2015年芜湖国贸天琴湾营销执行总纲
广场写字楼项目策略总纲
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典型客户描述——金融投资公司
姓名：汤先生
职位：投资部经理
公司名称：某金融投资公司
公司性质：外资
公司人数：60余人
经营范围：金融投资
现办公概况：租用东风西国银中心大厦整层
对现写字楼看法：交通比较方便，周边配套等比较完善，办公环境一般
对写字楼要求：电梯数量足够，物业管理素质要高
访谈方式：走访和电话访谈
访谈内容主要包括： 1、对写字楼的有什么样的需求 2、其目前办公物业的看法 3、对本项目的意向与看法（介绍本项目后）
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客户访谈——数量与对象
调查样本数：17个 其中客户包含贸易、批发、IT、咨询顾问公司等各种行业，公司规模跨度从 个体小档主到跨国公司的分公司均有涉及。
对写字楼需求：因公司有3/4面积作为展示用，要求更大的办公面积，目前尚未找到合适 物业，因而考虑再多租一层。希望进驻的写字楼有知名公司或外企进驻，间接提升本公 司形象和增强客户信心、认同感
对写字楼关注点：电梯数量足够，物业管理素质要高，认为入户大堂、公共装修等对公 司形象有重要影响。
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周边政府、机关、事业单位带来的客户
城启自用
政府单位、IT科技等实业、 广州地铁系列公
贸易
司
外资贸易、科技、金融
安利、国泰君安 证券
金融保险、科技等实业、服 友邦保险、爱立
务咨询
信
金融投资、政府单位、科技 广州地铁、中意
等实业
人寿
税局等政府单位、软件科技 广州国税
项目简评
周边的专业市场业态分布决定了其客户 结构
周边环境杂乱 ，难以吸引外来客户
大 堂 层 高： 8.6 m
电 梯 数 量 ：5台（4+1）
中原房地产深圳天琴湾营销策略思路
中原房地产深圳天琴湾项目可能面临其他不可预测的风险和挑战，如安全事故、自然灾害等。为应对 这些风险和挑战，需要加强项目管理，制定应急预案。同时，与相关部门保持良好沟通，及时获取政 策和市场信息，以降低其他风险和挑战对项目的影响。
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价格策略与优惠措施
制定合理价格
根据产品定位和市场调研，制定合理的价格策略 ，确保价格与市场竞争力保持一致。
灵活调整价格
在销售过程中，根据市场需求和竞争情况，灵活 调整价格，以达到最佳的销售效果。
优惠措施
为吸引更多客户，可采取一系列优惠措施，如购 房折扣、购房礼品、优先选房等。
渠道策略与推广方式
传统渠道
投资客
由于天琴湾所处的区域具 有较高的投资价值，因此 投资客也是我们的目标客 户之一。
目标客户需求分析
追求品质
天琴湾的客户主要关注房地产 的品质和细节，包括建筑质量
、景观、配套设施等。
舒适生活
客户希望在购买房产的同时，能 够享受到高品质的生活体验，如 良好的物业管理、齐全的社区配 套、优美的社区环境等。
