廊坊德荣帝景XXXX年入市营销策略(中广信)173P
全新市场格局下的营销战役-廊坊天地凤凰城2019年总体营销方案
销售 面积
销售 金额
馨视界
904
132132.8 744162801
君兰苑
980
145478.4 607846742
龙河盛都
657
154766.4 456180864
华夏新城
612
98133.43 354444910
华夏奥韵 1902
46728
284947595
销售 均价 2948 4178 2090 5632 3612
09年存量房全部为板楼、小高层、高层等类型产品；根据廊坊市区地块平均容积率计 算，存量土地的产品结构也应以小高层及高层产品为主； 低密度产品供应结构与09年一致，目前尚无新增的低密度产品，竞争压力略小；
高密度，高层普通住宅产品潜在供应量巨大，供需关系严重失衡。 低密度住宅产品供应较少，低密度住宅产品供需环境优越。
2019年项目营销执行策略n持续热销多次开盘的双轨并行n5月18日前1次内部团购活动n3次开盘6次推货持续热销n全年高潮不断n最大化抓住客户n不断保持市场热度执行主线产品总建筑面积套数总销售元明细比例明细比例明细比例双拼别墅22269910703319597512213联排别墅26520071274563091757219841908花园洋房3710198178220411241819852121976观景小高层4263397204835519561835392411993高层产品99728464790119465793599201923909合计2082114710018151009207639601002019年预计出街产品结构对比产品面积区间套总价区间万元套双拼别墅34413914约302344联排别墅34414139约228274花园洋房1175626579约58130观景小高层601622671约2698高层产品7111057约2640营销阶段划分开盘前预热11月营销阶段市场震荡平稳上扬市场预期持续上扬阶段执行开盘热销期营销工作深化执行样板区呈现体验式营销持续销售期二次方案二二次开盘三次开盘六次推货区域价值炒作人居价值释放首次推货销售节奏开盘活动首次开盘内部认购团购9月10月12月方案一二次开盘第一季度第二季度第三季度第四季度2019年3月8月2019年4月内部认购5月开盘5个月周期一期联排及花园洋房产品2019年3月8月正式销售5个月周期一期观景洋房产品2019年3月8月5个月周期三期第一部分高2019年7月10年12月5个月周期三期第一部分高层69102019年7月12月5个月周期二期双拼联排及花园洋房产品2019年7月12月正式销售5个月周期二期观景洋房产品4月开始内部认购5月开盘
帝景文院社区沿街商铺营销策划案69P
435元
单层 双层
综上市调数据，沿街商铺售价在0.98—1.4万元/平米左右，年租金 在153—435元/平米/年之间，投资回报率约在5.4%—7.7%之间。
小结：
◆帝景文院周边沿街商铺售价过高，租金偏低，即投资 回报率较低，投资回收期较长； ◆已入市项目除盛世家园基本售罄，安鑫苑、文鑫嘉园 销售情况由于受价格影响，去化率十分低，其中的文鑫 嘉园几乎没有销售业绩，所有沿街商铺基本为出租。
团包围之中，交通四通八达；
◆项目北门对面是即将建成的金威·怡园4000平米超市和沿街商铺， 项目西侧是即将开建的商业步行街；
◆我们项目的住宅，加上周边众多住宅小区，预测将来的人气可谓十足。
不过，上述区域优势，不仅仅是我们项目的独享优
势，而是周边多个商业项目共享的区域 优势。
weaknesses（劣势）
“软肋”与“硬伤”。
小结：综上分析，即使我们项目的SOPK我们项目
的WT,还是略显“底气不足”。
为此，需要我们站在“200万平米、6万人居住的卧龙山
板块成熟社区”的高度，重新整合项目的价值 点，藉以提升项目的区域价值，以此突破价格瓶颈，力
求获取最佳效益。
第三章：价值点整合
价值点一：钦差大臣度假之地
传说古时候钦差大臣巡游至“帝景文院”，见这里风光 旖旎，怡养人心，是难得的风水宝地，遂欣然定居、乐 不思蜀。后来，每年夏天都会携老带幼来此度假。百年 之后，葬于卧龙山。定居此地的后人为了纪念这段历史， 遂定名“钦村”——金“帝景文院”。
自古以来，钦村就是文化的传承之所，贵族的 居住之地。
