房地产项目开发投资与融资
房地产开发融资计划
房地产开发融资计划1. 项目概述本融资计划旨在为我们的房地产开发项目提供资金支持。
该项目位于城市中心区域，包括住宅、商业和办公三个部分，总占地面积为XXX平方米，总建筑面积为XXX平方米。
项目预计总投资为XXX万元，预计销售收入为XXX万元。
2. 融资需求根据项目预算，我们计划通过融资解决XXX万元的资金需求。
这部分资金将主要用于购买土地、建筑施工、购买材料、支付人工费用等。
3. 融资方式为了满足项目的资金需求，我们计划采用以下几种融资方式：1. 银行贷款：我们计划向银行申请贷款，以满足项目的资金需求。
贷款额度为XXX万元，贷款期限为XX年，贷款利率为XX%。
2. 股权融资：我们计划向投资者发行股权，以筹集部分资金。
预计发行股份数为XXX股，每股面值为XX元。
3. 债券融资：我们计划发行债券，以筹集部分资金。
债券总额为XXX万元，债券期限为XX年，债券利率为XX%。
4. 还款计划为了确保项目的顺利进行，我们将制定严格的还款计划。
具体的还款计划如下：1. 银行贷款：我们将在项目完成后，通过销售收入逐步偿还银行贷款。
预计在XX年内还清贷款。
2. 股权融资：我们将通过项目的盈利，向投资者支付股息。
具体的股息支付计划将在股东大会上确定。
3. 债券融资：我们将在项目完成后，通过销售收入逐步偿还债券。
预计在XX年内还清债券。
5. 风险评估为了降低项目的风险，我们将进行严格的风险评估。
我们将评估项目的市场风险、信用风险、利率风险等，并根据评估结果制定相应的风险控制措施。
6. 项目效益分析根据市场调研，我们预计该项目在完成后，销售收入将远大于总投资。
通过融资方式解决资金需求，将有助于项目的顺利推进，实现利润最大化。
以上为我们的房地产开发融资计划，我们期待与您的进一步沟通与合作。
房地产市场的项目融资与资本运作
房地产市场的项目融资与资本运作在房地产市场中，项目融资和资本运作是重要的策略和手段，旨在提供资金支持和增加投资回报。
本文将从不同的角度探讨房地产项目融资与资本运作的相关内容。
一、项目融资的类型和渠道房地产项目融资包括自有资金、银行贷款、信托融资、债券融资和股权融资等多种方式。
从项目开发初期到建设及销售阶段，各种融资渠道的选择和灵活应用能够提高项目的融资效率和成本控制。
1.自有资金融资自有资金融资是指房地产开发企业通过自身的储备资金进行项目融资。
这种融资方式相对稳定，能够提高企业的资金实力和独立性，减少了利息成本和审批流程。
但是，自有资金融资规模和资金利用效率可能受到限制。
2.银行贷款融资银行贷款是房地产项目最常见的融资方式之一。
通过与银行签订贷款合同，开发商能够借入相应的资金用于项目的开发和建设。
银行贷款的优势在于利息较低、期限较长，并且有利于提高项目的资金回收周期。
但是，银行贷款需要满足一定的贷款条件，且还款压力较大。
3.信托融资信托融资是指开发商通过与信托公司合作，设立房地产信托计划募集资金。
信托公司会按照约定的规则管理和运营这些资金，用于房地产项目的融资和运作。
信托融资的优势在于能够提供定制化的融资方案，满足开发商的需求。
但是，信托融资的成本较高，且需要满足相关的审批和监管要求。
4.债券融资债券融资是指开发商通过发行债券来筹集资金的方式。
债券投资者可以通过购买债券获得固定的利息收入，并在债券到期时获得本金回收。
债券融资的优势在于可以吸引各类投资者，提高项目的知名度和声誉。
但是，债券融资的发行和申购过程涉及到较多的手续和法律规定。
5.股权融资股权融资是指开发商通过出售公司股份来筹集资金。
股权投资者可以通过购买股票成为公司的股东，享受未来的红利和资本收益。
股权融资的优势在于能够为企业提供更多的资金来源和专业化的管理经验。
但是，股权融资可能导致权益分散和管理层的改变。
二、资本运作的策略和方法房地产市场的资本运作是指通过合理的投资和资金运营策略，实现资本增值和风险控制的过程。
房地产开发项目融资
房地产开发项目融资在房地产开发项目中，融资是不可或缺的一环。
