xxx新城全程策划营销方案
江南新城-城市营销策划推广方案
江南新城-城市营销策划推广方案江南新城城市营销推广策划方案框架推广背景江南新城将与两江新区、西部新城成三足鼎立：十一五时期，市委、市政府基本完成主城战略布局，形成主城北部有两江新区，西部有西部新城的战略格局，而独在东南部缺乏支撑。
重庆南部片区的南岸、巴南两区，地缘相邻、人文相近、商缘相连、利益相关，民间交往和经济社会交流频繁，具有良好的合作渊源和基础。
2019年，两区确立了战略合作伙伴关系。
现在，南岸和巴南提出共建江南新城，打造主城第三增长极的战略设想，力争和两江新区、西部新城形成三足鼎立之势，推动全市战略格局均衡发展。
通过建设江南新城、打造主城第三增长极，可为建设“重庆二环沿线万亿工业板块”提供广阔的战略平台和重要支撑。
同时，作为重庆向南出海大通道的桥头堡，南岸区和巴南区还是重庆联系广东、广西、云南、贵州等省份的重要门户。
通过布局江南新城，将进一步增强主城南部的经济实力和带动能力，引领渝南黔北地区加快发展。
基于原方案上的江南新城的六大核心优势优势一：区域/交通优势二：生态优势三：产业优势四：人口规模优势五：商业优势六：配套城区增长将大力提高城镇化率八戒网推广策略1. 生成关键字，如江南.城市等关键字在与各大合作网站进行全方位宣传2. 基于原方案上的线下活动事件进行自媒体营销与事件营销进行媒体曝光八戒网推广效果基于原方案的四步骤理解分化为三步骤概念期→渐入期→深化期概念期重点配合项目需求：江南新城整体规划方案 ,朝天门商贸城开业，东南医院、重医附二院、相关学校 . 城市示范区建成新增加的重点配合项目。
迎龙湖、苦溪河湿地公园、广阳岛、现代农业示范园。
金隅大成100万方商业规划。
通江大道形象路段、高铁重庆东站项目规划宣传、沿江高速、轨道交通.推广主题：基于原方案的四个步骤时间为节点，在各个时期推出一些不同的关键字搜索曝光以及事件借势营销作为开始，推出所要宣传的概念目标阶段目标：基于原方案上，导入各个时期所宣传的项目需求，引起各大主流媒体及社会关注，突出各时期所宣传的内容。
新城营销推广项目策划书
新城营销推广策划书一、销售目标A区是整个首个发售的小区，住宅总建筑面积为103430平方米，按每平方米2000元的平均售价计算，总销售金额为206860000元。
整个A区总计销售住宅734套，首批销售236个单元，销售金额为66505490元，占总销售数的32.15%，即约三分之一。
我们的销售目标就是要根据以上数据，本着在尽可能短的时间内取得最大的销售业绩，合理控制销售节奏，处理好价格调整，配合强有力的推广策略，使A区的销售能一炮打响，成功占领市场，同时也为其它区的推出打好基础，将培养成一个新的旺销楼盘品牌。
以下将以表格形式列出总共发售的734个单元在不同销售状态的销售目标：本案的销售目标量化为：在18个月内销售完A区全部734套住宅，平均价格为2000元/平方米，总销金额为206860000元人民币，并争取提前3——4个月完成销售任务。
按此进度，A区首批推出的约占总销量32%的236套单元，销售金额为66510845元人民币，在正常销售时间7个月内可全部销售完毕，月销量34套，月销金额9501549元；在较理想的销售状态下约6个月销售完毕，月销量39套，月销金额11085140元；在理想状态下约5个月销售完毕，月销量47套，月销金额13302169元。
以下将以首批推出的236个单元为分析对象对销售潜在客户进行分析。