详细描述
中原房地产深圳天琴湾项目面临人员配置风险，如人才流失、工作效率低下等。为应对此风险，需要建立完善 的人员管理制度，包括招聘、培训、考核和激励机制。同时，加强团队建设，提高员工素质和技能水平，以降 低人员配置风险对项目的影响。
其他风险和挑战应对策略
总结词
加强项目管理，制定应急预案，与相关部门保持良好沟通，以降低其他风险和挑战的影响。
VS
详细描述
中原房地产深圳天琴湾项目面临市场风险 ，如政策变化、经济波动等。为应对此风 险，需要对市场趋势进行准确判断，并制 定灵活的营销策略。例如，根据市场需求 调整价格策略或推广策略。此外，与同行 建立战略合作关系，共享资源和技术，可 以降低市场风险对项目的影响。
淮北金色云天公寓营销执行方案
谨呈：淮北云天置业金色云天·领域三期认筹执行方案一、认筹目的1、目前在售可供选择的范围较小，通过三期认筹信息释放，提高来访量，为三期开盘积累客户；2、通过加推与竞争对手争抢客源，实现资金回笼。
二、认、解筹时间：1、认筹期为认筹执行方案确认的次日开始到9月30日下午18:00止，不举办认筹仪式和活动，营销中心工作人员随时接受客户认筹。
2、开盘解筹时间暂定10月1日，开盘方式为公开解筹。
三、认筹房源：领域三期推售楼层为10F、14F和15F，共60套房源。
说明：如客户蓄水量多、质高，16~18F在开盘后一周入市销售。
四、认筹活动主题：交1千抵1万，越想越划算！——领域三期珍藏版精装公寓，全城接受限量认购！五、认筹金及VIP卡办理：1、为提高认筹数量，确保开盘现场人气，增加现场成交的可能性，建议认筹期采取降低客户办卡的门槛，即客户缴纳认筹金为一千元；2、填写《金色云天•领域三期VIP会员入会申请书》（一式四联，见附件一），凭收据和意向房源申请表领取“金色云天·领域三期VIP 贵宾卡”，VIP贵宾卡的编号不作为开盘选房顺序号，仅作为参加开盘现场购房的有效凭证之一。
3、开盘当天，客户凭交款收据和VIP贵宾卡按照到达开盘选房现场的时间先后顺序依次进入选房区选房，开盘解筹具体方案根据9月上旬认筹情况制定后提交贵司确认。
六、认筹优惠：根据对现有销售政策的了解，对领域三期开盘优惠政策建议如下。
1、认筹优惠：交1000抵10000，即认筹享受总价优惠9000。
2、开盘认购优惠：凡持卡客户在开盘当天成功认购均可享受总价5000元/套优惠。
3、付款方式优惠：一次性付款98折，按揭贷款99折。
4、老带新优惠：按目前正在实施的政策执行。
5、开盘抽奖活动：凡持卡客户并成功选购的客户均客凭认购书、VIP卡、定金收据参加开盘当天的现场活动，活动奖项设置与开盘解筹方案一起提交贵司确认。
七、销售价格：1、考虑到楼层市场接受度，成交均价在现售均价的基础上调加50元/㎡，即6050元/㎡（备案均价与开盘均价按差价350元/㎡制定）。
世联合肥金大地新地中心商务项目销售推广策略144P讲课讲稿
这些(zhèxiē)对于真正的领袖、真正的地标来说 都无须标榜
第三十三页，共144页。
对于安徽来说，我是门户，我是象征； 对于政务新区来说，我是综合体的坐标原点； 对于天鹅湖来说，我是龙头； 对于商务品质(pǐnzhì)来说，我是领袖； …………….
