购物中心资产管理提升培训课件
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商业购物中心运营管理ppt课件
长春重庆路万达广场
南昌万达广场
南京新街口万达广场
13
青岛台东路万达广场
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1.5 万达商业地产的发展
1.5.2 第二代组合店
14
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1.5.2 第二代商业地产
也称为组合店，是万达集团2003—2005 年间开发的产品，由多个单体店组成，总面积 10—15万平方米，内含百货、超市、影城等六 到十种业态。代表作有天津万达广场、南宁万 达广场、武汉万达广场等。
3.2.2 委托模式
指开发公司或者物业持有者在商业物业建成 后，委托专门的商业管理公司和物业管理公 司，对其进行经营管理。
商业管理公司达到协议目标后获取管理佣金， 物业管理公司获取物业管理费。
缺陷：业主的选择成本较自营模式可能较高， 选择与存续过程有较大风险。
48
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3.2 商业管理的基本模式
前提条件与必要保证—— 2.1.2.1 产权单一
明显特征—— 2.1.2.2 聚集效应
多种业态、多个品牌同场经营，提供多元化服务
30
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2.1.2 购物中心的主要特征
关键特征—— 2.1.2.3 分散经营 2.1.2.4 集中管理
以租赁方式，通过获取店铺租金而获 得经济利益的商业运作模式
35
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2.3 购物中心的定位
2.3.2 按照服务商圈定位（略）
2.3.3 按照市场导向定位
符合现实市场（举例） 培育期短，经营比较稳定，容易快速发
展 追求目标市场（举例）
培育期较长，对经营要求较高
36
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2.4 购物中心的业态规划
2.4.1 业态规划
2.4.1.1 按照经营规模规划 主力店 次主力店 专卖店
商业购物中心运营管理ppt课件
开发理念 资金回收 市场需求 开发过程
1.2 商业地产的产品形态
商业服务业经营场所 写字楼 酒店 商务公寓 会议中心
1.3 商业地产的价值
1.3.1 从开发商角度分析
持续式收益 增值式收益 溢价式收益 金融属性
1.3 商业地产的价值
1.3.2 从社会贡献角度分析
商业地产既不是商业，也不是地产，是 以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分 复杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类 行业。
1.1 对商业地产的理解
1.1.2 商业地产开发的特点
现金流稳定 资产升值高 门槛高 风险大 管理难
1.1 对商业地产的理解
1.1.3 商业地产与住宅地产开发的差异
大连万达广场
天津万达广场
1.5 万达商业地产的发展
1.5.3 第三代城市综合体
1.5.3 第三代综合体
HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以 后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中 包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业 态。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁 波万达广场、成都万达广场等。
由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、
健身中心、洗浴等组成
A（Apartment）公寓
北京CBD万达广场
项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中 心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五 星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场
项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平 方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
展 追求目标市场（举例）
商业管理概述
第一章 商业地产
1.2 商业地产的产品形态
商业服务业经营场所 写字楼 酒店 商务公寓 会议中心
1.3 商业地产的价值
1.3.1 从开发商角度分析
持续式收益 增值式收益 溢价式收益 金融属性
