汇景新城营销方案
汇景新城-上城派对061011
该系列服装来自邓达智最
邓达智及系列服装介绍
新的设计；
该系列服装设计灵感来自 四五十年代欧洲大裙摆元 素，在结合当代流行色黑 色米白色的巧妙运用搭配， 成为最新系列的服装。
ห้องสมุดไป่ตู้
销售人员服饰说明
销售人员服装示意图及化妆说明
连身露肩公主裙，加上百折效果
邓达智及系列服装介绍
更显法国浪漫情怀；
主持宣布派对活动正式开始，介绍活动的内容及到场嘉宾。 揭幕仪式说明： 主持邀请上城代表与嘉宾代表上到舞台进行样板房揭幕仪式。 嘉宾们将钥匙插入机关中并转动，随即上城Logo从机关前端徐 徐中升起亮出。同时现场舞台上灯光闪动礼炮鸣放。
活动流程Rundown
法现浪漫新感觉。。。
时间：20：10－20：30
• 建议配合派对主题，联合红酒共同进行； • 派对中加入鸡尾酒环节，让来宾可以把酒言欢；
活动流程Rundown
迎宾接待 时间：19：30－20：00
迎宾小姐分站在活动现场入口处两侧，引导嘉宾签到入场、
拍照留影。
现场提供马爹利鸡尾酒供嘉宾享用。
活动流程Rundown
主持宣布派对正式开始
时间：20：00 – 20：10
平面布置图Graphic plan
平面设计Graphic design
指示牌设计
背景设计
谢 谢 分享！
演艺人员Performers 颁奖典礼 / 赛事：
2006广州本田CITY精英选拔赛
MC 陈烨
2005香港小姐才艺大赛暨班芙温泉文化大使选举
南方人物周刊2005“广州杰出飞客”评选活动启动仪式
2005全国大学生“挑战杯”多米洛大赛 2005周末画报年度最佳餐厅颁奖典礼（2006）
房地产策划案例汇景新城中心
房地产策划案例汇景新城中心1. 项目概述汇景新城中心是一项位于中国某城市的大型房地产开发项目。
该项目占地面积约100万平方米，总建筑面积约200万平方米，涵盖商业综合体、住宅区、办公楼和公共设施等多个功能区域。
本文档将详细介绍房地产策划案例汇景新城中心的设计理念、开发目标、市场调研结果和市场推广建议等内容。
2. 设计理念汇景新城中心的设计理念是打造一个现代化、生态化和宜居的城市中心。
项目采用了绿色建筑设计理念，注重生态环境保护和资源的可持续利用。
同时，项目还注重打造高品质的居住环境，提供全方位的生活配套设施和便利服务，旨在提升居民的生活品质。
3. 开发目标汇景新城中心的开发目标是成为该城市的标志性住宅区和商业中心。
通过开发高品质的住宅产品和引入国际一流的商业品牌，项目希望吸引高端人群和商业机构入驻，提升项目的品牌价值和知名度。
同时，项目也注重社区建设和公共设施的配套，希望打造一个宜居、便利、安全的社区环境。
4. 市场调研结果为了更好地了解目标群体的需求和市场竞争状况，我们进行了一系列市场调研活动。
以下是市场调研结果的总结：•高端住宅需求：该城市的高端人群对于居住环境要求较高，更注重配套设施、空间布局和生活品质。
•商业需求：该城市商业发展迅速，人们对于购物、娱乐和休闲的需求不断增长，特别是对国际一流品牌的需求较为旺盛。
•竞争状况：目前该城市还缺乏现代化的城市中心和高品质的住宅区，但同样有一些竞争对手正在开发类似的项目。
5. 市场推广建议基于市场调研结果和项目开发目标，我们提出了以下市场推广建议：•品牌营销：通过与知名设计师、建筑师和商业品牌的合作，提升项目的品牌价值和知名度。
同时，借助互联网和社交媒体等新型媒体渠道进行品牌推广和宣传。
•针对目标群体的产品定位：开发适应目标群体需求的高品质住宅产品，注重设计和细节上的差异化，提供个性化的产品选择。
•打造综合配套设施：建设高品质的商业综合体，引入国际一流品牌，满足消费者对购物、娱乐和休闲的需求。
某年度汇景新城市场推广策略