目标(mùbiāo)
□写字楼销售先行，在不牺牲项目利润的前提(qiántí)下，解 决一定的资金回笼；
□通过写字楼入市(rù shì)，建立项目高端综合体形象；
□通过项目成功运作提升金大地开发商的品牌形象。
第四页，共144页。
Q1:项目(xiàngmù)写字楼如何推售？
Q3:如何(rúhé)打造高端商务综合体的价值营销体系？
因为(yīn wèi)
第三十四页，共144页。
以领先的形象定位奠定(diàndìng)项目商务综合体领袖的龙头地位，捍卫“安徽之门”的地标气质。
安徽之门，领袖(lǐnɡ xiù)商务
金大地(dàdì)新地中心写字楼形象定位：
第三十五页，共144页。
围绕“领袖商务”，项目写字楼A、B、C栋需要建立(jiànlì)自己独有的产品形象定位
Tower B
产品(chǎnpǐn)价值
ห้องสมุดไป่ตู้
A栋
B栋
C栋
展示充分时的价值
展示不充分时的价值
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推售策略(cèlüè)
世联观点：在项目展示面不充分前提下， □写字楼高溢价产品A栋、B栋的价值贬损大； □项目价值体系还未建立，需要良好的销售(xiāoshòu)业绩给市场信心。
安徽芜湖“名流印象”房地产项目场报告
【最新资料,Word版，可自由编辑！】第一部分：政策解析及建议1、宏观政策分析自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较2010年的新“国四条”已全面升级。
近1年以来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。
为巩固调控效果，中央政府近期不断强调2012 年宏观调控政策不放松的决心，预计后市政策整体松绑的可能性较低。
《2、芜湖市房产新政2 月9 日，芜湖市出台了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，引起了市场的关注，其中针对购买自住普通商品住房出台了三大优惠政策：（1）2012 年内芜湖市区购房给予100%契税补贴（包括新建和二手商品住房），另外购买90 平米以下住房给予50-150 元/平方米补贴（只针对新建商品住房）；（2）2012 年内针对不同层次的实用和专业人才购房给予100-300 元/平方米的人才补贴（只针对新建商品住房）；（3）外地人员购房人均面积达15 平米以上或者总面积达45 平方米及以上可迁户口（只针对新建商品住房）。
2012年芜湖市房产新政，2012.2.7通过暂停3、芜湖房产新政解析本次芜湖市关于免除交易契税、政府补贴购房的相关规定并非新增，而是在该市2011年已颁布规定上的进一步优化。
但是，从补贴力度、汇集范围和影响程度看，2012年新规定要明显强于2011年。
◆芜湖本身并不是限购、限价城市，中央对其的管控本来就相对较弱。
诸如降低交易税费、购房补贴和购房落户等优惠政策之前在杭州、马鞍山和石家庄等地也已出现过，且均被放行，并无新意。
◆同时本次新政也有意针对自住刚需，如规定享受购房补贴的住房面积限定在90 平米以下，且三年内转让须退还补助。
此外新政还规定了2012 年市区新建商品房均价涨幅控制在人均可支配收入增幅以内，可以说在大方向上没有违背中央政府的调控基调。
101109国贸天琴湾下阶段营销推广策略_2
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何文强、何维炜
厦门中禾建设有限公司 王宛新 王永宁 谢丽萍 姚双白 蔡国帄
一次性
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莆田
厦门 南安（泉州） 南安（泉州） 厦门 南安（泉州） 厦门
一、活动目的
增进业主与公司、置业顾问之间的交流，利用已成交业主的圈子效应开拓新客源； 通过活动维护老客户，同时通过客户的口碑传播，来赢得新的客源； 为客户营造交流提供一个轻松的帄台，同时通过活动促进业主与业主，为以后的邻
居关系的融洽打好基础。
战略、战术
小众圈层——11月20日一期别墅业主答谢活动 二、活动内容 V1样板房参观+富豪生活新体验+自助西餐
均价6.49万/帄米
6.66亿
回顾、检视
序号 认购人 付款方式 比例 按揭（首付40%）； 按揭（首付50%）；第二套 按揭（首付40%）；第一套 首付50%，11月10交；尾款50%，12月30 日之前交；现有多套房源 按揭（首付40%）；第一套 按揭（首付40%）；第一套 第 首付50%，余款在11月31日前付清 按揭付款（首付40%）；第一套 三 按揭付款（首付50%）；第二套 一次性付款 分 按揭（首付40%）；第一套 按揭（首付40%）；第一套 析 客户来源 获知途径 置业顾问
