期物业管理收费太高,法院判决：以评估结论为支付标准
2024虹口区人民法院发物业纠纷诉源治理典型案例
典型案例案例1上海某物业管理有限公司与薛某物业服务合同纠纷案——以未实际居住为由拒缴物业费不能成立案情简介薛某系外地来沪商人，2006年购置了某小区房产，在其居住期间，即对小区的物业服务不满意，认为公共区域环境维护没有到位、常用设备没有更新、物业工作人员服务态度差，加上近几年生意亏损，其几年前已搬离上海。
同时，薛某因经济状况困难，其房产已进入司法拍卖程序。
其以未居住在房屋内为由，更认为不支付物业费具有合理理由，因此在长达十年的时间里拖欠了近三万元的物业费。
后物业公司起诉至法院，要求薛某支付物业费。
虹口区人民法院于2024年1月底在凉城新村街道社区巡回审判庭公开开庭审理了该案件，审理中，物业公司与业主充分阐述了各自事由。
庭审中，法官向被告作了释明，针对物业服务不到位需要提供确实充分的证据材料，法院无法仅依据其单方陈述进行认定，且在房屋产权人未变更之前，业主作为产权人即使不实际居住在房屋内，因物业公司已经提供了业主房屋所在小区的整洁保洁、房屋公共部位日常维养等，故业主也要履行支付物业费的义务。
另一方面，考虑到薛某实际情况，物业公司也不再主张滞纳金的诉求。
经过说法析理，薛某于庭审后当日即到物业公司支付了拖欠全部物业费，物业公司向本院申请撤诉。
当日亦有多名小区业主旁听案件审理，零距离接受普法教育。
典型意义虹口区人民法院秉承司法为民理念，进一步落实和坚持新时代“枫桥经验”相关工作，构建由“司法所+派出所+律师事务所+巡回审判庭”形成的“三所一庭”矛盾纠纷化解创新模式，选取典型案件开展巡回审判，就地化解纠纷。
本案中，通过以案说法，明确仅以未实际居住为由拒缴物业费无法得到法院支持，也让居民在沉浸式旁听案件审理的同时零距离接受普法教育，实现法律效果和社会效果统一。
案例2上海某根有限公司与陈某某等系列物业服务合同纠纷案——委派街道参与诉前矛盾化解案情简介原告上海某根有限公司系虹口区某小区物业服务企业，服务对象包括店铺和商品房，原告现针对小区内全部店铺的所有权人分别提起诉讼，要求支付欠付长达六年之久的物业费及逾期利息，涉诉店铺近二十家。
最高人民法院关于物业服务合同纠纷案件的典型案例
最高人民法院关于物业服务合同纠纷案件的典型案例随着城市化的进程不断加快，物业服务已成为城市建设和社区管理的重要组成部分。
物业服务的发展也带来了一系列纠纷，其中物业服务合同纠纷的出现引起了人们的广泛关注。
最高人民法院通过审理相关案件，积极推进物业服务合同纠纷的解决，以下是其中部分有代表性的典型案例。
一、物业服务合同纠纷案件案例1小区A业主委员会与物业服务公司签订了物业服务合同，约定物业服务公司应当按时按量提供物业管理服务。
但是物业服务公司违反约定，在服务质量、费用收取等方面存在问题，不仅导致小区业主的生活环境受到影响，还引发了业主之间的纷争。
小区A业主委员会于是向法院提起诉讼，要求物业服务公司履行合同约定并承担相关责任。
经审理，法院认为物业服务公司违反了合同约定，导致相关纠纷的发生，应当承担相应的赔偿责任。
最终，法院判决物业服务公司赔偿小区A业主委员会经济损失30万元，并对相关纠纷作出调解。
以上典型案例反映出物业服务合同纠纷在日常生活中的普遍存在，也反映出了物业服务公司在服务质量、费用收取等方面存在的问题。
为了避免类似事件的发生，提高物业服务的质量，我们应该采取以下措施：1.健全物业服务管理制度建立完善的物业服务管理制度，明确物业服务公司的职责和义务，合理规划物业服务人员的工作内容和工作量，加强对物业服务的监管，确保物业服务的公正、有效和稳定。
2.加强物业服务人员培训培训物业服务人员，提高其服务水平和管理能力，确保物业服务得到有效控制和管理，为业主提供更加优质、高效的服务。
3.加强业主参与和监督业主作为物业服务的主要用户，应该积极参与到物业服务的管理中，发挥监督作用，督促物业服务公司履行合同约定并提高服务质量。