本文将就房地产开发项目融资的相关内容进行探讨。
一、融资需求分析房地产开发项目的融资需求主要包括土地购买、建筑施工、营销推广和项目运营等各个环节。
在制定融资计划时，需要详细分析每个环节的资金需求，并根据实际情况进行预测和预算，以确保项目能够顺利进行。
二、融资方式选择1. 银行贷款：作为常见的融资方式，通过向银行申请贷款可以解决项目的短期资金需求。
2. 债券发行：通过发行债券来融资，可以吸引更多的投资者参与，降低融资成本。
3. 资本市场融资：包括股权融资和上市融资，适用于规模较大的项目，但也需要承担一定的风险和成本。
4. 合作开发：与其他房地产开发商、投资者或金融机构进行合作，共同分担风险和资金压力，实现项目融资。
三、融资策划与准备1. 完善融资方案：根据项目的实际情况，制定详细可行的融资方案，包括融资金额、融资期限、融资用途等。
2. 资产负债表编制：准备资产负债表和利润表等财务报表，以展示项目的资金状况和偿债能力。
3. 盈利预测与风险评估：对项目进行盈利预测和风险评估，为投资者提供可靠的数据支持。
4. 合规与法律风险管理：确保项目的融资活动符合相关法律法规和监管要求，避免出现法律纠纷。
四、融资谈判与合同签署1. 寻求投资者：通过银行、私募基金、保险公司等渠道，寻找合适的融资方。
进行充分的沟通和洽谈，确保双方的利益得到充分保障。
2. 签署融资合同：合同应明确约定融资方案、融资金额、融资期限、还款方式等重要条款，确保双方权益得到切实保障。
3. 监督与执行：在融资阶段，需要建立完善的监督机制，确保合同各项条款的履行，并及时解决可能出现的问题。
五、风险管理与资金运营1. 风险管理：对项目运营过程中可能出现的风险，包括市场风险、信用风险等进行识别和管理。
2. 资金运营：建立健全的资金管理制度，合理利用项目资金，确保项目的正常运作和发展。
六、融资后的履约和还款1. 履约管理：按照融资合同的约定，保证项目按计划进行，履行相关义务，并及时向投资者提交履约报告。
房地产开发项目融资方案
房地产开发项目融资方案一、项目概述本融资方案针对某房地产开发项目进行设计和实施，旨在为该项目提供资金支持，并确保项目顺利进行和取得预期的经济回报。
该项目位于某市的核心区域，占地面积xxx平方米，计划建设xxx栋高品质住宅楼。
根据市场需求和风险评估，我们制定了以下融资方案。
二、融资方式在本项目的融资中，将采用多种方式以确保资金的充足和多元化。
1. 银行贷款：我们将与各大银行建立合作关系，申请房地产开发项目贷款，以弥补项目初期所需资本不足。
贷款金额将根据项目需求和风险评估确定，并根据项目进展按阶段逐步发放。
2. 优先股挂牌：我们计划通过发行优先股的方式进行融资，吸引投资者参与项目。
优先股持有者将获得比普通股股东更高的回报，并享有优先转换为普通股股份的权利，以分享项目成功时的收益。
3. 债券发行：在项目建设的中后期，我们将考虑发行债券，吸引资本市场的投资者。
债券的期限、利率和违约条件将根据市场状况和项目需要进行合理设计，确保资金来源的多样性和项目运作的稳定性。
三、风险控制措施为了降低项目融资过程中的风险，我们制定了以下风险控制措施：1. 项目可行性研究：在确定融资方案之前，我们将进行全面的市场调研和项目可行性分析，评估项目的潜在风险和回报。
只有在项目具备良好的发展前景和可持续盈利能力的情况下，才会进一步策划融资方案。
2. 合理定价：我们将根据市场条件和项目风险，合理定价发行的优先股和债券，以确保投资者的回报和项目的可持续发展。
同时，我们将积极与投资者进行沟通和协商，以争取双方利益的最大化。
3. 建立风险管理团队：我们将组建专门的风险管理团队，负责监控项目融资过程中的各项风险，并及时采取相应的措施予以控制。
该团队将密切关注市场变化、贷款偿还情况以及投资者的需求，并及时向管理层汇报和提供决策建议。
四、资金用途及回报预测本融资方案所筹集的资金将主要用于以下方面：1. 土地购置费用：占用融资总额的xx%作为土地购置费用，确保项目正常推进，并保有足够的资金储备。
