2018年房地产开发项目成本利润测算表
【利润测算表模板】(适用溢价合作、小股操盘、新模式)
项目基本信息 总占地面积 （㎡） 总建筑面积 （㎡） 总可租售建筑面 积（㎡） 地上可售建筑面 积（㎡） 不可租售建筑面 积（㎡） 土地总成本（元） 项目公司溢价 （元） 支付合作方溢价+预 估收购溢价（元） - 容积率 资本化利率（%） 可售物业 物业类型 住宅 商业 车库 可售面积 （㎡） 已售面积 （㎡） 未售面积 （㎡） 回迁房 其他 可售物业合计 （不含回迁房） 可售物业合计 （含回迁房） 自营物业 物业类型 分类 酒店 影城 商业 出租 车库 其他 自营物业合计 操作模式 开发模式 合作方 合作约定 对方 我方 独立开发 股权比例 操作模式 土地投入 其他投入 新模式债权 占比（%） 占比（%） 投入（元） 利率（%） 资金期限 （年） 0 建筑面积（㎡） 预计单位 工程成本 装修成本 年收入 （元/㎡） （元/㎡） （元/㎡） 经营、出 租年限 （年） 销售均价 工程成本 装修成本 （元/㎡） （元/㎡） （元/㎡） 其中：项目公司原始土 地成本（元） 回迁房面积（㎡） 拆迁房面积（㎡） 拟出售车位数 9.0% 拟出租车
预计总收入金额（元） -
经营
旧模式
品牌管理 费率
营改增后如何进行房地产项目利润测算
营改增后如何进行房地产项目利润测算国务院常务会议的决定，从2016年5月1日起，我国将全面实施营改增业务，届时营业税正式退出历史舞台。
近年来，房地产项目发展如火如荼，而国家对待房地产的政策也是历经多次变化。
如何在营改增后快速有效地实现项目利润，是每个房地产商都在研究的课题，有鉴于此很多房地产商都组织各部门研究适合自己的利润测算模型，帮助公司决策层对项目快速做出判断，以便做到模块化精细管理。
本文透过会计实务方式希望与大家一同探讨营改增后房地产项目利润测算工作。
标签：营改增;房地产项目;利润测算从2011年提出营改增试点方案，到2012年起部分行业试行营改增业务，经过5年时间的经验积累逐步从上海、北京、天津等地向全国各行各业推广。
房地产项目因涉及面广、业务多、计税方式复杂被安排在最后一批试点里。
如何做好营改增后房地产项目的利润测算工作，这是各大开发商都要面对的课题。
一、为什么要实行营改增增值税就是以含应税劳务或商品在流转过程中所产生的增值额作为计税对象所征收的一种流转税。
也就是说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值征收的一种流转税。
实行价外计税，由消费者承担，对增值部分征税没有增值无需征税。
国家推行增值税，主要是为了避免偷税漏税。
增值税是以增值额为征税对象，在流转过程中每个环节只要有增值即要征收税款，而上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，环环相扣在每个环节中就形成了完整的抵扣链条。
“营改增”的主要目的是将以往造成“增值税链条”断裂的环节扣上。
企业若想提高项目利润，必须取得上游企业的“进项税”发票形成“层层征收”再“环环抵扣”的链条，促使上下游企业之间相互监督，而且取得的增值税专用发票是有认证期限的（根据国家税务总局发出的公告，在2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票，一般纳税人在取得时，应当在开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额），这样上下游企业之间都会及时进行发票管理，慢慢形成良好的税控环境。
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(判断题)(每题 1.00 分)在房地产投资中，追求利益最大化是每一位投资者的共同目的，因此，收益最大是评判.选择投资方案唯一的标准。
（）2.(多项选择题)(每题 2.00 分) 制订租售方案的工作内容主要包括()。
A. 租售价格确定B. 宣传手段选择C. 租售进度安排D. 广告设计及安排E. 市场租售对比分析3.(判断题)(每题 1.00 分)房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。
（）[2008年真题]4.(单项选择题)(每题 1.00 分)某市2019年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2018年末完工转入2019年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2019年竣工的房屋建筑面积为70万m2。
那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。
A. 1.4B. 1.9C. 2D. 35.(单项选择题)(每题 1.00 分)公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。
A. 固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B. 生产性投资和非生产性投资C. 政府投资、非盈利机构投资D. 企业投资和个人投资6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。
