房地产企业土地增值税清算时-普通住宅和非普通住宅分开核算
土地增值税清算的操作口径问题
土地增值税是个比较奇葩的税种，总局层面规范了大体的框架，具 体操作口径则是一个地方一个样子，可谓十里不同天，当然这并不 妨碍我们探讨一些通用的原则性操作，比如国家税务总局关于房地 产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187 号）文件规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项 目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清 算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增 值额。”这里一个是对于清算单位的说法规定不清楚，各地执行上 五花八门；第二点是对于普通住宅要求单独核算，但也不是必须单 独核算，因此出现了有的地方要求单独清算普通住宅，有的不要 求。下面我们关注一下比较核心的标准问题。 1、清算条件判断口径：可售建筑面积 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税 发[2009]91号）文件规定：“第十条 对符合以下条件之一的，主 管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收 的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑 面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑 面积已经出租或自用的”。 上述规定中清算的时点使用了“可售建筑面积”的说法，从范围来 说“可售建筑面积”要比项目“总建筑面积”小，那么在判断清算 时点上用前者计算的时间点要早于按后者计算的时间点。从税务局
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角度说，当然希望清算越早越好，能够保证国家税款及时入库；但 从纳税人角度说，清算时间越早不一定有利，因为企业不一定能够 取得足额的成本发票，存在前期多交土地增值税的纳税风险，同时 土地增值税滞纳金的金额也要更大。 当然对于企业来说并不是一点办法都没有，我们可以在销售安排上 进行合理安排，比如说国税发[2009]91号上述规定后半句话“或该 比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”， 北京清算规定（京地税公告 2016年第 7 号）文件说的是“或该比例 虽未超过 85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用 1 年以上 的”，各地也或多或少有时间的规定，那么对于纳税人来说当逼近 85%附近时，可以提前安排先租后卖的销售模式来延长清算时间，这 种做法在万科的楼盘“租金抵房款”的销售策略中就可以看到，一 般来说延长 1 年的时间，房地产企业有足够时间取得全部的成本发 票，当然总体时间应该在取得预售许 3 年之内完成，避免多交税的 纳税风险。 2、成本归集分摊口径：建筑面积 建筑面积是土地增值税成本分摊原则一直强调的思想，国税发 [2009]91号文件规定：“（五）纳税人分期开发项目或者同时开发 多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益 对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”，国家层面 没有强调建筑面积的概念；京地税公告 2016年第 7 号规定：“第三 十一条 扣除项目金额的计算分摊：（一）纳税人分期开发项目或者
不同类型房地产开发项目各地土地增值税核算规定汇总
不同类型房地产开发项目各地土地增值税核算规定汇总一、关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函[2007]311号）纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的要求，分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第048号）规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。
纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。
二、转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(吉地税发[2007]77号)开发项目中既有普通住宅又有非普通住宅的必须分别计算增值额。
不能分别计算或不能准确计算增值额的，其普通标准住宅不能享受条例第八条第一款的免税政策。
三、云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（云地税发[2007]180号）对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。
凡不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定，应按照其他房地产开发项目办理清算。
四、广西壮族自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知（桂地税发[2008]96号）项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
房地产财务网-土地增值税清算案例探讨——不同类型房地产间成本费用的分摊
土地增值税清算案例探讨——不同类型房地产间成本费用的分摊内容摘要：对既建造普通住宅，又建造其他商品房的房地产开发企业，土地成本以及各项开发成本、费用在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。
本文将以房地产开发企业为例，从土地增值税扣除项目的构成、分摊方法入手，结合清算实例，对房地产成本、费用在不同类型房地产之间的分摊问题，做一个粗浅的探讨。
清算单位的确定，是土地增值税清算的基本前提。
合理确定清算单位，才能有效界定不同项目之间收入、成本、费用的归集范围，进而准确核算土地增值税。
对此《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和2009年5月印发的《土地增值税清算管理规程》均明确规定“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
”也即在土地增值税清算过程中，必须区分不同类型的房地产，分别计征土地增值税。
然而房地产开发企业的成本会计核算，通常是以单栋楼或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象，成本费用难以在不同类型（用途）的房产之间划分，那么对于涉及不同类型房地产的土地增值税清算项目，税务部门应当如何计算不同类型房地产所应分摊的土地成本、开发成本以及各项费用呢？下面笔者将以房地产开发企业为例，从土地增值税扣除项目的构成入手，结合土地增值税清算的实例，对同一项目中房地产成本、费用在不同类型房地产之间的分摊问题，做一个粗浅的探讨。
