房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题
浅谈房地产行业年度会计报表审计中应重点关注的事项
浅谈房地产行业年度会计报表审计中应重点关注的事项作者：卜红霞来源：《财经界·学术版》2012年第12期摘要:房地产行业不同于一般工商企业，由于其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，加上其审计报告需满足特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。
关键词:房地产行业年度会计报表审计随着中国市场经济的快速发展，房地产行业经营规模不断扩大，成为支持我国国民经济发展的主导产业，同时各地数量庞大的房地产企业也成为会计师事务所提供审计服务的重要对象之一。
由于房地产行业不同于一般工商企业，其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，且房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。
一、提前或推迟确认收入以《企业会计准则第14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；(2)已签订商品房买卖合同；(3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。
房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。
二、完工产品的成本结转不准确房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。
房地产企业审计存在的问题及解决对策
房地产企业审计存在的问题及解决对策房地产企业审计存在的问题及解决对策1 引言近年来，我国房地产业快速增长，房地产业给国家贡献的税款从2008年的2.76亿元增长到2010年的5.53亿元，增长将近一倍。
房地产业快速增长满足了广大群众对住房消费的基本需求，有利于拉动社会投资和促进消费者消费。
但是，在税收收入中，房地产企业是偷、逃税比较严重的行业，各省市的房地产业纳税占比在20%以上，然而，房地产税收是国家财政预收入稳定增长的关键产业，也为社会经济较快发展提供了基础保障。
但从调查的部分房地产开发企业来看，在房地产企业内部审计仍然存在一定问题。
2 房地产企业审计存在的问题2.1 内审机构领导关系不合理，无法体现房地产企业内部审计的独立性和权威性房地产企业内审独立性和权威性在实际工作中差距较大。
房地产企业内审机构领导关系不合理，导致内部审计的独立性和权威性受限制。
例如：内审机构出现只对总经理或其他领导人负责，说明房地产企业内审机构只对企业经营者负责，并不对房地产企业产权所有者负责。
因此，不合理的内审机构领导关系，使得房地产企业内审机构存在一定的问题。
同时，房地产企业领导人员权威性越高，则说明房地产企业审计独立性和权威性越弱。
因此，要根据企业的实际情况，确定房地产企业内审机构领导关系。
根据企业内审机构设置的原则，平衡好内审机构领导关系，体现内审机构独立性和权威性。
为房地产企业内部审工作的顺利开展提供良好基础。
2.2 内部审计人才匮乏，审计人员的素质有待提高随着房地产资金开支数额的增加，复杂烦琐的支出明细，对房地产资金开展内部审计难度也增大，这就要求房地产企业内部审计人员不仅需要审计和会计专业知识，还需要其他专业知识储备（财政预算、行政管理、建筑工程方面），而目前我国房地产企业内部审计人员匮乏，结构不合理，专业知识专一。
第一，房地产企业内部审计机构大多数审计人员专业背景是会计和审计专业，且大部分从事财务收支审计人员，而学习金融、法律、计算机、工程预决算等只有不到10%，缺乏金融、工厂预本文由收集整理决算和计算机辅助审计人员。
房地产审计注意事项
房地产行业税收审计应重点关注的五方面问题及审计方法近年来，房地产行业经营规模迅速扩大，已经成为国家税收收入的重要来源之一，同时也是税收审计中重点关注的行业。
但是，房地产行业项目规模大、时间跨度长、涉及税种多、税收政策复杂、特殊性强，所以也是税收审计中的难点。
因此，在房地产行业的税收审计中，必须打破“就账查账”的常规检查方法，财务数据与业务资料必须紧密结合，以营业税、土地增值税、企业所得税和房产税为重点检查税种，在关注银行账户、资金流的基础上，重点关注隐匿收入、虚列成本、预收款项等五方面问题，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地勘察相结合的方法，从外围开掘线索，寻找突破口，对企业进行“解剖式”检查，才能起到事半功倍的审计效果。