某年度汇景新城市场推广策略一、市场背景介绍某年度，汇景新城是一个正在建设中的新兴城市。
该城市地理位置优越，周边配套设施完善，交通便利，环境优雅。
然而，由于是新建城市，知名度较低，市场竞争激烈。
因此，需要制定一套全面有效的市场推广策略，提升汇景新城的知名度，吸引更多的居民和商家入驻。
二、目标受众分析1. 居民族群：首次购房人群、市区居民、投资人、老年人、年轻家庭等。
2. 商家：零售商、餐饮企业、服务行业企业。
三、市场推广策略1. 建立品牌形象(1) 设计一个具有代表性的标志和口号，展示汇景新城的特色和理念。
(2) 在主要媒体上发布市场推介广告，全面宣传汇景新城的建设规划、配套设施和优势。
2. 线上推广(1) 建立一个专门的官方网站，提供全面的城市信息，包括招商政策、居民福利、公共服务等，并定期更新。
(2) 在各大社交平台上建立汇景新城的官方账号，发布城市实景照片、旅游景点推介等内容，吸引网友关注和分享，扩大影响力。
3. 线下推广(1) 举办开放日活动，邀请市民和潜在居民参观汇景新城的建设进展，了解城市规划和生活环境。
(2) 在城市周边设立宣传展览，展示城市的未来发展蓝图，吸引投资者和购房者参观咨询。
(3) 与当地大型企业合作，开展各种促销活动，吸引购房者和商家入驻。
4. 多渠道广告宣传(1) 利用电视、广播等传统媒体进行市场推广，将汇景新城的信息传播到更广泛的受众群体。
(2) 在公交车、地铁等交通工具上投放广告，让更多人了解汇景新城。
(3) 利用户外广告牌、LED显示屏等，打造醒目的宣传画面，吸引人们的眼球。
5. 全方位的公共关系策略(1) 建立和当地政府、商协会等相关单位的良好合作关系，共同推动汇景新城的发展。
(2) 通过举办大型活动，如音乐节、体育比赛等，提升汇景新城的知名度和吸引力。
(3) 与媒体进行深度合作，通过新闻报道、专题报道等形式，提升城市形象。
四、市场推广效果评估1. 媒体报道量和曝光率的增长。
汇景新城传播策略
一个住在锦城的男人
AM9:00锦城一个三房二厅的套间 大厅：放着一套ROLF的沙发，东南角放着一个水晶玻璃 落地瓶插着十几支盛放的向日葵他们是整个素色大厅里 唯一跳跃的彩色 主人房：也是一整套ROLF的家私，一张QUEEN SIZE 的双人床，在他的床头柜上放着他和 一个漂亮女人的婚纱照。翻阅他的 PASSPORT，田敏，34岁，一个广 告商，出入境记录显示2001年2月： LA公干；2001年5月新加坡公干； 2001年7月新德里旅游
要介绍自己，先要了解自己
要给别人留下深刻印象 就是把最优秀的告诉别人
汇景新城的内在——比谁都优秀
占地1200亩，总建筑面积为170万平方米，绿 化率为35% 依据国家建设部的住宅性能认定的3A级（最高 级）标准进行设计和建设 目前国家唯一的康居示范工程智能系统三星级 示范单位
国家首个“生态住宅”示范小区
中国近现代思想、革 命史的策源地
迷失方向的广州都市文明
现实主义大行其道，广州成为以“饮食”、 “金钱”、“享乐”为中心的通俗文化的代名 词 当广州人还在争论是否建造歌剧院时，北京、 上海在过去的十年已经相继落成了当地的一级 国际会议中心、歌剧院、博物馆等文化设施 北京、上海两地的城市规划比广州先进，地 铁、高速公路都比广州建得好、建得快 国际公司都将中国区总部设在北京、上海两 地
汇景新城的外围环境，更傲视同侪
位于天河五山地段 华南快速干线及广源东路的交汇处 邻近多间高等学府：华南理工大学、华南农业 大学、暨南大学、华南师范大学、省农科院等 邻近广州科学院、广大奥林匹克体育中心、世 界大观、航天奇观等高科技园及体育旅游胜地。
汇景新城的外围环境，更傲视同侪
该区夏季温度比市中心低2-3º C 是城市规划确定的生态敏感区，并规定不能设 立有污染的工厂及污染源