价值点二：旅游度假区商业集群
我们项目已融入“北海旅游度假区”——紧邻的的锦湖 韩亚高尔夫球场、第一海水浴场、葡萄滩海水浴场，使 项目直接辐射到前来消费的游客，不仅为项目的日常经 营提供了保障，也提升了项目的品质。
中央帝景营销策划方案1220
山东信邦地产顾问
阶段营销
虚实结合，通过强化自身价值体系引导客户认知，并确立项目与天雨地产的品牌双赢！
分阶段
前期整合 树立形象
阶段主题
阶段策略
策略：项目开盘前，重在 树立项目品质大盘形象， 以“法式风情建筑”的浪 漫生活方式的社区形象价 值为营销重点，树立区域 价值、展示项目形象 策略：随着工程进度的不断 推进，营销重点跨到临清人 更关注的产品价值，品质超 值吸引本地市场高度关注， 引发销售热潮 策略：营销上升为强调产品 和资源的稀缺、无可复制、 独特生活方式体验和生活情 调
树形象
产品推进 持续走量 品牌确立 热销溢价
配套跟进：以完善的商业设施配套 消除客户对周边印象的影响
产品标杆：突出户型创新亮点，品 质亮点、强化项目形象
聚人气
抓销售
社区价值展示：突出社区价值及生 活方式价值，以成熟展示与社区氛 围博取高价值实现。
山东信邦地产顾问
二、营销策略组合 各种营销策略组合运用，实现项目的快速认知、快速上市，最终实现销售的利益 最大化。
创新营销
不创新意味着消亡，只有创新，方能出奇制胜，才能使项目成功运作
在该项目产品已经确定的情况下，要想在市场的激烈竞争中成功发展，我们必须寻求其他层面的创
新策略！
山东信邦地产顾问
差异化营销
服务模式的差异化
建议邀请国内著名的物业管理公司担任顾问和 本地物业公司共同经营的模式。可以引进 法式管家服务，在控制物管费的同时，提 供常规物管服务和要约式物管服务。项目 的前期以物业顾问的身份尽早介入，提前 进行相应的建议，并给以客户切实的物管 体验。著名的物业公司不仅提供高质量的 物业管理，还能提升我们项目的品牌，成 为项目的独特卖点。 聘请时建议利用事件营销进行炒作
温泉度假村经营方案
天津珠江帝景温泉度假村经营方案1. Executive Summary 概要Mission Statement 企业使命Overall Objective 总体目标Positioning Statement 市场定位Overall Marketing Strategies 市场总策略2. Analyses 市场分析Economic Outlook 经济背景展望Product & Competitors Profile Report 竞争市场调查 Current Market Trend Analysis 温泉行业经营态势分析Competitors Strength and Weakness Comparison 项目优、劣势分析3. Sales & Marketing Activities 销售及市场推广活动Sales activities plan 销售计划Marketing promotion plan 市场推广计划Advertising Schedules 广告计划4. Budgets and Targets 预算及目标Pricing Strategy 产品价格策略Revenue Budgets 营业预算Advertising Budget 广告预算Printing Budget 印刷品预算Activities Budget (Promotion) 推广活动费用预算Travel Expenses Budget 差旅费预算Sales Expenses Budget 销售费用预算1. 概要/Executive Summary企业使命/Mission Statement将帝景温泉度假村打造成溶汇世界温泉沐浴文化风情，集温泉沐浴、休闲保健、生态旅游以及完善的住、餐、娱、购配套于一体，“世界一流，亚洲第一”的新型、综合、健康的4A级温泉休闲度假景区。
基于以上使命和目标，我们将致力于：秉承温泉沐浴文化，引导健康度假潮流的开发经营理念，以全新的差异化产品进入市场，保障市场和经营从产品开发之始，就处于行业领先地位；以市场为先导，将市场营销贯穿于产品、管理、服务、保障的系统之中；在景点接待人数、平均消费水平、产品利用率、营收和成本控制方面居于同行业领先地位；敏锐把握市场，采取灵活多变的市场策略，促进经营的持续发展，力求在竞争中处于优势地位；按照规范化、个性化原则，逐步形成先进、高效的，具有珠江帝景温泉度假村特色的经营、运营模式；坚持以人为本，贯彻“员工第一，顾客为尊”的管理理念，促进企业与员工、企业与顾客之间的共生共荣、俱时发展。
