世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
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2020城投绿城诚园推广提案
2019，登月50周年，回顾人类不断
探索的精神。 绿城，发展24年，拥有登月一样的 精神内核。微信公众号：地产全案
1.发起热潮—致敬探索
成都本地权威《科幻世界》杂志。 #纪念探月50周年，致敬人类的一大步 #
1.发起热潮—致敬探索
成都本地权威《科幻世界》杂 志。#纪念探月50周年，致敬 人类的一大步#
2.话题落地
#极致可以发光# 诚园，全息互动光影展
梦幻虚拟的花朵能与观众产生实时互 动。手碰到会开始凋谢，人群聚集的 地方则会百花齐放，展示出因果循环 的哲学意味，吸引白领、亲子家庭拍 照打卡
3.后宣传播
#极致可以发光# 诚园，全息互动光影展
绿城品牌和成都故事
绿城24年，有很多故事可以挖掘。 把这些故事和成都进行关联，形 成新的内容，对品牌进行传播。 针对性的客户阵地，更好的效果。
大类
线上 线下
分类
小类
社交类 自媒体
KOL 论坛类 信息流
门户媒体矩阵
专业网站矩阵
其他媒体 交通类
公共空间类
媒体组合选择
具体媒体
微博、微信朋友圈 微信公众号、微信大V 建筑类、地产类KOL
天湖湾
怡心湖正统 三大品牌 香港置地，亚洲豪宅缔造者 龙湖地产，中国园林专家 金科地产，花园洋房之父 百米楼间距，双入户大堂， 公建化立面，折纸艺术园林 一水两带，四园六点 （书吧、浮岛、戏水、影院） 龙湖物业
西派国樾
3000亩湖区景观 3阶台地园林 400米中轴景观 7.8-8.1米客厅 中海墅血统，全国第六座 商业，中海环宇坊
KOL 论坛类 信息流
门户媒体矩阵
专业网站矩阵
其他媒体
交通类
公共空间类
媒体组合选择
探索的精神。 绿城，发展24年，拥有登月一样的 精神内核。微信公众号：地产全案
1.发起热潮—致敬探索
成都本地权威《科幻世界》杂志。 #纪念探月50周年，致敬人类的一大步 #
1.发起热潮—致敬探索
成都本地权威《科幻世界》杂 志。#纪念探月50周年，致敬 人类的一大步#
2.话题落地
#极致可以发光# 诚园，全息互动光影展
梦幻虚拟的花朵能与观众产生实时互 动。手碰到会开始凋谢，人群聚集的 地方则会百花齐放，展示出因果循环 的哲学意味，吸引白领、亲子家庭拍 照打卡
3.后宣传播
#极致可以发光# 诚园，全息互动光影展
绿城品牌和成都故事
绿城24年，有很多故事可以挖掘。 把这些故事和成都进行关联，形 成新的内容，对品牌进行传播。 针对性的客户阵地，更好的效果。
大类
线上 线下
分类
小类
社交类 自媒体
KOL 论坛类 信息流
门户媒体矩阵
专业网站矩阵
其他媒体 交通类
公共空间类
媒体组合选择
具体媒体
微博、微信朋友圈 微信公众号、微信大V 建筑类、地产类KOL
天湖湾
怡心湖正统 三大品牌 香港置地，亚洲豪宅缔造者 龙湖地产，中国园林专家 金科地产，花园洋房之父 百米楼间距，双入户大堂， 公建化立面，折纸艺术园林 一水两带，四园六点 （书吧、浮岛、戏水、影院） 龙湖物业
西派国樾
3000亩湖区景观 3阶台地园林 400米中轴景观 7.8-8.1米客厅 中海墅血统，全国第六座 商业，中海环宇坊
KOL 论坛类 信息流
门户媒体矩阵
专业网站矩阵
其他媒体
交通类
公共空间类
媒体组合选择
杭州市豪宅调研专题
第30页/共107页
8.衣柜智能感应自动开关，轻推衣柜门，柜里灯亮。
新绿园
材料、人性化设计
• 大量石材的运用，包括地面、踢脚线、墙面石材等
• 专门设立儿童洗手间，体现出细 致入微的关怀。
第31页/共107页
杭州市豪宅调研专题——3.蓝色钱江
第32页/共107页
蓝色钱江
项目规划
绿城•蓝色钱江在沿江260余米的水岸线上，规划豪华 住宅、白金五星级酒店及精致商业街（名品街），组 成高端复合型国际化街区的都市综合体。
E2户型 约145平米 三室二厅二卫
第27页/共107页
优点：
1.户型方正，全明设计 2.两个卧室与客厅朝南， 较舒适 3.客厅面宽大，主卧带独 立卫生间，豪华舒适 4.阳台功能区分明确
缺点：
主卧与卧室门对开
新绿园
新绿园－户型
D1户型 约195平米 四室二厅二卫
第28页/共107页
优点：
1. 全明设计 2.客厅面宽大，主卧带独立卫生间，豪华舒适 3.阳台功能区分明确，有设备阳台
2. 4.1米地下车库层高、高度宽度升级的电梯轿厢、单元门厅、电梯厅、地下室门厅以及大堂全 面精装设计，尊崇礼遇，尽显生活品位；
3. 户均设置地下储藏室、户内各个细节尺度的舒适性设计、增加的室内储藏空间、灯光一键总关、
卫生间夜间微光指引等人性化细节提升，都隐含着高品质的生活关怀。
第11页/共107页
新绿园
新绿园-规划
1）总建筑面积约118000平方米，4栋19-26层高层、2栋
12层小高层；
2）规划布局采用围合建筑形式。
不但保证建筑之间的有效楼间距，而且阻隔外界干扰，形
成安定、和谐、完整的内院式住宅组群，赋予业主更多的
