房地产开发项目营改增后增值税测算模型
详解营改增后假设开发法中增值税测算
详解营改增后假设开发法中增值税测算The pony was revised in January 2021二、开发建设成本开发建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用，主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。
1.前期工程费前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。
包括：筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
表：前期工程可抵扣项目分析表?2.建筑安装工程费用建安工程费用主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费、样板房（售楼部）装修装饰费用、监理费、检验检测费和工程等咨询费用等项目。
大部分项目在取得增值税专用发票前提下，可按照表中相应税率进行抵扣即可。
表：建安工程可抵扣项目分析表?土建（主体）工程费、安装工程费和装修工程等费用接受提供建筑服务，可向施工单位取得11%的进项税额发票，则适用税率为11%。
此外，需要注意的是一些电梯、门窗、空调、玻璃幕墙等工程，一般属于混合销售行为，如果供应商是以生产、批发、零售为主，则适用抵扣税率为17%，估价时，为便于处理，宜设定按以安装服务、施工为主，则建安费用部分均按适用税率为11%处理。
3.基础设施建设费基础设施建设费主要为开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
表：基础设施建设费可抵扣项目分析表?4.公共配套设施建设费游泳池、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、公共用房和其他社区配套用房建造费以及地下人防工程建设费用等。
表：公共配套建设费可抵扣项目分析表?说明：根据各地开发项目实际情况和估价测算来看，人防工程有两种形式，一种是按规划要求进行人防工程建设，一种是项目不配建人防工程，经批准改为向人防部门缴纳人防异地建设费。
如果进行人防工程建设，该部分费用可以简单参照建安费进项税额抵扣。
最全的建筑业营改增后增值税计算方法
最全的建筑业营改增后增值税计算方法营改增建筑业税率：建筑业税负变化的临界点计算营改增36号文件公布以来，各路大师专家各样解读在朋友圈、论坛等都是刷屏的状态。
很多人都提到了建筑业虽然税率增加了，但是可以抵扣17%进项，进项还是高出了6个点，因此整体税负变化不大。
今天无意中计算了一下，当建筑材料的在整个建筑定价中比例为多少时才与原来的税负相等。
点击☞工程资料免费下载我的计算过程如下(只考虑增值税和营业税)：假设一个项目定价10000万元(含税价)营业税=10000*3%=300万元增值税：假设可以取得进项税额为X，则：增值税=10000/1.11*11%-X=990.99-X如果营改增前后税负不变，则有：990.99-X=300得出：X=690.99万元因此，可以得出如下结论：1、该临界点税负需要的增值税进项税额占项目定价(含税)的比例=690.99/10000=6.91%因此，只有建筑企业能够取得的进项税额占项目定价比例大于6.91%才会低于营改增前的税负。
2、如果企业能取得17%的材料进项，材料占比是多少呢?假设建筑企业能取得增值税专用发票且都是17%的税率(其他税率暂不考虑)：材料(不含税)=690.99/17%=4064.65万元材料(含税)=4064.65*1.17=4755.64万元材料占项目定价的比例=4755.64/10000=47.55%因此，只有当17%税率的材料大于47.55%(含税)时税负才会低于营改增前。
建筑行业的进项能否取得，将直接决定建筑行业营改增后的税负变化。
因此，建筑业对于项目采取简易方式还是一般方式，需要结合项目情况及业主单位对增值税专用的需要等进行综合考虑。
从上述计算看，钢构企业的税负将会明显降低，因为钢构企业的材料占了很大比例且基本都能取得17%的进项发票。
相关阅读：“营改增”政策解读·建筑业一、纳税人纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
营改增前后综合税负测算
化或前转。
80
73.09，降6.91
比例：8.64%
之二，转嫁税负，提价保
持利润。
不含税收入为97，
A÷1.11=97
A=107.67，比例？
11% 税率 收入 成本 税金 利润 利润
营改 增前 100
80 3 17 17%
营改 增后 90.09 73.09
0 17 18.87%
工程计价清单
费用构成
单位 数量 单价 合计
1 直接费
1000
A 人工费
200
B 材料费
600
C 机械费
200
2 管理费（A×10% ）
20
3 利润（1+2）×10%
102
4 成本（1+2+3） 5 各项规费：4×5.2%
1122 58
6 税金(4+5)×3.413% 7 费用总计(4+5+
一、税负及影响税负的因素
。
二、房地产业综合税负测算
三、建安企业综合税负则算
四、营改增后税负转嫁分析
建安 企业 收入 成本
税金 利润 利润率