请柬的制作：自在负责设计，设计需高档、精美、有收藏价值。内容包括时间、地点、主
题、相应的节目。
战略、战术
小众圈层——11月20日一期别墅业主答谢活动
四、活动流程
时间 08：30—10：00 10：00—10：30
芜湖国贸天琴湾策略执行沟通 148P
滨江高端物业现时售价实收为7500-7900 元/㎡，世贸滨江前期尾盘产品突破8000 元/㎡，由于本项目的主力户型为90-120 ㎡三房（占52.27%），120-200㎡三房 以上产品(占43.99%），则总价范围约72 万-96万和100万-160万起的两段；
在此基本概算的基础上，
推出： 首次改善型产品： 形象占位高端，销售落地抢占市场份额的思路方向 1370套，合16-17万㎡ 的住宅产品； 722套X60%≈433套X120㎡=51960㎡X8000=4.157亿； 则意味着，刚需型产品 江景大平层豪宅产品： 是实现目标的基础，改 善型产品的销售是关键， 514套X30%≈154套X170㎡=26180㎡X8000=2.094亿； 大平层豪宅产品的销售 要实现突破；
房地产 调控
十二五规划建议不再强调GDP， 提高居民收入水平，调整收入分配 体制、完善公共服务体系以及加强 保障制度建设成为十二五规划关注 的方向。
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司
房地产智库
“皖六条”全面加大落实调控
“皖六条”是对“国八条”的强调，合肥限购细则才是真正的杀手锏
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司
房地产智库
项目一期目标回顾
品牌目标、企业目标 （长期目标） 利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功积累并提升国贸在异地 城市高尚住宅开发领域的影响力，并为集团后续取地奠定基础 项目运作目标 （中期目标） 通过一期国贸天琴湾的成功营销，快速进入芜湖滨江高端物业 的一线品牌项目的前列 具体营销目标 （短期目标) 计划8月中旬一期开售，整体均价突破8000元/㎡，集团下 达全年总销目标8个亿，全案营销费用约为1200万，实 际入市销售期不足5个月
招商中心开放活动方案(报集团)：芜湖林安国际商贸物流园招商中心开放执行案说课材料
芜湖林安国际商贸物流园招商中心开放执行案（3月3日上午11:00编制）一、活动目的1、为项目首次亮相造势，聚集人气；2、通过举办活动，扩大项目知名度，引起客户对项目关注；3、传播项目启动信息，为项目销售提前预热。
二、活动主题：林安国际商贸物流园招商中心开放仪式三、活动概况：1、活动时间：建议在2014年3月9日(周日)上午10:00至12:002、活动地点：林安国际商贸物流园招商中心外广场3、举办形式：室外节目表演+卡通秀+人体彩绘+排队领取礼品4、活动宣传主要途径：邀请函+CALL客、上门一对一拜访；单张派发(针对县专业市场商户；县主要路段如环城南路、荆江东路、延安东路、芜湖北路；以及大型社区阳光新城、新都小区、城南小区、城东新城等)5、其它宣传途径：户外广告牌+电视+电台广告＋报纸广告+宣传车＋派单＋短信＋网络四、活动参与人员及规模人数：400-500人左右➢县政府领导、开发区领导（送邀请函，是否到场视政府领导自身情况，待定；活动当天若领导不到场、到场不致辞，则致辞环节不安排领导讲话，活动照常举行）➢芜湖县各行政机构（送邀请函，是否到场视政府领导自身情况，待定）➢芜湖市、芜湖县等市县物流行业协会领导➢园区企业代表➢各市场商家➢意向参与活动客户五、活动主要内容1.林安领导致辞（公司领导，具体人员待定）2.县领导致辞(若活动当天领导到达现场参与活动致辞，则安排领导讲话；若领导不到场、到场不致辞，则省略该环节)3.协会领导致辞（市物流行业协会会长或秘书长）4.舞狮点睛仪式5.公司领导(具体人员待定)宣布林安国际商贸物流园招商中心正式对外开放，工作人员鸣礼炮。
6.节目表演（穿插有奖问答活动）7.客户入场签到⏹持邀请函客户，凭邀请函兑换礼品券、邀请函收回；⏹持单张或其他参加活动人员到场(到签到处详细登记客户姓名、联系电话)，可领取礼品券8.礼品发放环节(礼品发放在宣布正式开放后、客户进入招商中心内场参观15分钟后开始发放)⏹凭礼品券可领取礼品袋（福临门900ml食用油一瓶、纸巾一盒、扑克牌2副、单张、折页）。