二、销售潜在对象分析1、专项产品分类A区首推物业户型结构表将全部236套单元按面积大小分类，尽量细分以求更详细地界定出目标客户群，使推广活动能有的放矢，分类推广以一种平和的手法，不断制造市场热点。
每一阶段都将品牌宣传管理和推售专项产品（按面积区分）相结合。
按面积大小分为以下三类：a、93.68—99.42平方米。
该类为一种户型，共计14套，面积在100平方米以下，适合刚成家，经济实力不很强或家庭结构简单不需要过多房间的消费者，故我们将此类单元命名为“温馨爱巢型”。
b、112.93、124.8、128.16平方米。
XXX新城全程策划营销方案
XXX新城全程策划营销方案第1章区域房地产市场发展及趋势分析在进行市场分析的时候，我们摒弃简单的楼盘数据的罗列，而是在原则、方向正确的前提下，透过市场的表象，把握市场运动的规律性，以此勾画出当地房地产市场的运动态势。
1.烟台市区房地产市场1.1烟台市房地产市场发展现状第一，设计单调，配套不完善。
第二，楼盘包装简单，缺乏系统的营销意识。
第三，物业管理滞后，观念落后。
尽管从整体上不成熟、不规范，但近来也出现了一些可喜的动向，表现在近期开发的中高档物业上，如银河怡海花园、黄海城市花园等。
1.1.1 楼盘定位与营销推广意识和手法逐渐加强嘉诚花园紧盯中高档消费层次，在外观、色彩上大胆突破,如其开发的嘉城世纪花园提出了平民化住宅别墅式定位设计，这在一定程度上给市场以震撼，并取得了较好的销售业绩；位于市区环山路原烟台印刷厂旧址的华联新村定位为“绝版住宅”，大打其绝版户型，并采用竞标方式选取高水平的建筑设计方案和营销策划方案，而且从规划设计、户型、外观、环境配套等方面精益求精，在营销推广的手段与方法上首家使用了户型模型，加之其户型设计上的有效创新，给烟台购房者以耳目一新的强烈刺激，在短期内创下了突出的销售业绩。
2001年领衔主演的黄海城市花园位于东郊著名风景黄海明珠西，其在烟台楼市如一巨鳄伏在黄海之滨，虽然在营销推广上无何创新，但其依靠现代化高科技新材料新设施武装起来的展示大厅、动人心弦的三维动画演示、细致入微的模型展示等的确让烟台购房者的视听神经经受了一场前所未有的诱惑与冲动，其首期销售战果甚丰。
在2004年度春季房地产交易展示会上大露头角的银河名都在烟台首家推出了商业地产加高档写字楼配套概念，给烟台萎靡的高档住宅市场带来了一股极富冲击力的新鲜感。
在销售方式上大量出现了代理制，即开发商委托当地或外地专业销售代理公司为其全盘代理销售楼盘，如海天名人广场请深圳伟业房地产交易评估公司作代理；富豪花园的代理商系来自南方的一家公司；夹河苑更是来自广州的代理商为其打点销售；因此楼盘销售的代理销售趋势十分明显。
营销策划案-阳光新城
营销策划案-阳光新城●前言●阳光新城项目定位及策划推广●阳光新城开盘活动策划方案●阳光新城平面视觉作品顾问公司20**年12月前言经过20**年蓬勃发展,池州的地产正受过前所未有的眷顾。
在激烈竞争的20**年池州地产界,跳出房地产思考房地产及其广告推广才是突破平庸、赢取竞争的解决之道。
时代的转变要求我们必须审视新的游戏规则：不创新，则没落。
创新不仅指功能、环境等楼盘基本面的创新。
更特指——地产广告定位及观念的创新！我们期望我们的工作能给“太阳新城”的销售及推广带来全新的感触。
所以，我们必须从社会、时代、人文、产品等角度来探索“太阳新城”项目与“人”本身的内在价值联系，从而找到项目的核心,形成一条主线，推动项目的在激烈的竞争中能够脱颖而出。