营改 增前 100
80
3 17 17%
营改 增后 90.09
80
0 10.09 11.2%
解决办法：
之一，降低成本，内部消
6 不含税收入(4+5) 7 税金(11%)
1079.45 118.74
40(税金) 1220(费用)
合计
1198.2
合计(老)
1 直接费 A 人工费 B 材料费
912.82 200 512.82
1000 200 600
C 机械费 2 管理费(A×10%)
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。
以下仅作为参考。
房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。
而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。
按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。
梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。
下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。
二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税；2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。
三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。
（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人1.一般纳税人；2.小规模纳税人；3. 其他个人。
营改增前后综合税负测算PPT课件
合计
1198.2
分析：原材料价税合计600元
其中：不含税成本=600÷(1+17%)=512.82
增值税=512.82×17%=87.18（元）
营改增后，甲供材工程造价中，定价成本为不含 税价512.82元，按11%税率计算增值税： 512.82×11%=56.41元，含税价为569.23元，低于600元 。
1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的
砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)
3、自来水。
4、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝 土)。
财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通
知(财税[2014]57号)
为进一步规范税制、公平税负，经国务院批准，决
那么，我们可以得出什么结论呢？
南通市建设工程造价管理处关于明确建设工程“甲供
材料”计价方法的通知(通建价[2010]36号)
一、本通知所指的“甲供材料”，是指建筑工程中建设
方或工程发包方（合同中的甲方）提供工程用各类材料物
资、动力等给工程承接方（合同中的乙方），而工程承接
方不垫付采购资金、材料发票交由工程建设方（工程发包
税专用发票。
不含税收入=10000÷1.11=9009
销项税额=9009×11%=991
进项税额 =(7000×50%÷1.11×11%)+(1000×50%÷1.06×6%） =375
增值税=991-375=616
税负=616÷10000=6.16%
616÷9009=6.84%
利润=9009-(8000-375)=1384
75.09 0 15
16.65%
房地产开发项目营改增后增值税测算(模型)
办公室租金、员工房租费
电费
水电费
水费
水电费合计
-
业务招待费
会议费
会务费、差旅费、资料费 、场地费、会议餐费、其
管理费用 招聘费
汽油费
维修费
路桥费
车辆使用费
保险费 车辆租赁费
养路费
其他
车辆使用费合计
-
低值易耗品
差旅费
住宿费、交通费、出差补贴。
印花税
房产税
税金
残保基金 土地使用税
车船使用税
-
税金合计
-
折旧费
样板房建筑及装修
样板房内家具
样板房内家电
样板房/售楼处装修费
售楼处建筑及装修 售楼处内家具
售楼处内家电
售楼处景观
小计
监理费
检验检测费
工程施工招标代理费
工程设备招标代理费
工程造价咨询费 工程预算编审咨询费
工程结算编审咨询费
小计
本项合计
交纳的电增容费
供电贴费
供电工程费
设备安装及电缆铺设费
电源建设费
小计
水增容费
物业开办费
公共设施维修基金
其他公用配套设施费
本项合计
职工工资
职工体检费、医药费、困
职工福利费
难补助、水电补贴、房租 补贴、节日补贴、工作餐
、福利设施、文体活动。
基本养老保险
医疗
劳动保险费合计
职工教育经费
电话费
网络费
文印费
办公用品
办公费
书报费
法律费
装修费
租赁费
办公费合计
修理费
适用税率 11% 11% 11% 11% 11%
营改增后房地产相关税费计算PPT课件
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
11
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