8.衣柜智能感应自动开关，轻推衣柜门，柜里灯亮。
新绿园
材料、人性化设计
• 大量石材的运用，包括地面、踢脚线、墙面石材等
• 专门设立儿童洗手间，体现出细 致入微的关怀。
第31页/共107页
杭州市豪宅调研专题——3.蓝色钱江
第32页/共107页
蓝色钱江
项目规划
绿城•蓝色钱江在沿江260余米的水岸线上，规划豪华 住宅、白金五星级酒店及精致商业街（名品街），组 成高端复合型国际化街区的都市综合体。
E2户型 约145平米 三室二厅二卫
第27页/共107页
优点：
1.户型方正，全明设计 2.两个卧室与客厅朝南， 较舒适 3.客厅面宽大，主卧带独 立卫生间，豪华舒适 4.阳台功能区分明确
缺点：
主卧与卧室门对开
新绿园
新绿园－户型
D1户型 约195平米 四室二厅二卫
第28页/共107页
优点：
1. 全明设计 2.客厅面宽大，主卧带独立卫生间，豪华舒适 3.阳台功能区分明确，有设备阳台
2. 4.1米地下车库层高、高度宽度升级的电梯轿厢、单元门厅、电梯厅、地下室门厅以及大堂全 面精装设计，尊崇礼遇，尽显生活品位；
3. 户均设置地下储藏室、户内各个细节尺度的舒适性设计、增加的室内储藏空间、灯光一键总关、
卫生间夜间微光指引等人性化细节提升，都隐含着高品质的生活关怀。
第11页/共107页
新绿园
新绿园-规划
1）总建筑面积约118000平方米，4栋19-26层高层、2栋
12层小高层；
2）规划布局采用围合建筑形式。
不但保证建筑之间的有效楼间距，而且阻隔外界干扰，形
成安定、和谐、完整的内院式住宅组群，赋予业主更多的
杭州绿城翡翠城溪上玫瑰考察报告(一)
可编辑ppt
杭州绿城考察9报告
二、绿城·翡翠城
2.3.1、硬景材料设 计：埃及米黄：石 质细腻、颜色较浅， 与建筑形成强烈对 比（特别是在阴雨 天气），荒料市场 价格几乎是山东黄 金麻的两倍。
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杭州绿城考察10报告
二、绿城·翡翠城
2.3.2、铺装设计： 铺装形式以矩形石 材为主，米黄色石 材为主调，镶边石 材采用暗红色花岗 岩。石材饰面均无 光面材料。不同功 能分区以铺装形式 来区分。
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本次考 察地点
杭州绿城考察4报告
二、绿城·翡翠城
2.1、项目概况：本 次考察地点位于翡 翠城的东北区的南 段。法式花园洋房， 容积率1.1。
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杭州绿城考察5报告
二、绿城·翡翠城
2.2、建筑：建筑采 用标准层3.0米， （一楼3.3米）的建 筑层高。采用无机 房电梯、精装修门 厅。采用三段式立 面，造型轮廓整齐、 庄重雄伟，给人以 沉稳、庄重的理性 美。天然石材立面， 显示法式花园洋房 恒定、坚固、沉稳 与庄重的形体与气 度。
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百慕大
杭州绿城考察20报告
二、绿城·翡翠城
2.3.5、小品设计： 以点式水池、花池、 柱墩、花钵为主， 少量矮墙。
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杭州绿城考察21报告
二、绿城·翡翠城
2.3.5、小品设计： 围墙设计为高墙。 没有设计廊架、亭 子、座椅等。无导 视系统、监控、垃 圾箱。
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杭州绿城考察22报告
可编辑ppt
杭州绿城考察6报告
二、绿城·翡翠城
2.3、景观：景观形 式为欧式园林，中 轴对称、层层进深， 极具尊贵感、立体 感。庭院空间、优 美的植物及水景、 小品等景观元素精 妙搭配，形成层次 丰富、移步换景的 华美景致。
浙江省杭州市房地产项目营销策划定位报告
全国70个大中城市房屋销 售价格指从四月份开始数 持续回升，预示全国房地 产行业大趋势发展逐渐向 好。
注：数据来源国家发改委
全国房地产市场房价已经企稳回升，增长速率稳健，全国整体 房地产市场进入一个稳定发展期。
全国房地产市场——价升量跌后市 仍须谨慎
随着今年上半年房地产价格理性回归，房产销售率迅速回升，同时国家政策
下沙、留下
别墅排屋 高档楼盘 中档楼盘 中低档楼盘
由市场现状得出，本案所在版块 为杭州市高档楼盘聚集地，其中 分布有杭州市大部分排屋和豪华 公寓。因此在高档产品竞争较强 的板块中，提升项目产品力是立 于不败之地的根本。
西溪区域分析
西溪区域分析
区域高端产品成就“西贵”板块
区域分析
西溪板块倍受关注，需求旺盛
最新动态 北京：7天中，期房、现房累积签约1119套，同比去年下降50%。
价格：“二手房均价为11625元每平米，较9月份下降500元每平米。 购房者：与新浪网联合调查结果显示，62.7%的网友近期不打算买房， 25.4%的人认为明年3 月是买房的最佳时机。