房地产开发项目融资
房地产开发项目融资在当前房地产市场竞争激烈的背景下，房地产开发商经常面临融资困境。
融资是房地产开发项目成功的关键因素之一，它能够提供资金支持、缓解资金压力，更好地推进项目的顺利进行。
本文将就房地产开发项目融资问题进行探讨，并提出一些建议和解决方法。
第一，了解融资需求在进行房地产开发项目融资之前，开发商需要充分了解自己的融资需求。
这包括项目的规模、成本预算、开发周期等因素。
通过细致的市场调研和项目分析，开发商可以明确自己的融资目标，从而更有针对性地寻找合适的融资渠道。
第二，多元化融资渠道房地产开发项目融资并不局限于传统的银行贷款，开发商应积极探索多元化的融资渠道。
例如，可以寻求与合作伙伴进行股权融资，吸引投资者参与项目，分享风险与收益。
此外，还可以考虑利用信托、债券等金融工具进行融资，以满足不同层次的融资需求。
第三，建立良好的信用记录在房地产开发项目融资过程中，开发商的信用记录是银行和其他融资机构考察的重要依据。
因此，开发商应时刻保持良好的信用记录，按时偿还贷款，保持借贷关系的稳定。
此外，还应尽可能提供准确和全面的财务信息，以增加融资机构对项目可行性的认可。
第四，风险控制与回报评估房地产开发项目融资存在一定的风险，开发商应加强对风险的控制和评估。
在融资合同中，应明确风险分担、违约责任等方面的条款，规范双方的权益和义务。
此外，开发商还应综合考虑融资成本、回报率等因素，核算项目的盈利能力和可持续性，在确保资金回报的同时降低风险。
第五，合理规划资金用途房地产开发项目融资所得资金应合理规划用途，确保资金的有效利用。
开发商应根据项目的实际需求，有计划地支出资金，避免过度或不足的投入。
合理规划资金用途有助于提高项目的投资回报率，增强项目的竞争力和可持续性。
总之，房地产开发项目融资是一个复杂而又关键的过程。
开发商需要全面了解自身的融资需求，积极探索多元化的融资渠道，建立良好的信用记录，加强风险控制和回报评估，合理规划资金用途。
房地产项目的投资与融资课件
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
房地产市场中的地产项目融资
房地产市场中的地产项目融资在房地产市场中，地产项目的融资是一项至关重要的环节。
融资是指通过向金融机构、企业或个人借款，筹集资金用于地产项目的开发、建设和运营。
本文将探讨房地产市场中的地产项目融资方式以及相关的挑战与机遇。
一、融资方式1. 商业银行贷款商业银行贷款是房地产开发商最常见的融资方式之一。
开发商可以通过抵押自有物业或土地使用权来获得贷款。
商业银行通常会对开发商的信用状况、项目可行性和抵押物价值进行评估，然后提供相应的贷款额度。
但是这种方式也存在着利率较高、审批周期长等问题。
2. 债券融资债券融资是指开发商发行公司债券或债务工具来筹集资金。
这些债券通常由信用评级较高的机构担保，便于吸引更多的投资者。
债券融资的好处在于利率相对较低，筹资规模也较大。
但是，债券市场的波动性较高，对开发商的信用评级也提出了更高的要求。
3. 股权融资股权融资是指开发商将自己公司的部分股份出售给投资者，以换取资金。
投资者购买股份后成为公司股东，与开发商共享项目利润。
这种方式可以减轻开发商的负债压力，但也意味着部分控制权的让渡。
4. 合作开发合作开发是指开发商与投资机构、企业或个人进行合作，共同承担地产项目的资金投入。
投资方提供资金，开发商负责项目管理和实施。
这种方式将风险与收益共享，可以降低单方面的财务压力。
二、挑战与机遇1. 民间融资管控风险民间融资是指地产项目开发商通过私人借贷、银行信贷或社会担保等方式筹集的资金。
尽管这种方式相对灵活，但也存在风险。
政府需要加强对民间融资的监管，规范融资行为，保护投资者的权益。
2. 房地产市场调控政策随着房地产市场的调控政策不断加强，融资环境也发生了变化。
限购、限贷等政策措施对地产项目的融资产生了影响。
开发商需要密切关注政策动态，灵活调整融资策略。
