地产研究 中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析V1.0
房地产去库存：进展问题与对策
房地产去库存：进展问题与对策随着中国经济的持续增长和城市化进程的加快，房地产市场一直是吸引投资和消费的热门领域。
过去几年中，随着房地产市场出现供需失衡、去库存难题等问题，房地产市场也成为了引起社会关注的焦点。
为了解决房地产去库存的问题，各级政府和相关部门纷纷出台了一系列政策和对策，以推动房地产市场的健康发展。
目前，我国房地产市场面临的去库存问题主要表现在几个方面。
一线城市的房价高企，一些库存量大的二三线城市现房库存较高，成交量不尽如人意。
商品房供应量过剩，产能过剩严重。
房地产市场受到了金融体系过度松绑、土地资源过度开发等问题的影响，使得整个房地产市场出现了严重的去库存压力。
解决房地产去库存问题，首先需要对当前的市场状况进行全面的分析和调查，找出导致房地产去库存问题的根本原因。
在分析原因的基础上，制定相应的政策和对策，以解决去库存问题。
可以采取加强土地供应，促使房地产市场调整的政策。
当前，土地供应是房地产去库存的一个重要方面。
政府应该加大土地供应力度，通过扩大土地供应，调整土地使用政策，改变土地使用方式，以减少土地资源的浪费和房地产市场的需求供给失衡。
政府可以通过土地竞拍等方式，将土地资源配置到符合市场需求的地区和项目上，实现土地资源的有效利用。
可以加大财政扶持力度，推动房地产市场多渠道融资。
政府可以通过增加财政投入、加大房地产开发企业的财政扶持力度等方式，推动房地产市场的多渠道融资，扶持房地产开发企业加大投资力度，提高市场供应量，从而缓解房地产市场的供需压力，促进房地产市场的均衡发展。
政府可以通过深化房地产市场改革，优化市场机制，规范市场秩序，促进房地产市场的健康有序发展。
可以加强对房地产市场的监管，完善市场准入机制，规范市场秩序，保障市场公平竞争。
可以扩大市场开放力度，吸引更多的外部市场参与者进入房地产市场，促进市场活力的增强，提高市场的竞争力。
政府可以加大对房地产市场的宏观调控力度，通过调控政策，促进房地产市场的平稳发展。
我国房地产行业存货管理的问题与对策研究
我国房地产行业存货管理的问题与对策研究房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，在我国的经济发展中占据着重要地位。
由于行业特点以及市场环境的变化，我国房地产行业存货管理存在一些问题，影响了企业的运营效率和盈利能力。
对于这些问题的研究和相应的对策制定具有重要的意义。
我国房地产行业存货管理存在的问题之一是存货周转率偏低。
由于房地产项目的周期较长，从土地开发到最终销售往往需要几年甚至更长的时间。
这就导致了存货周转率较低，大量的资金被占用在存货上，影响了企业资金的流动性。
对于这一问题，可通过加强项目规划和市场调研，合理安排销售周期和库存量，提高存货周转率，减少资金占用的时间。
我国房地产行业存货管理存在的问题是存货成本偏高。
存货成本包括房地产项目的开发成本、房屋的建设成本以及竣工后的维护成本等。
建筑材料的价格波动、国家政策的变动等因素都会导致存货成本的增加。
企业需要加强对市场的调研，及时了解行业动态，合理采购建筑材料，降低存货成本。
我国房地产行业存货管理存在的问题是存货报废率较高。
由于房地产项目的周期较长，存货往往会面临价值退化的情况，尤其是在市场需求变动较大的情况下。
企业需要加强与市场的沟通，及时了解市场需求的变化，合理安排存货的开发和销售，降低存货报废率，减少存货损失。
我国房地产行业存货管理存在的问题是存货信息管理不完善。
由于存货涉及到多个环节，包括采购、建设、销售等，因此需要对存货进行全面的跟踪和管理。
在实际操作中，由于信息的不及时、不准确等问题，导致企业难以对存货进行有效的管理和控制。
企业需要建立完善的存货信息管理系统，及时采集和整理存货信息，提高对存货的监管和控制能力。
针对以上问题，可以制定一系列的对策。
在项目开发之前，要加强市场调研，合理预测市场需求的变化，规划好销售周期和库存量，降低存货周转时间。
加强与供应商的合作，建立稳定的供应关系，控制建筑材料的采购成本，降低存货成本。
加强与市场的沟通，了解市场需求的变化，合理安排存货的开发和销售，降低存货报废率。
浅析我国房地产去库存存在的问题及对策
浅析我国房地产去库存存在的问题及对策作者：郭栋林汤惠君来源：《经济师》2016年第08期摘要：2015年末，中央经济工作会议明确提出房地产要去库存，在这一背景之下，2016年初，一二线房价快速上涨，引发人们对于房地产泡沫的担忧。
