营改增新老工程项目区分
(完整版)新老项目税收政策汇总,推荐文档
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。
2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。
二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
房地产新老项目的判定探讨
房地产新老项目的判定探讨建议对于老项目分立出的公司，运营时应基于“老不动产”缺少进项税额这一事实，本着同类问题同样处理的原则，分立后公司应可以选择简易计税方法。
营改增后，房地产和建筑企业对于新老项目的判定，一直存在着疑惑，我们今天进行简要的梳理和探讨。
一、房地产老项目《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条第（二）款规定：“房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。
房地产开发项目中常见的问题有：（一）老项目出租的问题依据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》规定，新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。
因此，对于2016年4月30日前开工的房地产项目，建设完工后用于出租，可以选择简易计税方法。
（二）营改增前开工的在建工程计税方法问题《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二》规定，此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。
国家税务总局公告2016年第16号文件对于“取得的不动产”，允许选择简易计税方法，基本出发点是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实。
而对于营改增前开工，营改增后完工的在建工程，同样无法取得全部进项税额。
本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。
国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。
“营改增”建筑工程新老项目浅析
“营改增”建筑工程新老项目浅析作者：宫强来源：《大经贸》2017年第07期【摘要】建筑业实施“营改增”后，建筑施工企业可能存在新老项目。
本文通过分析建筑施工企业项目，对具体的建筑企业不同业务类型的工程施工项目，根据相关文件和规定对建筑工程项目是否是新项目进行准确的判断。
【关键词】建筑业营改增新老项目建筑业是指建筑安装工程作业等，包括建筑工程，安装工程，修缮工程，装饰工程和其他工程作业等内容。
它具有流动性大，建筑产品多样、施工条件多变，施工周期较长等特点。
工程总承包是指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。
分包是指建筑业企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。
转包是指将工程总承包单位其承包的全部工程发包给他人，或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别发包给他人的行为营改增，就是缴纳营业税的改为缴纳增值税，（以下简称营改增）是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。
增值税是在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口劳务的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。
营业税是对我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。
营业税和增值税，是我国两大主体税种。
两者在征收对象、征税范围、计税依据、税目、税率以及征收管理费方式都是不同的。
是两个独立不能交叉的税种，即交增值税时不交营业税，交营业税时不交增值税。
营改增在全国大致经历了以下三个阶段。
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。
从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。
自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市；2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将现代服务业纳入试点范围。
房开企业新老项目判断
判断是新项目还是老项目时间:2016年5月1日这个时点之前的是老项目，之后的是新项目两种项目算税方法不同,老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法)；新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。
老项目包括以下两种情况：（1）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
解读一下：如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准；如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。
下面有些特殊情况要注意：（1）如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。
（2）如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开计算。
（3）如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。
3第三步: 如果是老项目，怎么计算增值税？老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法。
简易计税方法：增值税=当期不含税销售额*征收率（5%）很简单，其实就是销售额/1.05*0.054第四步: 如果是新项目，怎么计算增值税？只能用一般计税方法了，核心公式是：增值税=销项税额-进项税额销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）*适用税率（1）适用税率《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），自2018年5月1日起，税率调整为10%。
（2）全部价款和价外费用：投资人员就理解为销售收入就行了（3）当期允许扣除的土地价款：土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
又复杂了，不动产新老项目的界定问题大力税手
⼜复杂了，不动产新⽼项⽬的界定问题⼤⼒税⼿不动产新⽼项⽬取得时间的界定问题各地国税地区⼝径国家税务总局税总纳便函[2016]71号营改增问答（⼀）⾄（六）—全⾯推开营改增试点12366热点问题解答（五）房地产开发企业⾃⾏开发项⽬，如何判断是否属于⽼项⽬，以开⼯、完⼯还是产权登记时间⾃⾏开发项⽬，如何判断是否属于⽼项⽬，以开⼯、完⼯还是产权登记时间为准？答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产⽼项⽬，是指：（⼀）《建筑⼯程施⼯许可证》注明的合同开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬；（⼆）《建筑⼯程施⼯许可证》未注明合同开⼯⽇期或者未取得《建筑⼯程施⼯许可证》但建筑⼯程承包合同注明的开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的建筑⼯程项⽬。
标注：这是教科书的回复，在这⼉我们先当⼀个标准列⽰着。
河北国税河北省国家税务局关于全⾯推开营改增有关政策问题的解答(之⼆)房地产⽼项⽬，是指《建筑⼯程施⼯许可证》注明的开⼯⽇期在 2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬。
新、⽼项⽬的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营⾏为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进⾏出租，仍按上述标准判定是否属于新⽼项⽬。
标注：提出租、售相同的原则，这⼀点对于房开企业的⽼项⽬，如果⽤于出租的，则仍认为属于不动产出租的⽼房产，可以简易计税⽅式。
《财政部国家税务总局关于进⼀步明确全⾯推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和⾮学历教育等政策的通知》(财税[2016]68号)规定：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈，出租⾃⾏开发的房地产⽼项⽬，可以选择适⽤简易计税⽅法，按照5%的征收率计算应纳税额。
