南京住宅产品深化建议超值收藏.ppt
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《东原地产住宅产品线深化研究》南京篇
扬州等省内城市
徐州
南 约1.0小时
滁州、马鞍山
等
京 约2.5小时
上海
盐城
约3.0小时
徐州
滁州
扬州
南京 镇江
合肥
马鞍山
常州 无锡
芜湖
苏州
上海
机场：南京禄口国际机场； 铁路：京沪高铁、宁杭高铁、宁沪高铁、沪汉蓉 高铁； 公路：以南京为中心，有宁沪、宁滁、宁连、宁 通、宁合、宁马、宁高、宁杭等高等级公路呈放射 状通往本省及周边省市。
3
序
南京城市概况分析
4
城市地位
经济环境：
南京地处长三角城市群内，六朝古都历史名城，现为江苏省省会，及政治、经济、文化、教育、军 事中心，具有华东区域战略核心地位，对省内外及沿江城市具有较强的吸附作用。
华东区域中心城市
城市地位：
江苏省会Байду номын сангаас市，核心之城
华东·南京
2014年青奥会举办城市
• 国家战略：“引领中西部”，“竞合长三角” •宏观区位：世界六大城市群的长三角城市群内 • 经济实力：2014年中国区域中心城市竞争力评估，南京仅次于深圳广州， 2014年青奥会举办城市
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2013年南京各区常住人口对比
2011年
年均增速 增量（万人）
2012年 2013年
2014
2015
苏州 7.4% 9.73
南京
常州
杭州 无锡
150
100
0.38% 0.38% 0.7% 0.25%
50
12.68
108
6.25 7.78
《住宅精细化研究》PPT课件
精选课件ppt
13
住宅产品精细化研究
主卧室 开间3.3---4.2米，以3.6---3.9米较为常用，面积15---25平米左右。90㎡以下以 3.3开间为主，90---110以3.6 为主，120以上以3.9为主。
精选课件ppt
14
住宅产品精细化研究
主卧室与衣帽间的关系
优点：衣帽间独立 防潮好，节省面积 主卧有完整墙面 缺点：对次卧影响大
半分离式 视线通透，增加空间效 果。
组合式 面积紧凑 减少交通面积。
精选课件ppt
独立式 面积较大，空间舒适， 可改造成其他用途
10
住宅产品精细化研究
起居室 、 卧室 规范对起居室和卧室的要求如下表，设计常用值：起居室开间3.6---4.5米，进深 3.6---5米，面积20---35平米。卧室开间3.3—3.6米，进深3.3---4.2米，面积10—13 平米 主卧开间3.3----4.2米，进深4.5---6米，面积15---25平米
书房和卧室的组合方式1 并列式 优点方便灵活可设 置成穿套 ，缺点浪费交通 面积。
书房和卧室的组合方式2 分列式 优点干扰小适合夜间读书 和老 人孩子住，可与客厅打通合用，缺点家长 照顾小孩不方便
精选课件ppt
12
住宅产品精细化研究
卧室 以3.4米开间的双人卧室为例，床加床头柜宽2.7米，衣柜0.5米，进深至少要3.2米。 如果是单人房进深至少为1.0+1.2+0.5=2.7米。同时要考虑储物的功能。开间和进深 比不宜大于1:2.