1.3 商业地产的价值
1.3.2 从社会贡献角度分析
商业地产既不是商业，也不是地产，是 以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分 复杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类 行业。
1.1 对商业地产的理解
1.1.2 商业地产开发的特点
现金流稳定 资产升值高 门槛高 风险大 管理难
1.1 对商业地产的理解
1.1.3 商业地产与住宅地产开发的差异
大连万达广场
天津万达广场
1.5 万达商业地产的发展
1.5.3 第三代城市综合体
1.5.3 第三代综合体
HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以 后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中 包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业 态。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁 波万达广场、成都万达广场等。
由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、
健身中心、洗浴等组成
A（Apartment）公寓
北京CBD万达广场
项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中 心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五 星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场
项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平 方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
展 追求目标市场（举例）
商业管理概述
第一章 商业地产
资产管理培训ppt精品模板分享(带动画)
案例分析：在模拟场景中，可以引入一些真实的资产管理案例，进行分析和讨论，帮助参与者 更好地理解和掌握资产管理技能。
互动讨论：解决资产管理问题的思路和方法
案例分析：介绍一个具 体的资产管理问题，如 不良资产处置、资产盘 活等，并分析其产生原 因和影响。
实战演练：通过模拟 案例，让学员分组进 行讨论，提出解决方 案并进行展示。
培训ppt
● 资产管理培训ppt
● 资产管理概述 ● 资产管理流程 ● 资产管理策略 ● 资产管理案例分析 ● 总结与展望
资产管理的主要任务和目标
确保资产安全和完整
实现资产保值增值
提高资产运营效率
降低资产风险和管理成本
资产登记和分类
资产登记：记录所有资产的信息，包括名称、数量、价值、购买日期等 资产分类：根据资产的性质、用途、价值等因素进行分类，便于管理和使用 分类标准：根据实际需求制定分类标准，如按价值、按用途等 登记和分类的重要性：确保资产信息的准确性和完整性，为后续管理提供基础数据
资产评估和定价
资产评估：对资产进行全面的评估，包括资产的价值、使用状况、市场前景等
定价策略：根据评估结果和市场情况，制定合理的定价策略，确保资产保值增值
评估方法：采用多种评估方法，如重置成本法、市场比较法等，确保评估结果的准确性和客观 性
定价原则：遵循公平、公正、合理的原则，确保定价与市场情况相符，避免过高或过低的价格 影响资产的价值
案例背景：介绍 案例的背景信息， 包括公司、行业、
市场环境等。
资产管理策略：详 细阐述该公司在资 产管理方面的策略， 包括投资组合构建、 风险控制、收益预 测等方面的具体做
法。
实施效果：介绍 该策略的实施效 果，包括投资回 报、风险控制、 资产增长等方面 的数据和图表。
互动讨论：解决资产管理问题的思路和方法
案例分析：介绍一个具 体的资产管理问题，如 不良资产处置、资产盘 活等，并分析其产生原 因和影响。
实战演练：通过模拟 案例，让学员分组进 行讨论，提出解决方 案并进行展示。
培训ppt
● 资产管理培训ppt
● 资产管理概述 ● 资产管理流程 ● 资产管理策略 ● 资产管理案例分析 ● 总结与展望
资产管理的主要任务和目标
确保资产安全和完整
实现资产保值增值
提高资产运营效率
降低资产风险和管理成本
资产登记和分类
资产登记：记录所有资产的信息，包括名称、数量、价值、购买日期等 资产分类：根据资产的性质、用途、价值等因素进行分类，便于管理和使用 分类标准：根据实际需求制定分类标准，如按价值、按用途等 登记和分类的重要性：确保资产信息的准确性和完整性，为后续管理提供基础数据
资产评估和定价
资产评估：对资产进行全面的评估，包括资产的价值、使用状况、市场前景等
定价策略：根据评估结果和市场情况，制定合理的定价策略，确保资产保值增值
评估方法：采用多种评估方法，如重置成本法、市场比较法等，确保评估结果的准确性和客观 性