汇景新城推广传播策略最新版
汇景新城推广传市场及竞争分析 — 我们的竞争障碍与机会 –消费者分析 — 需求与态度以及对“新都市主义”概念等的 反应
–汇景新城所面临的主要挑战
–汇景新城面临的机会 –策略方向建议
–不同阶段的传播任务及媒介组合
• 广告创意表现
我们做了什么功课？
• 详细了解及讨论汇景新城规划方案及相应的市场资料 • 了解及分析目前房地产市场的现状和未来的趋势
同样以“新都市主义”和重返、重建都市为标榜的楼盘之间，也 存在着名副其实的楼盘与单纯的概念化炒作，牵强附会的楼盘之 间的竞争
启示（三）：汇景新城的竞争机会
各主要竞争楼盘离市区近些的讲繁华、便利，离市区远些的讲环境、 生态，虽然在讲繁华、便利的同时都不忘哪怕稍稍沾一下环境、生
态的边，反之亦然，但因为各种各样的限制，真正能够将繁华、便
居住郊区化风潮和新都市主义所倡导的新居住模式 构成广州房地产业新一轮竞争的张力
市场现状与趋势（三）
• 大浪淘沙，多年的激烈竞争造就了一批地产巨头，如城建、侨鑫、 合生等，他们以丰富的经验、雄厚的实力和不断创新的观念，不断 重组市场。
–将房地产业与其它产业、概念复合、嫁接，形成了各自独特的
成熟的经营模式 –使房地产走出了低成本、低质量、小规模的初级发展阶段，一 批又一批规模大、质量好、概念创新的楼盘成为市场的主力。
启示一：汇景新城的推广障碍
如何销售顶层复式
如何销售顶层复式顶层曾经是人们避之不及的房源，因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，显现散热差、容易渗漏的几率比较大，因而住顶楼被形容为处于〝水深火热〞之中。
近年来，过去〝顶天立地〞而少人问津的顶层住宅，因配了阁楼而受到消费者追捧，一时成为抢手货。
从〝老虎窗〞、〝大盖帽〞进展到今天的露台式阁楼，顶层住宅以其独有魅力而备受购房者宠爱。
在市场这只无形的手调剂下，阁楼也开始从〝幕后〞走向〝台前〞并自抬身价。
现在带有阁楼的顶层住宅，除少数楼盘免费赠送外，众多楼盘开始以1／4建筑面积计价，或以一定价格系数上浮。
有关居住顶楼的利弊问题，许多买家在起初购买时都做过思想斗争和权衡，在买不买顶楼的问题上，都会有如此的心理障碍。
那么顶楼到底值不值得买，什么样的顶楼能够在更大程度上克服弊端，买顶楼如何样才放心？作者借鉴实际工作体会并听取各路专家和消费的意见试着对阁楼的营销做出如下分析一、阁楼的定义：阁楼系指各房地产开发经营企业开发经营的一般住宅商品房的顶层阁楼。
旧称暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地点，一样人不能直立，无采光、通风窗的建筑。
近年来在新设计建筑的住宅楼中，阁楼差不多被给予了新的定义脱离了暗楼的窠臼。
二、阁楼的设计和使用：早期住宅的屋顶设计和施工比较简单，隔热、防水、承重成效都不是专门好，现在商品房的屋顶隔热层在设计上比原先复杂专门多，一样都能过关达标，专门是由知名施工单位建筑的工程都可不能有太大问题,因此并不排除有些施工单位受利益驱动而层层转包分包导致在施工过程中偷工减料，显现漏水问题的住宅大差不多上因此造成的。
在目前的房地产市场，使用斜屋顶窗的楼盘种类丰富多样，有经济适用房，也有多层住宅,还有TOWNHOUSE，这些楼盘无一例外地采纳了斜屋顶设计，并使用了斜屋顶窗作为采光来源，一改传统的老虎窗所带来的繁重呆板的风格，与此同时，采光和通风也得到了与老虎窗相比专门大的改善。
最新xx汇景名城营销推广方案(一期
