万科集团财务报表分析

万科集团2010--2014年财务分析
财务管理专科四班第九组
目
录
一、万科集团简介
二、财务能力分析
三、该企业财务状况的总体评价
四、同类公司比较
五、结束
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一、万科集团简介
万科企业股份有限公司成立于1984年
1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展， 成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括 房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发 展战略，截至2014年底，公司进入中国大陆65个 城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长 三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京 区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前 已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外 城市，参与6个房地产开发项目。2014年公司实现 销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元， 销售规模居全球同行业领先地位。
资料搜集：冷健锋，李冲冲 PPT制作 ：刘志远，刘财 综合分析：张晓东，于谦瑞
“中国房价涨得过快、 升幅过大，已经出现 泡沫，泡沫早晚都会 破裂。” ———王石
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净资产收益率
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
净资产收 益率
17.79%
19.83%
20.89%
2.09%
5.24%
该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司 运用自有资本的效率。2010年-2014年指标值降 低，说明投资带来的收益降低。该指标体现了自 有资本获得净收益的能力。
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总结
通过对万科各种情况的分析，我们可以得 出万科的总体经营状况和财务状况还是比 较好的。目前，针对房地产市场的不太好 的景象，万科主要的任务是采用不同的方 式销售房产，比如采取讲价促销，折扣等 方式销售房产，降低存货的比例，增加资 金的流动性。 进而提高其发展能力和总体 经营水平。
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PPT制作分工
二、财务能力分析
偿债能力分析
营运能力分析
盈利能力分析
公司发展能力
流动比率 速动比率 资产负债率 产权比率
总资产周转率 固定资产周转 率 流动资产周转 率 应收账款周转 率
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资产报酬率 总资产利润率 净资产收益率
销售增长率 资产增长率
偿债能力分析
短期偿债能力
流动比率，速动比率，整个房地产行业的流动比率和速动 比率都比较低，万科的流动比率和速动比率在整个行业中 处于中上水平，但是由于投资的房地产过多，它的短期偿 债能力偏低。
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四、同பைடு நூலகம்公司比较（横向比较）2014年
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万科集团
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保利地产
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金地集团
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综合分析
资产负债率：处于较高的增长水平，仍需进一步处理好
资产与负债的关系。在未来才能抵御行业的风险。 总资产周转率：处于较低的水平，企业的资产周转速度 较低，销售能力较低。在未来企业应该采取措施提高各 项资产的利用程度从而提高销售收入或处理多余资产。 净利润率：企业的净利润率处于中间水平，企业应该采 取措施扩大销售收入，提高利润，提高净利润率。 综上分析：万科集团财务状况总体不错，但与其他企业相 比较，仍然存在自身的不足。应该认识到子经济的短处， 才能再风云变幻的房地产行业屹立不倒。
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长期偿债能力
资产负债率越小，企业的偿债能力越高，国际上通常认 为资产负债率不应该高于60%，所以对于长期偿债的安全性 不是很高；而资产负债率的上升使万科财务风险加大。而 产权比率高于了100%，更加说明了万科的自有资产对偿债 风险的承受能力不高。企业的财务风险较大。 万科作为中国房地产发展的龙头企业，近几年偿债能力的 偏低和偿债保障程度的降低很可能会成为万科的长远发展 的瓶颈。
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流动资产周转率和应收账款周转率
2010年 2011年 0.29 2012年 0.32 2013年 0.31 2014年 0.30
流动资产 周转率 应收账款 周转率
0.30
31.81
46.18
60.63
54.54
58.87
流动资产周转率表示流动资产的周转速度，在一定时期内，流动资产周 转次数越多，表明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用 的效果越好。企业的流动资产周转率趋于平稳， 反映企业的应收账款周转速度，比率越高应收账款的周转速度越快，流 动性越强,近五年应收账款的周转率总体上升，虽然近三年有所下降， 但企业总体应属账款回收率较高，企业的营运资金利用较高。
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营运能力分析
总资产周转率固定资产周转率
2010年 2011年 0.24 2012年 0.31 2013年 0.32 2014年 0.30
总资产周 转率 固定资产 周转率
0.24
39.38
50.99
64.28
72.38
65.97
总资产周转率表示企业资产的使用效率，如果这个比率较低，则说明企业 利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的获得能力。很显然 企业近四年的总资产周转率逐渐提高，企业对资产的利用效率再提高。 它是反映企业固定资产周转情况，从而衡量固定资产利用效率的一项指标。 固定资产周转率高；表明企业固定资产利用充分，同时也能表明企业固定 资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。企业五年的固定 资产周转率一直提高，企业近几年的固定资产使用能力有所增强。
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发展能力分析
2010年 净利润增 长率 资产增长 率 36.65 56.70 2011年 32.15 37.36 2012年 30.40 27.88 2013年 20.45 26.50 2014年 4.14 6.09
净利润增长率代表企业当期净利润比上期净利润的增长幅度，2010年-2014年 指标值降低代表企业盈利增长能力降低。
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盈利能力分析利能力分析
2010年 资产报酬 率 总资产利 润率 4.12 2011年 3.76 2012年 3.72 2013年 3.52 2014年 3.2
6.76%
6.17%
6.24%
5.66%
5.11%
2010-2014年 该指标降低，说明企业资产利用效率低，应分析差 异原因，提高销售利润率，加速资金周转，提高企业经营管理水 平。 总资产利润率，是企业利润总额与企业资产平均总额的比率，即 过去所说的资金利润率。它是反映企业资产综合利用效果的指标， 也是衡量企业利用债权人和所有者权益总额所取得盈利的重要指 标。2010-2014年该指标呈下降趋势说明企业利用债权人和所有 者权益总额所取得盈利的效果不好。
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补充
房地产行业的资产负债率
目前，我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资， 也就是说，其有息负债的比例非常大。即使在土地出让公开化、越来 越多的房地产企业登陆股市后，它们的负债率还是跌不下来，原因就 在于房地产企业为了发展，要将在资本市场里所获得的收益再投入到 土地市场。我们可以发现，今年以来上市公司在拿地方面相当活跃， 土地是开发商的生存根本也是最大支出，更何况地价越来越高，这种 局面都“逼”得开发商高负债经营。因此，在房地产行业，高负债率 是普遍现象。事实上，去年国家统计局的统计数据就指出，中国房地 产企业的负债率平均为72%。而从2007年不少房地产上市公司的半年 报来看，负债率依然很高，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很 大被动。尤其是在我国步入加息周期以后，房地产企业的财务压力越 来越大。 万科资产负债率再逐渐趋于全国平均水平也在一定程度上 说明了万科具有良好的发展态势。
资产增长率是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率，反映企业本期 资产规模的增长情况，2010年-2014年该指标呈下降趋势说明企业资产增长规 模下降
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三、该企业财务状况的总体评价
综上，近几年万科的各方面比率有所趋于平稳，这与万 科的公司战略和经营策略密不可分，我们可以看出万科在 这五年的经营活动也并不乐观，导致它所有以现金为支撑 的分析都很不乐观。在14年的时候，万科有扩大规模的趋 势。房地产面对巨大的格局调整。万科的管理战略与调整 十分的重要，财务人员也应该调整企业预算合理规划万科 借款还款的平衡。这一切对于万科都是一个巨大的挑战。 熬过这个时期相信万科会站在一个更高的层次，熬不过可 能会打击万科的信用和投资者的信心。 作为中国最大的房地产住宅开发商，相信万科有能力在 中国房地产行业取得更好地发展。