同时，在遇到纠纷时，也应积极协商解决，避免诉讼的发生。
最高人民法院关于物业服务合同纠纷案件的典型案例，为我们提供了重要的借鉴，也提醒我们在物业服务方面需要加强管理和监管。
只有不断完善物业服务制度、提高服务质量，才能更好地满足人民群众的实际需求，保障广大居民的生活质量和居住权益。
物业费打折的判决研究
物业费打折的判决貌似解决了个案问题，但可能带来更大的问题。
不少我接触过的物业公司反映，物业公司起诉业主主张拖欠物业费的官司，大多被法院以各种理由拒收。
即便进入法院处理的案件，处理的效果也不好。
这种不好，主要体现在判决物业费打折一事上。
被诉的业主，抗辩理由就是物业公司服务质价不符，服务有缺陷或瑕疵。
法院于是酌定打折，比如八折，这是常见的；网络上也有报道直接打五折的，这是特例。
即便有些案件调解结案的，也是法官做工作，让物业公司让步，也相当于物业费打了折。
从法院审理案件的角度，无论这种案件怎么判（全部支持或是打折支持），都可以找到事实和法律依据，都没有问题。
但从社会基层治理的角度去考量，对物业费打折的判决，个人认为还是欠妥。
理由是：司法裁判具有很强的指引作用,让人们从事社会活动和经济活动时有所参照。
这类物业官司打折的判例，无法起到一个正面的指引作用。
举个例子，物业公司在管的小区，有业主拖欠物业费，自然就有业主按时支付物业费（一般交费业主占多数）。
该物业公司起诉欠费业主，最后被判物业费打折。
那么会引发的问题可能有：1、已经按时缴费的业主，能不能依据这个生效判决，要求物业公退回相应未支持部分的物业费？如果这个官司到法院，该如何处理？2、在物业公司服务没有明显改进的情况下，该小区业主支付物业费，是按合同约定收费标准执行，还是按照物业费打折判决的折扣执行？3、拖欠物业费，被告到法院，法院还能打折，那是不是变相鼓励业主不要按时支付物业费？作为普通业主，一旦发现不履行物业合同还能获益（诉讼费虽然是败诉方承担，但一般金额100元以内，该成本基本可以忽略不计），那是不是会引发更多的业主跟风？我想答案应该是肯定的。
4、如果业主跟风，物业公司更无法收上物业费，只得到法院起诉（打折结果总好于收不上），那法院的这类案件数量又会呈几何倍数增加，是不是增加了法院的工作量？5、业主跟风不交物业费，物业服务质量必然会越来越差。
恶性循环一旦形成的情况下，法院判决物业费打折，希望物业公司提升服务水平的目的就会落空。
浅析物业管理收费的“质价相符”原则
浅析物业管理收费的“质价相符”原则陈平沈季桥/中国物业管理协会网/摘要：居住物业管理行业中普遍存在的收费难问题，物业管理企业必须以物业管理服务合同为平台，以合同双方真实意愿为基础，通过市场游戏规则和监督保障机制实现物业管理市场的“公平”、“诚实信用”的思路。
应从“加强物业管理活动主体意识”、“物业管理市场诚信建设”，“通过科学合理的市场机制，调节和规范市场参与者的行为”，“加强市场监管”等方面努力实现物业管理收费的质价相符。
我国的居住物业管理脱胎于计划经济时代的房管体制，又以新加坡、香港等国外、港台地区引进的管理模式为蓝本，因此，从居住物业管理的发展过程来看，理想和现实之间、新观念与旧观念之间的碰撞比较激烈。
从目前物业管理行业状况来看，物业管理市场尚不规范，政府虽然通过一些物价方面的规定和审批环节对居住物业管理的收费标准进行了比较严格的控制，然而居住物业管理的服务质量（服务要求）与收费标准之间的矛盾仍然比较突出。
一、解决物业管理收费难关键在于“质价相符”不可否认，一些物业管理企业急于实现企业赢利，忽视了自身在管理服务方面存在的问题，如人员素质不高、服务意识和技能缺乏、服务标准和服务水平低下等；但一些业主不够成熟的消费意识更加大了问题的解决难度，如消费观念不强、个人利益凌驾于公共利益之上、对物业管理服务概念的理解偏差等。
这些问题“我中有你，你中有我”，形成了错综复杂的矛盾和纠葛，作为市场“裁判员”的政府主管部门或者媒体的“舆论监督”往往难以判断谁是过错方，谁应该承担主要责任。
