如何定义“营改增”新老项目
房开企业新老项目判断
判断是新项目还是老项目时间:2016年5月1日这个时点之前的是老项目，之后的是新项目两种项目算税方法不同,老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法)；新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。
老项目包括以下两种情况：（1）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
解读一下：如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准；如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。
下面有些特殊情况要注意：（1）如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。
（2）如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开计算。
（3）如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。
3第三步: 如果是老项目，怎么计算增值税？老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法。
简易计税方法：增值税=当期不含税销售额*征收率（5%）很简单，其实就是销售额/1.05*0.054第四步: 如果是新项目，怎么计算增值税？只能用一般计税方法了，核心公式是：增值税=销项税额-进项税额销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）*适用税率（1）适用税率《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），自2018年5月1日起，税率调整为10%。
（2）全部价款和价外费用：投资人员就理解为销售收入就行了（3）当期允许扣除的土地价款：土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
房地产新老项目认定标准
房地产新老项目认定标准随着我国房地产市场的逐渐成熟和完善，房地产新老项目的认定标准也变得越来越重要。
本文将从新老项目的概念、认定标准的制定、实施及其影响等方面进行探讨。
一、新老项目的概念房地产项目的新老划分是根据项目启动时间和工程建设进度来划分的。
一般来说，房地产项目从开发到销售需要一定的时间，因此，可以将项目分为新项目和老项目两类。
新项目是指开发商在近几年内新开发的项目，包括正在建设和即将开工的项目。
老项目是指开发商在过去几年内开发的项目，已经完工并开始销售的项目。
二、认定标准的制定房地产新老项目的认定标准是由国家有关部门制定的。
在制定认定标准时，需要考虑以下几个方面：1.时间的界定时间的界定是认定标准制定的基础。
一般来说，新项目的时间界限应该是最近两年内开发的项目，而老项目的时间界限应该是两年前或更早的项目。
2.工程建设进度的界定工程建设进度是认定标准的重要指标之一。
一般来说，新项目应该是处于建设阶段或即将开工的项目，而老项目应该是已经完工并开始销售的项目。
3.其他因素的考虑除了时间和工程建设进度，还需要考虑其他因素，如项目规模、销售情况、市场竞争情况等。
三、实施及其影响房地产新老项目的认定标准实施后，对开发商和购房者都会产生一定的影响。
对于开发商来说，新老项目的认定标准可以帮助他们更好地规划项目开发计划，避免过度投资和资源浪费。
同时，认定标准也可以帮助开发商更好地了解市场竞争状况，制定更合理的销售策略。
对于购房者来说，新老项目的认定标准可以帮助他们更好地了解房屋的历史和建设情况，选择更适合自己的房屋。
同时，认定标准也可以帮助购房者更好地了解市场行情，做出更明智的投资决策。
总之，房地产新老项目的认定标准是一个非常重要的制度，它可以帮助市场更加公平、透明地运行，同时也可以保护开发商和购房者的权益。
因此，我们需要不断完善和优化认定标准，为房地产市场的健康发展提供有力支持。
(完整版)新老项目税收政策汇总,推荐文档
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。
2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。
二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
房地产新老项目的判定探讨
房地产新老项目的判定探讨建议对于老项目分立出的公司，运营时应基于“老不动产”缺少进项税额这一事实，本着同类问题同样处理的原则，分立后公司应可以选择简易计税方法。
营改增后，房地产和建筑企业对于新老项目的判定，一直存在着疑惑，我们今天进行简要的梳理和探讨。
一、房地产老项目《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条第（二）款规定：“房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。
房地产开发项目中常见的问题有：（一）老项目出租的问题依据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》规定，新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。
因此，对于2016年4月30日前开工的房地产项目，建设完工后用于出租，可以选择简易计税方法。
（二）营改增前开工的在建工程计税方法问题《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二》规定，此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。
国家税务总局公告2016年第16号文件对于“取得的不动产”，允许选择简易计税方法，基本出发点是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实。
而对于营改增前开工，营改增后完工的在建工程，同样无法取得全部进项税额。
本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。
国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。
新老项目税收政策汇总
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。
2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。
二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
营改增是什么意思_营改增的意义_营改增后税率
据权威渠道获悉，营改增将于2016年5月1日也就是今年五一全面实施，预计在今年的3月份会出台相关的预案，但想必很多人对于营改增的定义、计算方法以及营改增的意义依然缺乏了解，接下来就跟着小编一起深入滴去了解营改增。