卫生间 三件套卫生间布置常用尺寸
1.8x2.4
1.6x2.7
2.1x2.4 。
卫生间数量的研究 万科呈对卫生间数量进行研究得出结论经济型三房（80---100）只需设一卫， 舒适型三房（100----120）可以做两个卫生间。 。
住宅产品价值解读(ppt 82页)
集合住宅产品形象示意——与各种风格的嫁接
集合住宅——“价值关键词”
形式感
“社区空间的统领力”
配套力
“生活效率指标”
系统技术
“抗氧化补救措施”
标签
“迷失中的自我救赎”
户型
“笼中魔法”
精装
“集约与自由的新战场”
……
住宅产品的价值提升模型
居住需求
High
…… 个性化 归属感 舒适性 安全度 ……
对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新，也是体现舒适度提升的有效措施。 价值提升：凸窗、角窗、移步阳台、入户花园……
户型保持弹性可以更好的满足住户个性化的生活需求；空间的立体化则不仅是对舒适度的提升，也同样 可以体现居住空间的个性。 价值提升：空间预留、拆分组合、错层、挑空、阁楼、复式……
集合住宅价值分析——2、利用公共空间和公共资源对 于居住价值进行补充和放大
集合住宅价值分析——1、以舒适度为核心的功能导向 户型设计
除了少数的城市豪宅产品，目前主流的集合住宅产品基本上解决的还是居住“舒适度”层面的问题。
空间的充裕度 空间利用效率 空间功能分化 空间的细节化 空间弹性和变化
居住空间的充裕度体现在户型面积的大小与居住空间的数量。主流的集合住宅户均面积分布在一个相对 有限的范围之内，面积成为衡量舒适度的关键指标，或者说，在此范围之内，舒适度对于面积的增减是 极为敏感的。 价值提升：面积增加，居室增加……
由于面积的限制，空间的利用效率就显得非常重要，户型结构因此成为户型评价的关键。 价值提升：户型紧凑（压缩无感知面积、消除长过道……）、户型适用（空间方正、消除异型空间、优 化开门方式……）、分配合理（主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透……）
南京锋尚、当代moma等高星级绿色住宅及技术PPT课件
当代MOMA：绿色生态社区
绿色生态途径：
3、恒温恒湿
新风置换系统：高空空气经过滤、除尘、灭菌、加
热/降温，加湿/除湿等处理过程，以0.3m/s的低速，从房间底 部送风口不间断的徐徐送出。低于室温两度的新风，在地面 形成新风湖，层层叠加，缓缓上升，带走人体汗味及其他污 浊气体，最后到达房间顶部，经由排气孔排出，新、回风完 全杜绝交叉污染，既节能又保证室内空气品质的要求。
1、同层排水技术 2、中央除尘、排污系统 3、材料应用：EPS保温板，V-155源自地埋旋转喷头，分区支管PEB电磁阀等
运营管理：水电、燃气分户分类计费 智能化系统：巡更管理系统、信息网络系统、车辆出入与停车管理系统 其它：地源热泵系统、新风系统、雨水回收利用 系统、节能门窗系统、天棚辐射系统
“零能耗”途径：
6、铝材、玻璃等新材料
室外门窗选用断热铝合金型材，玻璃采用 LOW-E 玻璃，能防
止室内热量散失和门窗玻璃结露。
a 干挂石材幕墙: 用金属挂 件将石材饰面直接悬挂在主 体结构上，形成完整的围护 结构体系。
b 低辐射Low-E玻璃: 具 有极低的表面辐射率，低 可见光反射率，适中的透 过率，避免了光污染的产 生，
“零能耗”途径：
3、太阳能光伏发电系统
太阳能光伏发电系统：提供采
暖制冷系统。公寓和别墅的屋面设计为坡 屋顶，根据南京地区日照角度设计为 37 度， 以供太阳能光电板最大效率的发电。
南京锋尚国际公寓：中国首个“零能耗”项目
“零能耗”途径：
4、地源热泵系统
地源热泵机房：通过打井的方式从地下的土壤中取得热
南京锋尚国际公寓：中国首个“零能耗”项目
“零能耗”途径：
2、毛细管热量辐射
毛细管顶板辐射：结构楼板下部敷
南京市奥体丹桂园项目精装定位报告78pPPT课件
江湾城，以一册《精装修确认书》的形式代替附件。但虽然形式有所变化， 内容却没有变化，附件和《精装修确认书》同样在签署买卖合同时，一并签 订。 第二：用词含糊，规避风险
精装修的附件内容包括：全部或部分精装修使用的材料、品牌。而装 修的相关质量、保修等问题则由客户办理入住时签订的《商品房质量保证书》 和《商品房使用说明书》约束。
装修调研
