道和方式进行推广。
此外，应加强市场调研，了解客户需求，提供个性化服务，提高销售效果。
5. 管理成本保利地产的管理成本包括行政费用、运营费用等。
保利地产应加强内部管理，提高管理效率，降低管理成本。
有效运用信息系统，优化流程，提高管理效能。
三、成本控制策略分析1. 创建成本控制文化保利地产应树立成本意识，营造成本节约的文化氛围。
通过制定明确的成本控制目标和绩效指标，激励员工参与成本控制工作。
建立成本控制相关的培训机制，提高员工的成本控制意识和技能。
2. 优化供应链管理保利地产应与供应商建立长期稳定的合作关系，共同协商合理的价格和供货周期。
定期评估供应商绩效，提高供应商的整体质量水平，并鼓励供应商进行技术创新和成本降低。
3. 提高资源利用效率保利地产应优化工程技术，提高项目工期进度和质量。
采用先进的施工技术和设备，提高资源利用效率，降低工程成本。
4. 引进信息化系统保利地产应加强信息化建设，引进先进的信息化系统。
保利地产财务报告分析
现金流量表分析
01
经营活动现金流
现金流量表中的经营活动现金流项目反映了公司通过经营活动产生的现
金流量，是评估公司经营稳定性和偿债能力的重要指标。
02
投资活动现金流
投资活动现金流项目反映了公司用于购建固定资产、无形资产和其他长
期资产等投资的现金流量，有助于评估公司的投资策略和未来发展潜力。
03
融资活动现金流
目的与意义
通过对保利地产的财务报告进行分析 ，可以为投资者、债权人和监管机构 等利益相关方提供有价值的信息，帮 助他们更好地了解保利地产的经营状 况和财务表现，从而做出更明智的决 策。同时，本报告也有助于保利地产 自身发现问题、改进管理、提高经营 绩效。
02
财务报表分析
资产负债表分析
资产状况
通过分析资产负债表，可以了解 保利地产的总资产、流动资产和 非流动资产的构成情况，评估公
司的资产质量和运营效率。
负债结构
资产负债表中的负债项目反映了 公司的债务状况，包括短期负债、 长期负债和递延所得税负债等， 有助于评估公司的偿债能力和财
务风险。
所有者权益
所有者权益项目反映了公司的股 东权益，包括股本、资本公积和 留存收益等，是评估公司财务实
力和股东回报的重要依据。
利润表分析
营业收入
融资活动现金流项目反映了公司筹资和偿还债务的现金流量，有助于评
估公司的融资能力和财务风险。
03
财务指标分析
偿债能力分析
流动比率
流动比率是流动资产与流动负债的比值，用于衡量企业短期偿债能力。保利地产的流动比 率保持稳定，表明其短期偿债能力较强。
速动比率
速动比率是扣除存货后的流动资产与流动负债的比值，更能反映企业的即时偿债能力。保 利地产的速动比率逐年上升，表明其即时偿债能力不断增强。
保利地产财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言保利地产作为我国知名房地产开发企业，自成立以来，始终秉持“诚信为本、创新为魂”的经营理念，致力于为客户提供高品质的住宅和商业地产产品。
本报告通过对保利地产近年来的财务报表进行分析，旨在评估其财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力和发展潜力，为投资者和决策者提供参考。
二、保利地产基本情况1. 公司简介保利地产成立于1992年，总部位于广东省广州市，是一家集房地产开发、物业管理、商业运营、投资管理于一体的综合性房地产企业。
公司业务遍布全国30多个城市，拥有超过200个项目。
2. 行业地位保利地产在我国房地产开发行业中具有较高的市场份额和品牌知名度，多次荣获“中国房地产开发企业综合实力10强”、“中国房地产企业社会责任榜”等荣誉称号。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产总额分析近年来，保利地产资产总额持续增长，表明公司规模不断扩大。
以下是保利地产2016-2020年资产总额分析：年份资产总额（亿元）2016 2627.422017 3286.252018 4022.062019 4845.272020 5722.22从上述数据可以看出，保利地产资产总额逐年上升，表明公司经营规模不断扩大。
（2）负债总额分析保利地产负债总额逐年增长，主要原因是公司加大了投资力度，推动业务拓展。
以下是保利地产2016-2020年负债总额分析：年份负债总额（亿元）2016 1611.822017 2011.892018 2383.832019 2831.252020 3354.28从上述数据可以看出，保利地产负债总额逐年上升，与资产总额增长趋势基本一致。
（3）资产负债率分析保利地产资产负债率保持在合理范围内，表明公司财务风险较低。
以下是保利地产2016-2020年资产负债率分析：年份资产负债率（%）2016 61.012017 61.222018 59.282019 58.362020 58.22从上述数据可以看出，保利地产资产负债率逐年下降，表明公司财务状况稳定。
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1、公司简介及运营现状分析
速动比率 速动比率表示流动资产中可以立即变现的那部分资产的比率。
有表可知，保利地产的变现能力比较差，会给短期偿债带来压力
1、公司简介及运营现状分析
资产负债表 由表可知保利地产是常年负债经营的，资产负债率基本呈现
2、内外部环境及SWOT分析
（行业分析）
2、内外部环境及SWOT分析
2.1外部环境分析
房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。 由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相
关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行 业的技术水平对房地产有很大的影响。 随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理 念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 采用PEST分析法对外部环境进行分析。