A. 544.10B. 886.73C. 6300.00D. 709.387.(判断题)(每题 1.00 分) 房地产开发项目的“开发—销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。
（）8.(判断题)(每题 1.00 分)在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。
( )9.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于FIRR (财务内部收益率)的说法，正确的有（）。
房地产企业一般计税中土地成本抵减税务处理解析
12 月 房 地 产 项 目 开 始 陆 续 交 付 ，2022 年 12 月 交 付 房 地
产项目地上建筑面积 5.6 万平米，开票金额 6.4 亿元。
五 、土 地 成 本 抵 减 在 土 地 增 值 税 中 处 理
冲减开发成本金额是多少？
1.政策依据
2022 年 度 企 业 土 地 价 款 实 际 抵 减 销 项 税 额 1 098
2.举例分析
增 值 税 销 售 收 入 多 土 地 价 款 ；在 企 业 所 得 税 方 面 ，成 本
销项税额＝销售额×9%
可以抵减 土地价款
土 地 应税收入＝取得全部价款和向购房者收取的其他费用÷ 增加土地价款 增值税 （1＋9%）＋当期可以抵减的土地价款÷（1＋9%）×9% 抵减的销项税
A 房 地 产 开 发 有 限 公 司 于 2018 年 取 得 某 市 某 地
六 、土 地 成 本 抵 减 在 企 业 所 得 税 中 处 理
用 等 。以 上 两 个 文 件 都 认 为 ，土 地 成 本 是 指 为 取 得 土 地 开发使用权而发生的各项成本与费用。
三 、土 地 成 本 抵 减 内 容 房地产企业取得土地费用入账凭据只能是开具省 级 以 上（含 省 级）财 政 部 门 监（印）制 的 财 政 票 据 。 向 国 土部门缴纳的土地出让金而取得相关凭据为非增值税 专 用 发 票 ，导 致 无 增 值 税 进 项 税 额 抵 扣 。国 家 为 缓 解 房 地产企业一般纳税人增值税税负压力，房地产企业在 一般计税方式下计算增值税销售额时，可以采取差额 扣除土地价款方式计算销售额。允许扣除土地价款内 容 有 哪 些 ？上 文 指 出 土 地 成 本 是“ 取 得 土 地 开 发 使 用 权 而 发 生 的 各 项 成 本 与 费 用 ”。所 以 土 地 价 款 抵 减 内 容 为 向国土部门缴纳的土地出让金、税务部门缴纳的契税 以及因土地使用权变更而产生相关费用。
房地产税收筹划
房地产税收筹划全流程案例2018-06-15 11:30目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划2、开发建设环节的税收筹划3、房产销售环节的税收筹划4、售后清算环节的税收筹划5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况（一）已建项目嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。
项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。
该项目分两期建设完成。
一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。
项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。
产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米；（2）容积率：1.5（3）公建配套设施面积：2370.07平方米；（4）可售面积：113402.93平方米，其中：①普通住宅面积91588.8平方米②非普通住宅面积21814.13平方米③停车场面积55344.71平方米（二）拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。
项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。
二、项目筹划总体思路嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。
性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。
因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。
项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。
嘉业•海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。
浙估协2018--64号附件-浙江省地下空间估价技术指引
浙估协2018--64号附件-浙江省地下空间估价技术指引附件：浙江省地下空间估价技术指引（征求意见稿）为规范地下空间估价⾏为，保证估价结果的客观合理性，根据《中华⼈民共和国资产评估法》、《房地产估价规范》及相关法规、技术标准，结合地下空间房地产特点和浙江省地下空间开发利⽤情况，制定本技术指引。
