2018年房地产税费计算(营改增)(最新修正版)-精心整理
2018新版税法所有税种计算公式(2018年.3.15)
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2018房产交易税费计算依据：房产交易税计算方法(案例)(老会计人的经验)
2018房产交易税费计算依据：房产交易税计算方法（案例）（老会计人的经验）2018房产交易税费计算依据：房产交易税计算方法（案例）卖方：①印花税--0.05%，②营业税--5.5%(个人购买住房不满5年的普通住房)，③个人所得税(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%买方：①契税--1.5%(普通住宅享受1.5%的优惠税率，即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房)--3%(非普通住宅按3%税率征收契税)，②印花税--0.05%实际举例第一类：二手商品房甲购买了一套70平米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元给乙。
那么(一)甲转让房屋需要交纳的税费为：印花税=成交额×0.05%=65万×0.05%=325元营业税=成交额×5.5%=65万×5.5%=35750元根据规定：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额;能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。
那么，就该套房屋而言，其个税将会有两种算法：①按照20%征税：(商品房及其他住房合理费用为：最高扣除限额为房屋原值的10%。
)个税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%=(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%万=17185元②按照1%征税：个税=住房转让收入×1%=65万×1%=6500元如果按20%征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为53260元;如果按1%征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为42575元。
(二)乙购买房屋需要交纳的税费为：由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。
契税=成交额×1.5%=65万×1.5%=9750元印花税=成交额×0.05%=65万×0.05%=325元乙所需交纳的税费总额为10075元。
2018年房地产估价计算表(成本法)
（建安成本+各种 费用）×10% 10.00%
建安成本+各种费 用+利息+利润
综合成新率 100.00%
23.46 109.00 1222.46
1222
估价对象 观察法
标准分 勘查评分
成新率计算过程如下：
2012年建（2幢砖混结构）
结构部分：A
基础
承重构件 非承重墙
100
100
100
85
85
85
评分小计
考虑。 取当地建筑行业的平均
利润率10%
成新率计算过程如下：
结构部分：A
屋面 100 85
地面 100 85
评估基日
门
窗
100 100
80
80
设备部分B
水
电
100 100
80
80
其他设 施
100
80
425
400
0.7
0.3
结构部分所占比重＋（设备部分评分小计∕500）×设备部分所占比重
40.00 0.5
1幢砖混结构 建安成本
名称 专业费、管理 费及不可预见
费用
专业费
管理费
不可预见费
F 计算公式
F×3% F×3% F×3%
1000 费率
元/㎡
价值（元/ ㎡）
90
3.00%
30
3.00%
30
3.00%
30Βιβλιοθήκη 资金成本利润重置成本 成新
评估单价
（建安成本+各种 费用）×〔（1＋ 4.35%）0.5 -1〕
4.35%
尚可使用年限∕（已使用年限＋尚可使用 观察法成新率×观年察限法）权重＋年限法成新
2018年新版税法所有税种计算公式(2018.3.15)
2018年新版税法所有税种计算公式（2018.3.15）〈〈营改增试点行业纳税遵从指引一房地产业.pdf》〈〈房地产行业新收入准则培训材料.pdf》〈〈税务筹划案例大全2017修正.doc》〈〈企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》〈〈营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》2018版税法公式大全2018年新版税法所有税种计算公式，对会计人真的是大有帮助公式大全一各种税的计算公式一、增值税1、一般纳税人应纳税额=销项税额一进项税销项税额=销售额率此处税率为17%组成计税价格=成本X （1+成本利润率）组成计税价格=成本X （1+成本利润率）+（1—消费税税率）2、进口货物应纳税额=组成计税价格崩率组成计税价格=关税完税价格+关税（+消费税）3、小规模纳税人应纳税额=销售额><收率销售额=含税销售额+（1+征收率）二、消费税1、一般情况：应纳税额=销售额率不含税销售额=含税销售额+（1+增值税税率或征收率）组成计税价格=（成本+利润）+（1—消费税率）组成计税价格=成本x （1 + 成本利润率）+（1 —消费税税率）组成计税价格=（材料成本+加工费）+（1 一消费税税率）组成计税价格=（关税完税价格+关税）+（1—消费税税率）2、从量计征应纳税额=销售数量津位税额三、关税1、从价计征应纳税额=应税进口货物数量津位完税价涎用税率2、从量计征应纳税额=应税进口货物数量税单位税额3、复合计征应纳税额=应税进口货物数量税单位税额+应税进口货物数量津位完税价格粮用税率四、企业所得税应纳税所得额 =收入总额一准予扣除项目金额应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额一纳税调整减少额应纳税额= 应纳税所得额观率月预缴额=月应纳税所得额X 25吸应纳税所得额=上年应纳税所得额四、个人所得税：1、工资薪金所得:应纳税额=应纳税所得额用税率一速算扣除数2、稿酬所得：应纳税额=应纳税所得额用税率X （1 — 30%）3、其他各项所得：应纳税额=应纳税所得额＞#用税率六、其他税收1、城镇土地使用税年应纳税额=计税土地面积（平方米）用税率2、房地产税年应纳税额=应税房产原值X （1一扣除比例）X 1.2喊年应纳税额=租金收入X 12%3、资源税年应纳税额=课税数量津位税额4、土地增值税=转让房地产取得的收入一扣除项目应纳税额=£（每级距的土地增值额粮用税率）5、契税应纳税额计税依据崩率二应纳税额的计算公式（一）增值税计算方法1、直接计税法应纳增值税额：=增值额媚值税税率增值额=工资+利息+租金+利润+其他增值项目一货物销售额的全值-法定扣除项目购入货物金额2、间接计税法扣除税额=扣除项目的扣除金额湖除税率（1）购进扣税法扣除税额=本期购入扣除项目金额对口除税率+已由受托方代收代缴的税额（2）实耗扣税法扣除税额=本期实际耗用扣除项目金额对口除税率+已由受托方代收代交的税额一般纳税人应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额1、销项税额=销售额崩率销售额=含税销售额/ （1+税率）组成计税价格=成本X（ 1+成本利润率）2、进项税额不得抵扣的进项税额=当月全部进项税额普月免税项目销售额、非应税项目营业额合计/当月全部销售额、营业额合计小规模纳税人应纳增值税额=销售额收率销售额=含税销售额/ （1+征收率）销售额=含税收入（1+增值税征收率）进口货物应纳增值税额=组成计税价格崩率组成计税价格=关税免税价格+关税+消费税三消费税额1、从价定率的计算实行从价定率办法计算的应纳消费税额=销售额溥率（1）、应税消费品的销售额=含增值税的销售额/（1 +增值税税率或征收率）（2）、组成计税价格=（成本+利润）/ （1-消费税率）（3）、组成计税价格=（材料成本+加工费）/ （1-消费税率）（4）、组成计税价格=关税完税价格+关税+应纳消费税税额（5）、组成计税价格=（关税完税价格+关税）/ （1-消费税税率）2、从量定额的计算实行从量定额办法计算的应纳消费税额=销售数量母位数额四企业所得税额应纳税额=应纳税所得额观率应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额应纳税所得额=利润总额+ （-）税收调整项目金额利润总额=收入总额一成本、费用、损失1、工业企业应纳税所得额公式工业企业应纳税所得额=利润总额+ （-）税收调整项目金额利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出营业利润=产品销售利润+其他业务利润一管理费用一财务费用产品销售利润=产品销售收入一产品销售成本—产品销售费用—产品销售税金及附加其他业务利润=其他业务收入—其他业务成本—其他销售税金及附加本期完工产品成本=期初在产品白制半成品成本余额+本期产品成本会计一期末在产品白制半成品成本余额本期产品成本会计=材料+工资+制造费用2、商品流通企业应纳税所得额公式应纳税所得额=利润总额+ (-)税收调整项目金额利润总额=营业利润 +投资收益+营业外收入-营业外支出营业利润=主营业务利润+其他业务利润一管理费用-财务费用-汇兑损失主营业务利润=商品销售利润+代购代销收入商品销售利润=商品销售净额一商品销售成本一经营费用一商品销售税金及附加商品销售净额=商品销售收入-销售折扣与折让3、饮服企业应纳税所得额公式应纳税所得额=利润总额+ (-)税收调整项目金额利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出营业利润=经营利润+附营业务收入-附营业务成本经营利润=营业收入-营业成本- 营业费用-营业税金及附加营业成本=期初库存材料、半成品产成(商)品盘存余额+本期购进材料、商品金额-期末库存材料、半成品、产成(商)品盘存余额五个人所得税额1、工资、薪金所得工资、薪金所得应纳个人所得税额=应纳水所得额X®用税率-速算扣除数应纳税所得额=每月收入-3500应纳税额=应纳税所得额X 适用税率-速算扣除数应纳税所得额=(不含税所得额-速算扣除数) /(1-税率)2、个体工商户应纳所得税额=应纳税所得额粮用税率-速算扣除数(1) 