2006年深圳二手豪宅市场分析及2007年市场展望
2007年深圳市三级市场年度报告
年深圳市三级市场年度报告
报告来源：研究与发展部作者：吴上锦
目录
前言
第一部分：供给分析
第一篇：住宅三级市场
一、出售部分
、年深圳市各行政区二手住宅挂牌均价比较
、年深圳市各行政区二手住宅房源挂牌频次比较
、年深圳市二手住宅挂牌户型比较
、年深圳市二手住宅挂牌总价比较
一、出租部分
、年深圳市各行政区住宅租赁均价比较
、年深圳市各行政区租赁住宅挂牌频次比较
、年深圳市租赁住宅挂牌户型比较
、年深圳市住宅租金水平比较
第二篇：商业三级市场
一、出售部分
、年深圳市各行政区商业挂牌均价比较
、年深圳市各行政区商业房源数量比较
一、出租部分
、年深圳市各行政区商业租赁均价比较
、年深圳市各行政区商业出租房源数量比较
第三篇：写字楼三级市场
一、出售部分
、年深圳市各行政区写字楼挂牌均价比较..
、年深圳市各行政区写字楼房源数量比较..
一、出租部分
、年深圳市各行政区写字楼租赁均价比较
、年深圳市各行政区出租写字楼房源数量比较
第二部分：成交分析
一、年深圳市二手商品房成交情况回顾
二、年深圳市二手商品房成交面积月度走势分析
、全市成交面积月度走势分析
、罗湖区成交面积月度走势分析
、福田区成交面积月度走势分析
、南山区成交面积月度走势分析
、盐田区成交面积月度走势分析
、宝安区成交面积月度走势分析
、龙岗区成交面积月度走势分析
三、年深圳楼市走势预测
后记
研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼
数据来源：二手房栏目数据库。
2006深圳楼市展望
2006深圳楼市展望
半求
【期刊名称】《中外房地产导报》
【年(卷),期】2006(000)001
【摘要】2005年，深圳房地产市场在宏观调控的浪潮中一路走过，在土地资源紧缺、行政区划分割导致的一市两制、城市化速度极快、承接全球制造业转移及自主创新能力提高等大背景下．深圳房价逆市上扬，成为全国房地产市场的另类。
【总页数】4页(P34-37)
【作者】半求
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F299.276.5
【相关文献】
1.2006年深圳楼市涨声中前行 [J], 张梦;
2.2006年福州楼市探析与展望 [J], 林文;
3.2006年的深圳楼市在博弈中飞扬 [J], 张梦;
4.2006年的深圳楼市在博弈中飞扬 [J], 张梦
5.2006年深圳楼市涨声中前行 [J], 张梦
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罗湖区推盘回顾及推盘预测
罗湖区2006年推盘回顾及2007年推盘预测一、2006年罗湖区推盘回顾1、2006年罗湖区新推楼盘概况2006年罗湖区在售的住宅项目共有12个，总建筑面积接近70万平方米，除东方尊峪为大盘外，其他项目都是中小项目。
2006年罗湖仍然是小户型的天下，其中酒店式公寓是一个亮点，由于罗湖中小户型的投资前景较好，因此这些中小户型项目的销售情况良好，如红桂皇冠，开盘约3个月就售完，另外，也有很多非酒店式公寓的物业纷纷“半路出家”，改装成酒店式公寓出售，如虹楼、银汉大厦、将于2007年入市的中航凯特公寓等，说明市场对罗湖公寓类物业信心较强，看好公寓物业的升值空间和出租前景。
东方尊峪发展商：富春东方地产项目位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧项目概况：占地面积11万平方米，建筑面积33万平方米，容积率2.12，绿化率67.5％，商业面积4000平方米，总共1610套，停车位1772个。
产品类型：2房89平方米，3房123-158平方米，4房171-179平方米，5房178平方米，小复式128平方米，大复式242-271平方米。
