房地产资金来源
西安市房地产资金来源结构与房地产价格波动的关系分析
【 经济研究 】
西 安 市 房 地 产 资 金 来 源 结 构 与 房地 产 价 格 波 动 的关 系分 析
薛 晴
（ 安交通大学 经济与金融 学院 ， 西 陕西 西安 ７０６ ） １０ １
摘 要： 从房地产 资金 来 源结 构的 角度入 手， 究 西安 市房地 产价格 的 不合理 上 涨， 探 根据 １９ －２０ ９ ５ ０ ８年 西安 市房地 产 开发 资金 来 源与房 地产 价格 数据 ， 利 用 Ａ Ｆ法对 时 间序 列数据 进行 在 Ｄ
为显著 。贷款利率越低房地产开发商就能 以更低的 成本获得资金 ， 同时获取高额利润 ， 而存款利率却会 影响投资者的资金投向， 低利率将使 消费者投资于 房地产等高利 润行业 ， ］按揭贷 款实际利率越 高 ， 房屋 价 格 越 低 Ｊ 。梁 云 芳 、 铁 梅 等 运 用 １９ — 高 ９５
升 。同时 ， Ｊ 地价 也 明确地 反 映 了市 场 的供求 状 况， 有利于土地资源 的优化配置 ， 拉升 了房价 ， 又进 步促使 了地价的上涨 ， 因此地价 与房价是相互转 化的 。这些研究深刻 的揭示 了地方政府财 政收 Ｊ
一
得注意的是 ， 这些研究是从整体视角并未根据地 区 之间经济发展的不平衡来 区分研究 ， 忽略了地 区之 间的特殊性。本文 即是在此研究成果 的基础上 ， 从 不同来源的资金规模对房地产价格产生的重要影响
平稳性检验的基础上 ， 运用 Ｇａｇｒ ｒ ｅ 因果 关系检 验模 型对房地 产开发 资金 来源变动与房地产价格 ｎ
变动之间的 因果关 系进行 实证研究。结果表明： 国内贷款、 利用外资与房地产价格的变化没有直接 的 因果关 系； 其他投资与 自筹资金对房地产价格有着一定的推动作 用。 关键 词 ： 资金 来源 ； 房地 产价 格 ； 兰杰 因果检 验 格
苏州房地产资金监管政策
苏州房地产资金监管政策一、引言苏州作为中国发展最为迅猛的城市之一，房地产市场的快速发展也带来了相应的风险和挑战。
为了避免房地产市场出现过热和金融风险，苏州采取了一系列的资金监管政策。
本文将对苏州房地产资金监管政策进行全面、详细、完整且深入地探讨。
二、背景房地产市场的繁荣带动了经济的发展，但也伴随着一些潜在的风险。
过度投资、资金链断裂等问题可能会导致房地产市场的崩盘，给经济带来巨大的冲击。
为了避免这些风险的发生，苏州制定了房地产资金监管政策。
三、苏州房地产资金监管政策的主要内容1. 资金来源监管为了防止房地产开发商过度依赖银行贷款，苏州引入了多元化的资金来源监管措施。
除了银行贷款外，开发商还需要通过自筹资金、债券发行等方式来融资。
这样可以降低金融风险，提高市场的稳定性。
2. 资金用途监管苏州对房地产开发商的资金用途进行了严格监管。
开发商必须按照规定将资金用于购地、建设和销售等环节，不得将资金挪作他用。
监管部门将加强对开发商的资金流向的监测，确保资金的合理使用。
3. 资金流动监管为了防止房地产市场的资金过度流动，苏州制定了资金流动监管政策。
开发商在销售房产时，必须按照规定的比例将销售款项存入指定的监管账户，并按照规定的时间节点进行解冻。
这样可以确保开发商不会将销售款项用于其他投资，保障购房者的利益。
4. 资金监管措施的效果苏州的房地产资金监管政策取得了显著的效果。
首先，房地产市场的波动性得到了有效控制，市场的稳定性得到了提高。
其次，开发商的融资渠道得到了拓宽，不再过度依赖银行贷款。
再次，购房者的权益得到了保护，不再出现开发商挪用销售款项的情况。
四、总结苏州房地产资金监管政策的实施，为房地产市场的稳定发展提供了有力保障。
通过资金来源监管、资金用途监管、资金流动监管等措施，有效防范了房地产市场的金融风险，保护了购房者的利益。
然而，监管政策的有效性还需要长期的实践来验证，监管部门也应不断完善政策，适应市场的变化和需求。
我国房地产行业销售额资金构成与融资渠道分析
我国房地产行业销售额资金构成与融资渠道分析提示：销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。
1、拆解销售额资金构成销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。
2016 年房企销售回款约为8.7 万亿，占房企到位资金比例为65%，较上年占比提高9 个pct。
历史上，销售回款占比往往在50%以上，因此商品房销售情况的好坏往往对于开发商的资金情况起到关键性的影响作用，尤其是在商品房销售增速较高的年份，销售回款的占比由50%提升至60%以上。
不过在2011-2015 年随着股权、债券、非标等融资渠道的打开，销售回款以外的资金来源比重显著提高，因此我们在预测房企资金来源时不仅要跟踪销售情况，也必须重视其他融资来源的变化。
个人购房款主要来自居民存款与按揭贷款。
2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%，较2017 年一季度35.7%的高点有9.5 个pct 的回落。
个人住房贷款由人民银行统计每季度公布，为了跟踪更高频的居民购房贷款金额，我们使用居民户中长期贷款作为近似指标。
2016 年新增个人购房贷款4.96 万亿，同比增速86.5%，占全年商品房销售额42%。
同期居民户中长期新增贷款5.68 万亿，同比增速86.2%，两者总额与增速差异不大。
2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%，较去年末增速下滑86 个pct。
（备注：2017 年起，《金融机构贷款投向》报告中新增个人购房贷款数据不再公布，原个人购房贷款余额改为个人住房贷款余额，与原《货币政策执行报告》中公布的个人住房贷款余额口径一致）。