这⼀点也是得到了明确。
海南国税全⾯推开营改增政策指引——四⼤⾏业座谈会问题系列解答之房地产业 6⽉8⽇财税〔2016〕36号⽂件中明确：房地产⽼项⽬，是指《建筑⼯程施⼯许可证》注明的开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬。
会计干货-“老项目”的“新问题”营改增学习笔记
【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-“老项目”的“新问题”--营改增学习笔
记
何来老项目
此次营改增，为保证纳税人税负保持平稳，对老项目给予了简易计税方法，也算对营业税的一种继承。
一般纳税人在老项目上可以选择适用简易计税方法，了却了无进项税额抵扣的烦恼。
但是在实际工作中，却又出现了很多新问题，需要进一步明确。
建筑业老项目
36号附件2：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
1 分包项目的认定问题
一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，那么，丙方是否能能够选择简易计税方法？
如果按照36号文规定，那么，丙肯定是不符合老项目的条件，是不能适用简易计税的。
但考虑到总包项目和分包项目的关联性，将分包项目按照总包项目的标准来认定被大多数地方认可，即总包是老项目，分包也是老项目，而不管分包的开工日期。
2 未约定开工日期的问题。
“营改增”后不动产工程新旧项目的对比——以2016年5月1日为分界线
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摘 要： 我 国对 于不 动 产 实行 “ 营 改增 ” 后， 不仅 对 房 地 产 行 ３ ０ ０ ０吨 ）
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纳税人 营改增后 不动 产工程新旧项 目进行对 比 ， 通过案例 ， 分析 “ 营改增 ” 对减轻税收 负担 。 避免 重复征税 的作 用。 关键词 ： 营改增 固定资产 不动产 中图分类号 ： １ ： ８ １ ０ ． ４ ２ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ４ — ４ ９ １ ４ （ ２ ０ １ ７ ） Ｏ ４ —１ ３ １ ～ ０ ２
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新老项目税收政策汇总
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。
2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。
二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
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营改增，新老工程项目区分必知！
2016-04-25 弱电大咖广联达服务
建筑业营改增5月1日全面实施，大概是建筑企业2016年的头等大事。
营改增过渡期内，新老项目如何衔接？怎么才能最大限度减少损失？鲁班在线整理了知名税务专家肖太寿博士的有关解读，供企业参考。
第一，营改增过渡期执行的原则是什么？
原则是：新项目新政策，老项目老政策。
新项目按增值税率处理，老项目继续按照营业税处理。
第二，什么叫新项目？什么叫老项目？
新老项目划分为四种情况：
1、第一个标准是以工程施工许可证为标准的。
营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。
2、第二个标准是以合同为准。
5月1日后签订施工合同的项目叫做新项目。
3、5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。
4、“先上车后买票”的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。
第三，必须明白的六种情况
1、5月1日前采购的建筑材料已经用于工程项目但拖欠材料款，5月1日后才支付材料款而获得了供应商开具的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。
2、5月1日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资产，但未获得发票，5月1日后才获得增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。
3、5月1日前已完工但未结算，5月1日后结算并收到工程款，继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。
4、5月1日前完工而且进行了结算，但业主一直拖欠工程款，5月1日后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票。
5、5月1日前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，可能有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，就是按3%上建安税，第二，执行3%的税率简易增值税。
这两种到底是哪一种？以相关文件出来为准。
6、5月1日后，新老项目交替出现，共同经营、共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算。
5月1日后老项目产生的增值税的进项税，不可以在新项目进行抵扣。
自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，房地产业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
财税【2016】36号及国家税务总局公告2016年第18号对房地产业营改增做出具体规定，今天小编为您整理如下：
1、纳税人：
在中国境内销售不动产的单位和个人。
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
2、税率和征收率：
销售不动产税率为11%，征收率5%。
3、纳税义务发生时间：
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
其他情况适用一般规定。
4、纳税地点和征收管理：
（1）销售不动产在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（2）其他个人销售或者租赁不动产，应向不动产所在地主管税务机关进行纳税申报。
（3）纳税人销售取得的不动产，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
（4）其他情况适用一般规定。
5、不征税项目：
（1）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
（2）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产转让行为。
6、简易计税：
（1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（3）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
7、差额征税：
（1）房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，
可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（3）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），应适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（4）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（5）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（6）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
8、税收优惠及过渡办法：
（1）个体工商户和个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
（2）个体工商户和个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
上述政策仅适
用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
（3）个人销售自建自用住房免征增值税。
9、其他规定：
原增值税一般纳税人和适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。