文章就房地产去库存背景、政策成效、此轮房价不降反升的原因等进行了分析，并就如何促进房地产健康发展提出了建议。
关键词：房地产去库存背景存在问题成因对策建议中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1004-4914（2016）08-029-032015年12月18日至21日，中央经济工作会议在北京召开，会议部署了2016年经济工作五大任务，其中将房地产去库存列为工作重点，并相继出台了一系列政策措施。
但自2015年下半年开始，我国一线城市房价开启了新一轮的急速上涨，涨价逐渐传递至二线城市，导致“地王”频出，一时之间，一、二线房地产市场交易活跃度激升。
时值中央提出房地产去库存之期，房价急速上涨引起许多学者对房地产市场泡沫的担忧。
一、房地产去库存背景（一）库存规模当前，我国房地产业库存规模庞大，消化周期漫长。
据国家统计局数据显示，截至2015年，全国商品房待售面积达到历史高位，为71853万平方米；自2000年到2015年，15年累计商品房新开工面积为1754064.32万平方米，累计销售面积为1200358.58万平方米，即未销售面积累计为553705.74万平方米，具体如表1所示。
按照最近三年商品房销售面积最多的年份2013年的销售速度（2013年全年的商品房销售面积130550.59万平方米），也需要4.24年的时间周期来消化库存。
（二）去库存成效1.成效初显，销售面积显著提高。
根据国家统计局发布会发布，2016年4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。
其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。
房地产去库存：进展问题与对策
房地产去库存：进展问题与对策房地产去库存一直是我国房地产市场关注的重点问题之一。
近年来，随着房地产市场调控政策的不断加强，房地产去库存工作取得了一定的成效，但依然面临着一些进展问题和挑战。
本文将针对房地产去库存工作的进展问题进行分析，并提出相关对策。
1. 供需矛盾仍然存在尽管近年来我国房地产去库存工作取得了一定成效，但是在一些三四线城市，尤其是一些三四线城市的县城和乡镇，房地产库存问题依然突出。
一方面是因为这些地方的房地产市场相对滞后，对于政策调控不够敏感，容易出现产能过剩和库存积压的情况；另一方面是因为这些地方的经济发展水平相对较低，导致房地产需求相对不足。
在一些地方，房地产市场供需矛盾仍然存在，房地产去库存工作面临较大的挑战。
2. 房地产库存结构不合理房地产去库存工作中面临的另一个问题是库存结构不合理。
一方面是因为一些开发商在开发过程中过度追求规模和速度，导致了产品结构不合理，大量高端住宅和豪华别墅等高端产品堆积如山；另一方面是因为一些地方政府对土地出让、规划审批等方面管理不严，导致了重复建设和同质化竞争等问题，加剧了库存结构不合理的问题。
这些问题导致了房地产库存中的高端产品积压较多，而中低端产品供应不足的状况。
3. 部分地区楼市投机炒作问题仍然存在随着我国房地产市场调控政策的不断加强，一些投机炒房行为得到了遏制，但是部分地区楼市投机炒作问题仍然存在。
一些投机者通过各种手段进行炒作，捧红房价，导致了房地产市场供求关系失衡，加剧了库存问题。
这些投机行为不仅扰乱了市场秩序，也使得房地产去库存工作更加困难。
二、房地产去库存的对策1. 完善土地管理制度，防止盲目扩张为了解决房地产库存结构不合理的问题，应当加大对土地出让、规划审批等方面的管理力度，防止盲目扩张和重复建设。
应当完善土地使用、开发、流转等相关制度，鼓励开发商合理规划产品结构，引导房地产开发朝着多样化、差异化的方向发展，以满足不同层次需求，减少库存压力。
中国房地产行业问题及对策分析
中国房地产行业问题及对策分析中国房地产行业作为国民经济的重要组成部分，在过去的几十年中得到了快速的发展和繁荣，但随之而来的是许多问题，比如开发商人为炒房、房地产投机、房价过高、房屋空置率高等，给社会和环境带来了许多负面影响，因此需要采取相应的对策来解决。
本文将从四个方面分析中国房地产行业问题以及对策。
一、开发商炒房问题中国房地产市场的快速发展和繁荣使得许多房地产开发商成为了巨富，但这也使得他们成为炒房的重要手段，利用人为的炒作手段推高房价，割韭菜式的收益模式使得广大百姓难以承受。