上海：十一七天内，住宅成交8.46万平方米，较最高峰2007年的
16.7万相比，几乎被腰斩，逼近最低谷的2008年。价格上，住宅成交 均价为13845元每平米。 买房者：82%的受访者有购房计划，31%的受访者希望总价能控制在 70万元以下。
成都：十一期间，为期5天的2009年秋交会上，成交各类房屋48
71套。价格：整体均价5819元每平米。 买房者：各种优惠政策，让买房人看到了买房的希望。
区域主要在售项目汇总
大华·西溪风情——项目概 况
项目位置：文一路延伸段，西溪风景区以西 总建面积：50万㎡ 开盘时间：五期从08年10月至今多次开盘 近期09年8月、9月两次 入住时间：2009年12月，2010年10月 绿 化 率：50％ 容 积 率：0.74 当前报价：33000元/平米 建筑形态：排屋别墅 主力户型：五期悦宫286-370平米 开 发 商：浙江大华房地产开发有限公司
注：数据来源国家发改委
全国房地产市场房价已经企稳回升，增长速率稳健，全国整体 房地产市场进入一个稳定发展期。
全国房地产市场——价升量跌后市 仍须谨慎
随着今年上半年房地产价格理性回归，房产销售率迅速回升，同时国家政策
下沙、留下
别墅排屋 高档楼盘 中档楼盘 中低档楼盘
由市场现状得出，本案所在版块 为杭州市高档楼盘聚集地，其中 分布有杭州市大部分排屋和豪华 公寓。因此在高档产品竞争较强 的板块中，提升项目产品力是立 于不败之地的根本。
西溪区域分析
西溪区域分析
区域高端产品成就“西贵”板块
区域分析
西溪板块倍受关注，需求旺盛
最新动态 北京：7天中，期房、现房累积签约1119套，同比去年下降50%。
价格：“二手房均价为11625元每平米，较9月份下降500元每平米。 购房者：与新浪网联合调查结果显示，62.7%的网友近期不打算买房， 25.4%的人认为明年3 月是买房的最佳时机。
上海：十一七天内，住宅成交8.46万平方米，较最高峰2007年的
16.7万相比，几乎被腰斩，逼近最低谷的2008年。价格上，住宅成交 均价为13845元每平米。 买房者：82%的受访者有购房计划，31%的受访者希望总价能控制在 70万元以下。
成都：十一期间，为期5天的2009年秋交会上，成交各类房屋48
71套。价格：整体均价5819元每平米。 买房者：各种优惠政策，让买房人看到了买房的希望。
区域主要在售项目汇总
大华·西溪风情——项目概 况
项目位置：文一路延伸段，西溪风景区以西 总建面积：50万㎡ 开盘时间：五期从08年10月至今多次开盘 近期09年8月、9月两次 入住时间：2009年12月，2010年10月 绿 化 率：50％ 容 积 率：0.74 当前报价：33000元/平米 建筑形态：排屋别墅 主力户型：五期悦宫286-370平米 开 发 商：浙江大华房地产开发有限公司
项目管理-绿城蒋村项目(西溪诚园)商业定位及规划
2011 3年
2014 3年
2015 1年
整个大区域 成熟约需 4—5年时间
44..44消消费费群群体体特特征征分分析析
消费群体特征
核心消费群体：项目预定售价约2.5万元/平米；总户数约2900户，按每户2.7人口计算，约有7830 人入住。
年龄结构判断：35~45岁左右的成功人士，一家三口居多数。 从业性质判断：商业贸易类公司高级管理层，属高端消费人群。 消费需求判断：消费者商业需求访谈要点提炼。 1.车位充裕，小区居民与外来消费者车位要有区分。 2.会所服务，要具备健身康体功能、商务活动功能、餐饮休闲功能、针对老年人及儿童的服务功能。 3.生活服务，便于满足生活所需，诸如：银行、美容美发、超市、书店、咖啡厅 ……。 4.接待服务，便于接待亲朋好友短期居住所需的便捷酒店。
44..11商商业业部部分分属属性性分分析析
区域环境
商业地产 性质用途
受众群体
社区商业
本社区居 民为主导
商业 地产 社区 消费群体
商业部分 属性
与区域环境融合 与项目所需融合 与开发条件融合 与消费群体融合
44..22社社区区商商业业概概念念
社区的 概念
社区是指同一地、同一地区或同一国的人所构成的社会，它 大到一个国家的某一人种构成的团体、如美国华人社区；小 到某个小区。
消费群体分析
相对于对住宅品质的细节关注，消费群体对于家门口所需要的商业范畴并未有清晰明确的 认识，从访谈的效果感觉，消费群体对于商业的需求仅仅是以满足最为基础的日常所需上 面，并未有更高的期望，尤其是对于商业的表现方式上缺乏足够的认知。
由此判断，对于高端社区配套商业的操作过程中，更需要对消费群体对于商业需求欲望的 开发，以及商业感知的引导上，使其尽量脱离开基础消费的层次，从因需消费转变为高端 体验式消费，产生归属感，形成一个固定综合消费的圈子，从而深度发掘其自身的消费潜 力及频率。
二三线城市高品质住宅解析与考察之杭州绿城集团规划设计与产品价值创新
二三线城市高品质住宅解析与考察之杭州绿城集团规划设计与产品价值创新主讲人：袁笑雨——绿城集团副总经理兼浙江绿城建筑规划设计管理有限公司董事长时间：2010年4月24日下午16:40-17:30一、绿城集团产品内涵我们的房产品，与其把它们看成一个功能建筑产品，不如把它们看成一个文化产品。