物业管理收费的难点到底在哪里，其实就是大家对“质价相符”这四个字的理解有偏差。
对业主而言，付了物业管理费，当然希望企业提供相应价值的服务；对企业而言，提供了相应的服务，发生了服务成本，当然需要收取相应的报酬；然而双方对于怎样的物业收费标准，应该得到怎样的服务往往各有各的理解，无法得到统一。
中国物业管理协会发布了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，一些地方政府也出台了居住物业服务收费办法。
物业纠纷五大案例
物业纠葛五大事例业主维权首选“不缴物业费”园区法院公布物业纠葛典型事例跟着住所商品化进度的不停加速，法院受理的各种物业纠葛也逐年增加。
昨天，园区法院对2009 年-2012 年间的物业纠葛进行梳理，经过商报向社会公布五大典型事例，供应给广大业主作为参照。
统计显示， 2009 年 -2012 年这四年里，园区法院受理的物业纠葛分别为142、135、 217、222件。
今年仅第一季度，法院就受理了 107 件。
大部分案件的被告都是业主，因由都是业主拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭，且业主败诉的特别多。
究其原由，是物业服务行业缺少一致标准及严格看管、业主权益意识的不停增强所致。
大批物业纠葛的背后，折射出业主维权面对的困境——对单个业主来说，打官司存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题。
但问题是，业主对物业公司服务不满时，在诉讼以外又很难经过有效门路进行维权。
于是，业主只好经过拒交物业费这类既简单又经济的方式与物业公司抗衡，结果被告上法庭。
一. 房门被撬财物被盗，物业公司有责任吗自家房门被撬财物被盗，小区物业要肩负责任吗?业主王先生就碰到这样一件气恼事。
2008 年 10 月 14 日，王先生回家时发现，自家及近邻家房门被撬、名贵物件被盗。
据王先生说，他家损失高达19 万元。
他向小区物业索要监控资料时才被见告，早在一个月前，小区监控设备因故障向来处于瘫痪状态。
后来，他花2000 元维修并改换被撬房门，随后向法院起诉，要求物业公司肩负一半的补偿责任。
法院以为，物业公司已知小区监控设施瘫痪，在未修复的状况下，既未主动采纳应急举措，增加暂时人员增强小区内巡逻及对进出人员登记管理，也未见告全体业主增强自我防备，所以对王先生家中失窃存在物业管理上大意( 过失 ) ，对付王先生损失肩负增补补偿责任( 王先生财富伤害补偿责任主要应由小偷肩负 ) 。
联合其过失状况，法院裁夺物业肩负就确立损失部分的20%增补补偿责任。
物业费按“判例”减免
物业费按“判例”减免物业费按“判例”减免北京通州法院统一物业费酌减标准2009.07.07 A08版：法治中国稿件来源:上海法治报□据京华时报报道前日，北京通州法院发布消息称，为了统一物业费官司中业主的减免标准，该院推出“判例原则”，只要小区内有过酌减物业费的判决先例，其他业主就物业费按“判例”减免北京通州法院统一物业费酌减标准2009.07.07 A08版：法治中国稿件来源:上海法治报□据京华时报报道前日，北京通州法院发布消息称，为了统一物业费官司中业主的减免标准，该院推出“判例原则”，只要小区内有过酌减物业费的判决先例，其他业主就可直接提出按同样标准减免，一般可酌减8%物业费。
法院：推出“判例原则” 法院有关负责人介绍，通州大约五六成的小区都存在欠费情况。
在该院受理的物业公司起诉业主讨要物业费的案件中，经常有业主以物业公司服务不佳为由，要求减免物业费。
以往，法官根据业主的证据，确认服务的瑕疵程度，然后在判决书中确定业主需要支付的物业费金额。
但是由于各个法官认识不同，很容易导致酌减标准不一，甚至在同一小区同一时间段的物业纠纷案中，酌减物业费的数额与比例也不一致，引起了部分业主不满。