天马行空官方博客：/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632A·汇景名城营销推广方案（一期）目录第一部分：项目整体营销策略项目整体推广核心策略项目整体与一期产品的策略衔接项目商业部分的推广策略第二部分：策划执行方案启动期（4月9日前）蓄客期（4月9日-5月27日）内部认购期{5月28日（诚意金收取）-6月24日} 公开发售期{6月25日（转协议）-8月10日}开盘期{8月10-20日（开盘）}第三部分（附件部分）：英式管家服务标准建议“国际花园社区”参赛办法卖场包装建议国际花园社区10大标准俱乐部组建建议第一部分项目总体营销策略一、项目整体推广核心策略利用社会媒体制造“国际花园社区”话题（包括出处、标准等），引起市场轰动，从而引出A用国际最高居住标准“国际花园社区”十大标准打造洛阳人居理想社区这一开发理念，将“汇景名城”塑造成“国际花园社区”这一高度形象，并通过强势宣传，令洛阳人士认可“汇景名城---国际花园社区”这一整体形象，再将各组团/阶段的产品分期进行诉求，波动性地提升客户的购买欲及购买信心，做到先整体后组团，以整体母品牌带动组团子品牌销售。
二、项目整体与一期产品的策略衔接三、项目商业部分的推广策略第二部分策划执行方案启动期（4月9日前）本阶段主要为项目推出从物料、宣传等方面作前期准备工作。
推广策略利用软文对项目企业品牌、项目开发理念等炒作，作好项目的前期铺垫。
媒体推广主题与铺排其它媒介整合项目准备1）案名与组团命名的确定案名确定A·汇景名城组团命名一期：欧洲故事之巴黎印象；二期：欧洲故事之希腊风情（暂名）；三期：欧洲故事之维也纳音乐花园（暂名）；会所：设计、风格定案商业街：欧陆风情名店街2）卖点提炼国际花园社区十大标准（见附表）一期产品卖点（全明户型、圆弧型、270度角窗、飘窗等）3）宣传资料准备楼书（A实力、国际花园社区阐述、国际花园社区理念等，无一期产品户型介绍）折页（A实力、国际花园社区阐述）模型（项目整体模型）卖场包装、现场布置（见附表）A十年辉煌手册（A实力、A案例、A文化等）VI物料（袋子、水杯等）4）销售配合统一口径（项目整体概况、项目十大国际花园社区标准）5）工程配合卖场设计完成卖场包装完成蓄客期（4月9日-5月27日）销售目标：累积客户约1000组4.9－4.15累积客户：250组4.16－4.22累积客户：150组，其中自然累积70组，房展累积80组4.23－4.29累积客户：300组，其中自然累积50组，客资累积250组4.30－5.7推出一期项目景观累积客户：200组，其中自然累积100组，客资累积100组5.8－5.20推出一期产品户型约访客户300组，新增客户100组5.21－5.275.21宣布价格区间，5.28正式公布价格约访客户300组，新增客户50组客资支持4.9之前大客户（建行团购准备、其他大客户单位细访）工商联（商家约访、工商联活动、银行活动）4.9－4.15大客户及卖场50组工商联活动100组4.16－4.22大客户与工商联20－30组房展会50组4.23－4.29论坛200组大客户、外卖场及工商联50组4.30－5.7大客户、工商联、银行通知活动信息，到访100组5.8－5.20大客户单位产品说明会50组5.21－5.27产品说明会50组推广策略在推广策略上，蓄客期分为两个阶段：1）4.9-5.14，建立项目整体形象，得到市场认可：汇景名城---国际花园社区；2）5.15-5.27，导入项目一期形象：欧洲风情，巴黎印象；媒体推广主题与铺排其它媒介整合公关活动卖场剪彩仪式暨A10年辉煌展时间：2005年4月9日目的：利用卖场剪彩仪式，配合A10年辉煌展，在展示企业品牌的同时，彰显项目的实力，亮相即形成轰动效果。
《天鹿湖项目策划》PPT课件
对项目的分析
一、市场的分析：
二、环境的分析：
三、交通分析：
四、目标买家的分析：
策划开发理念
房地产+体育+旅游