房产品中的文明和艺术，是我们这个行业永恒的主题。
我们应着眼于产品的本质，寻求人类文化中那些永恒不变的东西在房产品中的展现和创造。
——宋卫平房地产产品内涵是绿城核心价值观的集中体现。
绿城一直没有把自己当成一个商业化的房地产公司，而是一直希望通过房地产的开发和建设能够追寻建筑的所谓永恒之道。
房产品所具有的属性：◆科技产品◆文化产品◆艺术产品◆精神产品房产品除了是科技产品之外，同时是富有文化艺术和精神的产品。
二、绿城集团产品发展历程第一阶段（1995年~1998年）这个阶段是绿城公司草创阶段，在这个阶段是以舒适型的房产和环境第一的房产开发理念奠定了绿城的品牌，也就是为公司高品质房产奠定了基调。
第二阶段（1999年~2002年）在这一阶段，绿城以创造城市的美丽为品牌主张并成功开发桂花城，向第二代产品过渡，1999年，宋总首次提出了真诚、善意、精致、完美的产品核心价值，这也成为绿城的核心价值。
第三阶段（2003年~2006年）这一阶段，绿城开始全面布局，在这个时期桂花城系列进入了在异地的复制阶段，同时绿城开始进入高层产品的开发营运，并且涉足了酒店式公寓，开发了第三代别墅。
同时绿城“为城市创造美丽”的主张也为大多数消费者所信服。
第四阶段（2007年至今）2007年，绿城集团全面实施精品战略，同时正式启动了园区服务体系，延伸到了城市综合体、高星级酒店、大型城区建设、旧城改造等等领域。
在这个阶段绿城致力于提高成熟产品的标准化，开拓精品的创新，成功实现了从地方品牌向全国品牌的转型。
目前绿城房产开发足迹遍及了浙江省内的杭州、宁波、温州等等城市，以及国内的北京、上海、天津、广州等等一共有四十多个城市，到10年3月底待建项目达到了103个，土地储备总占地2253万平方米，规划总建筑面积3539万平方米。
某地产项目定位策划报告
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
世联杭州闲林项目整体定位与发展战略(终稿)
*二、三产业人口加大，并占主导。
13%
33%
2004年余杭各产业产值占GDP百分比
9.6% 33.6%
产值结构的演变轨迹看，第一产业 增加值占生产总值的比重逐年下降 ， 从2000年的13%，下降为2004年的 9.6%，下降了4个白分点。
而第二、三产业的比重不断上升。
第一产业
第二产业
54% 第三产业
56.8%
第一产业 第二产业 第三产业
从就业结的从业人员的比重
加速下降，由1978年高达72.4%下
降到2004年的28.0%，下降了44.4
80
个百分点。
70
第二产业由1978年的22.4%上升至
60
2004年的38.1%，上升15.7个百分
50
点。
40
第三产业从业人员所占比重上升较 快，由1978年的5.2%上升到2004年
城市化进程前沿
交通： 文一路、02省道的开通，将打破 制约新城西发展的交通瓶颈，加 速新城西的城市化进程； 配套： 留下商业圈、五常商贸圈正在积 极建设中； 人口导入： 承接主城区人口转移，余杭组团 （含余杭、闲林、仓前、中泰、 五常）现有人口16.3万，计划 2020达到28万人。
与主城区联系紧密
文化中心。
临平城
主城
卫星
下沙城
江南城
－下沙城：“一个大学城，一个公共中心，
三个片区次中心，一个特色中心”。 次中心包 括九堡片区。
闲林、五常将主动纳入新城西范围。
一主三副，双心双轴 六大组团，六条生态带
资料来源：杭州规划局网站 5
项目的城市价值
随着杭州的城市化进程，良好的区位优势令闲 林处于主城区西扩的辐射地带，并在加速发展
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技术层面问题： ➢ 公建如何做？ ➢ 物业发展建议 ➢ ...
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景
•房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
•目•？问问亮题题点22？：：规B1划地绿块地如如何何协协调调A地两块地，块甚联至动成开为发整，个甚项至目成亮为点项
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
问题结构化
战略层面问题－正确的方向： ➢ 把握豪宅发展方向，走在正确的趋势上。
策略层面问题－突围： ➢ 面对区域价值瓶劲，如何实现价值突围？
•环渤海城市群特征：中心化城市强化 阶段，即极化阶段。北京、天津成为一 个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的 产业功能。
•珠江三角城市群特征：中心城市的轴 向扩散带动中小城市发展，点——轴系 统形成，即扩散阶段。以香港为核心， 深圳为代言人，周边城市形成产业分工 ，并向特色性方向发展。
•长三角城市群特征：信息化与产业高 技术化高速发展，区域生产力向均衡化 发展，空间结构网络化，形成点——轴 ——网络系统，整个区域成为一个高度 发达的城市化区域。