工程进度：两栋刚出地面，其他的在做外装修均价：13000元/平方米物业管理费：3.5元/平方米/月开盘日期：2006-11-19其他说明：已有1158套拿到预售证，11月19日开盘约消化掉4成。
鸿景翠峰发展商：深圳市鸿景翠峰房地产开发有限公司项目位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧项目概况：占地面积3万平方米，计容积率建筑面积7.2万平方米，容积率2.4，绿化率36％，商业面积2400平方米，总共447套，停车位402个。
由6栋9层、6栋小高层及高层组成。
产品简介：7%二梯二户，23%一梯二户，55%二梯三户，15%二梯四户；100%南向户型，南北通透；大露台、空中院馆，超舒适空间设计；户型有128-221平方米的3房、4房，少量80平方米的2房。
工程进度：拆外墙均价：13000元/平方米物业管理费：3.2元/平方米/月开盘日期：2006-5-28天越翔园发展商：深圳市天越物业发展有限公司项目位置：莲塘国威路与聚宝路交汇处项目概况：占地面积4365平方米，总建筑面积30449.22平方米，住宅建筑面积17439.14平方米，商业建筑面积5680.36平方米，地下2层，地上20层，总368套，120个车位。
对深圳近十年房价的分析报告模版
房价分析报告一、引言都说北上广深房价贵如上天，那么，北上广深的房价究竟有多贵呢？造成北上广深房价高企的原因是什么呢？这种高房价还会持续吗？本文以为例，详细剖析近十年的房价，并预测以后的房价走势。
特约评论员宝存在接受房产频道的记者采访是表示，北上广深至少还应该涨2.5倍！宝存表示，北上广深这四大城市，从2013年至今楼面地价增长了200%，现在就算是消化这三年半的楼面地价的增长，那楼价也至少应该增长两倍半以上。
现在一直都在压制着，北上广对房价的压制都是完全没有道理的。
特别是在过去一年半的时间上涨了150%。
高么？不高！因为至少还有100%的房价涨幅还没有落实。
二、房价10月新房均价49557 元/m²环比上月增长↑0.91%9月新房均价49112 元/m²当前在售楼盘169 个当前待售楼盘124 个那么，问题来了，均价49557 元/m²是什么概念呢？如果按照90m²的房价算，总价4460130元。
446万元！也就是说，如果你每个月月薪一万元，你需要446个月（37.16年）的不吃不喝才能买的起（还不考虑货币贬值和房价的上涨）！考虑到目前都是采用房贷，我们算一下哈，贷款三十年，利息4.9%，首付10%，那么你每个月将要还21547.5元！我们再来参考下的收入水平，2016年上半年，居要收支数据继续呈现平稳增长态势，收入增幅继续高于全国、全省平均水平。
上半年，居民人均可支配收入为25281.88元，较2015年同期增加2182.25元，增长9.4%。
也就是说，如果买房的话，平均半年的收入刚好还一个月的房贷。
说完了一手房，我们来看看二手房：可以看出，的房价真不是吹的。
三、的历史房价可以看出，这十年来房价一直在走高。
仔细观察，可以发现，2006年到2007年的上升幅度十分剧烈，直接突破了万元大关。
其次是2009年到2010年，突破了两万元大关。
最后是2014年到2015年，突破了三万元大关。
对深圳近十年房价的分析报告
对深圳近十年房价的分析报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期:ﻩ深圳房价分析报告一、引言都说北上广深房价贵如上天，那么，北上广深的房价究竟有多贵呢？造成北上广深房价高企的原因是什么呢？这种高房价还会持续吗？本文以深圳为例,详细剖析深圳近十年的房价，并预测以后的房价走势。