精装修的周期决定于：体量、装修工人素质、数量等综合因素。 较小体量的项目周期一般控制在2-3个月内，工程较大或工人较少的
情况下，一般在4-5个月也能交工。
后期操作分析—— 2. 精装修合同处理
装修调研
分析： 目前南京主要在售精装修项目对于精装修部分的合同处理方式比较相似：
第一：合同形式简单，不规范 精装修合同仅在普通合同基础上增加一个附件，其中较规范的是仁恒
水槽
弗兰卡 摩恩
弗兰卡
帕布洛
弗兰卡摩恩 科勒摩恩 或同等品牌 或同等品牌
电器
方太 西门子
方太
西门子 西门子 西门子
地面 大理石 大理石
地砖
大理石
地砖
金基·汇景凌江 中北·尚品
五矿·御江金城 仁恒·江湾城
调研项目
延续汇景国际精装水平，产品技术成熟 样板房尚未公开
后期改为精装修，对户型做了一定修改 装修品牌使用一般，集成效果较好
室内部分——卫生间 卫生间为突出装修亮点的重要部位：
精装调研
•材质： 地面：大理石，金线马赛克或高级防滑地砖，部分突出颜色组合或拼接造型； 墙面：高级墙砖或大理石； 天花：铝扣板吊顶； 灯具：灯具普遍自配，部分赠送镜前灯、吸顶灯； 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇
•品牌：此部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施品牌方面； 地面：高档大理石拼花或金线马赛克； 墙面及天花：天花使用华狮龙吊顶；同档次产品，龙头为摩恩，热水器为
精装修的附件内容包括：全部或部分精装修使用的材料、品牌。而装 修的相关质量、保修等问题则由客户办理入住时签订的《商品房质量保证书》 和《商品房使用说明书》约束。
装修调研
精装修的周期决定于：体量、装修工人素质、数量等综合因素。 较小体量的项目周期一般控制在2-3个月内，工程较大或工人较少的
情况下，一般在4-5个月也能交工。
后期操作分析—— 2. 精装修合同处理
装修调研
分析： 目前南京主要在售精装修项目对于精装修部分的合同处理方式比较相似：
第一：合同形式简单，不规范 精装修合同仅在普通合同基础上增加一个附件，其中较规范的是仁恒
水槽
弗兰卡 摩恩
弗兰卡
帕布洛
弗兰卡摩恩 科勒摩恩 或同等品牌 或同等品牌
电器
方太 西门子
方太
西门子 西门子 西门子
地面 大理石 大理石
地砖
大理石
地砖
金基·汇景凌江 中北·尚品
五矿·御江金城 仁恒·江湾城
调研项目
延续汇景国际精装水平，产品技术成熟 样板房尚未公开
后期改为精装修，对户型做了一定修改 装修品牌使用一般，集成效果较好
室内部分——卫生间 卫生间为突出装修亮点的重要部位：
精装调研
•材质： 地面：大理石，金线马赛克或高级防滑地砖，部分突出颜色组合或拼接造型； 墙面：高级墙砖或大理石； 天花：铝扣板吊顶； 灯具：灯具普遍自配，部分赠送镜前灯、吸顶灯； 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇
•品牌：此部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施品牌方面； 地面：高档大理石拼花或金线马赛克； 墙面及天花：天花使用华狮龙吊顶；同档次产品，龙头为摩恩，热水器为
南京项目市场及产品设想报告(PPT 90页)
，如何取信于民成为政府调控楼市的耽务之急，可以说“4.15新政”对楼市调控在很大程度上是一 由个于政20治09问年题救。市政策“用力过猛”房地产行业一路飙升，经过近两年的调控目标基本达成，房价增长势
央成功遏制，甚至出现下降趋势，房地产投资、投机被挤压出市场，保障房建设取得重大进展。 考虑当前海外经济存在较大不确定性，透过影响出口增长回落而对经济近一步放缓产生一定影响，加上紧 缩政策的作用不效果已逐步体现，未来政策存在放松的转向可能，但预计在新一届政策产生之前，从紧从严 调控的力度不会改变。 房地产市场的调整趋势已经确立，调整的时间将持续多年。未来政策的关注点依然是信贷、税收、土地等 方面。随着通胀压力减小，房价下行趋势已立，为未来政策放松释放部分空间。 近期，央行已经开始逐步微调货币政策。央票利率连续三期下降，10月信贷投放环比大幅上涨20%，资金 面紧张局面得以缓解。调控政策的关注点开始出现。