•弱势因素
学习改变命运,知 识创造未来
•1. 地块：1号、2号地块分离，地块开发的联动空间存在i定 障碍。
•2. 资源：项目不占有西溪湿地的核心资源，对于地块价值 的提升有限 •3、公建：如何处理市政规划绿地、幼儿园与1号、2号地块 的关系为两地块联动开发的难点
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•项目属性界定 ：
世联杭州绿城诚园项目 研究定位战略报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
•区域属 性
•项目属 性
•区位、交
通
•生活配套
u地理位置:位于杭州市 主城区域文一西路北侧 ,距市区中心武林广场 7.6公里，距西湖6公里 。
u交通情况：区域交通 主要依赖道路交通，有 文一西路、紫荆花路、 绕城公路、留祥路。
项目品牌 利润最大化
学习改变命运,知 识创造未来
•打造杭州市场上的高 端豪宅项目的一极
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景 •房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略•报资告料来源：文献检索
中国已经形成了三大城市群,长三角城市群地区的经济最为 发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世 界第六大都市圈
•2006年全国GDP分布 •41.3％
学习改变命运,知 识创造未来
•环渤海京津翼地区 •长江三角州地区 •珠江三角州地区
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三 二一”转变，第三产业的迅速发展促成了大量中 产阶级，甚至富豪阶层的形成
•表1：杭州产业结构变化
u第三产业在杭州市经济 发展中的作用举足轻重 ，也是未来杭州市经济 结构转型与提升的关键 所在。
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景 •房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
•客户定位 •形象定位 •产品定位
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
※绿城的品牌决定了本项目与生俱来便是市场的领导者而非跟随 者 ※区域的优越条件决定了本项目的起平高度以及豪宅价值实现的 必然性
•区域核心区域
•＋
•邻近景观资源
•＋
•高端住宅项目
项目属性界定：杭州核心区域边缘区域，具有 一定景观资源的、中等规模的、城市高端豪宅 项目
属性界定 描述
地段
杭州蒋村综合 区核心居住区 域
资源
未来发展 临近西溪湿地 一处规划绿地
本体
地块本身高价 公建配套
诠释
位于蒋村综合区规划的住宅核心区域； 将建设成为和谐杭州示范区核心区块的
配套服务中心和"新水乡"式的高标准住区 。
项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧 直线距离700米，处于西溪湿地外围保护 带范围内。
政府规划一处绿地，可融入项目开发；
平均10000多元/平米的高地价，注定成 为豪宅。
公建幼儿园是项目的必须配套。
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
u第三产业中贡献度较大 的行业：金融类、贸易 类、旅游类、会展类、 咨询类（含会计、法律 服务）、物流类
u杭州市政府提出要大力 发展现代服务业，促成 产业结构由“一二三” 向“三二一 ”转变。
•43.8 ％
•表2：00-05年杭州市第三产业生产总值表
第三产业产值 （单位：亿元）
增长率
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 569.28 662.98 765.37 883.86 1043 1277.1 21.1% 16.5% 15.4% 15.5% 18.0% 22.4％
商品生产交易基地
•永康：全国最大的小五
金生产交易基地
•温州：模具8400多家 （占国内市场的70％）、鞋
业5000多家（占国内市场20％）、打火机8000多家（全 球市场的70％，国内市场的95％）、低压电器900多家 （国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜
学习改变命运,知 识创造未来
•浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为 标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108万家 ，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16％ ，涌现了1500多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以 上商品交易市场463个，摊位数28万个 。