⼀、适⽤范围1、本指引所称地下空间，是指地表以下的空间，分为结合地⾯建筑⼀并开发建设的结建地下空间和独⽴开发建设的单建地下空间。
2、根据我省地下空间开发利⽤情况和估价业务需求，本指引主要针对规划⽤途为停车、商业、仓储等地下空间估价⽽制定。
其他⽤途或功能的地下空间估价，可参照本指引。
3、本指引适⽤于地下空间抵押、转让、租赁、税收、拍卖、诉讼、损害赔偿、保险、出资、分割或合并、投资及需要进⾏地下空间估价的其他情形。
⼆、基本要求1、地下空间估价，应充分考虑地下空间的特殊性，根据估价⽬的和项⽬整体情况，明确估价对象的界限范围和价值内涵，合理地进⾏单建或结建地下空间的价值评估。
2、地下空间估价，应充分关注并遵循估价对象所在地有关地下空间的开发利⽤、不动产登记、权利限制及优惠政策等规定。
3、估价对象应符合估价⽬的对应经济⾏为的处分要求。
4、注册房地产估价师应具备地下空间相关专业知识、估价经验和专业胜任能⼒。
三、估价原则地下空间估价，应根据估价⽬的和价值类型确定估价原则。
除遵循《房地产估价规范》相关估价原则外，还应遵循以下原则：1、经济效益原则地下空间的开发和利⽤，通常具有社会效益、经济效益、战备效益和环境效益。
本指引地下空间估价，主要以地下空间的经济效益为主进⾏估价（投资效益分析等咨询性报告除外）。
2、整体性原则地下空间估价应与地⾯空间功能相结合，并考虑地上空间、地下空间的互联互通及其整体性对估价对象的价值影响。
3、成本效⽤均衡原则地下空间的开发成本应与其预期产⽣的效⽤或经济效益相当。
结建地下空间估价时，其开发成本应按假定为单建地下空间的客观开发成本考虑，不宜采⽤整个结建项⽬地下⼯程的开发成本指标进⾏估价。
建设公司工资总额管理办法附效益联动指标计算指引及管理口径财务报表认定标准专项业务分类计薪利润计算表
第一章总则第一条为深化收入分配制度改革，加强收入分配调第二条本办法适用于集团及所属企业（包括经营性企业和集团直管高速公路项目建设公司，集团所属培训中心培育期比照项目建设公司管理，培育期结束后比照经营性企业管理）号）精神，控，推动企业逐步建立健全市场化工资决定机制，规范企业工资总额管理，根据《国务院关于改革国有企业工资决定机制的意见》（国发〔2018〕16号）、《人民政府关于改革国有企业工资决定机制的实施意见》（号）和《省财政厅关于省属功能类、公益类国有企业工结资总额管理实施办法》（合集团实际，制定本办法。
第三条本办法所称职工，适用于与集团及所属企业签立劳动合同关系的人员。
第四条本办法所称工资总额是指企业在一个会计年度内直接支付给企业职工的劳动报酬总额，包括工资、奖金、x x x x 集团有限公司工资总额管理实施办法津贴、补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等。
第五条本办法所称工资总额管理，是指按照国家收入分配政策规定和集团要求，根据企业效益、人工成本承受能力和劳动力市场价位，对企业工资总额和工资水平及增长做出预算安排并进行规范管理的活动，包括工资总额预算的编制、申报、清算、执行、监督等。
第六条集团工资总额管理的基本原则（一）坚持效益导向原则，兼顾人工成本管控。
工资总额坚持以效益为前提，与效益同增同减；与人工成本承受能力相适应，保持企业稳定发展。
（二）坚持市场化改革方向，合理调节收入分配关系。
充分发挥市场对收入分配的调节作用，逐步实现职工工资水平与劳动力市场价位相衔接，与国有企业经济效益和劳动生产率挂钩的工资决定机制，合理调节企业间和企业内部各类人员收入分配关系。
（三）坚持依规依法调控与企业自主分配相结合，兼顾国家、企业和职工三者利益关系。
集团负责调控企业收入分配总体水平，并充分发挥企业作为市场主体的自主分配作用。
（四）坚持分级管理和分类管理相结合。
根据企业层级、所处行业及经营状况等，企业工资总额实行分级分类管理。
【S建筑公司项目成本控制研究的国内外文献综述8500字】
S建筑公司项目成本控制研究的国内外文献综述目录S建筑公司项目成本控制研究的国内外文献综述 (1)1.1国外研究现状 (1)1.2国内研究现状 (2)1.3研究评述 (6)参考文献 (7)1.1国外研究现状国外很早就开始进行研究工程项目的成本管理控制。
首先，国外学者对于成本计划及其估算进行了研究，如：Hajialinajar等（2016）提出了一种基于粒子滤波的项目工期成本估算方法，用于大型工程建设项目前期计划成本和计划工期的估算，能够提高估算结果的可靠性和精确度，帮助决策人员选择最佳的工期和费用实施方案[1]。
Takano等（2017）估算了工程合同的竞争性招标中承包商完成工程任务的计划成本值，依次确定投标价格，经过研究发现投标价格明显受到估算成本不准确的影响；为了最大限度地提高承包商的预期利润，提出了一种多阶段资源分配方法来估计项目成本，通过对期望利润函数进行分段线性逼近，将资源分配模型分解为混合整数线性规划问题，并证明了该方法的有效性[2]。
Bağdatl ı等（2017）以公路工程项目为例，认为由于缺乏数据、未来难预测、经济不确定性等原因，存在着很大的不确定性；为了解决上述问题，提出了一种新方法，将成本效益分析法（CBA）与模糊认知图（fcm）技术进行结合，用于评估公路项目的效益和计划成本的有效性[3]。