特约评论员陈宝存在接受房产频道的记者采访是表示,北上广深至少还应该涨2．５倍！陈宝存表示，北上广深这四大城市,从2013年至今楼面地价增长了２00％,现在就算是消化这三年半的楼面地价的增长,那楼价也至少应该增长两倍半以上。
现在一直都在压制着，北上广对房价的压制都是完全没有道理的。
特别是深圳在过去一年半的时间内上涨了150%。
高么？不高! 因为至少还有100%的房价涨幅还没有落实。
二、深圳房价深圳10月新房均价495５7 元/m²环比上月增长↑０.91%深圳9月新房均价4911２元／ｍ²深圳当前在售楼盘169 个当前待售楼盘124 个那么,问题来了,均价49５５７元/m²是什么概念呢?如果按照90m²的房价算,总价4４60130元。
4４6万元!也就是说,如果你每个月月薪一万元,你需要446个月（３７.16年）的不吃不喝才能买的起（还不考虑货币贬值和房价的上涨)！考虑到目前都是采用房贷，我们算一下哈,贷款三十年,利息４.9%，首付10%，那么你每个月将要还215４7.５元!我们再来参考下深圳的收入水平，2016年上半年,深圳居民主要收支数据继续呈现平稳增长态势,收入增幅继续高于全国、全省平均水平。
上半年,深圳居民人均可支配收入为25２81.88元,较2015年同期增加218２.25元，增长9．４％。
也就是说，如果买房的话,深圳平均半年的收入刚好还一个月的房贷。
说完了一手房，我们来看看二手房:可以看出,深圳的房价真不是吹的。
深圳房地产市场价格运行与调控分析(2000-2007年)
深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年～2007年）王锋(博士)一、2000～2007年深圳房地产价格运行分析（一）2000～2004年期间2000～2004年，深圳房地产市场连续保持平稳运行态势。
5年期间，我市房价基本在5000～6000元/平方米之间波动。
此间，由于房地产开发投资增速较快，房地产供应较为充足，商品住宅销售规模保持每年10%左右的平稳增幅；同时，由于人口的高速机械增长，对房地产市场产生了较大的需求，并使全市房地产市场持续保持供求两旺,整个市场呈现稳定发展的局面。
（二）2005～2007年期间2005年下半年以来，深圳房价出现快速上涨。
2005年、2006年、2007年三年，房价分别为7040元/平方米、9230元/平方米、13370元/平方米，三年时间房价几乎翻了一倍，房价上涨势头较为迅猛。
这期间，本市房地产市场供求关系的紧张，是导致房价快速上涨的主要原因；而在国内投资性需求快速上升的同期，本市住房市场投资、投机需求的增长，是加速房价上升的重要原因。
图1 2000年以来深圳市新建商品住宅价格从供求关系看，2005～2007年是深圳市住房市场供求关系比较紧张的时期。
2000～2006年，深圳市常住人口从432万人增加到847万人，人口的快速增长，使住房市场需求快速上升；“十五”期间，每年商品住房销售面积达到800万平方米以上，比“九五”期间每年平均水平高出了一倍。
在住房需求不断增长的同时，住房供应却不断趋于紧张。
自2002年以来，由于深圳土地资源的紧缺以及国家土地管理政策的进一步严格，深圳市政府开始实施连续多年的土地供应紧缩政策，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行了供应总量的严格控制。
这期间，每年新增房地产用地供应仅为1平方公里，少于以前每年3平方公里的供应规模。
随着新增供应的持续减少，2005年以来，全市可供应的新建商品住房也随之减少。
2005、2006、2007三年，全市每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、15.83%；而可供应规模的持续减少，直接引致商品住宅销售面积的下降，造成2006、2007年连续出现21%、29%的销售规模大幅下降，市场交易持续萎缩，“价升量减”的特点明显。