项目定位及策划推广我们不仅仅是在卖房子，而是在做营销时代的一种时代现象，传播一种时代趋向。
这是一种链接现在与未来，处在经济发展与文化融合边界的时代现象，一种区域性的经济文化和时尚生活的趋向。
本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声势却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。
一、思考课题现状决定了，短时期内本项目无绝对优势，那么我们能卖什么？阳光新城不仅卖楼盘，更卖一种生活方式，一种置业的心情。
为楼盘赋予独有的生活方式，使太阳新城拥有强势的市场感召力。
因此项目的定位尤显重要，只有精确做到定位，才能在市场竞争中后来居上。
1．市场定位：池州首席自住型和谐示范社区（1）“池州”，清晰地确定地理位置，（2）“首席”告知了一个信息：第一的；（3）“自住型”，强化了项目特征及社区功能特点；（4）“和谐示范社区”突显了出众的新生活方式，吸引市场的广泛关注。
2．产品形象定位：自然的时尚的人文的（1）“自然的”体现外部的景观优势，烟柳园、齐山公园、平天湖休闲大道，景观处处；（2）“时尚的”传达的是70-80年轻一代追求的现代、独特、生活化方式；（3）“人文的”区域内有小学、幼儿园、贵池第二中学、池州职业技术学院，人文浓郁。
某某新城项目策划方案
某某新城项目策划方案1品牌策略思路（新增部分）1. 开创【某某新城】的开发、经营、营销模式，2. 打造全国第一连锁品牌3. 利用【中城某某】的实力和12家发展商的品牌资源以及其他方面的资源，4. 带动项目品牌5. 将河南建业的品牌推到新的高度2发展商品牌推广和资源整合战略1、战略理念【河南建业】与【中城某某】双品牌并举战略。
以建业品牌为基础，打造【中城某某】这个中国地产旗舰的品牌，利用品牌提高项目的附加值。
1. 推广和资源整合措施（进行了一些结构的调整）1战略一：打造全国第一连锁品牌——【中城某某】首个旗舰项目策略一：围绕【某某】进行【六大某某】的包装推广核心思想利用【某某新城】的品牌和资源，围绕【某某】而整合资源，将项目品牌提高至全国、国际的高度。
【六大某某】的模式既能为本项目所用，同时也为【某某新城】以后的连锁项目创建品牌和模式。
通过【六大某某】的包装，对【中城某某】首个连锁旗舰项目进行高调宣传。
2某某一：全国最高档的会所某某 【U－TOWN CLUB】聚合省内、国内乃至国际最高档的贵族会所而成，为业主提供上流社会的交往空间，彰显业主的尊贵身份。
操作：重点与河南省内的高档会所和俱乐部（如高尔夫球会、国际连锁美容院、连锁健身俱乐部等各种高档俱乐部）联系，使其成为【U－TOWN CLUB】的成员。
【河南建业】和【中城某某】能为这些高档会所提供大量的高端客户群，而这些高档会所能为【河南建业】和【中城某某】提供高尚的娱乐场所，形成❽泛配套❾，提升物业的附加值，扩大企业品牌的影响力。
3某某二：全国最优秀的教育某某 【国际某某教育基地】创建【国际某某教育基地】，整合建业的教育资源配套，强化建业的教育资源配套优势。
操作：本项目业主的子女可以优先入读建业从幼儿园到高中的❽一条龙❾教育配套。
甚至可以考虑通过发展商关系，获得联合国教育机构授权，则更具权威性。
5某某三：引领全国房地产潮流，12家品牌发展商实力见证 【中国房地产荣誉某某】在售楼部和宣传资料上可展示【某某新城】12间发展商所获得的荣誉和经典产品，以此突出【某某新城】是站在这样的高度进行开发的项目，凸现项目的价值。
