会计师土地增值税法课件

会计师土地增值税法课件Last revised by LE LE in 2021【最新资料,Word版，可自由编辑！】第八讲土地增值税法本讲基本内容框架：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

其性质属于特定目的税，是1994年税制改革新增加的税种，开征目的主要是增强国家对房地产市场的调控力度，抑制房地产交易中的暴利行为，规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入。

本讲在注册会计师税法考试中曾经是重点税种。

1998年以后题量和分值均有下降，特别是近两年试卷中本讲多以选择题型出现，2004年试卷综合题中有考点，题量1-3题，分值3-4分。

本讲主要内容：一、征税范围及纳税人（一）征税范围判定标准（二）具体事项判断二、土地增值额确定（一）应税收入（二）扣除项目（三）评估确定三、税率：四级超额累进税率四、应纳税额计算：应纳土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×扣除系数五、税收优惠六、纳税申报时间与地点本讲重点内容有：征税范围判定，纳税人界定，应税收入种类，增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。

本讲难点问题是：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。

一、征税范围与纳税人（一）征税范围《土地增值税暂行条例》及实施细则规定的征税范围是：转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

实际工作中，土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：（2002、2003、2006、2007、2009）1．转让的土地使用权是否国家所有。

转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。

▲自行转让集体土地是一种违法行为。

2．土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。

▲这里“土地使用权出让”是指，土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为；▲“土地使用权转让”是指：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。

3．转让房地产是否取得收入。

取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。

上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。

以此为原（1）进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。

（2）主要是为了抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为。

（3）为了规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。

（二）纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

二、土地增值税的计算（两种方法）（2004、2005、2008）1．速算扣除率法应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数2．分级税率计算法应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）（一）增值额（计税依据）土地增值额=应税收入（转让收入）-扣除项目金额▲在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

▲不是按照税务机关评估的价格，而是专门的房地产评估机构的评估价格。

▲房地产的评估价格不作为增值额，而是作为应税收入。

（二）税率应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其它收入（如无形资产收入，具有财产价值的权利）。

对实物收入和其它收入需经有关部门评估确认。

（四）确定增值额的扣除项目（2002、2003、2004）计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目：1．对于新建房地产转让，可扣除：（1）取得土地使用权所支付的金额，包括：①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款（转让金）；②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（出让金）。

（2）房地产开发成本它指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（3）房地产开发费用它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。

①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内▲房地产开发费用计算中还须注意两个问题：①扣除的具体比例（5％以内或10％以内），由各省、自治区、直辖市人民政府决定；②利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

（4）与转让房地产有关的税金（2005）它是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税（按产权转移书据0.5‰贴花）、教育费附加。

但房地产开发企业在转让时缴纳的印花税应列入管理费用，不得在此扣除，也就是说房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。

（5）财政部规定的其它扣除项目《土地增值税条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人可按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除，用公式表示：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20％▲需特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。

即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就转让，也不允许扣除20％的加计费用。

2．对于存量房地产转让，可扣除：（2009）（1）房屋及建筑物的评估价格。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

（3）转让环节缴纳的税金。

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；如果超过20％的（含20％），应就其全部增值额按规定计税。

（2004）▲这里所说的“普通标准住宅”是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

▲普通住宅与其他住宅的具体划分界限：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。

允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下（2004，2005）：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计税。

▲为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（四）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

▲为了支持汶川地震重建工作，由政府为受灾居民组织建设的安居房免征城镇土地使用税，转让时免征土地增值税。

（五）自2010年1月1日起企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为城市和国有工矿棚户区改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

▲所称棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。

（六）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房（简称公租房）房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

四、纳税申报时间与地点（一）申报时间土地增值税的纳税申报时间为纳税人签订房地产转让合同后7日内。

（二）纳税地点（2003）土地增值税的纳税地点为房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关。

如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：1．纳税人是法人时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

2．纳税人是自然人时：转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

（三）房地产开发项目土地增值税清算（2007、2009）自2009年6月1日起，为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，针对房地产开发项目土地增值税清算工作按照如下管理办法：▲所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

▲纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

▲税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

▲主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。