3. 平台融资渠道收紧过去，许多房地产开发商通过平台融资（如互联网平台、第三方支付等）筹集资金。
然而，现在监管部门加强了对平台融资的监管，使得这种融资渠道收紧。
房地产开发经营工作中的项目融资与投资
房地产开发经营工作中的项目融资与投资项目融资与投资是房地产开发经营工作中的核心环节之一。
在当前的市场经济中，房地产项目的开发与经营离不开融资，而投资则是实现项目可持续发展的基础。
本文将从项目融资与投资的定义、重要性、融资方式、投资决策等方面展开探讨。
一、定义与重要性项目融资指的是通过各种渠道获取资金，用于房地产项目的开发与经营活动。
而项目投资是将资金投入到房地产项目中，以获取可持续收益的行为。
在房地产行业中，项目融资与投资具有重要意义。
首先，项目融资可以解决资金缺口，支持项目的顺利开发与推进。
虽然房地产项目通常需要巨额资金投入，但企业自身的资金往往无法满足这样的需求，因此通过融资可以弥补这一不足。
其次，项目投资是实现房地产项目的持续发展的基础。
投资者的参与和投入可以为项目带来更多资源和经验，提高项目的可行性和竞争力。
二、融资方式在房地产开发经营工作中，常用的项目融资方式主要包括以下几种：1.银行贷款：这是最常见的融资方式之一。
开发商可以通过抵押或担保等方式向银行申请贷款。
银行提供的贷款可以用于项目的前期筹备、建设、销售等环节。
2.信托融资：信托机构可以作为中介，通过募集信托资金来支持房地产项目。
投资者通过购买信托产品来参与项目融资，并从项目的收益中获取分红。
3.债券发行：房地产开发商可以发行债券来筹集资金。
债券可以是公司债、可转换债等形式，投资人购买债券后，可以获得债券利息和到期本金。
4.股权融资：开发商可以向投资者出售项目的股权，以获得资金支持。
投资者购买股权后即成为项目的股东，可以分享项目的收益和决策权。
5.合作开发：开发商可以与房地产基金、保险公司、养老金等机构进行合作，共同开发项目。
合作方通常会提供资金支持，与开发商共同分担项目风险与收益。
三、投资决策在房地产项目的投资决策中，需要综合考虑多个因素来保障投资的最大效益和风险控制。
1.市场分析：开发商应对市场进行全面分析，了解当前房地产市场的走势、需求以及竞争情况。
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（五）房地产市场预测的内容
1．国民经济发展趋势预测； 2．产业政策所带来影响的预测； 3．市场需求预测； 4．技术发展预测； 5．销售前景预测； 6．房地产生命周期预测； 7．供给能力预测； 8．市场价格走向预测； 9．市场竞争情况预测。
（六）房地产市场预测的步骤
1．确立预测目标； 2．拟定预测工作计划； 3．收集与整理资料； 4．选择预测方法； 5．预测分析； 6．预测结果评价； 7．编写预测报告。
析为主的原则。 （四）财务评价的依据 政策法规依据、方法和参数依据。 （五）财务评价的基本原理 （六）财务评价的基础数据和基本财务报表 （七）财务评价指标体系
二、建设项目投资估算基本认知
（一）投资估算的作用
①是筹措基本建设资金和金融部门批准贷款的依 据；
②是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概 算的依据；
2．投资客体
投资客体即投资对象、目标或标的物。
3．投资目标
投资目标是指投资活动要达到的目的和 投资者的投资动机。
4．投资方式
投资方式是投资过程的运行方式，或 投资活动的运行方式，通常可分为直接 投资和间接投资两类。
（二）投资的经济实质及分类 投资的经济实质就是资金的运动。
准备阶段 储备资金
生产阶段 生产资金
房地产市场调查概念的把握：
1．市场调查的基础是收集资料； 2．市场调查的内涵是广义的； 3．市场调查的方法必须是科学的。
（二）房地产市场调查的作用
1．有助于房地产企业确定正确的发展方向； 2．有助于房地产企业适时进行产品更新换代； 3．有助于项目投资者制定科学的销售和生产计