项目策划参考建议
一、建议更改项目名称：
1）广州天鹿湖奥林匹克山庄 2）华南奥林匹克天鹿湖居 3）广州天鹿湖奥林匹克度假村 4）天河奥林匹克度假村 5）华南天鹿湖奥林匹克度假村
二、建议产品定位：
——高级白领别墅度假社区
三、初步圈定目标买家：
高级白领、外资、独资、 三资企业管理人员
四、建议市场价格特点：
总价适中、付款方式优惠
五、建议户型特点：
面积在120—200平方米内
六、销售策略
利用品牌优势、整合资源、共享资源 配套先行，演绎完美生活模式 导入“分时度假”经营概念，批发、零
广汕板块分析：
南湖板块：
1）白云堡豪苑，270亩 2）颐和山庄，320亩 3）亩江南世家，1200亩 4）山水庭院，
南湖板块分析：
结论: 此板块没有成功的楼盘带动,
住宅市场发展难度较大.
如何推广天鹿湖项目
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
发展商的优势
一、奥林匹克以“复合房地产”叩开中 国房地产大门之后，正在走向发展、提 升的黄金阶段。
近年比较成功的个案有：
1）珠江新城南国花园 2）珠江河畔丽景湾 3）天誉花园一期 4）天誉花园二期 5）水荫路嘉富广场
通过以上贵价盘的操作： 积蓄了一大批高收入、高素质、 高文化的目标买家，与天鹿湖 项目的目标买家特征基本符合。
通过合作南国奥园，我们已经 更加理解复合房地产开发理念， 并且对奥林匹克产业的资源优 势有着深刻的认识，对奥林匹 克品牌的整合营销有着独到的 见解。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
优势比较 C栋 > D栋
A、B、C、D栋优势排序
D<C<A<B
优势支撑价格！
关于开盘首批房源选定的思考
开盘的意义是什么？ 以什么样的产品入市？ 以什么样的价格策略入市？ 对以上三个问题的思考，有益于 我们明晰对首期开盘推出产品的 选定。 开盘的 三个目标
楼盘热销形象的建立
首批投入的现金流回收
市场的第一次直接接触 下一轮提价推货的奠基
首期产品（ABCD栋）简析：
1、中庭景观亮点：A、B、C、D栋为我项目首期主要货量。这4栋共均 围绕中庭景观，作为首期推出，有亮点可呈； 2、朝向差异：CD栋为正南正北朝向，AB栋为西南朝向，然后AB栋朝 向使其尽览整个园区景观，可一定程度上弥补朝向优势的不足。 3、户型差异明显：A、B为一梯4户，C、D为一梯6户； 4、位于小区主入口附近：小区共两个入口，ABCD均位于入口附近。
户型、建筑立面、材料，及其组合的产品本身，很大程度上决定了房子的价格热销程
度。
然而，客户对产品的认知，却不尽如人意。
两个厨子
第一个厨子努力根据顾客的口味，把开水白菜做成清水白菜、卤水白菜，甚至酸辣白 菜。 第二个厨子却喜欢教人怎么吃，教北方人喝凉茶，教外国人喝凉茶，告诉他们喝凉茶 的种种益处。
第一个厨子叫“市场导向”或者叫某家小店，第二个厨子叫“引导市场”，或者叫王 老吉。
然而正是这两个显而易见的过程， 迷惑了很多开发企业，以及专业的地产营销人。
在楼市这个无烟的战场， 很多人在苦苦探寻，不得其法； 也有很多人因此而折戟沉沙。
这些人与企业正是前车之鉴，
他们的反面教材，让我们学会营销！
执着。对本质的认知与笃定，定会让人有所收获！
在汇景新城的营销推广过程中，基于企业实力与无可比拟的区位优势，以及 领跑化州楼市的产品品质，将我们的营销回归到越简单越有效的营销优势上来。
利用价格策略，
为项目价格的提升创造了一个巨大的空间， 为项目的市场地位、市场占有率、客户接受度，甚至是将来的受 追捧度，自始奠基！
低开高走价格策略
根据销售进展情况，每到一定的调价时点，按预先确定的幅度 调高售价。
