房地产企业审计重点
房地产企业审计重点
房地产开发企业的审计重点一、收入不入账。
1同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、管理费、核实利润等承包费用收支不入企业财务大账。
2没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。
部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂靠经营的收支情况。
3开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两者的价差即自筹资金。
少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁补偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。
4少数开发企业用新建房屋换取其他单位土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费直接冲抵开发成本。
5少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。
6少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工地看护费、物业管理费等费用。
7少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。
二、虚假销售。
少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售气氛吸引购房者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。
或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销售方式即在商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议从银行套取低息的信贷资金。
三、往来科目核算不规范。
1国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25才能取得商品房预售许可证。
有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商品房。
为逃避监管开发企业将售房收入记入“应付账款”、“其他应付款”等科目归集不通过“预收账款”科目核算。
2有的开发企业通过往来科目核算工程支出对于实际利润率大于国家规定预计计税毛利率的楼盘长期不办理竣工决算、长期挂账不结转使审计人员和税务稽查人员不易确定利润和成本总额推迟或少缴部分企业所得税和土地增值税的缴纳。
房地产审计工作内容
房地产审计工作内容概述房地产审计作为保障地产企业财务健康、合规运营的关键环节，涵盖多个方面，确保企业在财务、内部控制、经营业绩、合规性、项目和税务等方面的健康运营。
以下是房地产审计的主要工作内容：1. 财务审计：财务审计是审计的核心，包括对地产企业的财务报表进行审查。
这一过程关注以下方面：财务报表的真实性、准确性和完整性。
会计政策和准则的遵循程度。
资产负债表和利润表的准确性和合规性。
2. 内部控制审计：内部控制审计旨在评估企业内部控制体系的有效性和合规性，包括：内部控制的设计和运行的审查。
内部控制体系的合规性和有效性的评估。
提供改进建议，优化内部控制。
3. 经营业绩审计：经营业绩审计主要关注地产企业的盈利能力、偿债能力和增长能力，包括：对销售收入、成本费用、利润率等方面的审查。
对经营决策和风险的评估。
4. 合规性审计：合规性审计确保地产企业在法律和规章制度方面的合规性，包括：法律法规和规章制度的遵守情况的审查。
合规制度的合理性和有效性的评估。
发现潜在的法律风险和合规问题。
5. 项目审计：项目审计专注于对特定项目的审查，包括：对项目计划和预算的审核。
对项目实施过程和结果的评估。
项目的可行性和风险评估。
6. 税务审计：税务审计关注地产企业的税务情况，包括：对税务申报和纳税义务履行情况的审查。
对税务筹划和税务政策的合规性的评估。
7. 其他职能：制定审计计划和审计方案。
监控和审核财务管理。
完善审计相关手册、流程、模板、表单。
整理和归档审计相关资料。
房地产审计通过以上工作内容，旨在全面把握企业的财务状况、内部控制、经营表现、法律合规性等方面，为企业的持续发展提供有力支持。
房地产企业审计方案
房地产企业审计方案第一篇：房地产企业审计方案房地产企业审计方案(-)审计重点、难点及应对策略1收入的确认。
房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。
此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。
另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
2.成本的结转。
房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。
第-,应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检杳主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发企业的审计要点及技巧一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说，首先，成本与收入的配比非常重要，因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。
审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。
（一）人为调节开发成本１．房地产项目开发前，通过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形资产——土地使用权”。
开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
２．将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。
３．有些房地产开发企业工程尚未决算，但仍根据工程预算及合同、协议预估应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。
因此预估的工程成本的准确性和收集的完整性无法认定。
４．人为调高或随意提取公共配套设施费，调节开发成本。
５．随意分摊借款利息。
根据借款费用计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。