一、营改增是什么意思营改增即营业税改增值税，营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是针对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。
二、营业税改增值税企业需交税费前后对比，营改增计算方法接下来我就举个例子来让大家更好的了解营改增：比如一家大型影视广告公司年营业额600W元，营改增之前需要缴纳：600W×5%=30W元。
营改增之后需要缴纳：销项税额-进项税额=600W÷(1+6%)×6%-购进抵扣额12万元=22万元。
对于小规模纳税人而言，比如某小规模纳税人年收入100W元。
营改增之前100W×5%=5W元营改增之后：100W÷（1+3%）×3%=2.91W元从上图当中我们可以很清晰的看出营改增之后企业以及小规模纳税人的税额大大降低。
营改增方案最早于2012年在上海交通运输业及部分现代服务业进行试点，之后营改增并拉开了序幕，截止2013年8月1日，营改增试点范围已推广到全国。
2016年1月，国务院总理李克强主持召开座谈会。
决定营改增作为深化财税体制改革的重头戏，前期试点已取得积极成效，2016年要全面推开，进一步较大幅度减轻企业税负。
三、营改增意义营改增的意义增值税是工业生产企业所负担的主要税种，营业税是服务行业所负担的主要税种，虽然增值税率（一般为6%到17%）要高于营业税率（5%-20%不等），但是由于增值税有着进项税额抵扣和出口退税，所以部分现代服务业承担的税负要高于工业生产企业。
而现代服务业多为劳动密集型中小企业，在吸纳就业上有着独特优势。
“营改增”扩围意在减轻实体经济的税收负担，为现代服务业创造良好的政策环境，以改善产业结构。
公司本部营改增业务指导手册
公司本部“营改增”指导手册一、建筑业“营改增”相关政策建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。
包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
（一）新老项目的划分建筑工程老项目是指：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目；2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法按照 3%的征收率计税。
（二）新老项目衔接中注意的问题1、营改增之前，已取得分包商开具的建安发票，对外尚未开具建安发票的项目，营改增后对外开具增值税普通发票，并且在6月30日之前完成发票开具。
（附表一）2、营改增之前，项目所在地在沪的，对已收取的建安发票尚未办理代扣代缴行为的，必须在5月15日之前办理完毕代扣代缴，6月份开始上海不再实行代扣代缴。
（附表二）3、营改增之后，跨区施工“项目就地预缴（2%），总部集中汇总清缴”这种模式,将对我们的项目管理及税务管理带来更高要求，根据税务要求，财务人员要建立项目台账，注明项目名称、合同金额、开票金额、预缴金额及税单号等信息，便于税务申报及检查。
4、营改增之后，对于老项目，公司原则要求按照老政策执行，选择简易计税方法按照3%的征收率计税，对上对下分别开具或收取3%的增值税普通发票。
如遇特殊情况，客户要求提供增值税专用发票，则请营销部门做好修改合同的准备，建议将合同金额修改为不含税金额。
（三）跨区域经营的缴纳地点及相应税率1、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照 3%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2024年房地产税费计算营改增
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2024年5月份销售取得预售房款6亿元，2024年12月如期交房。其中 2024年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2024年4月30日前的项目 7
级数 1
增值额与扣除项目金额 比率（%）
税率（%）
速算扣除系数 （%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3
100%～200%
50%
15% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
6% 11% 17%
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因为建筑行业的特性，“营改增”作为一种改革新产生的税率，必然会牵涉到“营改增”正式公布之前签订的合同，以及公布之后签订的合同，也就是小标题所谓的新、老项目。
根据肖太寿博士个人研究和现有的各类信息，新、老项目划分为四种情况：
➤营改增之前，签订的建筑施工合同，但是，没有办理工程施工许可证，导致了工程未动工，营改增之后，才办理了工程施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。
第一个标准是以工程施工许可证为标准的。
➤营改增之后才签订的建筑施工合同的项目叫做新项目，所以第二个标准是以合同为主。
➤营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。
➤先上车后买票的行为，营改增之前没有办理任何的合同，包括工程施工等法律手续，但是工程已经正式动工了，营改增后再补办有关的合同、工程施工规划等一些手续的工程，这还是叫做老项目。
➤营改增之前采购的建筑施工材料已经用于工程施工项目，但是，拖欠材料款，营改增后，才支付供应商的材料款，而获得了供应商开据的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。
➤营改增之前，施工企业购买的办公用品，机械设备等固定资产以及其他存量资产，但是一次未获得对方开据的发票，等到营改增以后，才获得以上资产供应商开据的增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。
➤营改增之前已经完工的施工项目，但是未进行工程结算，营改增后才进行了工程结算，收到了业主支付的工程款，建筑企业继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。
➤营改增前，已经完工的施工项目，而且，进行了工程结算，但是业主一直拖欠工程款，营改增后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票。
➤营改增之前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，可能有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，就是按3%上建安税，第二，执行3%的税率简易增值税。
这两种到底是哪一种?以相关文件出来为准。
➤营改增之后，新老项目交替出现，共同经营，共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算，也就是说，营改增后老项目产生的增值税的进项税，不可以在新项目进行抵扣。