一、房地产开发企业转让房地产扣除项目的构成：《土地增值税暂行条例实施细则》所列举的扣除项目有六项，除转让已使用的房屋及建筑物所涉及的旧房及建筑物的评估价格外，房地产开发企业新建房产转让的，扣除项目主要包括以下五个方面：（一）土地成本。
取得土地使用权所支付的金额，即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
土地增值税不分别核算的税政处理差异
土地增值税不分别核算的税政处理差异作者：樊其国来源：《审计与理财》2015年第01期对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品的，房企项目土地增值税清算，增值额分别核算还是合并核算，两者计算结果税负差异悬殊。
一般情况下，汇总核算应是房企的首选，皆因其税负最低。
国家层面没有一个明确的可供操作的标准，各地征收管理也不尽一致，实践中清算也是操作各异。
普通住宅与非普通住宅分开核算，是土地增值税清算的一项基本要求，其结果是导致房企纳税人税负显著增加。
纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，各级各地税务机关普遍要求应分别核算土地增值额，但对于不分别核算或不能准确核算增值额的情形，如何进行处理国家税收政策层面没有明确规定及完善政策，仅规定不分别核算增值额，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
而各地省市税务机关对于不分别核算增值额的情形，各地税政不一、宽严有别、差异较大，有失公允。
土地增值税项目清算房企实践操作上疑难问题较多，纳税申报难度较大，纳税人常常遭遇困惑疑虑，税企意见分歧较大。
笔者认为，土地增值税项目难以清算，除去政策原因，还有人为因素，亟待约束和规范税务行政裁量权，减少税收执法随意性。
一、不分别核算增值额，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。
《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（渝地税发〔2010〕167号）：在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。
房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题的分析
房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题的分析作者：王小燕来源：《财会学习》2020年第16期摘要：在清算房地产企业土地增值税时，开发商会受到很多方面的影响，项目也会涉及到很多的问题。
在清算时土地成本的分摊方法会有各种方式，赋税的差别也比较大，因此房地产企业在实际的运营中对成本清算会时常产生分歧。
在当今的市场土地增值税计算过程中，影响成本分摊有不同结果的因素会有很多，不管是分摊方法的计算还是公共设施的分摊，其中都存在很多的不确定因素。
积极改善这些问题，可以让企业高效运行，不仅可以降低企业的成本，还可以进行合理的成本分摊管理。
关键词：土地增值税;开发商;房地产企业;公共设施近几年以来，房地产企业在市场发展中迅速崛起，引起了很多人的注意。
在城市化的进程中，房地产企业给国家的发展创造了很多的收益，也是目前市场的主要经济形式。
随着自然资源的日渐紧张和城市化进程的进一步加快，建设用地在不断减少，土地的价格也在不断上涨。
在这种情况下，房地产企业的运营成本逐渐成为了企业内部关心的问题，土地增值税在企业的成本管理中所占的比重也越来越大，随着一些关于土地增值税成本清算的相关法律进一步出台，成本分摊问题也引起了社会的热议。
在实际的计算中，土地成本计算的方法比较有弹性，不同难度的计算方法会导致不同的增值税，对企业的成本管理影响也不同。
一、土地增值税的相关内涵土地的增值税一般是指对于有偿转让国有土地使用权以及地上建筑物并取得收益的个人和单位征收的一种税。
我国的房地产企业一般采用预缴税款、并在符合条件的情形下进行汇算清缴的方法来进行缴款的。
而土地的增值税清算则是指纳税人在符合清算的条件下，按照一定的法律标准和步骤，对房地产的土地增值税进行清算，填写相关的清算表，提供相关的手续办理清算手续，并结清税款的行为。
房地产利用合理的方式进行成本分摊，可以让企业在合理的范围内合法进行土地增值税清算[1]。
二、土地增值税清算中的成本分摊现状随着房地产企业的发展，其法律方面也取得了一定的建设，国家对企业的土地增值税清算有着不同的规定，对多个房地产项目进行共同的成本费用清算时，利用可售建筑面积法或者是其他的方法计算。
会计实务：普通与非普通住宅分开核算的标准
普通与非普通住宅分开核算的标准
【问题】
根据土地增值税的优惠政策，企业分开核算标准住宅和非标准住宅的可享受不超过20%的免土地增值税的优惠，不能分开核算的不能享受，请问分开核算是指什么？判断是否分开核算的标准是什么？
【解答】
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
根据上述规定，企业开发项目中包含普通住宅与非普通住宅的，应分别计算增值额。
分别计算增值额是指：。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。
第三条对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。
普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。
省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发［2005］53号）规定的标准执行。
第四条纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，附件１）。
第二章清算条件第五条符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；（二）整体转让未竣工的房地产开发项目；（三）直接转让土地使用权的项目。
第六条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
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房地产企业土地增值税清算时，普通住宅和非普通
住宅分开核算
房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中
应注意的问题
一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定:
(注:1,销售商品房等包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,涉及的税收包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税)
(一)营业税
――基本规定
应纳营业税=销售收入×税率
1,销售收入的确认:
(1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现.