、将当月累计应纳税所得额换算成全年应纳税所得额=当月累计应纳税所得额X 12©月累计经营月份数(2) 、计算全年应纳所得税额=全年应纳税所得额X用税率-速算扣除数(3) 、计算当月累计应纳所得税额当月应纳所得税额=全年应纳所得税额挡月累计经营月份数/12(4) 、计算本月应纳所得税额=当月累计应纳所得税额—累计已缴所得税额3、稿酬所得应纳所得税额=应纳税所得额X 20%X( 1-30%)=应纳税所得额X 20%< 70%4、劳务报酬所得(1) 、一次收入在200元以下时应纳所得税额=应纳税所得额X 20%(2) 、一次收入200〜500时应纳所得税额=应纳税所得额X 20%应纳税所得额X 20%< 50%应纳税所得额X (20%+ 10%)(3) 一次收入超过500时应纳所得税税额=应纳税所得额X 20%■应纳税所得额X 20%< 100%应纳税所得额X (20%+ 20%)5、财产转让财产转让应纳所得税额=应纳税所得额X 20%^纳税所得额=转让财产收入额-财产原值-合理费用6、利息、股息红利所得应纳所得税额=应纳税所得额X 20%7、境外个人所得税款扣除限额境外个人所得税税款扣除限额=境内、境外所得按税法计算的应纳税总额X 来源于某外国的所得额/境内、外所得总额8、支付给扣缴义务人手续费的计算手续费金额=扣缴的个人所得税额X 2冻土地增值税额1、一般计算方法应纳税总额=济级距土地增值额粮用税率某级距土地增值额粮用税率土地增值率=土地增值额x 100%fc除项目金额土地增值额=转让房地产收入-扣除项目金额2、简便计税方法(1)、土地增值额未超过扣除项目金额50%勺应纳税额=土地增值额X 30%（2）、土地增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的应纳税额=土地增值额X40%扣除项目金额X 0.05（3）、土地增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%勺应纳税额=土地增值额X 50%扣除项目金额X 0.15（4）土地增值额超过项目金额200%应纳税额=土地增值额X 60%扣除项目金额X0.3叱城市建设维护税应纳城市维护建设税额=（产品销售收入额+营业收入额+其他经营收入额）滩区适用税率应补交税额=实际营业收入额滩区适用税率-已纳税额应退税额=已交税额-核实后的应纳税额八资源税额应纳税额=课税数量麻位税额九车船税1、乘人车、二轮摩托车、三轮摩托车、畜力车、人力车、白行车等车辆的年应纳税额的计算公式为：年应纳税额=车辆拥有量粮用的年税额2、载货车年应纳税额的计算公式为：年应纳税额=载货汽车净吨位用的年税额3、客货两用的车应纳税额的计算公式为：年应纳税额=载人部分年应纳税额+载货部分年应纳税额载人部分年应纳税额=载人车适用年税额X 50嗽货部分年应纳税额=载货部分的净吨位数涎用的年税额4、机动船应纳税额的计算公式：机动船年应纳税额=机动船的净吨位涎用的年税额5、非机动船应纳税额= 非机动船的载重吨位粮用的年税额6、新购买的车辆按购期年内的余月数比例征收车船税，其计算公式为：新购买车船应纳车船税额=各种车船的吨位（或辆数）＞购进起始月至征期终了的余月数/征期月数补交本期漏报漏缴税额毗报漏缴车船税的数量（或净吨位、载重吨位）适用税额/按规定缴库的次数补交本期少交的税款 =［应缴车船税的数量（或净吨位、载重吨位）粮用税额/按规定缴库的次数］-已缴税款退还误交的税款=已缴的误交税款退还应计算错误而多交的税款=已入库的税款- 重新核实后的应纳税额房产税额年应纳房产税税额=房产评估值崩率月应纳房产税税额昨应纳房产税额/12季应纳房产税税额昨应纳房产税额/4十土地使用税额年应纳土地使用税税额=使用土地的平方米总数海平方米土地年税额月或季应纳土地使用税税额=年应纳土地使用税额/12 （或）4十一印花税额1、购销合同应纳印花税的计算应纳税额=购销金额X2、建设工程勘察设计合同应纳印花税的计算应纳税额=攵取的费用X3、加工承揽合同应纳印花税的计算应纳税额=加工及承揽收入X4、建筑安装工程承包合同应纳印花税的计算应纳税额=承包金额X5、财产租赁合同应纳印花税的计算应纳税额=租赁金额X6、仓储保管合同应纳印花税的计算应纳税额= 仓储保管费用X7、借款合同应纳印花税的计算应纳税额=借款金额X0. 5/1008、财产保险合同应纳印花税的计算应纳税额=保险费收入X9、产权转移书据应纳印花税的计算应纳税额=书据所载金额XI 0、技术合同应纳印花税的计算应纳税额=合同所载金额X1 1、货物运输合同应纳印花税的计算应纳税额呢输费用XI 2、营业账簿应纳印花税的计算（1）记载资金账簿应纳印花税的计算公式为：应纳税额=[（固定资产原值年初数一上年已计算缴纳印花税固定资产原值）+ （白有流动资金年初数一上年已计算缴纳印花税白有流动资金总额）]X （2）其他账簿应纳税额的计算。
2018二手房税费计算器(营改增后)
成交价(万Байду номын сангаас 78 原房价(万) 50 面积（㎡） 72
房屋交易年限 买家首套房 个税计算方法
其他 否 成交价1%
北上广深地区 是否普通住宅 单价（元/㎡）
否 是 10,833
买家 契税 金额(万) 1.0% ¥0.78 评估费 金额(万) 0.5%
汇总(万)