对于这种问题，需要采取的对策是:1.建立健全的惩罚机制，通过处罚让那些故意炒作房价及囤积土地的开发商付出代价，杜绝人为炒作。
2.加强对商品房的监管，通过合理的市场机制和政策引导，推动房地产市场健康、有序、稳定发展。
二、房地产投机问题除了开发商炒房问题外，房地产投机也成为了中国房地产行业的重要问题，人们利用低成本买入房屋，追逐着房价不断上涨的收益，而这部分人的投机性质，极易引起房价波动带来损失。
因此，需要采取的对策是:1.加强土地供应和市场调控，逐步改变房价只涨不跌的局面，遏制房地产泡沫的发展。
2.建立健全的房地产产业链，增加其附加值，缩小资本市场对房地产的投机空间，更好地保护居民合法利益。
三、房价过高问题房价过高问题是中国房地产行业的一个难题，作为住房的必需品，房价过高将大大影响中低收入群体的居住质量和消费水平。
因此，需要采取的对策是:1.通过建设公共租赁住房等措施加强中低收入群体的保障，提高居民生活质量。
2.加强房地产税的监管，通过高额的房地产税降低房价，减少社会财富向房地产行业的集中，更好的保护公民利益。
四、房屋空置率高问题近年来，不少大城市房屋空置率高问题越来越引人注目。
不仅占据了城市资源，而且资源的利用率低、浪费时间长，还会引发不必要的社会和环境问题。
因此，需要采取的对策是:1.鼓励大型企业和房地产开发商开发以租赁为主的住宅，把房产供给和市场需求结合起来，通过提供相应住房品质和租赁价格等措施，吸引更多人入住。
我国房地产行业存货管理的问题与对策研究
我国房地产行业存货管理的问题与对策研究随着我国经济的快速发展，房地产行业也迅速崛起，成为国民经济中的重要支柱产业。
房地产项目的存货管理对于企业的发展和经营至关重要，然而在实际运作过程中常常存在着各种问题，因此需要深入研究并提出相应的对策，以实现有效的存货管理，提高企业的竞争力和盈利能力。
1. 存货周转率低房地产项目的存货成本高而周转率低，导致资金长时间被锁定在项目中无法释放，使得企业无法有效利用资金。
2. 存货过多由于房地产项目的特性，存货量较大，而且由于市场行情的波动，很容易出现过多的存货积压，增加了企业的成本，降低了效益。
3. 存货无法及时变现由于市场行情的不确定性，有些存货无法及时变现，尤其是一些特殊类型的房地产项目，使得企业很难将存货转化为现金。
4. 存货质量难以保证房地产项目的存货大部分为原材料、建筑材料和半成品，由于运输、储存等环节容易受到影响，质量难以保证，给企业带来一定的风险。
5. 缺乏标准的存货管理体系当前，我国房地产行业缺乏统一的存货管理标准和体系，导致企业在存货管理上缺乏明确的指导和规范，容易出现混乱和错误操作。
1. 加强资金运作管理针对存货周转率低的问题，企业应该加强资金运作管理，采取有效的资金管理措施，提高存货周转率，降低资金成本，增加资金利用效率。
2. 精细化供需预测企业应该精细化地对市场供需情况进行预测和分析，避免存货过多的情况发生，及时调整生产计划和供给计划，提高供需匹配度，减少存货积压。
3. 多渠道拓展销售针对存货无法及时变现的问题，企业应该多渠道拓展销售渠道，开拓国内外市场，提高产品的知名度和销售额，增加产品的市场销售机会。
4. 加强质量管理企业应该加强存货的质量管理，规范运输和储存环节，确保存货质量，减少质量问题带来的不确定性和风险。
5. 建立统一的存货管理体系企业应该建立统一的存货管理体系，制定明确的存货管理标准和规范，明确存货的分类、管理、运作和流转流程，建立存货信息系统，提高存货管理的效率和透明度。
我国当前房地产市场发展中存在问题及对策研究
我国当前房地产市场发展中存在问题及对策研究Part 1：关于我国当前房地产市场发展中存在问题及对策研究标题1：过度投资与房价泡沫近年来，随着资金和资源的投入，中国的房地产开发和投资呈现出持续高速增长的态势。
然而过度投资可能会导致房价的泡沫现象，进而对整个经济造成严重的影响。
因此我们应该采取措施加以防范。
首先，政府应该加强房地产市场调控，通过适量调节房地产市场供求双方，调整供给、保持价格的稳定。
其次，应该加强市场监管，防范产生虚高房价等不利影响。
另外，我们应该引导资金向产业链端，积极发展新兴服务业和智能制造业，以减少对房地产业的依赖，避免出现过度投资和泡沫现象。
标题2：土地使用效率问题由于土地资源的稀缺性和一些企业缺乏长远规划，一些城市出现了土地使用效率低的情况，这也影响了房地产市场的健康发展。
因此，我们应该采取措施加以解决。