定价原则：遵循公平、公正、合理的原则，确保定价与市场情况相符，避免过高或过低的价格 影响资产的价值
案例背景：介绍 案例的背景信息， 包括公司、行业、
市场环境等。
资产管理策略：详 细阐述该公司在资 产管理方面的策略， 包括投资组合构建、 风险控制、收益预 测等方面的具体做
法。
实施效果：介绍 该策略的实施效 果，包括投资回 报、风险控制、 资产增长等方面 的数据和图表。
购物中心培训课程运营管理共46页PPT48页
购物中心培训课程运营管理共46页
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
谢谢！
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的ຫໍສະໝຸດ 悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
谢谢！
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的ຫໍສະໝຸດ 悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
某购物中心运营管理培训课件
人力资源管理 租户组合 物业管理
2 购物中心经营管理
2.2.1 组织结构 2.2.2 部门职能 2.2.3 经营功能
2 购物中心经营管理
招商运营部： 负责购物中心商铺、广告位等与出租有关的招租工作、服务现有租户、开发新租
户、做好租户储备工作、购物中心日常运营管理。
商管部： 商户管理、购物中心安全管理、购物中心清洁卫生、内部及周边环境保养、客户关系 维护、客户问题处理。
实际营业面 大众化衣、食日用品
积6000平方 齐全，一次性购齐，
米以上
注重自有品牌开发
自选销售，出 入口分设，在 收银台统一结 算
设不低于营 业面积40% 的停车场
程度较高
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
辐射半径5公里以
以大众化衣、食、用
6.仓储式会员店
Warehouse Club
城乡结合部 的交通要道
上，目标顾客以中 小零售店、餐饮店 、集团购买和流动
商品平均价格低于 市场平均水平，自 有品牌占有较大的 比例
开架自选，统 一结算
用工精简， 为顾客提供 有限的服务
程度较高 一般
2 购物中心经营管理
业态
基本特点
选址 商圈与目标顾客
规模
商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统
4.超市 Supermarket
市\区商业 辐射半径2公里左
中心、居住 右，目标顾客以居
1 前言
购物中心运营经理：
是指就职于购物中心和零售房地产企业高级管理岗位，有效 运用会计学、零售学、市场学、和房地产相关专业理论，具备市 调、租赁管理、租户组合、物业管理、人力资源管理、行销管理 、财务管理的专业应用和专业研究能力，能够定制购物中心中短 期发展计划、年度预算、进行购物中心定位更新与持续运营，通 过发挥管理、培训和指导功能，实现购物中心价值提升的中高级 专业人员。
2 购物中心经营管理
2.2.1 组织结构 2.2.2 部门职能 2.2.3 经营功能
2 购物中心经营管理
招商运营部： 负责购物中心商铺、广告位等与出租有关的招租工作、服务现有租户、开发新租
户、做好租户储备工作、购物中心日常运营管理。
商管部： 商户管理、购物中心安全管理、购物中心清洁卫生、内部及周边环境保养、客户关系 维护、客户问题处理。
实际营业面 大众化衣、食日用品
积6000平方 齐全，一次性购齐，
米以上
注重自有品牌开发
自选销售，出 入口分设，在 收银台统一结 算
设不低于营 业面积40% 的停车场
程度较高
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
辐射半径5公里以
以大众化衣、食、用
6.仓储式会员店
Warehouse Club
城乡结合部 的交通要道
上，目标顾客以中 小零售店、餐饮店 、集团购买和流动
商品平均价格低于 市场平均水平，自 有品牌占有较大的 比例
开架自选，统 一结算
用工精简， 为顾客提供 有限的服务
程度较高 一般
2 购物中心经营管理
业态
基本特点
选址 商圈与目标顾客
规模
商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息系统
4.超市 Supermarket
市\区商业 辐射半径2公里左
中心、居住 右，目标顾客以居
1 前言
购物中心运营经理：
是指就职于购物中心和零售房地产企业高级管理岗位，有效 运用会计学、零售学、市场学、和房地产相关专业理论，具备市 调、租赁管理、租户组合、物业管理、人力资源管理、行销管理 、财务管理的专业应用和专业研究能力，能够定制购物中心中短 期发展计划、年度预算、进行购物中心定位更新与持续运营，通 过发挥管理、培训和指导功能，实现购物中心价值提升的中高级 专业人员。
确保购物中心经营绩效提升之销售管理实务(培训课件)
重要 不重要
緊急
1
3
不緊急 2
4
對策展開
回饋 成為應用技術
檢討改善 形成實務知識