首期开盘，以与市场持平或微低的价格入市，同时捆绑经过技术处理的 “ 合理的、 足够打动力的起步价 ” 轰击市场，保证首次开盘火爆热卖，为项目整盘销售建立良好 的市场形象。 首期开盘后的加推节点，通过密集的小货量 加推、开盘活动，营造项目供不应求、 货量紧俏的销售氛围，同时保证期期劲销。 每次加推，视实际预约情况或营销活动现场情况，每次加价50～150元/㎡不等，密 集的加推、开盘次数相配合，实现整盘快速加价，迎合市场追涨心理，同时实现原计
一期开盘均价：为3200元/㎡
项目整体价格走势示意图
第三部分：
推货策略
项目相关数据
规划用地面积： 总用地面积(地界范围)： 商铺总建筑面积： 预留建设用地总建筑面积： 住宅总建筑面积： 首层架空建筑面积：
55379.4平方米 46581.22平方米 6625.6平方米 3309.54平方米 280431.86平方米 7296.81平方米
动态定价策略
房地产价格是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略。 因此
一成不变的价格，即是坐以待毙
变换不定的价格，将失去客户的耐心 价格 根据销售与推广节奏保持动态变化，是销售策略中重要的一部分。
掌控客户价格预期与心理承受度
面价 客户心理
开盘前，高调入市
极高 平
极高 极低
以超乎市场想象的 价格区间，拉升客 户价格预期。
有力的销售力： 1、推广策略：重点在卖点的梳理与推广，产品的展示；
2、销售策略：把握客户的心理，利用推货节奏与价格
政策、优惠等策略，取得博弈得胜利。
第一部分：营销计划及时间节点安排 第二部分：价格策略
第三部分：推货及资金回笼计划
第四部分：推广总体策略 第五部分：营销推广费用预算
第一部分： 营销计划及时间节点安排
2次持续预约，
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
C栋收取 诚意金1 万不确定 房源，A 栋确定房 号5万， 价格未定
星河湾 产品推 介会， 释放项 目销售 价格信 息
首次推C栋及 A栋半数层合 计234套，约 35400平方， 销售率约 80%，188套， 面积28000平 方米，销售 均价约3250 元/平方米 9100万
营销，是一个价值发现与价值传达过程
居住价值、景观价值、投资价值…… 价值无处不在，哪个才是最能打动购房者的决定性因素？
报纸广告、软文炒作、户外广告、公关活动…… 哪种手段才能最有效传达理念与信息，直接而有效或含蓄而感染人？
营销，也是一种基于产品硬件的心理博弈过程
在传统营销中，以产品本身长期占据了重要地位，而实际上，现如今的营销仍是围绕 产品进行系列的包装。
如果我们仅把火热售罄作为目标，那绝对是一个失误。
没有将汇景新城的真正价值完美地发掘出来，获取最大的经济效 益，所作的一切营销都是失败。
卖光不是目标！
目标是成为化州楼市神话！
汇景新城营销推广思路概述
回归营销的根本，在此过程中，汇景新城的营销推广，销售
策略与推广策略应当注重两方面，在这两个过程中，形成强
首次推C栋及A栋半数层合计234套， 约35400平方，销售率约80%， 188套，面积28000平方米，销售 均价约3250元/平方米9100万
首次2次推D栋半栋双数90套及A栋 半数层56套合计146套，约22000 平方，销售率约80%，118套，面 积18000平方米，销售均价约3400 元/平方米6100万
2011项目营销推广节点安排
销售中心及一比 一样板房（3-4套） 装修设计定稿， 选定广告公司、 模型制作公司 销售人员及相关工作 人员招聘培训工作 楼书单张制作， 派单、户外广告， 短信群发 一期1次尾货销售，当 地媒体宣传，组织集 体看房， 二期持续预约， 电视电台广告， 制定优惠价格策 各大公共场所和 略，实时宣传， 消费场所广告攻 保持市场对项目 势展开 的关注 产品推介会，电视媒体， 电台广告，定期派单宣传