营改增后如何进行房地产项目利润测算
营改增后如何进行房地产项目利润测算国务院常务会议的决定，从2016年5月1日起，我国将全面实施营改增业务，届时营业税正式退出历史舞台。
近年来，房地产项目发展如火如荼，而国家对待房地产的政策也是历经多次变化。
如何在营改增后快速有效地实现项目利润，是每个房地产商都在研究的课题，有鉴于此很多房地产商都组织各部门研究适合自己的利润测算模型，帮助公司决策层对项目快速做出判断，以便做到模块化精细管理。
本文透过会计实务方式希望与大家一同探讨营改增后房地产项目利润测算工作。
标签：营改增;房地产项目;利润测算从2011年提出营改增试点方案，到2012年起部分行业试行营改增业务，经过5年时间的经验积累逐步从上海、北京、天津等地向全国各行各业推广。
房地产项目因涉及面广、业务多、计税方式复杂被安排在最后一批试点里。
如何做好营改增后房地产项目的利润测算工作，这是各大开发商都要面对的课题。
一、为什么要实行营改增增值税就是以含应税劳务或商品在流转过程中所产生的增值额作为计税对象所征收的一种流转税。
也就是说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值征收的一种流转税。
实行价外计税，由消费者承担，对增值部分征税没有增值无需征税。
国家推行增值税，主要是为了避免偷税漏税。
增值税是以增值额为征税对象，在流转过程中每个环节只要有增值即要征收税款，而上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，环环相扣在每个环节中就形成了完整的抵扣链条。
“营改增”的主要目的是将以往造成“增值税链条”断裂的环节扣上。
企业若想提高项目利润，必须取得上游企业的“进项税”发票形成“层层征收”再“环环抵扣”的链条，促使上下游企业之间相互监督，而且取得的增值税专用发票是有认证期限的（根据国家税务总局发出的公告，在2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票，一般纳税人在取得时，应当在开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额），这样上下游企业之间都会及时进行发票管理，慢慢形成良好的税控环境。
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土建(结构)工程
土建(建筑)工程
小计
照明电气(强电)工程
弱电智能化工程
给排水工程
消防安装工程
火灾报警工程
煤气安装工程费
综合布线系统
避雷接地工程
空调及通风工程
安装工程费
电梯及自动扶梯
园林环境工程费
停车设备
室内停车交通设施
发电机及安装
建筑安装 工程费
0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
警务室
活动用房
会所
区内公建费
自行车棚
配套设施 费
露天停车场 水塔 文化游乐设施
消防
公厕
小计
物业开办费
公共设施维修基金
其他公用配套设施费
本项合计
职工工资
职工体检费、医药费、困
职工福利费
难补助、水电补贴、房租 补贴、节日补贴、工作餐
、福利设施、文体活动。
11%
0.00
11%
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11% 0.00
11%
0.00
11% 0.00
11%
0.00
0.00 11% 11% 11%
17%，安装 11%，分别
计算
-
11%
-
11%
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11%
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11%
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11%
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17%
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- 税率根据
- 安排选择
-
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-
-
-
-
-
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-
若材料设
-
备甲方自
-
购税率为 17%，安装 11%，分别
计算
11% 11% 11% 11% 0.00 11% 11% 11% 0.00 11% 17% 11% 17% 17% 11% 11% 0.00
6% 6% 6% 6% 6% 6% 0.00 0.00
销售代理费用合计
预算或实际金额
-
营销工程-临时售楼部
、非实体样板房维修费
营销工程-广告围墙建
售楼部运行费用
客户服务费
维修基金
分户产权交易费
其他
总合计
职工工资
职工体检费、医药费、困
职工福利费
难补助、水电补贴、房租 补贴、节日补贴、工作餐
、福利设施、文体活动。
基本养老保险
医疗保险
劳动保险费
失业保险
工伤保险
制图、晒图费