銷售預測 目標擬定
銷售計畫 方向與方法
D. 執行階段
以營業管理為核心 人員管理 銷售展開 店務管理
從環境面去展開管理 從實踐面去展開管理 從結果面去展開管理
銷售管控 要項管控 大量管控 異常管控
C. 管控階段
以營業為主軸的老闆責任分解體系
責任向下分解
購物中心的銷售管理模式 亦將因此而改變。
取其高模式
自營模式
以自營品牌為主
UP GRADE
純租賃模式
第一單元 零售經營的革心與革新
談人－零售經營的革心與革新
零售業經營管理的內涵
● 零售業經營管理的三個內涵＝(A)＋(B)＋(C)
(A)＝行業管理的專業(DOMAIN)
(B)＝零售管理的專業
(C)＝企業管理的專業
● 由此可知，銷售管理是種循環性的作業架構，由計畫的階段開始，落實到執 行的階段，再加上同步展開的管控階段，最後將所有經驗的結果整理後回饋 到下一回的計畫階段，如此周而復始、生生不息；這種架構同時也符合戴明 循環的PDCA模型。
銷售管理的展開架構
P. 計畫階段
A. 回饋階段
市場調查 情報收集與分析
服務整體顧客 創造經營收益
企業核心領域
資源分配與永續經營
購物中心經營管理的機能
企業核心領域
管理保障領域
●文化管理 ●策略經營 ●財務管理
●人力資源 ●研究發展 ●信息管理
市場開發領域
●人事管理 ●總務管理 ●行政管理 ●工務管理
●計畫管理 ●流程管理 ●會議管理 ●計量管理 ●日誌管理 ●品質管制
中国购物中心培训课程—— 运营管理共86页文档
财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
中国购物中心培训课程—— 运营管理
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
中国购物中心培训课程—— 运营管理
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
购物中心培训课程——运营管理共48页
购物中心培去 留。
•
47、采菊东篱下，悠然见南山。
•
48、啸傲东轩下，聊复得此生。
•
49、勤学如春起之苗，不见其增，日 有所长 。
•
50、环堵萧然，不蔽风日；短褐穿结 ，箪瓢 屡空， 晏如也 。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
•
47、采菊东篱下，悠然见南山。
•
48、啸傲东轩下，聊复得此生。
•
49、勤学如春起之苗，不见其增，日 有所长 。
•
50、环堵萧然，不蔽风日；短褐穿结 ，箪瓢 屡空， 晏如也 。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
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6
运营前期介入
7
商业运营前期介入
在项目前期设计和施工阶段，从项目的定位及业态布局出发，针对项目招商特 点及后期营运管理的实际需求纳入到设计、施工中，从而使得项目建筑、机电 系统、材料、设备更趋近于合理并具备可招商调整的空间。使得项目更符合商 户和经营需求，有效避免前期建设改造成本的浪费。
8
前期工作内容
10% 0% 19% 4% 8% 1% 10% 0% 10% 8%
13%
32% 22%
38%
-7% -7%
1% -20% 10%
4% 8% 1% 5% 0% 4% 0%
6%
新租户销售对比
商铺号
新租户名称
面积
销售
坪效
（2016年1月） （2016年1月）
原租户名 称
面积
销售
坪效
（2015年1月）（2015年1月）
6
7
8 合计：
序号 商铺号
1 2 3 4 5
1 2 3 4 5
1 2 3 4 5
1 2 3 4 5
按业态排名—坪效前/后10排名
商铺名称
面积 （平方米）
餐饮
销售
坪效 （元/月/平
米）
租金占比
业态整体坪 效（元/月/
平米）
美容/保健
儿童
时装/服饰
电玩城调整区域租金对比表
调整前
面积增加sm租金递增 51.52SM
19
当月预算与实际差异
预算/实际 保底租金 物业管理费 提成租金
合计
预算
实际
分析：
高于FMR: +20万 低于FMR ：-5.8万 晚于预算起租：-10万（ 提前撤场（包含逃场）：-2万 空铺：-8万（B1/B2：面积共：125.10sm） 提成租金：+35万(提成租金较高的租户：
差异
-195,465 14,664 84,249 -96,552
其他费用考虑（换租、运营公司管理费、代理公司酬金）
购物中心运营工程改造费支出
17
商业调整依据分析
18
NPI 增长和盈利
NPI (Yield) =
10% 5% 20%
净资产收入 (NPI) 资产投资价 (Cost)
10 10 10 100 200 50
融资成本
资产升值
收益增值
确定商业项目的表现，清晰的利润指标
水平不变，随时动态调整 影响租金谈判能力的因素很多，对市场租金水平的熟悉是其中
一个主要因素
12
购物中心租金收取方式 固定租金 抽成租金 固定租金与抽成租金二者取高
13
业态业绩分析
2015年各种主要业态业绩走势：
餐饮业： 在