1、别墅各板块市场分析 2、竞品项目分析 3、南京别墅项目全方位分析 4、本项目SWOT分析 5、南京别墅项目客群分析 6、高端客群诉求分析 7、产品初步设想方向 8、产品组合及经济预算
第一篇：南京市场剖析
1、南京城市属性 2、南京宏观经济发展现状 3、南京交通条件简析 4、南京房地产宏观发展政策 5、南京房地产板块划分 6、南京别墅类市场销售情况分析
南京地铁线路规划图
第一篇：南京市场剖析 4、南京房地产宏观发展政策
货币
货币政策不断紧缩 新增贷款增速减缓 房地产新增贷款大幅下滑 保障性住房贷款大幅上升 各大银行停収房地产贷款
信贷
6次上调存款准备金率 1次扩容存款准备金缴纳范 围 2次上调基准利率 二套房首付六成，贷款1.1倍 一套房首付三成，优惠措施 取消 房地产信托实行严格审批
央成功遏制，甚至出现下降趋势，房地产投资、投机被挤压出市场，保障房建设取得重大进展。 考虑当前海外经济存在较大不确定性，透过影响出口增长回落而对经济近一步放缓产生一定影响，加上紧 缩政策的作用不效果已逐步体现，未来政策存在放松的转向可能，但预计在新一届政策产生之前，从紧从严 调控的力度不会改变。 房地产市场的调整趋势已经确立，调整的时间将持续多年。未来政策的关注点依然是信贷、税收、土地等 方面。随着通胀压力减小，房价下行趋势已立，为未来政策放松释放部分空间。 近期，央行已经开始逐步微调货币政策。央票利率连续三期下降，10月信贷投放环比大幅上涨20%，资金 面紧张局面得以缓解。调控政策的关注点开始出现。
1、别墅各板块市场分析 2、竞品项目分析 3、南京别墅项目全方位分析 4、本项目SWOT分析 5、南京别墅项目客群分析 6、高端客群诉求分析 7、产品初步设想方向 8、产品组合及经济预算
第一篇：南京市场剖析
1、南京城市属性 2、南京宏观经济发展现状 3、南京交通条件简析 4、南京房地产宏观发展政策 5、南京房地产板块划分 6、南京别墅类市场销售情况分析
南京地铁线路规划图
第一篇：南京市场剖析 4、南京房地产宏观发展政策
货币
货币政策不断紧缩 新增贷款增速减缓 房地产新增贷款大幅下滑 保障性住房贷款大幅上升 各大银行停収房地产贷款
信贷
6次上调存款准备金率 1次扩容存款准备金缴纳范 围 2次上调基准利率 二套房首付六成，贷款1.1倍 一套房首付三成，优惠措施 取消 房地产信托实行严格审批
南京市某楼盘营销策划方案ppt怎么做
南京市某楼盘营销策划方案ppt怎么做一、背景分析南京市作为中国的历史文化名城之一，吸引了大量的人口流入和投资进入房地产市场。
然而，随着城市发展的不断壮大，市场竞争日益激烈。
本方案将为某楼盘的营销策划提供一个系统化的解决方案，帮助楼盘在激烈的市场中占据竞争优势。
二、目标市场分析1. 定义目标市场：本楼盘的目标市场主要是南京市中高收入群体，他们对住宅环境的要求较高，注重生活品质。
2. 进行市场调研：通过市场调研，了解目标市场的需求和消费习惯，为后续的产品定位和营销策略提供基础数据。
三、产品定位根据目标市场的需求和市场调研结果，本楼盘将进行以下产品定位：1. 高端住宅：以高端装修设计、豪华硬件设施和精致的户型设计为卖点，打造高品质的住宅生活。
2. 绿色生态：注重楼盘的绿化和环保设计，提供优质的生态环境，吸引注重健康和环保的消费者。
3. 便利配套：在楼盘周边提供完善的配套设施，如商业中心、学校、医院等，方便居民的日常生活。
四、营销策略1. 品牌建设：通过建立楼盘的独特品牌形象，打造一个与众不同的楼盘。
可以通过使用专业的品牌设计师和市场营销团队来完成品牌建设。
2. 媒体宣传：运用多种媒体形式进行宣传，如报纸广告、电视广告、户外广告等。
在广告中突出楼盘的独特卖点，吸引目标市场的关注。
3. 网络营销：在各大房地产网站和社交媒体平台上开展网络营销活动，提高楼盘的曝光率，吸引潜在购房者。
4. 楼盘展示：定期举办楼盘展示会，通过展示楼盘的户型、装修、设施等优势让消费者更直观地了解楼盘，并提供咨询和预订服务。
5. 优惠政策：为吸引潜在购房者，可以提供一些优惠政策，如折扣、赠品或分期付款等，并制定一个有效的销售方案。
五、销售渠道1. 联合经销商：与南京市的知名经销商合作，共同推广楼盘并提供全方位的销售和咨询服务。
2. 售楼处：建立一个独立的销售中心，为潜在购房者提供专业的咨询和销售服务。
3. 在线销售：通过楼盘的官方网站和其他房地产网站进行在线销售，方便购房者随时随地进行购房咨询和预订。