•关键词二 ：
拥有成熟的高品级生活配套
u区域内公交系统完善， 距蒋村公交总站仅数百 米，与主城无缝连接。 同时紧靠文一西路延伸 段，具备高度的城市生 活效率。
u教育资源丰富，项目地 块周边有绿城育华学校 、西溪试验学校、学军 中学、浙大紫金港校区 等数家中高等教育机构 。
u商业：
项目距西城广场、城西 商业中心近在咫尺。
•嘉善：木业集群，
3000多家
•慈溪：净水器、帘
子部件、微小轴承
•宁波：塑料模具、家
用电器、服装
•绍兴：全国最大的
轻纺生产交易基地
•嵊州：领带1000多家（国内市
场80％，国际市场的30％）
•大唐：袜业8500多家占国内
市场的70％，国际市场的70％
•台州：全国著名泵类生产
基地、塑料、阀门产业集群
•义乌：全国最大的小
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州，长三角“城市副中心”
随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园 ”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能
学习改变命运,知 识创造未来
•资料来源：杭州统计年鉴 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
通过各项指标对比，杭州民间的富裕度 及消费潜力和意识在各城市中名列前茅
学习改变命运,知 识创造未来
•资料来源：世联分析 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州是浙江的杭州
浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点 ，培育出了大量的财富阶层
70
11142.29 元/平方米
项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于 中等水平，内部不存在拆迁问题
•地块内部1
•地块内部2
•关键词五
中：等规模 ，地块平整， 易于规划
学习改变命运,知 识创造未来
地块内部为荒地，不存在拆 迁问题
地势平坦，无明显高差
2号地块为不规则梯形，给规 划带来难度
1号地块与2号地块规划又市 政绿地，2号地块规划有幼儿 园 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
区域核心地段
无强势景观资源 ，但距强势景观资源
较近
u东至东至紫金港路
u西至规划中蒋村东路
u南依规划中蒋村一号 路
u北北临规划中的双龙 路。
位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极 佳，周边楼盘档次较高，无强势的景观资源 ，但与强势景观资源西溪湿地近在咫尺
•东至
•南至
学习改变命运,知 识创造未来
•西至
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
西溪天堂项目具有旅游 集散换乘、旅游服务和 商住休闲三大功能，涵 盖湿地博物馆、国际品 牌的五星级度假酒店、 超五星级度假酒店、精 品商业、顶级产权式酒 店、五星级标准酒店式 公寓、旅游集散中心等 多重复合功能。
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•区域属 •地块四至
性 •项目属
•地块指标
性
•关键词三、四：
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•区域属 性
•项目属 性
学习改变命运,知 识创造未来
•区位、交 通
•生活配套
•西溪天堂
•绿城育华学校
•西城广场
片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达
，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将
成熟
•西溪天 堂
•浙大紫 金港校区
•西城广 场
•西溪 实验学 校Leabharlann •育校绿华城学•公中蒋交心村
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景
•房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
•目•？问问亮题题点22？：：规B1划地绿块地如如何何协协调调A地两块地，块甚联至动成开为发整，个甚项至目成亮为点项
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
问题结构化
战略层面问题－正确的方向： ➢ 把握豪宅发展方向，走在正确的趋势上。