首先，应该改变目前土地出让方式，采用有偿使用方式，将土地流转权利得到激活，促进土地资源的可持续利用。
其次，完善法律法规，加强监管，提高土地使用效率。
此外，加大对开发商非法占地等违规行为进行惩罚力度，以求形成以高效利用土地资源为导向的市场。
标题3：房地产金融化问题房地产金融化是指将房地产和金融业有机组合的发展趋势。
现在，房地产金融化已经成为一种流行趋势，但是过度的金融化可能导致风险积聚和危机发生，因此应该加以规范。
首先，应该完善房地产金融市场的监管机制，控制风险，避免过度金融化对房地产市场造成的压力。
其次，应该加大对房地产资金的透明度和规范，提高金融产品的透明度和防范风险的能力。
另外，应该统一房地产金融市场监管机构和金融机构，加强金融监管和风险预警。
标题4：城市群房地产市场问题随着城市群建设的逐渐完善，城市群房地产市场呈现出越来越明显的特征，但这也带来了一些市场问题。
首先，应该加强城市群房地产市场的监管和调控，避免房地产市场波动对城市群整体经济的影响。
其次，应该增加城市群内的交通和基础设施建设，以促进城市之间的联系和交流，形成区域一体化发展的合力。
房地产去库存：进展问题与对策
房地产去库存：进展问题与对策【摘要】房地产去库存是当前我国经济发展中的重要课题。
本文从背景介绍、问题意识和研究目的出发，探讨了房地产去库存的现状、存在的问题和挑战，以及政府相关对策、市场主体应对措施和创新发展方向。
在总结回顾中，展望未来发展趋势并提出建议和探讨。
通过对房地产去库存这一话题的深入研究分析，有助于更好地应对当前面临的挑战，推动房地产市场持续健康发展。
【关键词】房地产去库存, 现状, 问题, 挑战, 政府对策, 市场主体, 创新发展, 总结, 展望, 建议, 探讨.1. 引言1.1 背景介绍房地产去库存是当前我国经济发展中亟待解决的重要问题之一。
随着近年来房地产市场的持续发展，一些地区出现了过剩的房产库存，给市场带来了一定的压力。
去库存工作不仅是当前房地产行业的重要任务，也是政府工作的重点之一。
通过去库存，不仅可以有效缓解房地产市场的供需矛盾，还可以推动房地产行业的健康发展。
在过去的几年中，我国房地产市场持续繁荣，但也出现了一些问题。
一方面，一些地区的房地产库存量较大，导致市场供大于求，房价波动较大，甚至出现了部分楼盘滞销的情况。
一些地区的存量房较多，难以得到有效利用，造成资源浪费。
如何有效去库存，成为当前房地产行业亟待解决的关键问题。
本文旨在通过深入分析房地产去库存的现状，探讨存在的问题和挑战，介绍政府相关对策和市场主体应对措施，以及探讨创新发展方向，为促进我国房地产行业的健康发展提供参考和建议。
1.2 问题意识在当前房地产市场中，去库存一直是一个长期存在且严峻的问题。
随着我国城镇化进程的加快，房地产市场供应过剩、库存积压现象日益突出，成为抑制房价上涨、稳定市场预期的瓶颈。
去库存问题不仅影响着房地产行业的健康发展，也给经济和社会带来了一系列负面影响，如产能过剩、资源浪费、资金风险等，亟待解决。
目前，我国房地产去库存工作面临的问题主要包括房屋销售速度缓慢、房地产开发企业资金链断裂、地方政府与企业库存压力增大等。
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中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。
这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。
主要体现在：其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。
在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。
如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。
例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。
这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。
我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。
国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。
而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。