此次，法院统一物业费酌减标准，只要业主当庭提出物业服务存在瑕疵，法院经调查发现属实，就会酌减物业费。
如果同一小区内已有业主得到酌减物业费的判决，其他业主按照“判例原则”不需再自行举证，只要提出要求就可获得减免。
根据该标准，对物业公司已经撤出的老小区，法官将根据原物业管理服务期间各小区瑕疵的严重程度，制定相应的酌减比例；对于新小区物业服务存在的瑕疵问题，在没有特殊情形的情况下，业主一般可被酌减8%的物业费，法官自由裁量的幅度不得超出6%-10%。
如出现新类型的瑕疵，可根据实际情况研讨确定新的酌减幅度。
物业：业主可能有意挑刺开元国际物业管理有限公司负责人介绍，业主拒交物业费的情况在各个小区里都不罕见，通常他们遇到这种情况，都会先去业主家访问，了解业主对服务有何不满。
法院物业管理司法建议
法院物业管理司法建议一、物业服务监管为了确保物业服务质量和效率，建议法院加强对物业服务企业的监管。
具体措施包括：对物业服务企业进行定期评估和检查，确保其服务质量和标准符合合同约定；对物业服务企业的不当行为进行纠正和处罚，维护业主的合法权益。
二、业主委员会运作业主委员会是业主的代表机构，负责监督物业服务企业的运作。
为了提高业主委员会的运作效率，建议法院加强对业主委员会的指导和管理。
具体措施包括：对业主委员会的选举和运作进行规范，确保其代表业主利益；加强对业主委员会的培训和指导，提高其运作能力和监督能力。
三、物业费收缴规范物业费的收缴是物业管理的重要环节。
为了确保物业费的合理收缴，建议法院加强对物业费收缴的监管。
具体措施包括：制定规范的物业费收缴制度，明确收费标准和收费方式；加强对物业费收缴的监督和管理，防止乱收费和不合理收费。
四、公共设施维护公共设施是业主共同使用的设施，其维护和管理至关重要。
为了确保公共设施的正常运转，建议法院加强对公共设施的监管。
具体措施包括：制定公共设施的维护计划和标准，定期进行检查和维修；加强对公共设施的日常巡查，及时发现和处理问题。
五、安全管理措施物业管理涉及的安全问题多种多样，为了保障业主的生命财产安全，建议法院对物业管理的安全措施进行规范。
具体措施包括：制定完善的安全管理制度和应急预案，提高应对突发事件的能力；加强安全巡查和检查，及时发现和处理安全隐患；提高业主的安全意识和自防自救能力。
六、环境保护义务随着社会对环境保护的日益重视，物业管理中的环境保护问题也备受关注。
建议法院对物业管理的环境保护义务进行明确和规范。
具体措施包括：明确物业服务企业在环境保护方面的责任和义务，如垃圾分类、绿化保洁等；建立环保管理制度和操作规程，加强环保宣传和教育，提高业主的环保意识和参与度。
七、纠纷解决机制物业管理过程中难免会遇到各种纠纷和矛盾，为了及时解决这些问题，建议法院建立健全的纠纷解决机制。
物业收费典型诉讼案例
物业收费典型诉讼案例近年来，随着城市化进程的加快，物业管理成为城市居民生活中不可或缺的一部分。
然而，物业收费问题也逐渐成为社会热点，引发了一系列的诉讼案例。
下面，我们就来看一个典型的物业收费诉讼案例。
某小区的业主李先生在购房时签订了物业管理合同，约定了每月物业费用为200元。
然而，不久后，物业公司却擅自将物业费用提高到300元，并以“涨价是为了提升服务质量”为由，强制要求业主缴纳。
李先生对此感到不满，认为物业公司违反了合同约定，便决定将物业公司告上法庭。
在法庭上，李先生提供了购房合同和物业管理合同作为证据，证明物业公司擅自提高物业费用的行为违反了合同约定。
物业公司则辩称，由于小区设施的改善和服务的提升，物业费用的调整是合理的，并且已经得到了业主委员会的同意。
经过审理，法院认为物业公司擅自提高物业费用的行为违反了合同约定，违背了公平交易原则。
法院判决物业公司退还李先生多收取的费用，并要求物业公司恢复原来的物业费用标准。
这个案例反映了物业收费问题中的一些典型情况。