合计税费(万)
¥1.17 ¥0.39 ¥1.95
卖家 个税 金额(万) 成交价1% ¥0.78 增值税 金额(万) 0.0%
汇总(万)
¥0.78 ¥0.00 使用说明： 1.黄色框内需要根据实际情况点选及填写 2.录入房屋成交价，如需要按照差额缴纳个税或北上广深地区非普通住宅，需填写房主 原购买价，然后选择下边房屋交易年限、买家是否首次购房、个税计算方法、是否北上 广深地区及是否普通住宅后，税费金额自动生成。
二手房税费2018新政策 房地产走势是什么样
二手房税费2018新政策房地产走势是什么样导读:本文介绍在房屋卖房，房源委托注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
由于现在新房的价格不断地上涨，所以有很多人会选择二手房，不过二手房交易也没有那么简单，其中的二手房税费难倒了不少人，因此，想要进行二手房交易的朋友，就要提前了解关于税费的问题。
当然，房地产走势也是随时会发生变化，有想买卖房产的朋友，需要经常了解房地产走势。
接下来，我们一起来了解下二手房税费2018新政策是什么？房地产走势是什么样？二手房税费2018新政策2016年2月开始，央行宣布，在的城市降低商贷首付到25％，各地可根据市场情况酌情向下浮动5个百分点，二套房商贷首付比例降至30％，其后，公积金存款利率看齐一年期定存基准利率。
2月19日，三部委通知：1、对个人购买家庭仅有住房面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1．5％的税率征收契税；2、对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税；（北上广深除外）房地产走势是什么样1、现阶段房价不但开始出现连续的量价齐跌，房地产市场还出现了大量存货，在房地产市场去投资化的情况下，仅仅靠住房需求已无法在这个价位把房价拉上去了。
再加上保障房的建设，这都使得房地产市场不可能像前几年那么火。
2、再考虑到现在股市的火爆、反腐力度的增加，二手房市场的抛售压力必然增加，这就会与新房争夺需求市场。
从这段时间连续降息和松绑后房地产市场的表现看，房价总体在未来会维持稳定状态，也许会稳中有降，这也应是政府所希望实现的目标。
3、考虑到现阶段CPI、PPI的走低，2015年后货币政策宽松有了更大的空间。
在房价下跌压力的推动下，政策会比预期的更宽松，这会对房地产市场构成较强的支撑。
再考虑到2016年宏观经济有望逐渐转好，城市化进程的进一步加快，房价未来两三年继续保持总体稳定应该是大概率的事情。
2018年房地产税费计算(营改增)
2018年房地产税费计算(营改增) 2018年房地产税费计算（营改增）一、引言随着时代的发展和经济的增长，房地产行业在国家经济中扮演着重要的角色。
为了规范房地产行业的发展，2018年起，我国对房地产业的税费计算方式进行了调整。
本文将介绍2018年房地产税费计算的相关内容。
二、营改增对房地产行业的影响“营改增”是指将原本征收营业税的行业改为增值税的一项改革，这一改革也涉及到了房地产行业。
在过去，房地产企业在销售房产时，需要缴纳营业税。
而自2018年起，房地产企业需要根据增值税的税率来计算销售房产的税费。
三、房地产销售的增值税计算1. 增值税税率根据国家相关政策规定，自2018年起，销售房地产的增值税税率为11%，若属于安置性房地产，则税率为5%。
2. 税费计算公式（1）非安置性房地产销售房地产的增值税金额 = 房地产销售额 × 11%应纳税费 = 销售房地产的增值税金额 - 应纳免税额（2）安置性房地产销售房地产的增值税金额 = 房地产销售额 × 5%应纳税费 = 销售房地产的增值税金额 - 应纳免税额3. 应纳免税额计算（1）非安置性房地产应纳免税额 = 价值250万元以下的房地产销售额 × 100% + （房地产销售额 - 价值250万元） × 30%（2）安置性房地产应纳免税额 = 价值500万元以下的房地产销售额 × 100% + （房地产销售额 - 价值500万元） × 30%四、房地产租赁和物业管理的税费计算除了销售房地产，房地产行业中的租赁和物业管理也涉及到税费的计算。
以下是相关的计算方式：1. 租赁业务的增值税计算租赁业务的增值税计算方式与销售房地产类似，即根据租金收入的税率来计算增值税。
税率为11%，若租赁住房属于安置性租赁，则税率为5%。
2. 物业管理费的增值税计算物业管理费的增值税计算方式为：物业管理费收入 × 6%。
2018年企业房产税如何计算
2018年企业房产税如何计算税收作为国家财政收入的主要来源，是调节经济的主要杠杆，同时也是国家实现经济监督的主要手段，随着我国税收体系的不断完善，的征收早已被提上日程，从古至今都可以看到房产税的印记。
房产税作为财产税的一种，对于调节社会财富，缩小贫富差距将起到重要作用,下面我们就来看看2018年企业。
一、特点1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。
因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。
为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。