某房地产项目营销策划方案课件PPT课件(49页)
2、区域市场小结
区域市场以高层、小高层为主，多层为辅。高层建筑多为24层、18层，小高层产品在区域市场中现阶段属于 稀缺产品。
区域市场项目均价5000元/平方米--6000元/平方米之间，地段成为影响价格的主要因素。其中华夏奥韵洋房 以洋房产品价格明显高于周边其他项目。
2、区域市场竞争分析——绿化率对比分析
在售项目绿化率按项目个数比例
40%以上, 4, 14%
35.1%-40%, 9, 32%
30%-35%, 15, 54%
分析：区域市场的绿化率以35%界限，各占约一半，别墅项目绿 率高，在50%以上，外环边的项目绿化较高。
2、区域市场竞争分析——供给量与消化量对比分析
2层6400---6500元/平方米，三层6600元/平方米 层 差：100-200元/层 现有优惠：每个楼层赠送4—7平米面积作为优惠 销售情况：该项目为含多层、小高层、高层大型社区目前一期、二期销售 三期花园预计9月底开盘。 待开房源：六栋多层花园洋房
项目3、名称区：域名市人场国竞际争楼盘分析
2、区域市场竞争分析——户型比例分析 在售项目区域户型比例
4% 5%
38%
一居室37㎡-78㎡ 两居室61㎡—100㎡
三居室80㎡—140㎡
53%
四居室120㎡-160㎡及其他
区域内各项目主力户型面积以两居与三居为主： ——小两居：61㎡—80㎡；大两居80㎡—100㎡ ——小三居：80㎡—100㎡，大三居100㎡-140㎡
区域市场产品以常规型户型为主，其中80—90的两室户型，100—120的三室户型占据市场绝对主力，无明 显的产品特色。
某园区营销推广方案研讨
5 清盘信息；专属度假领地信 息，升值信息；入住帝景， 享受尊贵
6 教育社区：幼儿园立面和学 校开工；艺术社区、社区 艺术：风雨联廊；商业走 廊开街；清盘信息
7 社区文化、物业服务、集成 生活；入住帝景，享受尊 贵；集成社区；清盘信息
8
专题4、推广主题
第三阶段：
9月－12月，经过8个月来的推广和 入住的影响，市场至此大体上应该 对于珠江帝景既往形象不再敏感。 至此，我们再重新从价值、品质和 感受三个角度包装B区的东半部， 以珠江帝景二期升级版的面目出现， 重新唤起市场的关注。
16＃包装
讲座及收藏爱好者协会成立、桥
牌讲座、桥牌观摩、红酒讲座
2＃、3＃、5＃、12＃、15＃、 圣诞节、新年大赠礼、晚会礼仪
16＃包装
讲座圣诞节、新年活动
专题1、产品
存在问题
我项目多为大户型，同等规格的格局面积要远远大于周边的竞争
项目和主流市场的需求，具有一定的舒适性和可持续发展性，但
是，消费压力过大。
在北京青年报或新京报作栏目冠名或者协办有奖征文，每期可以提 出部分问题，有奖回答。
利用部分高端媒体的广告发布，力争进一步使用其客户资源和读者 资源，举办活动。
在部分高端媒体发布广告的同时，换取其一定数量的书刊、杂志， 赠送给部分大客户，加强与大客户的沟通。
更多的借用其他公司举办的活动，为其提供礼品、奖品，即优惠购 房限时使用。
专题7、营销费用
珠江帝景2004年营销费用预算比例
3% 5%
5%
22%
10%
2%
5%
5% 10%
22% 11%
户外广告发布 报纸广告发布 电视广告发布 杂志广告发布 网络广告发布 广播广告发布 电视广告制作 活动费（含直投） 现场物料制作 印刷费 舆论软文
帝景配合销售物业管理服务方案.doc
淮安市爱家物业服务有限公司致：江苏恒通桃园置业有限公司居万祥经理时间：2013年4月1日主题：关于《帝景蓝湾小区配合销售物业管理服务方案》建议函江苏恒通桃园置业有限公司：根据帝景蓝湾销售大厅（样板房）及配套设施情况，结合贵公司对项目的定位及营销要求，现就帝景蓝湾配合销售编写《配合销售物业管理服务方案》，主要内容为：销售现场概况、客户对服务需求的分析、服务方针、拟采取的服务模式、服务项目、配合销售服务人员架构、服务内容、岗位设置及人员安排、服务人员行为规范及规范用语、服务程序、规章制度及要求、培训计划。
详细内容见附件。