策略层面问题－突围： ➢ 面对区域价值瓶劲，如何实现价值突围？
•环渤海城市群特征：中心化城市强化 阶段，即极化阶段。北京、天津成为一 个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的 产业功能。
•珠江三角城市群特征：中心城市的轴 向扩散带动中小城市发展，点——轴系 统形成，即扩散阶段。以香港为核心， 深圳为代言人，周边城市形成产业分工 ，并向特色性方向发展。
•长三角城市群特征：信息化与产业高 技术化高速发展，区域生产力向均衡化 发展，空间结构网络化，形成点——轴 ——网络系统，整个区域成为一个高度 发达的城市化区域。
•弱势因素
学习改变命运,知 识创造未来
•1. 地块：1号、2号地块分离，地块开发的联动空间存在i定 障碍。
•2. 资源：项目不占有西溪湿地的核心资源，对于地块价值 的提升有限 •3、公建：如何处理市政规划绿地、幼儿园与1号、2号地块 的关系为两地块联动开发的难点
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•项目属性界定 ：
世联杭州绿城诚园项目 研究定位战略报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
•区域属 性
•项目属 性
•区位、交
通
•生活配套
u地理位置:位于杭州市 主城区域文一西路北侧 ,距市区中心武林广场 7.6公里，距西湖6公里 。
u交通情况：区域交通 主要依赖道路交通，有 文一西路、紫荆花路、 绕城公路、留祥路。
项目品牌 利润最大化
学习改变命运,知 识创造未来
•打造杭州市场上的高 端豪宅项目的一极
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景 •房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略•报资告料来源：文献检索
中国已经形成了三大城市群,长三角城市群地区的经济最为 发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世 界第六大都市圈
•2006年全国GDP分布 •41.3％
学习改变命运,知 识创造未来
•环渤海京津翼地区 •长江三角州地区 •珠江三角州地区
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三 二一”转变，第三产业的迅速发展促成了大量中 产阶级，甚至富豪阶层的形成
•表1：杭州产业结构变化
u第三产业在杭州市经济 发展中的作用举足轻重 ，也是未来杭州市经济 结构转型与提升的关键 所在。
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景 •房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
•客户定位 •形象定位 •产品定位
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
※绿城的品牌决定了本项目与生俱来便是市场的领导者而非跟随 者 ※区域的优越条件决定了本项目的起平高度以及豪宅价值实现的 必然性
•区域核心区域
•＋
•邻近景观资源
•＋
•高端住宅项目
项目属性界定：杭州核心区域边缘区域，具有 一定景观资源的、中等规模的、城市高端豪宅 项目
属性界定 描述
地段
杭州蒋村综合 区核心居住区 域
资源
未来发展 临近西溪湿地 一处规划绿地
本体
地块本身高价 公建配套
诠释
位于蒋村综合区规划的住宅核心区域； 将建设成为和谐杭州示范区核心区块的
配套服务中心和"新水乡"式的高标准住区 。
项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧 直线距离700米，处于西溪湿地外围保护 带范围内。
政府规划一处绿地，可融入项目开发；
平均10000多元/平米的高地价，注定成 为豪宅。
公建幼儿园是项目的必须配套。
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
u第三产业中贡献度较大 的行业：金融类、贸易 类、旅游类、会展类、 咨询类（含会计、法律 服务）、物流类
u杭州市政府提出要大力 发展现代服务业，促成 产业结构由“一二三” 向“三二一 ”转变。
•43.8 ％
•表2：00-05年杭州市第三产业生产总值表
第三产业产值 （单位：亿元）
增长率
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 569.28 662.98 765.37 883.86 1043 1277.1 21.1% 16.5% 15.4% 15.5% 18.0% 22.4％
商品生产交易基地
•永康：全国最大的小五
金生产交易基地
•温州：模具8400多家 （占国内市场的70％）、鞋