一、关注隐匿按揭、出租、代收款收入的问题一是企业采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入并申报纳税。
但是，房地产企业往往存在按揭收入不入账、不申报纳税的问题。
二是按照税法规定，房地产企业在销售不动产过程中收取的价外费用〔如管道煤气开户费等〕也应当计入销售收入申报纳税。
三是房屋、商铺、车位等出租收入往往也是企业常见的隐匿对象，而且在对房地产开发企业的审计中也比较容易忽略。
对于此类问题的审计，1.通过销售部门的销售明细表，核实企业房产实际销售情况，并从中筛选出以按揭贷款形式销售的面积、金额，核实按揭贷款是否入账并申报税款。
2.延伸银行，通过调阅房地产企业按揭贷款对应账户银行对账单，核实有无按揭贷款转入企业账户未计销售收入的情况。
3.结合纳税申报资料、购房合同、协议等资料，审核其他应付款等往来科目，核实企业收取的各项价外费用是否足额入账并申报纳税。
4.通过实地调查走访，核实企业房产，尤其是商铺的实际销售、出租和使用情况。
二、关注预收账款、定金等预收款项未按规定申报纳税的问题预售是房地产行业常见的销售方式。
房地产企业审计重点有哪些内容
房地产企业审计重点有哪些内容收入房地产企业在收入方面存在的问题主要是提前确认收入或虚增收入，所以，在审计销售收入真实性方面，审计人员应重点关注的有以下几方面：①检验房地产企业是否取得了《商品房预售许可证》。
这可以在售楼现场查看，审计人员也可以通过当地住房保障和房产管理局网站查询其真伪。
而且，《商品房预售许可证》里有一些和预售商品房有关的具体信息，比如各个楼号的建筑名称，最高楼层和批准预售面积等，审计人员可以对这些信息进行初步判断。
②把企业提供的供销清单和购房合同中的有关条款进行比较，同时可以抽查部分业主办理的入住通知书。
③从物业公司处取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表，对已售商品房进行抽查，查看业主入住情况，或者审计人员也可以在晚上的时候看各层楼亮灯数量来估计业主的真实入住率，还有一个简单的方法就是查看水电表的运行记录，这是最能反映房屋是否真的有人住的一个指标。
另外，对未售出的楼宇进行盘点，同时可以结合对售楼处销售楼宇的销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
④大部分的商品房销售都会牵涉到银行的按揭贷款，在办理好按揭贷款手续但尚未收到银行贷款部分时，企业会形成大量的应收账款。
所以，为了查验应收账款的真实性和准确性，审计人员可以通过关注资产负债表日后的收款情况，使用函证或其他替代程序，判断企业是否存在虚增应收账款从而虚增收入的情况。
⑤如果企业给员工提供住房按揭贷款，但是按揭贷款金额并没有从员工的工资收入中扣回，那应该视同企业给员工的福利，这部分是需要缴纳个人所得税的。
这里可以和缴纳额个人所得税联合起来分析，如果企业也没有为这部分福利缴纳个人所得税，那只能存在两种情况了，一是企业偷税漏税，二是企业卖给员工住房的行为存在虚假销售问题。
⑥对于大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况。
还可以通过查看是否办理了房产证、土地使用证等事项来判断是否是真实销售。
另外，虚假的销售大多数情况都会有期后退回现象，所以审计人员应重点关注期后退回的事项。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项
1.合规性审计：
2.项目合同审计：
审计师需要仔细审查房地产项目的合同，包括土地出让合同、施工总
承包合同、销售合同等。
审计师应对合同的签订过程、执行情况、费用支
出等进行核查，确保合同履行的合规性和真实性。
3.资金流程审计：
4.工程进度审计：
审计师需要对房地产项目的工程进度进行审计。
主要包括工程进度计
划的准确性、施工进度的真实性和合理性等。
审计师还需检查项目工程质
量是否符合标准，施工进度是否存在延误和超支等问题。
5.销售合规审计：
6.税务合规审计：
审计师需要对房地产开发企业的税务合规性进行审计。
包括企业的税
收处理是否符合相关税法，税务报表的真实性和准确性，企业是否存在逃
税和偷税漏税等问题。
7.审计报告编制：
审计师应根据审计工作的结果编制审计报告。
审计报告应包括审计目的、范围、方法、结果和建议等内容，对审计发现的问题进行全面、客观、准确的说明和分析。
同时，审计师还应根据需要提供风险评估和内部控制
改进建议。
要注意的是，房地产开发企业的审计工作应由具备资质的审计师事务所进行。