划； 4．有助于项目投资者实施正确的价格策略； 5．有助于房地产企业改善经营管理，提高经济
（二）问卷调查法 调查问卷的主要形式和基本内容
第二节 房地产市场调查
（四）房地产市场预测的概念
预测是指人们运用科学知识和手段，对 客观世界中未来不确定事件的发展变化 趋向和结果，事先所做的分析和估计。
房地产市场预测是指借助历史统计资料 和市场调查，运用科学的方法和手段， 对房地产未来经营状况及发展趋势做出 的预计、测算和判断。
二、投资环境的分类
（一）按各要素存在的物质形态分类 硬投资环境是指影响项目投资的各种外部物质
条件。 软投资环境是指影响项目投资的各种社会政治、
经济、文化条件。 （二）按各要素存在的范围分类 宏观投资环境、中观投资环境、微观投资环境。 （三）按投资环境的内容分类 社会环境、政治环境、文化环境、经济环境、法 律环境、自然环境、基础设施环境等。
四、房地产项目投资过程
（一）项目及项目周期
1．项目的含义 指在一定的约束条件下，具有特定目标的一次
性任务。 构成一个项目，必须具备如下4项基本条件。
（1）项目是一个系统的有机整体； （2）项目具有明确的目标； （3）项目具有明确的起点和终点； （4）资源条件的保障。
2．项目周期 （1）项目投资前期
（2）转让土地使用权
——即土地使用者再转移土地使用权的行为。
出售土地使用权即买卖土地使用权，就是土地 使用者按法定的程序将该地块的余期使用权转 移给他方，他方为此支付土地转让金的方式。
交换土地使用权是指土地使用权的拥有人双方 约定相互转移两宗土地的使用权；或一方转移 某地块的使用权，而另一方则以金钱以外的标 的物使用权或所有权进行交换的方式。
2．前期工作 ——指投资项目决策后到开发方案具体实 施营建之前这段时间里进行的各项工作。
3．房地产建设开发 “三控制一管理”：房地产质量控制；开 发成本控制；工期控制。合同管理。
4．房地产销售经营
第二节 房地产项目开发投资环境分析
一、投资环境 投资环境是指被投资的地域
（国家、地区、城市或街区） 在一定时期内所具有的能决定 和制约项目投资的各种外部境 况和条件的总和。
效益。
（三）房地产市场调查的一般原则
1．准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平； （2）市场调研人员的敬业态度； （3）资料提供者是否持客观态度。
2．时效性原则 3．全面性原则 4．针对性原则 5．创造性原则
房地产市场调查的内容
1.可控因素的调查
（1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查
换方式。
（4）土地入股参与联建联营
——即以土地使用权作价人股，参与 联建联营，实质上是以土地的使用权作 条件参与的经济活动。
3．房地产项目投资对象
（1）土地
旧城区开发的土地属房地产的二次开发，是由于原有城 区因使用性质改变或城市老化，房屋陈旧、破损或基础 设施改造而进行的投资建设。
新区开发的土地指的是城市郊区新征土地的开发建设， 其主要经济活动是征用农村集体所有的土地，并进行土 地改造和基础设施建设。
（二）正式调查阶段
1. 确定资料来源 2. 确定调查方法 3. 拟定调查表或调查问卷 4. 抽样设计抽样调查 5. 实地调查
（三）提交调查报告阶段
1. 资料的整理分析 2. 编写调查报告
（四）跟踪调查阶段
第二节 房地产市场调查
房地产市场调查的方法
（一）观察法 1. 直接观察 2. 间接观察 3. 局外观察
2．房地产投资过程周期长、成本高； 3．房地产投资所受制约因素多； 4．房地产资产缺乏流动性； 5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性； 6．房地产从周围社区环境的改善中获
三、房地产项目投资市场调查与预测
（一）房地产市场调查概念