保利地产的经营规模在2011年有了长足的进步，资产总量已接近中国 地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，管控问题越来越严 峻，导致主营业务成本的居高。面对国家对地产行业的调控，想要 有更为优秀的表现，需要在营销和存货周转管理上认真筹划，减少 盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好企业内部管理， 适应市场经济规律。同时，因注重多元化，分担单一业务领域市场 风险，参与保障房建设，争取政府资源及信贷资源。
净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。净利润增长率 也是企业成长能力的指标。并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展 能力越强。从表中可以看出，保利地产的净利润增长率在2007—2011连续下 滑， 说明该公司的持续发展能力正在减弱。
1、公司简介及运营现状分析
保利地产盈利能力
1、公司简介及运营现状分析
由表可知，保利地产2011年的盈利水平要好于去年，净利润和毛利润 都有提高。
1、公司简介及运营现状分析
由以上数据分析可以看出：
保利公司营业收入以及利润均基本符合市场预期，总利润首次突破百 亿，毛利率回升了2.95 个百分点,净利润超过了万科。12年毛利率 的稳定甚至继续上升仍然可期。
公司净负债率长期处于高位水平，11年有所下降。但短期借款的占比 大幅上升，为短期偿债形成一定施压，但公司有182亿的货币资金在 手，资金仍然充裕，能够满足23亿的短期借款以及118亿的一年内到 期非流动负债。短期借款大幅提升一方面说明融资运作空间有所紧 缩，另一方面也会拉低公司业绩。
逐年上升的趋势，说明企业风险提高，但是适度的负债比率能保证企 业进行经营活动所需的资金。
1、公司简介及运营现状分析
保利地产运营能力 营运能力
2011年
应收账款周转率 57.19
应收账款周转天数 6.29 (天)
存货周转率
0.23
存货周转天数(天) 1596.69
固定资产周转率 74.5
总资产周转率
1、公司简介及运营现状分析
保利地产成长能力
1、公司简介及运营现状分析
主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收 入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方 面衡量企业的持续发展能力。保利地产的主营业务增长率在2007年到2009年 间，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，2010年主营业务收入增 长率出现了上升，但2011年有出现下降，可能由于政府的调控政策,保利地产 应该采取更加积极的措施。
1、公司简介及运营现状分析
固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之， 说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力 不强。图中固定资产周转率从08年到11年呈先升后降的趋势，说明固 定资产的使用效率不高。
1、公司简介及运营现状分析
总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反 映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的 一个综合性指标。从08年到11年，逐渐下降，企业应采取各项措施来 提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。
应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。 周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可 以减少收账费用和坏账损失。从上表可以看出从08年到11年应收账款周转 率持续下降，收账比较慢,收账费用比较高,企业应加强应收账款的管理。
1、公司简介及运营现状分析
存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节 管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的 影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现 的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。上表中可以看出11年 的数据相比前几年偏低,说明存货管理存在的问题，占用的资金比较 多。
0.29
净资产周转率
1.45
2010年 68.1 5.29
0.28 1294.5 135.66 0.3 1.31
2009年 2008年
68.35 5.27
81.51 4.42
0.29
0.27
1243.09 1337.79
116.42 94.11
0.32
0.33
1.17
1.19
1、公司简介及运营现状分析
保利地产成本管理分析报告
目录
1 公司简介及运营现状分析
2 内外部环境及SWOT分析
3
战略定位
4 价值链及成本动因分析
5
战略成本管理策略
பைடு நூலகம்
1、公司简介及运营现状分析
保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是由中 国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日 在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级 房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。
1、公司简介及运营现状分析
1、公司简介及运营现状分析
2011年房 地产综合 财务比较
1、公司简介及运营现状分析
同行业对比分析
保利地产财务评估
万科地产财务评估
1、公司简介及运营现状分析
财务分析
1、公司简介及运营现状分析
保利地产偿债能力
1、公司简介及运营现状分析
流动比率 从流动比率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出保利的偿