深圳市优化空间资源配置促进产业转型升级“1 6”文件要点解读-PPT精选文档

“节约集约”，最高是定30年，而且不设下限， 经营性配套设施用地和产业配套设施用地仍采用 市场化方式配置。 对于落后产能，按照“控”、“压”的限制、 淘汰原则，最高提高 100% 的土地资源使用成本。
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“房地并举”
实行房地并举，优先供房
《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》第十四条，创新
型产业用房租售价格原则上为同片区同档次产业用房市场评估 价格的50%-70%。
位尚未进行开发建设的、符合规划的合法工业用地进入市
场；第七条 对于尚未完善征（转）地补偿手续且符合规 划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先行清理 土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、 补偿和拆除后，可进入市场。
深圳市优化空间资源配置 促进产业转型升级 “1+6”文件要点解读
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根据《中华人民共和国土地管理法》规定：我国土地按用途分为农用地、建设用地和未利用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、 草地、农田水利用地、养殖水面等；
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅
和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军 事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
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“创新型产业用房”
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第十一条，符
合规定的可以转让的工业楼宇，可在市政府土地房产交易 机构公开交易或自行小交易。 互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息 技术等战略性新兴产业； 先进制造业、现代服务业、优势传统产业及深圳市产业发 展规划中重点支持的其他相关产业。
一方面从市场来讲，也就是通过修订工业楼宇转让 管理办法，进一步放开工业厂房的市场流转，使城市 更新的工改工项目占更大比重。
另一方面，推出创新型产业用房这一新模式。有点 类似住宅中的保障性住房。主要为需要扶持的新兴产 业和企业提供优惠的产业用房，政策优惠主要体现在 租和售的价格明显比市场价格要低。
的受让人须是依法注册登记的企业，符合产业准入条件并通过
各区产业主管部门依法进行的资格审核。 第十四条，（三）工业楼宇自完成转移登记之日起5年内原则 上不得转让，5年内确需转让的，增加值收益额100%上缴。
增值收 益额
所需上缴金额
（转移登记后5年内转让的，增加值收益额100%上缴）
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目录
一
政策出台背景
关键词解读
二
三
改进内容解读 相关问题思考
四
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Part 1 政策出台背景
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“1+6”文件出台背景
到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大 项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的 制约。
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《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》 《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》 《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》
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关于我国土地的所有权和使用权
城市的土地必然属于国家所有的土地，城市土地中不允许存在农民集体所有的土地； 在农民集体所有的土地上是不可以建设城市的，除了公共设施和乡镇企业，农民集体所有的土地
甚至不得用于非农建设；
无论是何种主体（农民、政府或者投资者），如果想实现城市的扩张或者建立新的城市，或者意 图在农民集体所有的土地上进行非农建设，那么必须完成将集体土地转化为国有土地这一前提性的 要件，即便是拥有土地所有权的农民集体也不例外； 土地所有权的转化主体是单一的，即只能是国家， 土地所有权的转化方向是单一的，即只能从集体土地转化为国有土地，而不能将国有土地转化为 集体土地； 所有权转化的途径有两种：一是，国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，对农民集体土地 所有权进行征收；二是，通过城市规划将集体土地纳入城市规划区，然后对农民集体土地所有权进 行无偿国有化或者有偿征收； 不能主动把集体用地卖给国家，而只能被动等待国家前来征收。
建立以房招商、养商、稳商的新机制， 企业可以通过租赁、购买、合作等方式解 决生产及配套的问题，并根据政策给予创 新性企业租金补贴或优惠。 与 此 同 时 ， 对 工 业 楼 宇 进 入 市 场 实 行 “三限” ，即对销售对象、销售价格、二 次转让周期作了明确限定。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第五条，工业楼宇
差别化供地、差别化地价、差别化管理模式
战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产
业发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土 地供应等方面，除了优先供地外，对战略性新兴 业等还最高给予50%的地价优惠，同时对不同产 业用地供给方式和供地年限实行差别化管理，国
家定最高50年使用期，为了契合深圳实际，体现
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》
《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 《加快发展产业配套住房的意见》
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Part 2 关键词解读
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“差别化”
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》第三条，土地使用年限 按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年。 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》表5产业发展导向修正 系数表，总部企业、战略性新兴产业、现代服务业修正系数 0.5，高端制造业0.6；限制发展类产业修正系数2.0以上。
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“节约集约”
第一是提高空间的利用质量和效益，在这次出台 《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法 （试行）》第六条 政府鼓励原农村集体经济组织继受单 的政策中，主要通过建立全市统一、公开的空间供 需服务平台，建立健全准入和退出机制，提高优质 企业的落地效率，及时淘汰没有潜力的企业。 第二是促进优质要素资源向产业基地和园区集聚， 提高空间资源综合利用效益。通过分区规划管理、 区域合作协调、城市综合体和复合型城区等空间规 划，引导新增产业项目向产业集聚区集中，促进产 《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》第四章和第 五章明确了准入配置和调剂退出的条件。 业集聚化、高端化发展。同时通过创新产业用地分 类、鼓励土地混合使用、提高产业用地容积率上限、 预留产业发展空间资源、集约布置配套设施、规范 土地的弹性引导与量化控制等措施，来满足重点产 业发展需求。