业5000多家（占国内市场20％）、打火机8000多家（全 球市场的70％，国内市场的95％）、低压电器900多家 （国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜
学习改变命运,知 识创造未来
•浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为 标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108万家 ，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16％ ，涌现了1500多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以 上商品交易市场463个，摊位数28万个 。
•关键词二 ：
拥有成熟的高品级生活配套
u区域内公交系统完善， 距蒋村公交总站仅数百 米，与主城无缝连接。 同时紧靠文一西路延伸 段，具备高度的城市生 活效率。
u教育资源丰富，项目地 块周边有绿城育华学校 、西溪试验学校、学军 中学、浙大紫金港校区 等数家中高等教育机构 。
u商业：
项目距西城广场、城西 商业中心近在咫尺。
•嘉善：木业集群，
3000多家
•慈溪：净水器、帘
子部件、微小轴承
•宁波：塑料模具、家
用电器、服装
•绍兴：全国最大的
轻纺生产交易基地
•嵊州：领带1000多家（国内市
场80％，国际市场的30％）
•大唐：袜业8500多家占国内
市场的70％，国际市场的70％
•台州：全国著名泵类生产
基地、塑料、阀门产业集群
•义乌：全国最大的小
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州，长三角“城市副中心”
随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园 ”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能
学习改变命运,知 识创造未来
•资料来源：杭州统计年鉴 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
通过各项指标对比，杭州民间的富裕度 及消费潜力和意识在各城市中名列前茅
学习改变命运,知 识创造未来
•资料来源：世联分析 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州是浙江的杭州
浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点 ，培育出了大量的财富阶层
70
11142.29 元/平方米
项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于 中等水平，内部不存在拆迁问题
•地块内部1
•地块内部2
•关键词五
中：等规模 ，地块平整， 易于规划
学习改变命运,知 识创造未来
地块内部为荒地，不存在拆 迁问题
地势平坦，无明显高差
2号地块为不规则梯形，给规 划带来难度
1号地块与2号地块规划又市 政绿地，2号地块规划有幼儿 园 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
区域核心地段
无强势景观资源 ，但距强势景观资源
较近
u东至东至紫金港路
u西至规划中蒋村东路
u南依规划中蒋村一号 路
u北北临规划中的双龙 路。
位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极 佳，周边楼盘档次较高，无强势的景观资源 ，但与强势景观资源西溪湿地近在咫尺
•东至
•南至
学习改变命运,知 识创造未来
•西至
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
西溪天堂项目具有旅游 集散换乘、旅游服务和 商住休闲三大功能，涵 盖湿地博物馆、国际品 牌的五星级度假酒店、 超五星级度假酒店、精 品商业、顶级产权式酒 店、五星级标准酒店式 公寓、旅游集散中心等 多重复合功能。
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•区域属 •地块四至
性 •项目属
•地块指标
性
•关键词三、四：
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•区域属 性
•项目属 性
学习改变命运,知 识创造未来
•区位、交 通
•生活配套
•西溪天堂
•绿城育华学校
•西城广场
片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达
，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将
成熟
•西溪天 堂
•浙大紫 金港校区
•西城广 场
•西溪 实验学 校Leabharlann •育校绿华城学•公中蒋交心村