2006-2007房地产研究报告
2006年住宅市场发展回顾与2007年展望土地市场继续从紧，开发商存量土地将进一步消化，而“招拍挂”土地交易方式的严格执行，将使土地市场竞价将更为激烈，土地价格也将继续增长。
区域市场发生分化，。
二线城市由于政策氛围比较轻松，增长空间较大，发展潜力凸现，外资也将可能在未来3至5年中大举进入我国二线城市。
“生产性”外资将会继续积极进入内地市场扩张，2006年的政策堵住了外资的投资需求和投机需求，合作开发将成为主流模式。
随着中介服务行业的操作标准的到位以及交易环境的成熟，一手市场和二手市场联动效果将更为明显。
从政策调控工具来看，2006年住房政策的调控已经达到了前所未有的紧缩状态。
2007年宏观调控的发展趋势可以用“确保执行”来概括，未来从政策执行的行政过程来看，住房市场可能面临更为紧张的政策环境，对于行政过程的“死角”可能成为未来调控的重点方向。
一、住宅产品设计特点及2007年发展趋势1、规划布局1）规划结构城市化2006年的住区规划的结构布局受到近年大趋势影响，进一步深化和体现了混合多元、实用、功能主义的设计思想。
由于城市化正处于加速前进的进程中，人们对于城市、街道生活的热情和向往也空前高涨；回应这些需求与期望，与以往相比，以平面构成式图案为主的大型主要景观轴作为骨架来串联一系列住宅的做法在渐渐淡化，取而代之的是更近人尺度、城市化、街区化的组团。
在平面布局上常用化整为零的手法，将整体的住区划分为若干组团，景观、公共设施资源匀质分配到每个组团中。
同时随着城市化、城市设计的思想进一步深入人心，小区结构设计设计也更倾向于淡化其整体的完形性和传统印象中“大院”的烙印，更趋向于由城市出发，将城市形态乃至其所承载的市民生活引入住区。
另一方面，规划结构的城市化还表现在规划布局本身更注重对城市的影响，努力缩小住区的建成对城市的负面影响，增进其正面影响。
如对于住区所朝向的景观，过去往往只顾自己最大限度利用景观，不顾景观对住区周围城市地区的可达性、可见性，常用的层层包围或阻挡形式的建筑布局；而近期的住区在规划时往往能站在城市的角度考虑问题，在布局时也注意垂直景观布局，保留视觉通道甚至实际的通道，使住区本身对城市生活做出贡献。
专题研讨2007 年深圳房地产市场年度分析报告德思勤信息研究中心
专题研讨2007年深圳房地产市场年度分析报告德思勤信息研究中心&深圳客户发展部前言2006年末出现的深圳商品住宅价格猛涨的走势注定了2007年这一年来住宅楼市的不平静，从上半年的高歌猛进，到下半年的有价无市持续低迷，到现在的冬季来临。
面对日渐飞涨的价格，政府出台了多个宏观政策以及银行政策。
在强有力的政府调控面前，楼市价格应声而落；置业者（或者投资者）经历了一次“价值”的大起大落；开发商也同样经历了一次大喜到大悲，一些企业率先价格跳水。
明年的金融政策银根紧缩势必会给一些实力较弱的开发商资金运转带来困难，如何融资成为了开发商的重大考验。
2007年，深圳住宅市场上演了一部以政府、开发商和置业者博弈的“三国好戏”。
泡沫、观望、低迷、物权法、加息、第二套房等等成为了这一年深圳楼市的关键词。
这一年来的深圳市场是自94年房改以来第三次大的市场波动。
房地产市场因何产生波动，这种波动的“拐点”在何时出现，2008年的市场将会怎样发展。
摆在所有地产从业者面前的是对今年一年市场的总结和对2008年市场发展的思考。
1 2007年深圳房地产市场回顾1.1 2007年深圳房地产市场概况1.1.1 2007年深圳房地产市场同比2006年批准预售情况分析据德思勤数据库对近两年来深圳房地产市场的数据监控显示，2007年深圳房地产市场商品住宅的预售套数和面积同比2006年都有所下降：2007年深圳房地产住宅市场批准预售套数61512套，同比2006年下降12.1%；批准预售面积597.94万m2，同比2006年下降13.9%。