(2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.
(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.
②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.
③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现.
包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.
委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等.
(5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:
①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现.
②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现.
(6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现.
2,视同销售行为的收入确认:
(1)下列行为应视同销售确认收入:
①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;
②将开发产品转作经营性资产;
③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
④以开发产品抵偿债务;
⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产.
(2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现.
说明:预售收入 =销售收入
政策 =执行掌握
3,税率:5%
――可以利用的税收政策
《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额.
注:土地使用权销售或转让收入―土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税
不动产建成项目或不动产在建项目―不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税
(二),企业所得税
――基本规定
应纳企业所得税=计税利润×税率(33%)
1,应税收入的确认:
(1),收入的确认与营业税销售收入相同.
(2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.
预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15%(含15%).
2,成本费用的扣除
(1),销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
(2),土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费;开发产品共用部位,共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等
(3),销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对
象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除,超过部分可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除.
――征收方式的确定
按现行税收政策规定,企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式.
1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿,开展核算,定期编制,报送会计报表,真实地反映企业收入,成本,费用和盈亏,能准确地核算应交各项税金.
2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件:(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的;(2),只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;(3),只能准确核算成本费用支出,或成本费用能够查实,但其收入总额不能准确核算的;(4),收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实,准确,完整纳税资料,难以查实的;(5),帐目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关帐簿,凭证及有关纳税资料的;(6),发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的.
――可以利用的政策
《国家税务总局关于印发核定征收企业所得税暂行办法)的通知》
(国税发[2000]38号)文件规定,房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%.
1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收,即:
应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率
2,纳税人发生年度亏损的,可以用下一年度的所得弥补,下一年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,弥补其最长不超过5年.(仅对查帐征收的企业)
3,纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失,经税务部门审核或审批同意后,准予在缴纳企业所得税前扣除.(仅对查帐征收的企业)
(三)个人所得税
――基本规定:
1,工资,薪金所得项目
(1)工资,薪金所得收入是指:个人在机关,团体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬.工资,薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资,薪金外,还包括个人取得的属于工资,薪金范畴的各类奖金,年终加薪,劳动分红,双薪,津贴,补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得.如月,季,年度奖;定额奖;出勤奖;特殊行业津贴,补贴;特殊地区津贴,补贴;伙食补助,通讯补贴,交通补助等.
(2)计算方式:
应纳个人所得税税额=(所得额-880元-税法规定准予扣除的项目)×适用税率-速算扣除数
税率:适用5%至45%九级超额累进税率.
2,利息,股息,红利所得项目
(1)利息,股息,红利所得是指:个人拥有的债权,股权而取得的利息,股息,红利所得.
利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税,以支付时取得的收入为一次计算纳税.
(2)计算方式:
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率
税率适用20%的比例税率
(四)土地增值税
――基本规定
1,预征率
对从事房地产开发一律实行预征土地增值税,纳税人取得预售房款收入的,按月申报缴纳税款,等项目完工决算后,到主管税务机关申请结算, 由主管税务机关进行清算应缴税款,多退少补.具体预征比例为:
(1)纳税人预售普通标准住宅,预征率为0.5%;
(2)纳税人预售其他商品房,包括宾馆,饭店,办公写字楼及非预售普通标准住宅,别墅,高级公寓等,预征率为2%;
(3)单纯土地转让的,预征率为3%;
(4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的,预征率为2%.
预征土地增值税=预售收入×适用预征率
2,纳税环节及征收方式
土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用权,地上地下房产及建筑物的环节征收.一般采取两种征收方式:
(1)对房地产开发项目,实行先预征,后结算税款,多退少补的征收方式.
(2)对旧房及建筑物,采取在转让环节征收土地增值税的方式.
3,土地增值税的优惠政策
(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值税未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.
(2)因国家建设需要依法征用,收回的房地产.
4,实际中应注意的问题
(1)普通标准住宅的确定
目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行:单套建筑面积售价低于5500元/平方米或单套销售总价低于70万元的商品住房.高级公寓,别墅,联体别墅,度假村村等不属于普通标准住宅.
(2)纳税人在进行房地产成本核算时,应将普通标准住宅与其他商品房分开核算,如果不分开核算的,则不能享受减免优惠.
上述标准自2004年3月1日起执行,每两年一定.
(3)由于土地增值税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不一样的,纳税人自行计算的可能无增值额,而税务部门计算时却有增值额.主要问题是在房地产开发费用计算上,所得税前允许按规定列支,而土地增值税只允许按一定比例列支.
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