房地产行业某新城全年营销推广方
姑孰新城全年营销推广技术方案目录LOGO形象和释义第一篇工程定位部分一设计思路A 概念设计B 提出的原则C 提出的根据二定位的含义三概念的内涵四工程定位广告语五卖点分析第二篇工程SWOT分析一工程的优势分析（Strength）二工程的弱势分析（Weakness）三工程的机会分析（Opportunity）四工程的威胁分析（Threat）第三篇工程USP分析一总述二工程的USP 分析框架三工程的USP具体分析第四篇目标客户定位一住宅目标客户群三商业目标客户群第五篇对于工程的相关建议一住宅设计建议：二商铺设计建议第六篇工程营销推广一媒体分析二具体推广进程（一）各期推广时间划定A 工程一年工程进度（2004年6月——2005年7月）B 工程营销推广时间安排（可根据销售进度调整）（二）创立“360°新鲜售楼方式”（三）运用的广告手法（四）工程的具体推广A 推广目的B 具体的推广步骤第一阶段商铺销售期●广告宣传策略●广告宣传的目的（把前景搬到眼前）●广告宣传的执行技术方案1、广告宣传主题2、具体安排2004年7月—8月（对商业街整体宣传）2004年9月——2004年10月（对高档家居装饰区宣传）2004年11月——2005年2月（对综合商业区宣传）2005年3月——2005年7月（针对三期购物、休闲娱乐商业区）第二阶段二期住宅销售期●广告宣传策略●广告宣传的目的●案名和广告语●广告宣传的执行技术方案1 广告的宣传主题：2 具体安排准备阶段：（2004年6月）导入期（2004年7月——2204年8月）强销期（2004年9月——10月）持续期（11月——2005年2月）收尾期（2005年3月——2005年4月）第三阶段三期住宅销售期●广告宣传策略●广告宣传的目的●案名和广告语●广告宣传的执行技术方案1 广告的宣传主题：2 具体安排准备阶段（2004年10月）导入期（2004年11月——2005年2月）强销期（2005年3月——2005年7月）第七篇我们的原则“新鲜城市主张——360º生活”一个作品就是一个孩子有孩子诞生那是一份禁不住的喜悦……我们自信的展示我们的作品展示我们的真诚与爱真诚的……与您一起分享我们的喜悦迎着阳光，从大地生长…………愿与您共同缔造21世纪新鲜城市LOGO形象和释义：该标志由几组色彩艳丽的色块拼合而成。
新城区营销策划预算方案
新城区营销策划预算方案第一章：引言随着城市发展的快速推进和城市化进程的加快，新的城区不断崛起并吸引了越来越多的人们的关注和参与。
为了提升新城区的知名度和吸引更多的市民和游客，制定一个合理的营销策划预算方案至关重要。
本文将就新城区营销策划预算方案进行详细论述。
第二章：策划目标任何一项营销策划都需要明确自己的目标和方向。
新城区的营销策划目标主要有以下几个方面：1. 提升知名度：通过各种媒体宣传和市场推广活动，将新城区的信息传递给更多的人群，提升其知名度和美誉度。
2. 吸引游客：通过精准的目标市场营销和旅游景点宣传，吸引更多的游客来新城区旅游观光，增加当地的旅游收入。
3. 促进消费：通过举办各种文化艺术活动、商品展销会等，吸引更多的市民和游客参与消费，推动当地经济的发展。
4. 提高居民满意度：通过改善城市环境、加强公共服务设施建设等，提高居民的生活质量和满意度，增强他们对新城区的认同感和归属感。
第三章：市场调研和目标市场分析在制定营销策划预算方案之前，必须进行市场调研和目标市场分析，了解目标市场的需求和市场竞争情况。