审计师应本着独立、客观、公正的原则，对房地产企业的财务状况、经营业绩和风险状况进行全面、准确的审计。
同时，审计师应具备相关房地产开发行业知识和审计技能，能够对复杂的房地产项目进行全面的审计工作。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业作为国家经济建设的重要支柱之一，其审计工作的重要性亦不言而喻。
在开展审计工作时，审计人员应特别关注一些审计注意事项，以确保工作的可靠性和全面性，也有助于发现企业存在的潜在问题，提高其经营管理水平。
1.审计范围的确定在进行审计过程中，首先需要确定审计范围。
房地产开发企业的审计范围应包括企业的全部财务状况、业务运营状况及内部控制等方面。
同时还需要根据实际情况，合理拓展审计范围，确保审计工作的全面性以及客观性。
2.关注土地财政在房地产开发企业的审计工作中，审计人员应特别关注土地财政方面的问题。
土地资源作为房地产开发企业的核心资源之一，对其开发利用应遵循国家的相关政策及法律法规。
审计人员无需对土地本身的审计进行深入，但需对企业是否有违法违规的操作进行检查。
3.风险评估房地产开发企业是一个存在较为显著风险的企业，对此，审计人员应进行全面的风险评估以确定可能存在的风险点并提出检查建议，避免因意外风险导致企业经营的健康发展。
4.管理中心的审查房地产开发企业一般有大量管理中心的机构，包括行政管理中心、人力资源管理中心、财务管理中心等。
审计人员应对这些管理中心的工作进行检查，查明其在企业中的作用、职责、准确性和规范性，以发现潜在的问题和矛盾。
5.内部审核在房地产开发企业中，内部审核是发现潜在问题的重要手段。
审计人员应认真查阅内部审核报告，了解企业存在的问题和疏漏，整理数据以辅助进一步的审计工作。
6.项目审计房地产开发企业的审计工作中，项目审计是一个重要的环节。
审计人员应对项目的收益、费用、销售、资本利得等方面进行逐一检查，避免因企业在项目开发中的失误而产生经济风险。
7.年度审计房地产企业的年度审计是法律规定的必须程序。
在审计过程中，审计人员应根据企业的实际情况，以保障审计工作的全面和准确。
同时，应对企业财务报表进行核实，审核企业经营情况的真实准确性，确保企业在法律、税务等方面的合规性。
房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题
方出地 ， 另一方出资 ， 按商定 比例分配开 前 期 工 程 费 、 础 设 施 费 、 筑 安 装 工 程 否及 时转 入固定资产 ；弄清 已办理商 品 基 建
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房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题
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我 国 现 阶 段 房 地 产 开 发 企 业 的
三 、 地 产 企 业 会计 报表 审计 重 点 房
设施费的预提和摊销 ；还要弄清 开发产
经 营 模 式 多种 多样
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运用审计程序和审计方法 ，提高审计质 按 规 定 还 需 要 缴 交 土 地 闲置 费 等 等 。征 产 品期末实际库存量 。 量， 这是降低审计风险的最基本 措施 。
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房地产企业年度会计报表审计重点浅析
进 行 核对 ， 发现差异， 及时找出差异的原因。 年 末会 计 报 表 审 计 ， 应仔细核对年末应收账款及其他应收款 ， 检 查 按 照 企 业 会 计 制 度 计 提 坏 账 准 备 的 金 额 或 转 销 金 额 是 否 正 能够可靠计量。 房 地 产 开 发 企业 出于 各 种 不 同的 需 求 ， 往 往 或 提 前 确 。对 往来 款 项 定 期 进 行 检 查 ， 长期应收款项 ， 定期要求经办部 门 确认收入或推迟确认 收入 ， 人为调节会计利润 的情况 ， 这就要求在 定 期对 应 收款 项 进 行 催 收 ，并 关注 催 收情 况 及 该 款 项 的 可 收 回 情 审 计 中 应 细 心认 真 ， 善 于 通 过 调用 购 房 合 同 、 销售 清 单 等 原 始 相 关 况 。 资料， 按照相关财务制度的规定， 判 断 其 销售 收 入 确 认 金 额 的 正 确 五、 税 款 的 缴 纳 性 。实 施 截 止测 试 ， 核 实 收 入 的会 计 处 理 是 否 存 在 跨 期 的现 象 。 房 地产 开发 企 业 在 土 地 取 得 、 项 目开 发 以及 销 售 阶 段 会 涉 及