顺祝商祺！淮安市爱家物业服务有限公司二○一三年四月一日爱家物业签发人恒通桃园公司签收人签发时间签收时间- 1 -淮安市爱家物业服务有限公司附件：帝景蓝湾配合销售物业服务方案目录一、销售现场概况二、客户对服务需求的分析三、服务方针四、拟采取的服务模式五、服务项目六、配合销售服务人员架构七、服务内容八、岗位设置及人员安排十、服务人员行为规范及规范用语十一、服务程序及要求十二、培训计划- 2 -淮安市爱家物业服务有限公司帝景蓝湾配合销售物业服务方案通过物业服务公司的销售配合服务活动，营造出一种良好销售环境。
针对帝景蓝湾销售期的服务目标是：“整洁、有序、方便、温馨、体贴入微，体现专业化的服务水平，并让客户有极大的被尊重感。
”一、销售现场概况一）、室内1、面积：一层平面平米；二层平面平米；三层平面平米。
2、材料：一层地面和墙面主材：二层销售期地面主材：3、销售现场入口：销售现场和样板房人流主入口，地面铺；4、样板房数量：分别平米（1套）、平米（1套）、平米（1套）二）、室外：1、绿化面积：平方米，2、停车场：；3、销售通道面积：平米4、景观池面积：平米5、室外清洁面积：平方米（包括绿化带）绿化养护面积：平方米。
- 3 -淮安市爱家物业服务有限公司二、服务方针1）每一位员工必须对所有服务对象（客户）提供真诚的服务；2）要将每一项微小的服务工作都做到完善；3）能随时准备好为服务对象（客户）提供专业、规范的服务；4）要精心创造出使服务对象（客户）能感受到的热情、体贴的服务氛围；5）让每一位客户时刻都有尊贵的感受。
京熙帝景2015年6-12月营销方案
京熙帝景北区项目2015年6-12月份营销推广方案郑州鹏博营销-京熙帝景项目组2015年6月2日进入2015年5月洛阳整体市场部分刚需楼盘虽有所起色，但客户观望情绪仍十分浓厚，销售价格稍高的楼盘仍未见明显起色，鉴于目前市场形势，如何能在有限的推广费用情况下打开局面，是本方案需要解决的问题。
下面我们将从营销背景与剩余房源分析、整体营销推广策略、底商销售策略、住宅销售策略、公告活动策略等几方面展开，具体如下：第一部分：营销背景与剩余房源分析一、住宅市场及商业市场调研报告：进入第二季度以来，在住宅市场上，洛阳无明显的起色，销售价格略有下滑、成交量略有上升，这是以价换量的表现，市场谨慎可见一斑；少数项目月均销售达20套以上，且银行放款速度基本仍在1个月以上，开发商资金链持续吃紧，低价促销盛行，预计下半年略有好转。
在商业市场上，周边项目正在销售与即将在未来三个月内销售的商业项目较多，市场投放量相对较大，竞争激烈，并且自从2014年下半年以来股市一直处于牛市以及洛阳几乎所有的投资担保公司的倒闭，分流投资者大部分资金；从产品上来说，本项目买一层送一层的纯临街单一层小商铺，产品上具有一定优势，但是位置上较为一般，市场对本项目价格接受度一般。
二、京熙北区住宅可售房源分析：明细楼栋U+A1 U+A2 A1 A2 B1 合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积1# 82 8465.27 83 6388.25 165 14853.52 2# 52 5377.58 64 4936.84 116 10314.42 3# 3 269.7 3 266.55 0 0 6 536.25 4# 4 359.36 1 88.85 0 0 5 448.21 5# 0 0 5 433.05 13 1798.41 18 2231.46 6# 0 0 29 2401.2 28 3770.69 57 6171.89 7# 3 264.36 3 259.83 13 1797.92 19 2322.11 8# 3 269.72 0 0 0 0 3 269.729# 4 352.48 4 346.44 13 1797.92 21 2496.84 10# 7 629.93 1 88.95 0 0 8 718.88 合计134 13842.85 147 11325.09 24 2145.55 46 3884.87 67 9164.94 418 40363.3从上图中可以看出，（1）3-10#号楼房源中，6号楼剩余57套，所占比重最大，房源较为充足，具备集中推售条件；（2）2#号楼剩余116套，去化率约30%；1#号楼剩余165套，因尚未推售所以较为完整。