1. 市场调研：通过问卷调查、访谈、市场研究数据等手段，了解目标市场的人口构成、消费习惯、旅游需求等。
2. 目标市场分析：根据市场调研结果，明确目标市场，确定主要消费群体和旅游客源地。
在投入营销资源时要有针对性，选择最有潜力的目标市场。
第四章：营销策划具体实施方案根据前面的市场调研和目标市场分析，制定反映实际情况且贴切目标市场需求的具体营销策划方案。
具体实施方案包括以下几个方面：1. 市场宣传：通过各种媒体渠道宣传新城区的特色文化、旅游资源、生态环境等，增加新城区的知名度。
在媒体宣传方面，可以采用电视广告、报纸杂志广告、网络新媒体宣传等方式。
2. 文化艺术活动：举办各种具有地方特色的文化艺术活动，如音乐会、舞蹈演出、美术展览等，吸引更多的市民和游客参与。
可以洽请知名的文化艺术家参与演出，以增加活动的吸引力。
泊岸新城策划简案及营销构想
泊岸新城策划简案及营销构想前言我们是浩斯房地产商务有限公司企划部，浩斯地产授予我们的工作是基于市场调查数据之上，采用科学的方法制定项目策划方案。
我们认为这种行为必须是：科学的、有规律的、可求证的；有效的、使服务对像获得最大利益的；独特的和激发创意灵感并且实用的。
我们力图在思维和实践的过程中，注重开发商长远的发展及全面的利益，追求效果的恒温性；我们力图采用切合实际的营销手段，紧密结合开发商的开发步骤及要求采取最有效的支援。
我们的工作流程应包括市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施等方面内容。
我们认为在没有大量数据支持的情况下做任何最后结论都是不负责任的，本方案在时间仓促间完成。
因此本方案，只是我们根据以往对太原房地产市场的运营经验，力求对以下内容做出明确的阐述：1．项目素质分析2．项目定位及推广内容3．项目基础定位及文化提炼; 4．项目营销工作的构想;5．我方在本土市场经营的优势; 6．我方为本项目制定的工作步骤;第一部分．项目素质分析一．项目的地段优势从大范围来讲，项目所处的晋阳湖休闲片区是整个太原乃至山西最适合居住生活的区域。
晋阳湖面积4.8平方公里，蓄水量达2400万立方米，水质良好，是华北最大的人工湖，素称“中国北湖”。
未来此处将规划为太原休闲度假中心，相关建设将成为项目未来升值及吸引目光的最大亮点。
从微观来看项目位于晋阳湖以北部住宅安置区，地段本身不但与政府规划无冲突，而且还充分利用规划优势加强项目本身素质。
项目位于晋阳湖休闲区以北可与与长风商务生活区相呼应。
龙城大街到奥体中心整片规划的城中村安置区，将为项目提供一切大社区所需要的最优秀的配套设施。
二．项目的交通优势项目所在地位于新旧晋祠路之间，与长风大街车程不足十分钟、即将建设的火炬桥、南中环桥（如下图）为成为项目所在地新的交通亮点，两桥建成后由项目出发到达太原高新科技园区仅需数分钟，而高新区周边房价已达3500元/平米以上，其比价效应将为极大的拉动项目价值，将交通便利化为项目价值的对比因素，将成为项目实现价值最大化的要点之一。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第一部分市场环境分析第1章区域房地产市场发展及趋势分析在进行市场分析的时候，我们摒弃简单的楼盘数据的罗列，而是在原则、方向正确的前提下，透过市场的表象，把握市场运动的规律性，以此勾画出当地房地产市场的运动态势。
1.烟台市区房地产市场1.1烟台市房地产市场发展现状第一，设计单调，配套不完善。