律 效 力 。加 强各 种 往 来 款 的管 理 ， 可有效地防止虚盈或潜亏 ， 有 利 于 真 实 地 反 映企 业 的经 营 成 果 。重 点关 注 金 额 较 大或 账 龄 较 长 的 往 来款 项 ， 会 计 师 事 务所 会 要 求 进 行 询 证 ， 以确 定往 来 款 入 账 的真 实 性和 准确 性 。 应 在会 计师 事 务 所 审 计 之 前 ， 先 与 施 工 单 位 对账 款
房地产企业年度会计报表 审计重 点浅析
◆ 孙 莉 莉
（ 大连０ ）
【 摘要】 由于房地产企业会计核 算的复 杂性 和特殊性 ， 为保 证房地 按 照规 定计 入 了开 发 间接 费 用 ，检 查借 款 合 同和 支 付 利 息 的利 息 产企业年度会计报表 审计顺利进行 ，应重点 关注年度会计报表 审 回 单 ， 确 定 利 息 计 算 是 否正 确 。
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房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题
一、我国现阶段房地产开发企业的经营模式多种多样
有个人独资开发(含外商独资)；有中外合资开发；有合作、合股开发，按比例分配利润或开发产品；有联合开发，一方出地，另一方出资，按商定比例分配开发产品；也有接受委托代建等等。
从开发规模看，有小规模或较大规模或成片开发的，开发周期一般都比较长，所有这些都给企业财务管理、会计核算带来一定的复杂性。
因而会计师事务所在选派审计小组时，关键要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、会计制度以及相关的税收法规的注册会计师，以利更好运用审计程序和审计方法，提高审计质量，这是降低审计风险的最基本措施。
二、对房地产企业审计首先要弄清全面情况，掌握客观实际方面的经济信息资料
1、必须调阅有关档案、资料，包括经营模式的有关合同、协议；开发项目的立项申请、批文；土地使用权的有关批文或合同；总体规划批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件资料，弄清楚项目建设的合法性。
2、开发项目投资支出的估算及计划投资情况，投资各方资金到位情况、银行贷款或其他方面融资情况，偿债能力如何?尤其是开发项目立项时编报的项目可行性研究报告，对照开发过程出现的新情况、新问题，通过分析、弄清存在问题和需要采取的对策，并作为开发项目评价的重要依据。
3、要认清房地产企业审计复杂性，不能仅仅从会计凭证和账面记录作简单摘抄，更不应采取简单化，走过场形式，要按开发项目逐项弄清情况，分析存在问题，根据实际情况加以调整确认。
4、在审计过程中要根据实际情况到开发现场了解。
深入现场向施工单位和有关单位了解情况，弄清楚工程进度，以及能否如期建成交付使用，各方有无违约及需要赔偿等情况。
5、房地产企业税收也有其特殊性，销售商品房收入作“主营业务收人”核算，预售商品房作“预收账款”反映，而营业税又要根据当期实际收到房款计算交纳，所得税土地增值有的则根据营业收入的一定比例预缴，清算时间一般都拖得比较长，应提该缴的都要核查清楚。
三、房地产企业会计报表审计重点
1、开发成本审计，首先要严格按照开发产品的用途进行分类，按成本核算法确定开发产品成本核算对象。
一般审计内容应包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施和开发间接费用等，要弄清费用的发生、归集和分配的真实情况
(1)土地征用应交的出让金是否按照合同、协议已经交清(含转让时按规定应缴政府的有关土地费、税)。
根据调阅的土地使用权出让合同的规定，欠缴的要进行预提，还有超过动工开发期限的，按规定还需要缴交土地闲置费等等。
征用的土地范围内必须动迁、安置的建筑物以及坟墓、果、杂树、青苗等，已经动迁的是否已按规定支付补偿费及安置费用，有无应付未付?待开发土地还有多少?已开发和待开发土地成本如何分配?等等。
(2)前期工程费(含规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等)、基础设施(含道路修建、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等)、设施配套费(含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设施费和开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等没有投资来源不能有偿转让的大配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗震、人防等费用)要根据政府有关规定和有关合同、协议以及工程预、结算书查核已支付和未支付情况。