连续三年深圳商品住宅市场套数与面积的持续下降，较好的地块已经被开发殆尽，离市中心较远地区的项目开发商不敢轻易拿地，年底深圳市场的冷淡遇到了6块政府挂牌招标住宅用地的流拍，这也是市场平衡供求关系的一种表现。
2007年深圳各月商品住宅批准套数与2006年同比情况单位：套2007年深圳各月商品住宅批准建面与2006年同比情况单位：万平方米1.1.2 2007年深圳房地产市场同比2006年市场销售情况分析2007年，深圳商品住宅出现在成交面积与套数双降，均价大幅度上涨的情况。
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世联行看市（第一期）
2006年深圳二手豪宅市场分析及2007年市场展望
2006年深圳二手房市场“悄然升温”，深圳的豪宅市场在巨大需求量支撑下被长期看好，成为了高端客户和大投资客的目标产品。
由于关内土地资源有限，2007年二手房市场将成为关内置业的主流，而二手豪宅也将 “炙手可热” 。
2006年深圳一二手房成交比例突破1：1
2006年二手房与新房的成交比例一举突破1：1的关口。
今年统计数据显示：深圳二手住宅交易面积为689.24万平方米，与去年全年的二手住宅成交相比已经增长了15.71％。
关内的新增房源供应减少和价格不断上涨是二手房交易增长迅速的主要原因。
随着深圳住宅结构变化的深入，二手楼市场的交易量将会进一步的增大。
预计2007年二手房将成为深圳尤其是关内的主流产品。
2006年深圳豪宅市场价格上扬，同比涨幅高达66.7%
今年的深圳全市的二手楼价格持续稳步上涨，从年初的7784元/平方米上涨到年末的8778元/平方米，平均增幅在12.8%左右。
令人关注的豪宅在市场价格上也拔得头筹，平均价格13476元/平方米。
由于深圳特区内豪宅资源的稀缺性，投资客对片区价值较高的高档住宅普遍看好，所以豪宅市场的需求较高，供应价格也随之上涨。
统计显示，2006年深圳豪宅市场价格与2005年相比，同比增幅高达66.7%。
豪宅价格上涨最热点的区域包括香蜜湖片区、华侨城片区、福田中心区以及南山区等。
特别说明：本文定义的“豪宅”为：三级市场中建筑面积在144平米以上，位于深圳市高端区域的高档二手住宅。
2006年政策调控前后，豪宅市场成交量短期波动后依旧强劲
持续2004-2005年的政策调控，06年国家对房地产的政策调控采取了“组合拳”的形式。
从“国六条”到九部委的“新政”，紧接着深圳政府出台了新政的操作细则，之后关于个人所得税的政策以及保有税的提出等“呼之欲出”。
在国家宏观经济政策的调控和作用下，深圳二手楼市场的观望态度不断转化。
政策出台中最直接影响二手楼市场的政策如2006年6月出台的新政5年内转手必须缴纳5%的营业税。
短期内部分自住需求者持币观望，而投资客由于无法获取高额回报而停止放盘，成交量在短期的波动后回暖。
二手豪宅市场在2006年下半年的成交量依旧强劲。
各行政区二手房成交量增幅显著，盐田区增幅最高
2006年全市二手房需求量明显上升，全市成交量平均涨幅将近20%。
在市场行情普遍看好的同时，盐田区的成交增幅异军突起，二手房成交增幅达到44.5%。
盐田区的高端项目受客户青睐，如万科东海岸、海世界、湖心岛、云深处等项目。
2007年三级市场豪宅将继续被看涨
2007年二手豪宅市场发展的大趋势，政策无法打压豪宅的需求。
豪宅的稀缺性和高投资回报成为高端客户置业的动因。
在新房的价格走势不断刺激着三级市场的心理预期的同时，对投资深圳楼市的高回报诱惑使得更多的人参与其中，多因素的集合导致了深圳三级市场房价也在持续上涨。
此外，关内的新增房源供应减少和价格不断上涨是二手房交易增长迅速的主要原因，而关外不断涌现的高质量新盘对投资者的吸引也增加了三级市场热度。
2007年三级市场的高端住宅将继续被看好。