二、征收范围称房产税课税范围，具体指开征房产税的地区。
房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确三、征收标准房产税征收标准从价或从租两种情况：（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。
从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
如浙江省规定具体减除幅度为30%。
房产税税率采用比例税率。
按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：（1）以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值（1-10%或30%）税率（1.2%）（2）以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入税率(12%) [2]四、征收期限根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定，房产税按年征收、分期缴纳。
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3、2016年5月预缴增值税：
= 600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产增值税率11%）×3%预缴3%=1622万元
性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款 法律依据2：
1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购 17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
备注 ➢ 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） ➢ 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业
管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业
2
增值税计算
幸运
房地产项目增值税基本知识
幸运
增值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率 计税方法
纳税义务发生时间
境内销售或者租赁不动产
11%、5% 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率
幸运
营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
销项税
进项税
幸运
PART
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目 幸运
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
幸运
经济测算中增值税具体算法
幸运
增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
目录
CONTENTS
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
幸运
PART
1ห้องสมุดไป่ตู้
营改增
幸运
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 ➢价内税 ➢全额计征 ➢税率5%
增值税
➢价外税
➢差额计征（销项-进项）
➢ 不同行业税率不同
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
幸运
增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
=土地价款×（本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） （征收率17%），其余增值税进项发票300万元
=30000土地价款×（600002016年5月后销售的6万方÷200000总建筑面积）=9000万元
2、计算抵扣税额（工程价款、采购材料、装修费、其余增值税发票）
=30000工程价款÷（1+3%）×3%小规模纳税人增值税率3%+10000采购材料÷（1+17%）×17%销售或进口货 物增值税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
1、销售收入和当期允许扣除的土地价款：
①预售房款6亿元，土地价款3亿元 ②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款
案例信息整理： 1、预售收入6亿元 2、土地总建面20万方，当期销售6万方，出让金3亿元 3、可抵扣项：3亿工程价款（征收率3%），装修费5000万元（征收率3%），自行采购材料1亿元