深圳中原万科盐田壹海城营销报告232pN(1)

城市核心 总部经济多元发展 客户主动外扩 生态旅游
城市地位有效 升级
城市滨海生活升级
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在城市中心与海岸线的联动规划下，区域将跃升为比 肩香港西九龙、深圳湾的国际湾区
香港機場核心计划
后海规划
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国际化形象、配套完善生态资源带动整 个区域经济、效益升级
深圳城市多核发展：一个新滨海城市中心的将要诞生
结束东部“只适合度假”的局限认知！
滨海深圳：滨海 +城市气息—— 南山中心区、宝安中心区
后海中心区
2005-2008
跨海大桥 地铁1号线、2号线 后海规划
宝安中心区
2007-2010
西部跨海通道 地铁1号线、5号线 宝安中心区规划
趋势所在，中心所在！
1、盐田CBD规划 2、东部有比西部更好的山海 3、盐田属于关内，本身城市属性强 4、未来莲塘口岸的带动
项目东面-海山公园
项目之交通
项目之配套
项目西面-蓝郡 项目东面-外国语小学
SWOT分析
项目价值提炼 项目定性
项目西面-东埔海景花 园 航母世界车站 项目南面-沙头角海和香 港西贡、滨海栈道 项目东面-皇家海湾公 馆
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项目价值梳理 项目之气势
项目景 观资源 分析
重新设计城市Re-design the city
壹海城营销策略报告
深圳中原 2012.03
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项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目之交通
项目之配套
SWOT分析
项目价值提炼 项目定性
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项目价值梳理 项目之气势
项目周边环 背山面海，区域行政中心，配套 境分析 完整，周边居住高端素质纯粹。
项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目西面-沙头角中 学
项目北面-梧桐山、区政 府、图书馆
Part 4 Part 5 Part 6
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重新设计城市：壹海城营销策略报告报告框架 Re-design the city
Part 1 基于城市升级下的项目整体定位分析 基于整盘定位下的项目各产品线定位分析 项目推售策略分析 项目推广策略分析 项目价格策略分析
重新设计城市：壹海城营销策略报告报告框架 Re-design the city
Part 1 基于城市升级下的项目整体定位分析 基于整盘定位下的项目各产品线定位分析 项目推售策略分析 项目推广策略分析 项目价格策略分析
附件：销售团队组建、市场分析数据、广告公司建议
目
Part 2 Part 3
录
大 纲
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比肩深圳湾、西九龙的国际生态港
盐田规划——东部发展轴的核心区；三大功能中心多核驱动；片区规划——山海城 邦+高品质居住区 生态资源——国家级山海资源，高指标基础配臵 交通配套——东部快速干道、沿一线、隧道取消收费、地铁8号线途经等多项交通
利好；沙头角口岸和未来莲塘口岸直接刺激深港经济贸易交流
中部岸线地带，《研究》提出 了如下设计策略１、加强深港 合作，保育深圳湾自然生态， 优化滨海城市休闲生活空间场 所；２、加强深港合作，探讨 深圳河边防管理模式，推进河 套地区利用和深圳河沿岸城市 公共空间的规划研究；３、加 强深港合作，完善、塑造口岸 地区功能和景观。
《深圳滨海（深圳河）岸线整体城市设计研究》
工业化时期 后工业化时期 信息化时期
高新 手工业 农业 旅游 制造 旅游
手工业
制造 制造
制造
高新科 研 制造贸 易
高新教 育 贸易金 融服务
制造
科技研 发
教育文 化 贸易金 融服务
农业
制造
制造贸 易
制造
制造
重工制 造
S—S—S模式
单一功能——单中心——单一产业 结构城市群模式；
制造业是城市群主导产业，中心城市影 响范围与程度有限，周边城镇成为中心
M—S—S模式
多功能——单中心——单一产业结构 城市群模式；
随着中心城市产业转型，周边城市产业升级， 腹地城市受到区域辐射影响，承担低端制造 业的转移。该时期城市群涵盖整个制造业链 条，产业结构趋同。
M—M—M模式
多功能——多中心——综合产业结构城 市群模式；
原有中心发展规模有限，专业型城市兴起与 其形成多中心模式，各主要城市产业结构独 立且互为补充，城市产业进行专业化细分， 城市群形成综合性多层次产业网络结构。
产业升级——多元化总部经济初见雏型 综合配套——行政配套、多所省市级重点学校林立；公共及医疗卫生配套区内最齐 全；浓郁的人文环境
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城市新中心崛起： 国际滨海活力区
B· Z A·