参考发布《2018-2023年中国房地产金融产业市场竞争态势调查与投资价值前景评估报告》图：2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%（单位：亿元）图：2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%（单位：亿元）2017 年1-9 月居民中长期贷款占商品房销售额比值为45.7%，较4 月57.3%的比例下降近11.6 个pct，但依旧保持在高位。
房地产纾困基金管理办法解读
房地产纾困基金管理办法解读近年来，房地产市场的波动和部分房企面临的困境引发了广泛关注。
为了稳定市场、化解风险，房地产纾困基金应运而生。
这一基金的设立旨在为陷入困境的房地产项目提供资金支持，促进房地产市场的健康平稳发展。
下面，我们就来详细解读一下房地产纾困基金管理办法。
一、房地产纾困基金的设立背景房地产市场作为我国经济的重要组成部分，其稳定发展对于经济增长、金融稳定和社会民生都具有重要意义。
然而，在市场调控、资金链紧张等多种因素的影响下，一些房地产企业出现了经营困难，部分项目面临停工、烂尾等风险。
为了防止风险进一步扩大，保障购房者的合法权益，维护市场稳定，设立房地产纾困基金成为了一种必要的举措。
二、房地产纾困基金的资金来源房地产纾困基金的资金来源通常较为多元化。
一方面，政府可能会通过财政资金投入一部分，以体现政府对市场稳定的支持和引导；另一方面，金融机构如银行、保险等也可能会参与出资，利用其资金优势为基金提供有力的支持。
此外，社会资本如大型企业、私募基金等也可能成为基金的重要资金来源。
三、房地产纾困基金的投资对象基金的投资对象主要是那些存在困境但具有一定价值和潜力的房地产项目。
这些项目可能由于资金链断裂、债务纠纷等原因导致停工或进展缓慢，但本身具备良好的地理位置、市场需求和开发前景。
通过对这些项目的投资和支持，有望使其恢复正常开发和运营，从而实现价值的提升。
四、房地产纾困基金的管理模式为了确保基金的规范运作和有效使用，通常会建立一套严格的管理模式。
一般来说，会成立专门的基金管理机构，负责基金的日常运营和投资决策。
管理机构会制定详细的投资策略和风险控制措施，对投资项目进行深入的尽职调查和评估，确保投资的安全性和效益性。
在投资决策方面，可能会设立专门的投资决策委员会，由相关领域的专家、金融机构代表、政府官员等组成。
委员会会根据项目的情况进行综合评估和审议，最终做出投资决策。
五、房地产纾困基金的风险控制风险控制是房地产纾困基金管理的关键环节。
房地产开发资金筹措
主要内容
1、对企业或项目的内外部因素进行分析。 2、在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹
资目标。 3、资金筹集的规模和流量。 4、资金来源、期限、方式等资本结构分析。 5、资金筹集成本分析。 6、资金筹集的风险和可行性分析。 7、拟订各种可行的资金筹集方案，并筛选编制最合理
可行的资金筹集方案。
这项贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开 发以及旧城改造所需的生产性流动资金。
获得流动资金贷款的主要条件
• 必须具有开发企业资格证书，必须持有工商营业执 照；
• 必须在贷款银行开立帐户，持有贷款证； • 企业或项目自有流动资金占生产流动资金的30%； • 必须具有主管部门下达的项目年度开发计划和经批
（1）短期偿债能力指标
流动比率=
流动资产 流动负债100 %
速动比率=
速动资产 流动负债100 %
现金比率= 现金流动短负期债证券100 %
长期偿债能力指标：
资产负债率=
负债总额 资产总额 100 %
产权比率=
负债总额 所有者权益总额100 %
已获利息倍数= 税前利利润息费利用息费用100 %
C—债券年利息
i—市场利率
m—每年计息次数
n—到期年限数
F—债券面值
t—年份数
例题
某企业发行债券1000万元（单位面值1000元， 共1万张），期限3年，年利率为10%，现考虑 付息方式为一年计息一次和一年计息两次 （每半年计息一次）两种情况：
• 若发行时市场利率为10%，则发行价格为： • 若发行时市场利率为12%，则发行价格为： • 若发行时市场利率为8%，则发行价格为：
I1—年利息率； T—所得税率；
例1：某房地产企业长期借款200万元， 年利率10.8%,借款期限3年，每年付 息一次，到期一次还本，企业所得 税率33%，筹资费用忽略不计，计算 这笔长期借款的成本。
武汉市房地产价格与开发资金来源关系研究
观 调控 不 一 定 适 合 武 汉 市 房 地 产 的市 场 情 况 。
产 价 格 的 快 速 上 涨 。在 此 期 间 ， 多 房 地 产 及 众
本 文 拟 以武 汉 市 为 研 究 对 象 ， 房 地 产 开 从 发 投 资来 源 的 角 度 出发 ， 究 房 地 产 开 发 资 金 研 来 源 与 武汉 市 房 地 产 价 格 的 相 互 关 系 ， 此 基 在
文献 标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：１７ －０ ３ ２ ０ ） １Ｄ９ －５ ６ １７２ （Ｏ ９ ０ 一 ９０ ０
影 响 ， 革 开 放 后 湖 北 省 暨 武 汉 市 的 经 济 发 展 改
引言
自 １９ ９ ８年 取 消 福 利 分 房 以来 ， 地 产 业 发 房
ห้องสมุดไป่ตู้
速 度 与 发 展 水 平 一 直 处 于 全 国 中 等 偏 下 的 位
……
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进行平稳性检验的基础上， Ｇ ｇｒ 运用 砌 ｅ 因果关系检验模型对房地产开发资金来源变动与房地产价格