第二，楼盘包装简单，缺乏系统的营销意识。
第三，物业管理滞后，观念落后。
尽管从整体上不成熟、不规范，但近来也出现了一些可喜的动向，表现在近期开发的中高档物业上，如银河怡海花园、黄海城市花园等。
1.1.1楼盘定位与营销推广意识和手法逐渐加强嘉诚花园紧盯中高档消费层次，在外观、色彩上大胆突破,如其开发的嘉城世纪花园提出了平民化住宅别墅式定位设计，这在一定程度上给市场以震撼，并取得了较好的销售业绩；位于市区环山路原烟台印刷厂旧址的华联新村定位为“绝版住宅”，大打其绝版户型，并采用竞标方式选取高水平的建筑设计方案和营销策划方案，而且从规划设计、户型、外观、环境配套等方面精益求精，在营销推广的手段与方法上首家使用了户型模型，加之其户型设计上的有效创新，给烟台购房者以耳目一新的强烈刺激，在短期内创下了突出的销售业绩。
2001年领衔主演的黄海城市花园位于东郊著名风景黄海明珠西，其在烟台楼市如一巨鳄伏在黄海之滨，虽然在营销推广上无何创新，但其依靠现代化高科技新材料新设施武装起来的展示大厅、动人心弦的三维动画演示、细致入微的模型展示等的确让烟台购房者的视听神经经受了一场前所未有的诱惑与冲动，其首期销售战果甚丰。
在2004年度春季房地产交易展示会上大露头角的银河名都在烟台首家推出了商业地产加高档写字楼配套概念，给烟台萎靡的高档住宅市场带来了一股极富冲击力的新鲜感。
在销售方式上大量出现了代理制，即开发商委托当地或外地专业销售代理公司为其全盘代理销售楼盘，如海天名人广场请深圳伟业房地产交易评估公司作代理；富豪花园的代理商系来自南方的一家公司；夹河苑更是来自广州的代理商为其打点销售；因此楼盘销售的代理销售趋势十分明显。
1.1.2 发展商开发理念逐渐转轨，外来资金大举进入烟台市房地产市场，新一轮地产竞争大战正在酝酿。
随着市场竞争的日益加剧，开发商开发经营理念已经有较大的转变，主要表现在两个方面，其一、以项目规划、建筑、环境设计为核心的项目策划意识逐渐加强，整体综合素质普遍有了很大的提高。
如通过招标引入外地规划设计公司方案，招聘南方有经验的房地产经营专才领衔主演；其二、营销推广意识、手段在竞争中提高较快，尤其在东郊，近2000年立项开发的项目就有绿色家园、黄海城市花园、世纪花园、金海岸花园、滨海小区高级住宅楼等都表现出较高的推盘素质，同时也可以看出，以东郊中高档住宅为主体的物业即将面临一场恶战。
2002年烟台市完成房地产开发投资41.86亿元，增长57.6%，其中商品房建设投资39.78亿元，增长61.6%，占整个房地产开发投资的95%房屋施工面积490.3万平方米，增长30%房屋竣工面积183.48万平方米，增长27.2%。
1.2 供给（潜在供给）总量较大2004年烟台的房地产市场将会有一个很大的变化，市场供应量将有所增大。
根据当地政府部门统计，掌握在开发商手中待开发的房地产项目规模达到了空前的700万平方米。
由此得出的结论是，由于供应量不足而导致价格快速攀升的现象将会逐步得到改善。
1.3市场存在要求盘整的压力目前，烟台市房地产市场供需矛盾较突出。
在售项目中，价位在2200元/平方米以下的项目比较少，即使有这个价位的房子，其品质与其价格也是不完全匹配的。
在这方面，政府调控市场、价格方面的力度有待增强。
1.4中档价位房屋将唱主角烟台市房地产持续升温，商品住宅价格持续上涨，引发消费者与开发商之间不断爆发争论。
从两个方面看，烟台市房地产价格变动将会从盲目走向理性，最终靠市场供求平衡理论来决定其理性的走向。