(3)建筑安装工程费(含建筑工程费、设备购置费、安装工程费等)要根据工程合同、工程预算书、施工企业开出的“工程价款结算账单”，以及工程实际进度情况、设备到场和安装情况，进行查核已付、未付工程款情况。
对工程进度的核实，必要时还要聘请相关工程师到现场勘察、测实。
因为房地产开发企业在获得较好的投资经济效益情况下，为减少资金存量，较可能在建筑工程费用上虚增成本。
…
2、库存开发产品情况，包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施和代建工程等。
要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及时，各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转，尤其应关注配套设施费的预提和摊销；还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于热销之中；
弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产；弄清已办理商品房移交手续的房屋是否还在本科目反映，是否根据经营收入与其相关的成本费用配比的原则及时结转产品相关的销售成本。
在审计时，审计人员应通过盘点或抽查盘点核实开发产品数量，通过对“开发成本”审计核实开发产品金额，通过对企业“主营业务收入”审计、核对售房部销售报表、销售合同，从而核实开发产品期末实际库存量。
3．、费用支出情况，包括营业费用、管理费用和财务费用支出。
关注董事会经费、应酬费支付是否合理；关注工程完工前的融资利息支出是否计入“开发间接费用”，已完工程之间融资利息的分配情况，检查借款合同，验算应付利息计算的正确性；注意期间费用各项目发生额与前期比较，是否存在较大波动并查明原因。
4、债权、债务情况，包括应收款，应付款和借款等。
关注金额大、账龄大的应收账款，审查企业销售合同和发函询证在核实的基础上查明原因，考虑可能造成坏账损失的风险程度，检查提取坏账准备和冲销应收账款是否符合规定；关注其他应收款，企业为粉饰会计报表合理性。
有的会虚减货币资金库存量、虚增其他应收款，因抽逃资本而虚增其他
应收款；关注预付账款，这里往往是调节建筑工程成本的地方；检查借款合同、查明借款性质、利率、偿还期限、限制和担保条件，有无到期应还未还的借款、应付未付的利息。
审查时，审计人员还要关注企业是否有意调减短期借款、长期借款，相应调减资产或增加所有者权益、降低负债额，人为地把企业财务风险设定在最佳位置。
5、企业销售收入情况，包括预收帐款和主营业务收入。
由于房地产开发企业经营周期长，售房收入又相对集中于各期开发项目的前期，而税务部门征收税金是以每月售房收入实际金额为依据按比例征收(包括预征所得税)，所以造成许多企业为缓减集中缴纳税金的问题将收入分期人账。
销售前期大量的库存资金闲置，也会造成股东抽逃注册资本挪用资金的可能。
审检中审计人员要查看企业的销售合同、销售月报表、到售房部了解实际售房情况审查企业售房收入是否按时入账、尤其是采用按揭贷款销售商品房的，是否将预收房款列入“预收账款”核算，有无弄虚作假、将预收房款列入“长期借款”核算。
审查是否按时申报税收、按开发产品经营收入确认条件及时结转销售收入等情况。
房地产企业审计内容比较复杂，注册会计师初次介入审计时，确实要耗费较多时间收集、了解许多情况，在掌握开发企业和开发项目众多情况后，来年审计也许会简单一些，所以要求会计师事务所派出的审计人员要相对稳定。
四、房地产企业审计报告
房地产企业在开发经营过程中，既然有许多特殊性，会计报表审计，笔者不主张根据账面记录出具非标准的无保留意见审计报告，应该下功夫，全面了解情况，该作调整的要作调整，然后才加以确认，该披露的问题要披露。
因为这份审计报告，既要对政府负责，还要对企业投资者负责，而且还要对购房消费者负责，如实出具审计报告，也可以降低会计师事
务所和注册会计师的审计风险。
会计师事务所应该讲求经济效，要通过独立、客观、公正地为社会提供职业服务，不能采取短期行为，过分追求事前利益，而忽视被审计单位的一些或欺诈行为。
审计报告如实反映审计过程，包括审计范围，审计依据，实施的主要审计程序，审计意见以及披露的问题，都应当在审计报告中作审计结论。