由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。
2015年1-10月份房地产开发投资表数据来源：国研网，中国产业信息网整理2015年1-10月份房地产开发投资图数据来源：中国产业信息网整理2013-2015年中国房地产开发投资现状分析图数据来源：国研网，中国产业信息网整理其三，房地产库存过大问题的核心，在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。
地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。
如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。
其四，降低实体企业的成本必须首先降低和稳定房地产价格。
房地产作为劳动者必要的生存和生活品，其价格是劳动力再生产成本的一个重要组成部分，其价格水平高低，不仅直接决定劳动力价格水平的高低，而且通过产业关联效应，会极大地引发经济体系中价格的普涨潮。
现在由于房地产价格在全国各地的普遍暴涨，已经引发了劳动力价格的持续猛烈上涨。
如随着房价的上涨，沿海地区劳动力的价格每年上升30%以上。
不仅一些劳动密集型的制造业早已无法生存，大量地破产倒闭，而且很多城市的消费性服务业也因营业场所租金价格高昂、用工成本高昂，或者无法生存，或者进一步推动本行业或其他行业劳动力成本的螺旋式上升。
因此，现阶段解决中国经济痛点问题的关键，首先在于解决房地产市场的失衡问题，这是解决明年五大经济痛点的主导环节。
因此怎样化解房地产高库存，就成为经济政策需要发力的首要的和中心的问题。
本文相关报告：中国产业信息网发布《2015-2020年中国房地产估价市场形式分析及投资策略建议报告》二、对去房地产库存六条政策措施的分析这次中央经济工作会议非常具体地提出了六条化解房地产高库存的措施，为方便论述起见，我把它们简要地列示如下：一是靠农民工市民化。
即通过提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革，让农民工在市民化的过程中扩大对房地产的有效需求，让其成为消化库存、稳定房地产市场的主要力量。
二靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房。
即要落实户籍制度改革方案，让转移的农民工等非户籍人口形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
三靠建设公租房制度。
即以满足新市民住房需求为出发点，把公租房适用对象扩大到非户籍人口，建立购租并举的住房制度。
四靠发展住房租赁市场。
鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
五靠降房价。
鼓励房地产开发企业顺应市场规律，适当降低商品住房价格。
六靠取消限购。
取消各种过时的、对房地产交易进行限制的措施。
综观这六条政策的取向，总的感觉有三：一是最高决策层对房地产问题高度关注，这是过去没有过的。
既说明房地产确实是国民经济的支柱产业之一，是现阶段稳增长的主要力量，也说明房地产库存问题越来越严重，已经影响经济的持续健康发展，到了非解决不可的程度。
二是这些政策虽然已经非常系统，也很具体和微观化，但是其中大多数都可能是中长期才能有效执行和发挥作用的政策，短期内因种种条件的限制，还需要其他政策措施的配合，需要进一步具体化和因地制宜、因时制宜地实施。
三是这些政策的创新突破力度较大，最关键的环节表现在扬弃了过去政府对房地产市场干预过多过频的做法，努力让市场机制在化解房地产高库存的过程中起决定性作用。
具体来看，上述列示的第一和第二条政策，都是寄希望于农民工即新市民成为消化住房库存的主要群体。
应该说，这一政策定位的对象是精准的。
但对农民工来说，要想成为城镇化中的新市民，核心问题还有三：一是农民工在高房价的环境下会遇到实际有效需求即购买力不足的困境，毕竟需要并不等于需求；二是农民工的购房地往往不会是就业地，这种错位是因为农民工往往在中小城市购房，但这些地方并没有足够的就业机会；三是农民工购房所在地的城市公共服务一般都比较薄弱或者短缺，因而年轻一代的农民工们都更偏爱文化、教育以及其他基础设施较为完善的大城市。
中国的三四线城市的户籍现在完全放开不会有任何大问题，但是这些城市对新生代的吸引力并不够。