首先，物业公司擅自提高物业费用的行为是违法的。
物业费用的调整应该是经过合法程序，并得到业主的同意。
其次，物业公司应该提供相应的服务，确保物业费用的合理性。
如果物业公司未能提供相应的服务，业主有权要求降低物业费用或者解除合同。
最后，业主在维护自己权益时，可以通过法律途径解决争议。
法院作为公正的第三方，能够对物业收费问题进行公正的判决，保护业主的合法权益。
为了避免类似的物业收费纠纷，我们可以从以下几个方面进行改进。
首先，政府应该加强对物业公司的监管，确保其合法经营。
其次，物业公司应该建立健全的收费制度，明确物业费用的标准和调整程序，并及时向业主公示。
同时，物业公司应该提供高质量的服务，确保物业费用的合理性。
最后，业主应该加强自身的法律意识，了解自己的权益，并在遇到问题时及时寻求法律援助。
总之，物业收费问题是一个复杂而敏感的社会问题。
通过典型的诉讼案例，我们可以看到物业公司擅自提高物业费用的行为是违法的，而业主有权通过法律途径维护自己的权益。
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期物业管理收费太高，法院判决：以评估结论为支付标准前期物业管理期间，开发商与物业公司签订的合同对业主有无约束力？物业管理费收费标准谁说了算？日前，静安法院一审作出判决，物管费标准应以评估机构的评定为准，并据此支持了物业管理公司追讨业主欠费的诉讼请求。
地处镇宁路上的“爱俪轩”大厦系爱俪发展（上海）有限公司开发的物业。
2001年2月、4月，住宅发展公司与徐某分别购得该小区内的房屋各一套。
2001年6月，开发商委托仲量公司进行小区物业管理，物业管理费按每月每平方米人民币8.5元收取，并于同月13日向区物价局登记备案。
住宅发展公司和徐某认为该物业收费不合理，从2001年6月起开始不付物业管理费、车位管理费和电费等。
去年5月下旬，仲量公司以物业管理者的身份起诉至法院，索讨住宅发展公司和徐某拖欠的从2001年6月至2002年4月的物业费。
仲量公司称，自己与小区开发商签订了合法的物业管理合同，2001年5月21日就告知各住户从同年6月起小区物业管理费为每月每平方米人民币8.5元，而且该收费标准是经区物价局登记备案的。
另外，仲量公司还出具了市电力公司市区供电部门的发票联和小区电费收取标准的计算方式，证明该大厦当初作为商住楼设计，故用电标准按商用来收取电费。
住宅发展公司和徐某一家则认为，小区的物业管理费过高，但物业管理水平低下，质价不符。
特别是收取的电费，高于一般民用电费标准，故不认可仲量公司的要求。
根据两被告的申请，法院委托房地产估价公司对小区物业管理收费标准进行了评估，结论为每月每平方米人民币8.4元左右。
案件争议焦点为，仲量公司与开发商签订物业管理合同对两被告是否有约束力，物业管理费收取是否过高。
“仲量公司”认为，按前期物业管理的要求，自己作为开发商聘请的物业管理公司，对该物业进行前期管理付出了劳动，况且所收费用与评估机构评估的费用基本一致。
两被告则认为与“仲量公司”之间无法定和约定的权利义务关系，故无权收取物业管理费。
按照《上海市居住物业管理条例》的相关规定，住宅出售满两年或出售建筑面积达百分之五十以上，开发商应将有关材料报房屋所在地的房管部门，做好成立业主委员会的筹备工作，由成立的业主委员会与物业公司协商议定物业管理费收费标准。
现因没有适时成立业主委员会，剥夺了小业主行使自治管理的权利，开发商应当承担相应的责任。
法院认为，开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同，对业主已没有约束力。
鉴于“仲量公司”已实际实施了对小区的物业管理，从民法的基本原则出发，两被告应当支付相应的物业管理费用等。
由于业委会没成立，对物业管理费标准不能明确，故应以评估机构综合评定的结论为支付标准。
同时供电部门按商用电标准向小区收取电费，遂作出支持“仲量公司”诉请的判决。