方案评审费
预算或实际金额 0.00 0.00 0.00
设计费
小计
报建配套费及规费
施工许可证费
城市规划综合技术服务费
人防建设费
前期工程
防雷检测费
费
消防审查费
白蚁防治费
施工噪音管理费
散装水泥基金
工程质量监督费
工程造价管理费
行政规费及规划报建费
安全监督费 工程定额测定费
招投标管理费
房屋所有权登记费
销售模型制作费 住房公积金 业务招待费 各项补贴 营销工程-主体建安 营销工程-内外装饰 营销工程-软装费用 营销工程-售楼部样板 房设计费
三级科目
职工体检费、医药费、困 难补助、水电补贴、房租 补贴、节日补贴、工作餐 、福利设施、文体活动。 基本养老保险 医疗保险 失业保险 工伤保险
劳动保险费合计
汽油费
维修费
路桥费
车辆使用费
保险费 车辆租赁费
养路费
其他
车辆使用费合计
低值易耗品
差旅费
住宿费、交通费、出差补 贴。
印花税
房产税
税金
残保基金 土地使用税
车船使用税
税金合计
折旧费
劳动保护费
董事津贴
董事会费
-
-
-
-
差旅费(住宿费、交通
董事会费
会议费
其他
董事会费合计
-
审计费
咨询顾问费
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
三(七)通一平费 临时施工用气接入费
临时施工办公电话网络接
入费
场地平整
小计
临时办公室费
临时宿舍费
临时设施费
临时厕所费 施工场地围墙及门卫室费
其他费
小计
可行性研究费
可行性研究费
市场调研费
市场调研费
规划设计费
施工图设计费
装饰专项设计费
智能化专项设计费
设计费
景观专项设计费 其他专项设计费
规划设计模型制作费
工程造价咨询费 工程预算编审咨询费
工程结算编审咨询费
小计
本项合计
交纳的电增容费
供电贴费
供电工程费
设备安装及电缆铺设费
电源建设费
小计
水增容费
供水管网建设费
给排水工程费
雨(污)水管网建设费 防洪管网建设费
消防给水基础设施费
小计
燃气增容等规费
燃气工程费
煤气管道的铺设费 煤气配套费
小计
基础设施 费
电视工程费
-
6%
-
-
-
-
-
-
17%
-
-
-
-
-
17%
-
17%
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-
-
17%
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-
-
-
-
17%
-
6%
-
-
-
可抵扣增值税含税金额 适用税率
增值税进项税额 -
-
-
-
-
-
-
-
-
备注
-
17%
-
-
-
-
-
-
6%
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-
-
-
-
17%
-
-
-
-
-
-
6%
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-
-
-
11%
-
-
11%
-
-
17%
-
-
6%
-
-
11%
-
11%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
入网费 有线电视的线路铺设
小计
电话配套费
通讯工程费
电话增容费 电话电缆集资费
小计
宽带网接入费
通讯线路及设备安装费 智能化系统
小计
小区道路工程费 小区道路及路灯
环卫Biblioteka 环卫工程费垃圾站(箱) 灭蚊灯
小计
绿化工程费
其他费用
本项合计
居委会
物业管理用房
幼儿园
区内公建费
0.00 0.00
0.00
0.00 0.00 0.00
8
销售费用
9
管理费用
10
财务费用
期间费用合计
成本费用及税金合计
含税收入金额 -
预算或实际金额
-
-
开发成本及进项税额
二级科目
三级科目
四级科目
土地出让金
建设用地指标交易费
土地征用 及拆迁补
偿费
契税 土地交易费
税金 拆迁补偿费
其他土地支出
本项合计
临时施工道路费
临时施工用水接入费
临时施工污水管接入费
临时施工用电接入费
汇总表 收入项目 扣除项目 开发成本
期间费用
项目增值税测算表
序号
收入类型
1
销售不动产-普通住宅
2
销售不动产-非普通住宅
3
销售不动产-非住宅
4
土地抵减销项税额
销项税额合计
序号
成本费用项目
1
土地征用及拆迁补偿费
2
前期工程费
3
基础设施费
4
建筑安装工程费
5
公共配套设施费
6
开发间接费用
7
不可预见费
开发成本合计
折旧费
劳动保护费
贷款利息
融资费用
利息支出
贷款户利息收入
贷款户手续费用
利息支出合计
房屋维修基金
工程预决算编制及审查
前期物业管理费
周转房摊销
其他
0.00 0.00
-
-
本项合计
-
科目
二级科目
职工工资
职工福利费
劳动保险费 职工教育经费
办公费
售楼部装修费用 租赁费 修理费
展览费
广告费 销售费用
业务宣传费
销售代理费用
坏账准备
保险费
其他
合计
-
汇兑损益
利息支出
财务费用
顾问费 利息收入
其他
合计
-
税测算表
不含税金额 -
可抵扣增值税含税金额
适用税率 11% 11% 11% 11%
适用税率
-
销项税额 -
进项税额
-
备注
说明： 1.汇总表自动生成，不须填写； 2.开发成本及进项税额 预算或实际金额请
按预算分项填列，可抵扣增值税含税金额请