有时房地产开发企业确认开发项目的借款费用时，不是按规定方法计算，而是根据企业利润情况和财务报表的需要，在开发成本与财务费用之间人为划分，调节当期利润。
（二）人为调节经营收入１．将预售房款延迟确认收入。
《企业会计制度》规定，销售商品的收入确认必须同时具备四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关收入和成本能够可靠地计量。
根据以上规定，房地产开发企业的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。
２．将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，往往只按成本价作存货减少处理，从而偷逃营业税金及附加。
二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。
试论房地产企业工程审计的要点
试论房地产企业工程审计的要点进行事中事前审计和工程投资可行性审计，可以使工程审计的投入产出比达到最优化，是对企业工程投资管理最有效的审计监督。
标签：房地产；工程审计；措施房地产企业的工程审计较为专业和复杂，不同的工程规模、不同的管理模式都使得审计工作存在差异，审计方法也不尽相同。
目前提高工程审计质量，减少不必要投资的增加，是工程审计需要解决的问题。
一、房地产工程造价审计的内容1、工程量数量的审查。
项目的工程量是整个造价的基础，开展对其工程审计的工作是对企业资金控制、工程质量及工期等有着重要的影响。
工程项目在招标文件的工程量清单里面有详细的说明，但是由于种种原因工程数量有时会和图纸中的工程数量存在不一致的现象，同时也存在有施工单位故意重算或多算，或者出现过失、无意看错或算错的。
所以在审查过程中必须做认真研究招标文件，吃透技术规范，计量规则，深入现场考察得到第一手材料，全面核实施工图纸中各项工程的工程量，全面掌握本项目需要发生的各项工程的数量，及时发现工程量的错误和漏洞，在工程量审核中还应注意审核建筑结构中重叠部位是否重复计算。
2、材料设备单价的审查。
设备材料预算价格在工程造价中的比重较大，同时变化也比较大，应当作为重点审查，审查内容包括设备、材料的价格是否符合工程所在地的实际价格及价格水平，如果是市场价要核实其真实性或可靠性；若采用有关部门公布的信息价、要注意信息价的时间地点是否符合要求、是否按规定进行调整。
如果是设备还要考虑运杂费率及其运杂费计算是否正确。
工程造价人员在审计时应检查承包人有没有提供产品合格证明，采购的设备、材料与投标书中《主要材料清单报价表》和《主要设备清单报价表》所注明的材料及设备的规格、品牌、生产厂家（产地）标准是否一致等。
3、定额单价套用的审核。
对直接套用定额单价的审核，要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否要求相一致；对换算的定额单价的审核，除按上述要求外，还要弄清允许换算的内容是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分，同时换算的方法是否准确，采用的系数是否正确；对补充定额的审核；主要是检查编制的依据和方法是否正确，材料预算价格、人工工日及机械台班单价是否合理。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项
1.合规性审计：
2.项目合同审计：
审计师需要仔细审查房地产项目的合同，包括土地出让合同、施工总
承包合同、销售合同等。
审计师应对合同的签订过程、执行情况、费用支
出等进行核查，确保合同履行的合规性和真实性。
3.资金流程审计：
4.工程进度审计：
审计师需要对房地产项目的工程进度进行审计。
主要包括工程进度计
划的准确性、施工进度的真实性和合理性等。
审计师还需检查项目工程质
量是否符合标准，施工进度是否存在延误和超支等问题。
5.销售合规审计：
6.税务合规审计：
审计师需要对房地产开发企业的税务合规性进行审计。
包括企业的税
收处理是否符合相关税法，税务报表的真实性和准确性，企业是否存在逃
税和偷税漏税等问题。
7.审计报告编制：
审计师应根据审计工作的结果编制审计报告。
审计报告应包括审计目的、范围、方法、结果和建议等内容，对审计发现的问题进行全面、客观、准确的说明和分析。
同时，审计师还应根据需要提供风险评估和内部控制
改进建议。
要注意的是，房地产开发企业的审计工作应由具备资质的审计师事务所进行。
审计师应本着独立、客观、公正的原则，对房地产企业的财务状况、经营业绩和风险状况进行全面、准确的审计。
同时，审计师应具备相关房地产开发行业知识和审计技能，能够对复杂的房地产项目进行全面的审计工作。
房地产企业审计注意事项
房地产企业审计注意事项房地产企业审计是一项重要的工作，它能够评估企业的财务状况和经营绩效，揭示潜在的风险和问题。
在进行房地产企业审计时，需要注意以下几个方面：1.审计目标的明确性：在进行房地产企业审计之前，审计目标必须得到明确和明确的定义。
审计目标通常涉及财务报表的真实性、合规性、准确性和完整性，以及内部控制的有效性等方面。
2.审计程序的完整性和适当性：房地产企业的审计程序应该是完整和适当的。
审计程序包括了解企业的经营状况、财务状况、内部控制等方面的信息，以及对企业财务报表的审核和确认。
在审核过程中，审计师应采取适当的方法和技术，确保审核的有效性和准确性。
3.财务报表的真实性和合规性：审计师应评估房地产企业的财务报表是否真实、合规和准确。
这涉及到了对企业财务报表中各项账目的验证、对企业内部控制的评估等。
审计师还需要检查房地产企业的会计政策是否合规，是否按照会计准则和法律法规的规定进行会计处理。
4.内部控制的评估和改进：审计师应对房地产企业的内部控制进行评估，并提出改进建议。
内部控制是保证企业财务报表真实性和合规性的重要环节，它包括了会计政策和过程、财务和非财务的风险管理、信息系统和技术等方面。
审计师应评估内部控制的有效性，并提出改进建议，以帮助企业改善管理和控制机制。
5.资产评估和风险识别：房地产企业的审计还需要对其资产进行评估和风险识别。
审计师应仔细审核企业的资产负债表，评估资产的价值和可靠性。
此外，审计师还需要识别潜在的风险，包括市场风险、信用风险、法律风险等，以便提供有关风险因素和应对措施的建议。
6.内外部信息的核实和调查：审计师在进行房地产企业审计时，需要核实和调查内外部的相关信息。
内部的信息包括企业内部的文件、记录和报告等，外部的信息包括行业报告、市场调研数据等。
这些信息的核实和调查有助于审计师对房地产企业的经营状况和财务状况有更全面和准确的了解。
7.报告的准确性和透明度：最后，审计师需要准确和透明地编制审计报告。
房地产公司审计要点
房地产公司审计要点
嘿，朋友们！咱今天就来好好聊聊房地产公司审计的要点。
你想啊，这就好比你要去了解一个新朋友，得全面细致吧！那对于房地产公司，审计首先得看看资金情况呀，就像咱过日子得知道自己兜里有多少钱一样。