变动之 间的 因 关系进 行 了实证研 究， 究结果表 明， 汉市房地 产开发 资金来 源变 动与房 地产 价格 果 研 武
变 动之 间不 存 在 显著 的 因 果 关 系 。 关 键 词 ： 地 产 开 发 ；资 金 来 源 ；房地 产 价 格 ；Ｇ ａｇｒ因果 关 系检 验 房 ｒ ｅ ｎ
置 。 与之 相 对 应 的是 ， 汉 市 的 房 地 产 业 自 ２ 武 Ｏ
世纪 ９ Ｏ年 代 初 期 开 始 兴 起 以 来 ， 一 直 处 于 也
展 迅 猛 ， 地 产 价 格 增 长 加 快 。近 几 年 来 ， 其 房 尤 是 ２ｏ ０ ５年 至 ２ ０ ｏ ７年 ， 地 产 价 格 尤 其 是 住 宅 房 价格的过快上涨 引起 了社会 各界 的广 泛关 注。 从 中央 到 地 方 的 各 级 政 府 频 频 出 台相 关 的措
房地产业资金来源及投融资现状与发展探析
自 ２０ ０ ６年 末 ， 国家 从 计 划 、 划 、 规 土地 、 设 等 诸 多 环 节 上 实 建 施 了 一 系列 宏 观调 控 政 策 ， 很 大 程 度 上 加 强 了对 房 地 产 市 场 的 在 调 控 力度 。日趋 严 格 的土 地 和 金 融 信 贷 政 策 使 房 地 产业 深 陷 资金 困 境 ， 款 压 力 逐 渐 加 大 、 币从 紧 政 策 文件 推 行 更 加 剧 了外 界 回 货 对 房 地 产公 司资 金 链 条 的 无 比担 忧 。 了应 对 前 所 未有 的投 融 资 为 困局 ． 内 房 地 产 市 场 从 之 前 的 疯 狂 转 为 观 望 ． 个 房 地 产 业 开 国 整 始 了 对 多元 化 投 融 资 渠 道 的 探 求 之 路 ， 房 地 产 投 融 资 也 已成 为 而
银 行 贷 款 的直 接 表 现 ， 包 括 主 要用 于 补 充 企 业 为 完 成 计 划 内土 其 地开 发 和 商 品 房 建设 任 务 所 需 的 流 动 资 金 贷 款 、 要 用 于 向 具 体 主 的房 地 产 开 发 项 目提 供 生 产 性 资 金 的 开 发 项 目贷 款 ， 及 房 地 产 以 抵 押 贷 款 等 ； 券 主要 指 企 业 债 权 ， ２ ０ 债 自 ０ ０年 后 我 国 房 地 产 企 业 债 券 已不 再 发 行 ， 有 少 量 债 券 也 已 兑 付 。 原 外 资 在 我 国 房 地 产 市 场 中参 与 至 开 发 、 中介 和 销 售 、 业 经 物 蓦 羹 §墓 §蓦 嚣 譬 § 营等 多个 环 节 ， 主要 是 境 外 房 地 产 投 资 基 金 、 险 投 资 基 金 、 量 风 大 个 人 资金 ， 直接 购 买 土 地 、 产 、 股 房 地 产 公 司 、 行 项 目合 以 房 参 进 作 等 方 式 ， 房地 产 行 业 集 中投 资 。 外 资 的 利 用 有 直 接 与 间 接 向 对 之 分 ． 接 利 用 外 资 主 要 指 通 过 独 资 、 资 或 合 作 经 营 的股 权 投 直 合
我国房地产开发资金来源现状及改进措施
我国房地产开发资金来源现状及改进措施作者：王萍赵健来源：《现代装饰·理论》2013年第07期房地产开发是一项具有资金消耗多、投资获利时间长、风险大等特点的经营活动。
目前我国房地产开发企业资金不足、开发资金过度依赖银行借贷是较为普遍的现象。
针对这一现状存在的问题，本文提出一些改进措施来拓宽房地产开发融资渠道，满足企业的融资需求，有效降低房地产信贷风险。
我国房地产开发资金来源现状分析房地产开发行业具有投资周期长、资金消耗多、回收资金时间长等特点，从房地产开发是一个复杂的过程。
房地产开发企业依靠自身资金力量是无法保证房地产开发项目资金的需求的，如果房地产开发企业没有众多的融资渠道或筹资方案，那么房地产开发企业就会在项目开发过程中发生融资困难，从而影响房地产开发项目的顺利完成，因此研究我国房地产开发资金来源现状问题有着重要意义。
我国房地产开发资金来源具有以下特征：过度依赖银行贷款与商品房预售款；主要来自国内贷款与自筹资金，自筹资金是主要来源，房地产开发行业缺乏金融产品，难以抵御外来冲击。
为了保证房地产行业的持续发展，我国房地产开发行业应该参考借鉴发达国家的宝贵经验，立足我国房地产开发行业实际情况，开拓思维进行创新，拓宽房地产开发企业的融资渠道以获得充足的开发资金。
拓宽我国房地产开发资金来源的措施由于受到金融危机的影响，筹资融资较为困难，在此背景下，我国房地产开发企业应该主动加强同行业各企业的合作，通过企业共同合作的方式，共同进行项目投资，共同获利。
房地产开发企业通过这种方式可以减轻市场竞争压力，分散投资项目风险，在一定程度上减低房地产开发项目成本。
除了这种合作共赢方式之外，我国房地产开发企业还可以通过合作开发、民间借贷、股份转让等方式来拓宽融资渠道。
我国房地产开发企业要学会通过上市的途径来进行融资。
一些大型的房地产开发企业可以通过直接上市的途径来获得资金，而一些小型的、经济能力水平相当较弱的房地产开发企业则可以通过间接上市的方式，及他们需要通过收购上市公司并获得一定的控股权来赢得上市的权力，并在上市项目中加入房地产开发有关业务。
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1．银行贷款
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。
房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。
银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。
根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。
银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。
对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。
一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。
为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。
特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。
房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。
面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。
2．房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。
全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。
现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。
②模式是债权融资。
前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。
后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。
而政策规定银行不能这样做。
2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.? 866亿元，平均每个房地产信托募集1.? 18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。
不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。
但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
3．上市融资
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。
直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。
我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。
因此，通过直接上市的企业数量很少。
更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。
买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。
而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。
因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。
上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。
2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。
06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。
但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。
我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。
4．海外房产基金
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。
摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。
这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。
截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。
应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。
但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。
另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。
为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接
投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
5．债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。
房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。
而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。
目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。
这些都影响了企业通过债券融资的规模。
07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。
《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。