优势比较 A、B栋 > C、D栋
首期产品（ABCD栋）简析：
A、B栋对比：
1、B栋靠近小区入口； 2、B栋更靠近中庭景观； 3、A栋受M栋影响，栋间距稍 窄，视线效果比B栋稍差；
优势比较 B栋 > A栋
首期产品（ABCD栋）简析：
C、D栋对比：
1、C栋与D栋各项优势相近； 2、C栋与D栋户型一致； 3、C栋比D栋更接近中庭景观。
一般每次涨幅在3%~5%之间，调价新近几天，可配以适当折扣策略，作为 价格局部过渡，使过渡显得平滑，易于市场接受。
2011年首期价格拉升示意图：
开盘前释放价格：将接近3500元/㎡ 首期4次加推均价：3600元/㎡
整体均价： 3400元/㎡
首期3次加推均价：3500元/㎡
首期2次均价：3400元/㎡
可在首次开盘时配合C栋推出，作为货量的补充以及扩大客户的户型可选择面。
首期开盘推货情况：
C栋174套 + A栋单数层约单位60套
货量：240套 均价：3200元/㎡
总销售面积：㎡ 总货值：万元
1.首期开盘推货主力C栋情况：
C栋 总货量：174套房源
总推货面积：约26200㎡
均价：3200元/㎡ 总货值约：约8400万元
首期在2011年推约580套，面积约 88000平方，均价3400元/平方米， 约近3亿元货值，销售8成则约2.4 亿元的资金回笼。
2011项目营销推广节点安排
预约进行中 一期1次尾货销售，
合计销售约473套 约面积71000平方， 2.4亿均价3400元
产品推介会，电视媒体， 电台广告，定期派单宣传
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
六月初首期公开发售
VI系统及销售 物料全部到位 媒体推广进一 步落实到位
尾货销售 星河湾产品推介会， 释放项目销售价格 信息 一期2次销售 加推 三期销售加推
销售中心及样板房启 动，并设置星河湾外 展点同时接收诚意金 登记
第二部分： 掌控预期法价格策略
三期E、F、 G、H栋 708套约 106908平 方米
推货建议：
1、首次开盘推出价值稍低的单元为主，且以低单价低总价入市，同时有一定的 高品质产品，引起市场关注度，积聚人气和口碑，同时为后期产品的提价提供支 撑。 2、通过开盘热销效应，拉动后期随即推出的高端高价格产品的成交； 3、后期策略性地按照销售节奏加推产品，并逐步提价，保证项目利润； 4、每次加价幅度为50-100元/㎡左右，实现价格自然拉升，刺激销售速度。
首次2次推D 栋半栋双数 90套及A栋半 数层56套合 计146套，约 22000平方， 销售率约 80%，118套， 面积18000平 方米，销售 均价约3400 元/平方米 6100万
首期3次推D栋 半栋单数层84 套及B栋半数层 56套合计146套， 约21200平方， 销售率约80%， 112套，面积 17000平方米， 销售均价约 3550元/平方米 5900万
首批推出的房源， 是整个项目利润最大化的先行军！
首次开盘推出单位思考：
以C栋为主力，吹响开盘号角
1、C栋在产品优势上仅优于D栋，宜于相对的低价开盘，低开高走； 2、C栋具有中庭景观的视野优势，有可被客户接受的亮点，有热销理由； 3、C栋相对A、B栋户型面积较小，以小户型入市，易于打开热销局面。
以A栋单数层单位约60套配合发售，保证货量充足，户型 多元化
首期3次推D栋半栋单数层84套及B 栋半数层56套合计146套，约 21200平方，销售率约80%，112 套，面积17000平方米，销售均价 约3550元/平方米5900万