比如说，他们的资金是不是都用在了该用的地方，有没有啥猫腻儿。
你敢想象要是资金乱套了，那房子还能盖得好吗？
再说说项目成本这一块。
哎呀，这可太重要啦！就好比你做一道菜，得清楚买菜花了多少钱吧。
房地产公司盖房子的各项成本是不是合理，有没有多报、虚报，这都得好好审审。
要是成本这关没把好，那得损失多少钱呀！
还有销售业绩哦！这可跟公司的收益息息相关呢。
有没有虚假销售，有没有故意夸大业绩，这都得搞清楚。
就像你去买东西，人家说卖得超好，结果是吹牛的，那你不就被忽悠了嘛！
土地使用权也不能忽视呀！这就跟吃饭得有饭碗一样重要。
土地的取得是不是合法合规，有没有啥不正当手段。
要是在这上面出了问题，那可就麻烦大啦！
然后呢，合同管理也得重视起来。
这就好比是提前说好的规矩，不能说变就变。
合同有没有漏洞，有没有被人钻空子，都得仔细瞧瞧。
咱说这么多，不就是为了保证房地产公司能健康发展嘛。
只有把这些要点都审清楚了，咱老百姓买房子才能更放心，房地产市场才能更稳定呀！大家说是不是这个理儿！。
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房地产开发企业的审计重点
一、收入不入账。
1
同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、
管理费、
核实利润等承包费
用收支不入企业财务大账。
2
没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借
用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。
部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂
靠经营的收支情况。
3
开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的
拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两
者的价差即自筹资金。
少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁
补偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。
4
少数开发企业用新建房屋换取其他单位
土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费
直接冲抵开发成本。
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少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。
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少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工
地看护费、物业管理费等费用。
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少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初
装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。
二、虚假销售。
少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售气氛吸引购房
者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。
或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销
售方式即在商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的
“购买人”
达成买卖协议从银
行套取低息的信贷资金。
三、往来科目核算不规范。
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国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证
和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的
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才能取得商品房预售许可证。
有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商
品房。
为逃避监管开发企
业将售房收入记入“应付账款”
、
“其他应付款”等科目归集不通过“预收账款”科目核算。
2
有的开发企业通过往来科目核算工程支出对于实际利润率大于国家规定预计计税毛利率
的楼盘长期不办理竣工决算、
长期挂账不结转使审计人员和税务稽查人员不易确定利润和成
本总额推迟或少缴部分企业所得税和土地增值税的缴纳。
3
有的开发企业不按照工程实施情
况预提费用、
预计负债人为调节成本费用不按照权责发生制和配比原则把全部成本费用在完
工产品和在产品之间分配进而人为调节当期会计利润和应缴纳企业所得税、土地增值税数
额。
四、
支出票据不合规。
部分开发企业与施工企业达成默契凭白纸据等不合规票据支付工
程款使施工企业少缴税费。
对于
“清包工”
即开发企业提供建筑材料施工企业提供劳务的工
程没有将开发企业提供材料的价款并入工程总价造成少缴纳营业税及附加等税费。
使施工企
业少缴纳税费的同时自己也少支付工程成本。
五、
注册资本不足。
国家对开发企业进行了资质等级管理规定一级资质开发企业注册资质不低于
5000
万元二级资质不低于
2000
万元三级资质不低于
800
万元四级资质最低级不低
于
100
万元我省规定不低于
400
万元。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产
开发经营业务不得越级承接业务。
我国还规定房地产开发项目应当建立资本金制度资本金占
项目总投资的比例不得低于
20。
因此少数开发企业为了承揽规模大的房地产开发业务虚增
全国注册建筑师、建造师考试备考资料历年真题考试心得模拟试
题注册资本人为提高企业资质。
六、
存货不实。
开发企业从取得土地使用权至销售生产周期长存货占总资产的比例大核
算复杂并且有人为调节的余地。
少数开发企业不将自用的房地结转到固定资产仍放在开发产
品科目中核算不按视同销售计算应缴纳营业税及附加也不交纳房地税。
少数开发企业为了虚
增注册资本虚增存货。
七、
超面积建筑。
少数开发企业违反详细规划要求擅自变更设计图纸超面积建筑商品房
少缴纳相应的建筑规费。