在咖啡类型的休闲业态平均有接近15%的增长,坪效大约 3000左右
GTO (¥)
各业态 GTO的贡献
率%
GTO坪 效
平均租金
租金占比 %
时装/服饰
美容/保健 教育
主力租户
儿童
鞋子及包
珠宝/钟表
其他 合计
注：销售比去年同期增长%
TOP X 提成租金贡献率租户
序号 铺位号 1 2 3 4 5
租户名称
面积
FY 2016 目标坪效
1月
1月
YTD 实际坪 目标扣点租
效
金
YTD实际扣 点租金
序号
1
2
3 4
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
合计
商铺号
到期租户新租/续租汇总
商铺名称
面积 (SM)
开始日期
上期租金 (元/平米/
月)
预算 (元/平米/
月)
签约租金 (元/平米/月)
与上期租 金
比增长率
与预算比 增长率
13%
0%
25%
0%
44% 22%
51%
-7% 0%
218%
新租户与原租户去年同期对比 销售增长157% 平均坪效增长218%22月ຫໍສະໝຸດ 楼层分析汇总楼层一层
面积
二层
三层
四层
B1层
B2层
合计
平均租金
坪效
租金占比
27% 23% 23% 15% 12% 38% 18%
各业态占比
业态 餐饮
面积 (平方米)
各业态 面积占比
%
总租金 (¥)
各业态 租金的贡
献率%
购物中心资产管理提升
2016-4-22
让商业项目持续经营
2
目录
一、引语 二、购物中心经营数据管理 三、案例分享
3
一、引语 商业热词
4
轻资产 体验式 大数据 互联网
5
轻资产运营
运营商为核心，投资机构为财务投资人 投资机构为核心，运营机构为受托管理人 运营和投资机构一体化，运营机构即是投资人也是运营管理商
14
收入与支出
15
购物中心收入来源
固定租金 提成租金（扣率） 市场推广费 物业管理费 停车费 广告收入 场地租赁 其他收入（如没收保证金、库房、花车、POS、ATM、违约金、管理费收入
等)
16
购物中心运营主要支出
公共事业费（水、电、气） 维护/维保（保安、保洁、机电、绿化、垃圾、灭虫鼠、保险等） 推广费（媒体、印刷、活动、律师等） 办公行政费（办公、IT、差旅、培训等） 薪金及相关费用（工资、招聘等） 税费（营业税、房产税） 折旧
坪效增长率
03-K10A B1-01B B1-39 B1-36 01-02 04-03 02-K08
合计
3.50 43.91 14.18 16.71 91.00 82.00 4.00
255.30
3.50 103.91 14.18 16.71 91.00 82.00 4.00
315.30
149% 200% 180% 399% 227% 194% -26%
调整后
铺位号
面积
品牌
预算 （元/月
/sm)
预算总租 金
（元/月)
实际租金 （元/月
/sm)
总租金 （元/月)
铺位号
面积 （sm)
租金 （元/月
/sm)
总租金 （元/月)
0410/11/12
829.34
电玩
04-13A 125.50 英氏
150.00 325.00
商业规划及建筑设计： 商业动线 交通及景观布局 商铺分割 系统设施配置 布局、灯光、广告位、导式指引、设备、设施预留条件要求； 特殊商户的工程技术标准等；
9
二、购物中心经营数据管理
回报率
10
租金控制对资产作用
11
决定租金价格因素
成本计价 投资回报计价
市场计价
市场与投资回报测算 购物中心店铺租金的调整和控制的核心是：一铺一价 根据业态和品牌的变换调整单个店铺的价格，但维持整体租金
服装服饰类： 快销品牌除个别品牌外，整体销售下降
坪效方面：
咖啡厅类：约2500-3200左右 甜品类如满记、许留山、星巴克平均为4000- 6000左右 休闲餐厅：2500 - 3000左右 国内时尚服装: 750-3500左右 国际时尚服装 : 3500-4000左右 快销品牌: 2500 – 4000左右
运营前期介入
7
商业运营前期介入
在项目前期设计和施工阶段，从项目的定位及业态布局出发，针对项目招商特 点及后期营运管理的实际需求纳入到设计、施工中，从而使得项目建筑、机电 系统、材料、设备更趋近于合理并具备可招商调整的空间。使得项目更符合商 户和经营需求，有效避免前期建设改造成本的浪费。
8
前期工作内容
10% 0% 19% 4% 8% 1% 10% 0% 10% 8%
13%
32% 22%
38%
-7% -7%
1% -20% 10%
4% 8% 1% 5% 0% 4% 0%
6%
新租户销售对比
商铺号
新租户名称
面积
销售
坪效
（2016年1月） （2016年1月）
原租户名 称
面积
销售
坪效
（2015年1月）（2015年1月）
6
7
8 合计：
序号 商铺号
1 2 3 4 5
1 2 3 4 5
1 2 3 4 5
1 2 3 4 5
按业态排名—坪效前/后10排名
商铺名称
面积 （平方米）
餐饮
销售
坪效 （元/月/平
米）
租金占比
业态整体坪 效（元/月/
平米）
美容/保健
儿童
时装/服饰
电玩城调整区域租金对比表
调整前
面积增加sm租金递增 51.52SM
19
当月预算与实际差异
预算/实际 保底租金 物业管理费 提成租金