第一，从消费者的价格期望来看，位于较好地段的芝罘区居民，对住宅价位的接受能力，大多集中在2500 —3500元/平方米之间，消费者对这一价位的住宅承受能力与还贷能力及信心普遍较强。
第二，从未来两年的供需总量看来，由于市场供应量持续增加，而市场需求不会突然快速上升。
这样分析看来，供给增加的压力，将会迫使住宅价格涨速趋缓，从而满足主体消费者市场的中档房走红是可以预期的。
1.5对住宅产品的要求逐渐实用化在过去的一段时间内，烟台市房地产开发商提供给消费者可以选择的房屋使用面积普遍存在较大的通病。
对于消费者而言，面积越大，负担越重，不仅要支付高额的首付款，还要承担沉重的银行还款。
除此之外，各项费用都会随着购买面积的增大而水涨船高。
虽然消费者的构成比较复杂，但是多数消费者的购买愿望仍然是以满足居住为首位。
市场中中小户型的缺乏，将会导致户型的合理化、实用化成为房地产发展的一种必然趋势。
1.6郊区化居住是大趋势高质量的房屋，完善的社区配套设施，远离喧嚣污染的市区居住环境，自成一体的郊区社区运营机制，是郊区化居住的有是与特色所在。
更重要的事，相对市区高昂的土地成本，郊区住宅产品价格有着更大的回旋余地。
城市市区的发展与扩展，交通网络的不断延伸与密布，交通条件的不断改善，逐渐淡化了原先意义上市区与郊区的差别。
居住郊区化，随着一个又一个大型房地产项目在城市郊区的走红，一种新型的居住模式逐渐被城市中的居民所接受并认可。
1.7多层住宅将会持续影响消费者的居住观念烟台市消费者对于高层住宅的“抗性”目前依然较大然而，在市区房地产市场开发土地日益稀缺的情况下，向高空要空间是必然的结果。
土地拍卖价格的不断攀升，旧城区拆迁费用的不断提高，销售成本的增长，这些因素都迫使开发商必须在市区规划范围之内，利用高容积率建设高层住宅，以达到充分利用土地的目的。
但是由于高层住宅的配套不是很完善，以及高层住宅的高空污染、低利用率，加之“非典”对人们的持续影响，健康的多层住宅仍然是消费者的首选。
2.莱山区房地产市场2.1莱山区房地产市场的几个重要特点2.1.1 房地产市场的相对独立性基于地域、交通的关系，目前莱山区还是一个相对较为孤立的发展区域，房地产开发自然脱不了地域性这一特性。
莱山区房地产开发的初级阶段主要是要向当地消费者提供满足基本居住需求的较低层次的住宅产品。
在这一开发阶段，开发量不大，产品层次不高，配套设施不完善，物业管理档次不高，消费者需求要求不高是主要特点。
2.1.2房地产开发的城市关联性作为烟台市最为适合居住的东部社区，莱山区的社会经济又是一个开发的体系，加上莱山区具有一定的旅游资源和良好的居住环境，使得莱山区房地产市场具备向外辐射和扩张的能力。
作为未来烟台市发展的一个重点区域，特别是城市商业副中心的未来定位，又决定了莱山区房地产市场在相当长的时期内只能跟从烟台市房地产市场的发展而发展，具备了烟台市房地产消费市场的基本特性。
所以，对烟台市房地产市场的深入研究，有助于对莱山区房地产市场的了解和把握。
2.1.3挖掘“内需”市场是莱山区房地产发展的重点其一，财政经济增长是莱山区社会经济发展的支撑点。
近几年来，莱山区GDP的增长率、利用外资增长率都持续以两位数的速度增长。
2003年，全区完成国内生产总值36亿元，同比增长29.5%。
其中：第一产业增加值2亿元，下降14.2%;第二产业增加值21亿元，增长35.4%;第三产业增加值13亿元，增长28.0%。