Mustafa和Onur（2019）以土耳其公共建筑中小型维修项目为研究对象，对其项目成本组成中的职业健康安全成本进行了估算分析，采用的是基于风险的活动分析和基于活动的成本分析相结合的模型，并使用了作为该模型计算工具的计算机软件，得到的OHS成本估算结果[4]。
Coffie 等（2019）研究了项目完工成本的影响因素预测和估算方法，以在加纳实施的911个建筑项目为例，运用多元回归分析方法，建立了一个在合同签订阶段估算项目完工成本的预测模型；该模型以初始合同金额、层数、范围变化和初始工期作为项目完工成本的预测变量，发现初始合同金额对完工成本影响较大，其他变量对完工价值也有贡献，并指出在估算计划成本时应对以上因素进行综合考虑[5]。
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2-3
勘察费
2-4
检测
2-5
水资源及污水处理
2-6
环境评估
2-7
图纸审查费
2-8
开发许可证费
10.00
按主楼建筑面积计算
10.00 25.00 2.00 4.00 2.00 6.00 2.00 5.00
105.64 2639.90 105.64 264.10
21.13 42.26 21.13 63.38 21.13 52.82
2018年XXX项目成本利润测算表
土地面积（亩）
建筑基底面积（m2）
已征收拆迁户数
指
建筑面积与售价
标
参
商业
数
住宅
地下车库
总建筑面积
20.40
容积率
6797.60
建筑密度
249户
未征收拆迁户数
建筑面积（平方米）
23966.80
57609.10
24063.40
105639.30
6.00 49.99% 132户 售价（元/平方米） 12000.00 7000.00 3000.00
建安工程费（元/平方米)
项目/序号
费用项目
1
建安工程费
主楼
计算标准、方法 (元/平方米或按提示计
算）
2200.00
车库
成本（万元）
均方费用
（元/平方米）
25442.11
2408.39
2700.00 备注
1-1
地上建筑
2200.00
17946.70
1-2
地下车库
2700.00
6497.12
1-3
自来水工程费
7.00
73.95
1-4
小区绿化、路灯
12.00
126.77
1-5
总平化粪池、污雨水
1-6
消防管网
1-7
大门 、传达室、围墙
8.00 2.00 10.00
84.51 21.13 105.64
1-8
强电
45.50
480.66
建设 成 本
1-9
安防系统、有线电视
2
前期费用
2-1
市场调研及策划费
2-2
规划设计费
第 2 页，共 2 页
63.38 897.93 211.28 422.56 22.90 76.33 254.42 63.61
第 1 页，共 2 页
本
2018年XXX项目成本利润测算表
土地面积（亩）
20.40
容积率
6.00
建筑基底面积（m2）
6797.60
建筑密度
49.99%
已征收拆迁户数
指
建筑面积与售价
标
参
商业
数
住宅
地下车库
算）
0.40
成本（万元）
均方费用
（元/平方米）
4.23
备注
3
不可预见费
建安费的5%
1272.11
4
管理费
1项～3项+7项之和的3％
1306.61
5
税费
销售收入的5.55%
4234.96
6
销售费用
开发费 用
6-1
销售前期费用（售房部组建 等）
6-2
销售推广费用
按照销售收入1％计 按照销售收入1％计
3815.28 763.06 763.06
249.90
2-9
测绘
3.00
31.69
含地形、放线 、竣工、房产
等测绘。
2-10 2-11 2-12 2-13 2-14 2-15 2-16 2-17
销售前相关手续费 配套费 三通一平 人防费 定额管理费 招标清单编制费 监理费 审计费
6.00 85.00 20.00 40.00 建安费0.09% 建安费0.3% 建安费1% 建安费0.25%
249户
未征收拆迁户数
建筑面积（平方米）
23966.80
57609.10
24063.40
132户 售价（元/平方米）
12000.00 7000.00 3000.00
总建筑面积
105639.30
建安工程费（元/平方米)
主楼
2200.00
车库
2700.00
项目/序号 2-18
费用项目
防雷检测费
计算标准、方法 (元/平方米或按提示计
6-3
销售代理费用
按照销售收入1％计
763.06
6-4
售房部运营费用
按照销售收入2％计
1526.11
7
土地费用
14199.48
7-1
已拆迁赔偿费用
8500.00
土地费
7-2
未拆迁赔偿费用
用
7-3
拆迁过度费
按照每户*月
5000.00
7-4
契税
按拆迁赔偿费用0.05％计
675.00
7-5
土地使用税
6元/平方米，缴纳3年
24.48
项目总 成本
8
项目总成本
1-7项目之和
52910.44
财务费 用
销售收 入
利润分 析
9
10 10-1 10-2 10-3 11 12 13
财务费用
销售收入
商业 住宅 车库
税前利润 所得税 净利润
8项的10%
10项-8项-9项 11项*25% 12项*75%
5291.04
76305.55 28760.16 40326.37 7219.02 18104.07 4526.02 13578.05