正是目前这种购房与就业、户籍、公共服务等之间的严重撕裂，成为新生代农民工们在市民化进程中购房的痛点。
上述列示的第三条第四条政策，涉及到租赁市场的建设问题。
目前，一二线城市虽然已经形成了租赁市场，但由于租赁回报太低（一般只有2%左右），难以满足投资者正常利润率的要求，因此这个市场并不成熟，不可能吸引住房投资者大规模地开拓租赁市场。
至于在三四线城市，因为就业机会缺乏，对租赁需求规模小，更不可能吸引投资者投资商品房租赁市场。
另外还要说明的是，目前一二线城市用非住宅物业（即工业、商业用房等）做租赁的比较多，因为商业机会相对较多，有比较高的投资回报。
但是这和“去住宅库存”问题关系不大。
中国房地产在库存很严重的条件下，其价格仍然保持在高位。
这个问题的原因比较复杂，我把它放在本文第四部分专门进行分析。
最后一条政策针对的是对房地产交易的限购措施。
现在一线城市的限购政策可能不仅不能取消，还要改进控制方式适当加强。
如北上广深的限购如果马上取消，不仅房价将会继续攀升和疯涨，而且对全国的去库存会产生消极作用。
至于如南京、杭州等二线城市的限购政策，它们大部分事实上已经取消。
显然，这条政策对三四线城市楼市去库存的作用效果十分有限。
因此这次中央经济工作会议发布的房地产去库存的六条政策，其作用特征基本上属于中长期型。
在短期内，去库存还需要其他更微观和细致的政策配合，如降首付、降低交易费用、提高公积金贷款比例、首套购房补贴（如利息抵个税等），给地方一些因地因时制宜的政策选择权，中央的去库存政策的实施才有可能达到更好的效果。
三、关于房地产库存问题的三个重要判断对于目前化解房地产库存问题，还需要提出下列三个具体的判断，并进一步深入分析其答案，才能够精准发力、重点施策：第一，中国房地产库存到底有多严重？国家统计局的数据是到2015年11月末，全国商品房待售面积6.9637亿平方米。
如果假设待售商品房面积全部是住宅待售面积（实际上住宅待售面积仅占一半以上），按照城镇户籍人口人均36平方米的住房面积来计算，那么可供大约1930万多人居住。
根据最新数字，全国目前外出的农民工2.74亿人，其中欲定居城市的80、90后就达到1.68亿人，理论上只要这些年轻的农民工中有1/8左右的人能够在城市安居，那么消化掉接近7亿平方米的地产库存，因此这种库存水平根本就不是什么大问题。
而且，在2015年1-10月份，商品房销售面积达到94898万平方米,根据这种销售速度估算，目前待售的商品房库存，只需要7.3个月就能去掉。
2015年1-10月份商品房销售面积表数据来源：国研网，中国产业信息网整理2015年1-10月份商品房销售面积图数据来源：中国产业信息网整理2015年1-10月份商品房销售额表数据来源：国研网，中国产业信息网整理2015年1-10月份商品房销售额图数据来源：中国产业信息网整理2013-2015年商品房销售现状分析图数据来源：国研网，中国产业信息网整理由此看来，全国房地产库存的问题好像并不严重。
如果按照这种数据，好像中央没有必要在经济工作会议上把去库存作为2016年必须完成的五大重要任务。
其实，关于房地产库存量身数据，说清楚的人好像不多。
中国社科院的估计数字是认为，2015年底商品房库存量为40亿平方米左右。
北京师范大学钟伟教授估计，中国房地产库存数字根本不是接近7亿平方米，而更可能在85亿-90亿平方米。
按过去3年的平均销售速度，据说要7年才能卖光。
这一估计可能是夸大了。
因为，2014年全国竣工所有住宅28.63亿平方米，2015年估计不会超过30亿平方米，即使需求降到零，两年内一套也卖不出去，也就最多库存60亿平方米。
因此这个数据即使是真的，也一定是把统计库存的口径放大了，即他们估计的房地产库存数据中，不仅包括已经竣工未销售掉的面积，而且包括前些年投资已经铺开、但开工后尚未竣工验收的库存面积，以及集体所有制土地上建成的“小产权房”，同时把各种非住宅房屋也统计进来，如厂房、商业楼宇、教育用房等公建房。
第二，用利息抵扣个税政策去库存，是不是好办法？我觉得它不仅难以达到政策目标，还容易导致社会公正程度的失衡。
因为，中国个税征收较多的主体主要居住在特大和大城市，如果出台这种政策，当然会激励个税缴纳多者早买房、买单价高的房，因此首先利好的是一二线城市。
但是我们应该看到，目前中国一二线城市房价已经接近于疯狂，还有必要刺激其进一步上涨吗？另一方面，由于在那些急需要去库存的三四线城市中，大部分居民的实际收入并不高，其个税缴存也并不多，因此用利息抵扣个税的政策去库存，意义并不是很大。