完成工业增加值17亿元，同比增长32.6%;实现产品销售收入64 亿元，同比增长32.1%；工业利税同比增长31.2% （其中利润3亿元，同比增长28.0%）；地方财政收入同比增长44.9%;合同利用外资3亿美元，实际利用外资1亿美元，同比增长83.3%和77.8%;完成全社会固定资产投资45亿元，同比增长48.6%。
居民收入增长较快，人均储蓄额较高，这些都是构成房地产市场消费的重要基础。
其二，房地产市场消费的“蛋糕”逐渐膨胀，越做越大。
在产业的转移与集中、升级过程中，各类从业人员的汇聚将会更快的增加区域房地产消费市场的绝对量；居住人口的逐年增多，表明莱山区在相当长的时间内，是人口的集中导入区，人口的自然增长和机械增长，使房地产消费市场的“蛋糕”越滚越大，消费层次也会越来越丰富，为开发商发展提供更为广阔的施展空间。
2.1.4拓展“外需”是对莱山区房地产发展的重要补充所谓“外需”是指外地人在莱山区进行房地产的投资行为，不包括外地人在莱山区购房居住的行为。
“外需”消费体量的大小，是衡量莱山区房地产市场综合竞争力的重要指标之一。
外来投资购房者众多，表明该地区是投资者关注的焦点，更进一步表明该地区社会经济发展的各方面具有巨大的潜力。
莱山区作为烟台市东部尚未完全开发的“宝地”，在可预见的将来，随着社会各方面事业的推进和发展，毫无疑问，将成为烟台市乃至山东半岛一颗璀璨的“明珠”。
在这里投资房地产市场，将会有非常好的增值前景。
2.2莱山区房地产市场的发展态势221 市政建设与开发在多年建设的基础上，莱山区内道路、给水、污水排放、供电、电讯等全面开通。
其中水供应充足可靠，供水普及率达99.91%，合格率达99.2%，日供水能力 5 万吨，目前全区供水能力正在不断提高；电力由山东电网、烟台电厂、龙口电厂保证供应，采用双回路双电源供电，全区用电可靠率达99.96%;通讯网络发达，拥有先进的邮电通讯网络，同全国和世界各地的通讯十分快捷方便，已实现了交通传输数字化、业务种类多元化、网络运行安全化、服务水平优质化的新格局，目前全区的宽带网正在实施中，政府和企业的信息化建设正在进行中，生活小区、国际化的学校和医院、星级酒店等也在规划和建设中，INTERNET覆盖了全区的所有企业，为企业的电子商务、信息化建设提供了方便，并建成烟台高新区网站、信息港等。
区内有盛泉、凤凰、莱山、解家庄、初家、黄海、滨海七个工业园，其位置均属于区内的黄金地带，目前正在对外招商。
这些基础设施工程的实施与完善，为莱山区进一步房地产开发奠定了坚实的基础。
2.2.2房地产开发格局A 房地产开发的地区分布莱山区滨海大道两侧纵深地带，以烟台大学为中心，集中了较多的楼盘。
该地域范围位于莱山开发成熟地段，生活配套齐全，是市民居家生活的首选之地。
大量已有的成熟居住区成为此地段商品住宅开发的支撑点和消费基础，加之此地域较好的自然风光和较高的楼盘品质，成为莱山区较为高档的生活社区。
莱山区迎春大街南端澳柯玛大街附近两侧，集中了大量中低价位的楼盘，该区域内的楼盘相对来说是以满足原莱山区内普通消费者需求为出发点，大部分社区配套不够完善，楼盘整体品质不高。
B楼盘的市场分类根据莱山区楼盘地理位置分布的特点，在不考虑低档楼盘的前提下，可以将目前市场上存在的主要楼盘分为以下两类，也是本案最为关注的两类楼盘：♦咼尚景观型沿滨海大道两侧从金沟寨出发到烟台大学一线可以划分为滨海景观区，沿线楼盘有银河怡海、海天名人广场、万光城市花园、黄海城市花园等等，这些楼盘是目前莱山区最为高档、名气最大、拉动烟台东部房地产市场的典型楼盘，价格也处于最高段。