房地产市场调查是房地产企业为了确定投 资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、 科学的方法，有目的、有计划地收集和分析 相关的房地产产品信息，企业的外部环境和 内部条件以及业内其他企业相关信息等各种 资料，通过对过去与现在的营销状况及动态 性影响因素的分析研究，从而为企业预测其 未来发展、制定正确的决策提供依据。
③是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分 析的依据。
（二）投资估算的阶段划分
1．毛估；2．粗估； 3．初步估算；4．确定性 估算；5．详细估算。
（三）建设项目总投资构成
根据资本保全原则，当项目建成投入经营 时，固定资产投资、固定资产投资方向调 节税和建设期贷款利息形成固定资产、无 形资产及递延资产三部分。
房地产开发经营与管理
第三章
房地产项目开发投资与融资
【本章学习目标】
一般了解房地产项目开发 投资与融资的基础知识；财 务评价、筹资与筹资方式、 房地产金融的基本知识和内 容；对技能点和掌握点有一 般性的了解。
第一节 房地产项目开发投资概述
一、房地产项目开发投资的基本概念
（一）投资要素 投资是指投资者为了获取未来的
第二节 房地产市场调查
2. 不可控因素的调查
（1）人口状况调查 （2）政治法律环境调查 （3）经济环境调查 （4）自然环境调查 （5）科学技术发展水平调查
第二节 房地产市场调查
房地产市场调查的程序
（一）调查准备阶段
1. 确定调查目标 2. 初步情况分析
3. 制定调查计划 4. 非正式调查
第二节 房地产市场调查
赠与土地使用权是指赠与人自愿把自己所拥有 的土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示 愿意接受该土地使用权而达成合同，实现土地 使用权转让的方式。
（3）出租土地使用权
——指土地使用权的拥有人作为出租 人将土地使用权随同地上建筑物、构筑 物和其他附属物租赁给承租人使用，由 承租人向出租人支付租金的交
四、房地产项目投资环境评价
（一）投资环境评价的原则
系统性原则、比较性原则、时效性原则、 定性分析与定量分析相结合的原则、实事 求是，突出重点的原则。
（二）投资环境评价的标准
适应性标准、稳定性标准、竞争性标准。
（三）投资环境评价方法
等级尺度法、多因素和关键因素评估法、 综合评价法。
第三节 房地产项目财务评价基础知识
一、财务评价概念 （一）财务评价的含义 ——指在国家现行会计制度、税收法规和 市场价格体系下，预测估计项目的财务效 益与费用，进行财务盈利能力分析和偿债 能力分析，编制财务报表，计算评价指标， 考察拟建项目的财务盈利能力、偿债能力 等财务状况，据以判别项目的财务可行性。
（二）财务评价的作用
1．财务评价是项目建议书和可行性研究报告 的重要组成部分；
分为：一般投资、风险投资。
5．按投资项目的内容分类
分为：矿山投资、林业投资、市政建设投资、工业 项目投资、房地产投资等若干种类。
二、房地产投资的特征
（一）一般性投资的特性
1．资源消耗巨大； 2．投资期间漫长； 3．环境因素复杂； 4．风险客观存在
（二）房地产投资的特征
1．房地产投资对象的固定性和不可移 动性；
2．土地使用权的获取 （1）有偿出让土地使用权 指地、市、县人民政府及其土地管理部门，代表国家 将土地在一定年限内的使用权，以指定的地段、用途和 其他条件，通过规定的形式和程序，出让给土地使用者， 并一次或分次收取土地使用权出让金的行为。 协议出让土地使用权（定向议标）是政府根据城市规划 的要求与土地使用性质，有目的地定向选择土地受让人， 然后与选定的土地受让人协商议定土地的出让金、使用 年限、使用性质和其他条件，最后达成协议，签订土地 使用合同，有偿出让土地使用权的全过程。 招标出让土地使用权是指在规定的期限内，由符合规定 的单位或个人（经过资格审查的单位或个人），以书面 投标形式，竞争投标某块土地使用权，土地出让者按事 先规定的标准，通过评标、决标来确定该地块使用权获 得者的形式。 拍卖出让土地使用权是土地使用权有偿出让方式中最具 竞争性的方式。
销售阶段 成品资金
增值