Bay Activity Zone
说明：BAZ：滨海活力区， 英文bay activity zone。滨海活力区内包括金融商务、休闲娱乐、观光旅游、交通中转等活动，其范围等同于通常所说的CBD，但更强调除商 21 Code of this report | 务活动以外的文化设施、旅游设施、国际机构及其活动等对于城市中心地区的重要性，滨海活力区（BAZ）是中央商务区（CBD）在功能上的扩展和延伸。
附件：销售团队组建、市场分析数据、广告公司建议
目
Part 2 Part 3
录
大 纲
Part 4 Part 5 Part 6
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当大家都在关注中心区，这一块土地似乎被边缘化 但这是一块让身临其境的人憧憬和震撼的土地 苍山、碧海、蓝天、阳光、富氧…… 这是一块价值被低估的璞玉！
沙头角的用地布局原则调整
调整工业用地布局，增加生活居住用 地和行政配套设施建设。生活居住用 地的配臵要逐渐提高人均居住用地的 指标，改善生活居住环境。
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数字盐田：实现深圳首个全无线覆盖区域
规划利好：盐田区将实现无线接入网的城市覆盖率达99%， 无线宽带人口覆盖率达到99%以上，处于全国领先水平。
项目定 位分析
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项目价值梳理 项目之气势
区域价值利好，地处区域中心区位，项目区位 价值、地标价值明显
本项目位于盐田沙头角组团，处于盐田核心区域，是盐田区的行政文化中心， 同时是沙头角组团的顶级住宅区域。片区的功能定位是：以综合服务为主导，集 行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的综合性城市中心区。
盐田区“十一五规划”中指出，在产业结构优化、经 济效益提高、能源消耗降低的基础上，实现本区生产 总值在“十五”期间翻一番的基础上再翻一番，人均 GDP超过1.4万美元。城市功能进一步完善，建成国 家生态区、水环境综合治理示范区和节能环保示范区。
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盐田规划——三大功能中心多核驱动
盐田片区被确定为深圳市第一圈层的城市次中心,也是东部发 展轴的核心区，是盐田区建设深圳东部滨海地区旅游综合服 务基地，打造深圳城市副中心的重要依托。
盐田区位于深圳东部距市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘、北邻龙岗区。人口 状况——盐田常住人口20.89万人，其中户籍人口4.51万人，非户籍人口16.37万人，目前人气比较有限 。
行政文化商贸中心
国际生态港物流中心
旅游渡假中心
沙头角片区
盐田港片区
梅沙片区
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山海城邦+宜居住区
山、城、海一体化、滨海特征、适宜居住拥有高品质城市功 能的新兴城区。
沙头角片区发展原则与定位
遵循山、城、海一体化的城市发展原 则，通过海滨区开发将沙头角地区建 设成具有良好的生态环境，突出的滨 海特征，适宜居住且拥有高品质城市 功能的新兴城区。
城市的产业配套与附属。
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深圳城市发展呈线性布臵，其发展结构正是根据深圳 市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结 构”的发展理论而规划。
东部组团 西部组团 中部组团
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区域定 位分析
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国内知名企业总部和纳税大户先后落户，总部经济初具规 模，发展壮大低碳经济，力争把盐田建设成为低碳经济示 范区。
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承接深圳中、东部海岸线规划，生态与城市生活综合
东部岸线（坝光——沙头角）：生态主题岸线 中部岸线（沙头角——蛇口）：现代化滨海城市生活集中展示区 西部岸线（蛇口——海上田园）：生产主题岸线
项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目之交通
项目之配套
SWOT分析
项目价值提炼 项目定性
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项目价值梳理 项目之气势
深圳首个滨海资源性综合体——东部中心引领者
项目之环境 区域界定：
项目之景观
项目35万㎡体量，多种业态组合，以住宅为主 导，商业、酒店等功能的资源型综合体项目地 标价值，引领东部中心发展。
项目之配套
大面积中央公园——面积占 到总体约30%，且与滨海相 连接，增加项目亲海价值
项目 万象城 地点 罗湖 福田 盐田 容积率 6.25 7.7 2.55