合计
预算
实际
分析：
高于FMR: +20万 低于FMR ：-5.8万 晚于预算起租：-10万（ 提前撤场（包含逃场）：-2万 空铺：-8万（B1/B2：面积共：125.10sm） 提成租金：+35万(提成租金较高的租户：
差异
-195,465 14,664 84,249 -96,552
其他费用考虑（换租、运营公司管理费、代理公司酬金）
购物中心运营工程改造费支出
17
商业调整依据分析
18
NPI 增长和盈利
NPI (Yield) =
10% 5% 20%
净资产收入 (NPI) 资产投资价 (Cost)
10 10 10 100 200 50
融资成本
资产升值
收益增值
确定商业项目的表现，清晰的利润指标
水平不变，随时动态调整 影响租金谈判能力的因素很多，对市场租金水平的熟悉是其中
一个主要因素
12
购物中心租金收取方式 固定租金 抽成租金 固定租金与抽成租金二者取高
13
业态业绩分析
2015年各种主要业态业绩走势：
餐饮业： 在
在咖啡类型的休闲业态平均有接近15%的增长,坪效大约 3000左右
GTO (¥)
各业态 GTO的贡献
率%
GTO坪 效
平均租金
租金占比 %
时装/服饰
美容/保健 教育
主力租户
儿童
鞋子及包
珠宝/钟表
其他 合计
注：销售比去年同期增长%
TOP X 提成租金贡献率租户
序号 铺位号 1 2 3 4 5
租户名称
面积
FY 2016 目标坪效
1月
1月
YTD 实际坪 目标扣点租
效
金
YTD实际扣 点租金
序号
1
2
3 4
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
合计
商铺号
到期租户新租/续租汇总
商铺名称
面积 (SM)
开始日期
上期租金 (元/平米/
月)
预算 (元/平米/
月)
签约租金 (元/平米/月)
与上期租 金
比增长率
与预算比 增长率
13%
0%
25%
0%
44% 22%
51%
-7% 0%
218%
新租户与原租户去年同期对比 销售增长157% 平均坪效增长218%22月ຫໍສະໝຸດ 楼层分析汇总楼层一层
面积
二层
三层
四层
B1层
B2层
合计
平均租金
坪效
租金占比
27% 23% 23% 15% 12% 38% 18%
各业态占比
业态 餐饮
面积 (平方米)
各业态 面积占比
%
总租金 (¥)
各业态 租金的贡
献率%
购物中心资产管理提升
2016-4-22
让商业项目持续经营
2
目录
一、引语 二、购物中心经营数据管理 三、案例分享
3
一、引语 商业热词
4
轻资产 体验式 大数据 互联网
5
轻资产运营
运营商为核心，投资机构为财务投资人 投资机构为核心，运营机构为受托管理人 运营和投资机构一体化，运营机构即是投资人也是运营管理商
14
收入与支出
15
购物中心收入来源
固定租金 提成租金（扣率） 市场推广费 物业管理费 停车费 广告收入 场地租赁 其他收入（如没收保证金、库房、花车、POS、ATM、违约金、管理费收入
等)
16
购物中心运营主要支出
公共事业费（水、电、气） 维护/维保（保安、保洁、机电、绿化、垃圾、灭虫鼠、保险等） 推广费（媒体、印刷、活动、律师等） 办公行政费（办公、IT、差旅、培训等） 薪金及相关费用（工资、招聘等） 税费（营业税、房产税） 折旧
坪效增长率
03-K10A B1-01B B1-39 B1-36 01-02 04-03 02-K08
合计
3.50 43.91 14.18 16.71 91.00 82.00 4.00
255.30
3.50 103.91 14.18 16.71 91.00 82.00 4.00
315.30
149% 200% 180% 399% 227% 194% -26%
调整后
铺位号
面积
品牌
预算 （元/月
/sm)
预算总租 金
（元/月)
实际租金 （元/月
/sm)
总租金 （元/月)
铺位号
面积 （sm)
租金 （元/月
/sm)
总租金 （元/月)
0410/11/12
829.34
电玩
04-13A 125.50 英氏
150.00 325.00
商业规划及建筑设计： 商业动线 交通及景观布局 商铺分割 系统设施配置 布局、灯光、广告位、导式指引、设备、设施预留条件要求； 特殊商户的工程技术标准等；
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二、购物中心经营数据管理
回报率
10
租金控制对资产作用
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决定租金价格因素
成本计价 投资回报计价
市场计价
市场与投资回报测算 购物中心店铺租金的调整和控制的核心是：一铺一价 根据业态和品牌的变换调整单个店铺的价格，但维持整体租金
服装服饰类： 快销品牌除个别品牌外，整体销售下降
坪效方面：
咖啡厅类：约2500-3200左右 甜品类如满记、许留山、星巴克平均为4000- 6000左右 休闲餐厅：2500 - 3000左右 国内时尚服装: 750-3500左右 国际时尚服装 : 3500-4000左右 快销品牌: 2500 – 4000左右