房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷”
房地产行业融资渠道
房地产行业融资渠道随着经济的发展和人口的增长，房地产行业成为了吸引投资的重要领域之一。
然而，房地产项目的开发和建设需要大量的资金支持。
在这篇文章中，我们将探讨房地产行业的融资渠道，以及它们对行业发展的影响。
一、商业银行贷款商业银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。
房地产开发商可以向银行申请贷款，用于项目的购地、建设和销售。
商业银行通常会要求借款人提供抵押品，如土地使用权证书或已建成的房产。
商业银行贷款的优势在于利率相对较低，并且可以根据项目的进展情况进行分期放款。
二、股权融资房地产企业可以通过发行股票来引入资金，以满足项目的融资需求。
股权融资可以通过公开发行股票或私募股权融资实现。
公开发行股票需要符合证券监管机构的监管要求，而私募股权融资则可以通过协议和交易所外交易来完成。
股权融资的优势在于可以扩大企业的融资规模，并吸引更多的投资者参与项目。
三、债券发行债券发行是房地产行业融资的另一种重要方式。
房地产企业可以通过发行公司债券或可转债来融资。
债券发行可以吸引大型机构投资者，如保险公司、基金和养老基金等。
债券发行的优势在于利率稳定，并且可以根据企业的信用状况定价，有利于企业降低融资成本。
四、房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金是一种通过向公众募集资金并投资于不动产项目的特殊型基金。
房地产投资信托基金可以通过购买和运营商业地产、住宅地产或其它不动产项目来获取投资收益。
投资者可以通过购买信托基金份额来获得房地产市场的收益。
REITs的优势在于提供了一个流动性较高的投资方式，可以吸引大量长期资金进入房地产行业。
五、政府支持政府的支持对于房地产行业的融资非常重要。
政府可以通过提供贷款担保、税收优惠、土地出让等方式来支持房地产项目的融资。
政府支持的优势在于可以增加项目的资金来源，并降低企业的融资风险。
综上所述，房地产行业的融资渠道多种多样，包括商业银行贷款、股权融资、债券发行、房地产投资信托基金以及政府支持等。
新形势下房地产企业融资的创新研究
新形势下房地产企业融资的创新研究当前，我国房地产市场进入了一个新的发展阶段。
新形势下，房地产企业面临的融资环境和方式也发生了一些变化。
进行新形势下房地产企业融资的创新研究具有重要的理论和实践意义。
新形势下，房地产市场调控政策更加严格，对房地产企业的融资方式提出了更高的要求。
由于购房政策收紧，购房需求有所下降，房地产销售压力增大。
这对房地产企业的融资能力和融资方式提出了更高的要求。
在这种情况下，房地产企业需要通过创新融资方式，提高融资效率和能力，保持企业的持续健康发展。
新形势下，金融体系改革持续推进，对房地产企业的融资环境产生了影响。
随着金融体制改革的深入推进，市场利率的市场化程度越来越高，金融监管越来越规范，房地产企业的融资渠道和方式也面临新的挑战。
房地产企业需要针对新形势下的融资环境，创新融资方式，提升融资效果和风险管理水平。
新形势下，互联网技术的广泛应用为房地产企业融资提供了新的机遇和方式。
随着互联网技术的快速发展，互联网金融逐渐成为房地产企业融资的新的渠道和方式。
通过利用互联网平台，房地产企业可以与更广泛的投资者进行连接，提高融资效率和范围。
房地产众筹平台可以帮助房地产企业通过众筹的方式获得资金支持，从而提高融资能力和效果。
新形势下，房地产企业需要加大创新力度，不仅要在融资方式上进行创新，还要在融资产品上进行创新。
在当前的融资环境下，房地产企业需要开发出符合市场需求的创新融资产品，以提高融资效果和竞争力。
结合房地产开发项目特点，可以设计出符合投资者需求的创新融资产品，如定增产品、信托产品等，从而满足不同投资者的需求，提高融资效果。
新形势下，房地产企业融资的创新研究具有重要的理论和实践意义。
在严格的调控政策、金融体制改革、互联网技术应用的背景下，房地产企业需要创新融资方式和产品，提高融资效果和能力。
只有不断创新，适应新形势下的融资环境，房地产企业才能在新的发展阶段中稳步发展。
我国房地产市场融资方式和渠道分析
房地产市场融资方式和渠道分析目前我国房地产市场融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，只是这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。
这与发达国家相比不太一样。
就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。
我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。
多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。
〔一〕银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
尽管对于房地产开发商来说，贷款受到国家宏观政策，特别是利率政策的影响很大，但是2008年银行仍是房地产融资的主渠道。
当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅使银行减低了自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低的，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。
房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。
根据我们现在房地产市场的经营状况分析，目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。
〔二〕企业上市融资理论上讲，公开上市是最正确途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。
但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以到达上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。
上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。
卖方信贷模式介绍(个人汇总)
卖方信贷模式介绍一、卖方信贷概念卖方信贷（Supplier's Credit），是指出口商所在国的银行对出口商提供融资，以使得进口商可以在贸易合同中采用延期付款的方式，从而解决出口商资金周转的困难。
二、卖方信贷的特点出口信用保险公司通过为出口商收回货款提供担保, 使出口商得以从出口方银行获取贷款, 按照优惠的付款条件与进口商达成交易合同, 完成出口销售, 同时又能及时得到付款, 保证继续生产经营过程中所需要的资金。
出口卖方信贷业务在促进出口, 改善出口商品结构方面具有自己的优势。
首先, 可以满足客户在签订商务合同后备货时的资金需求。
由于出口卖方信贷支持的一般是大型设备的出口, 企业在设备制造过程中需要大量资金, 而国外货款要到买方收到设备后才能支付, 而且这种交易中, 进口商往往会留一部分资金作为质保金而要求延期支付, 致使卖方在经营大型设备时所占用的资金不能及时收回。
所以, 出口卖方信贷业务可以满足出口商继续生产以及备货资金需求。
其次, 出口商可以以较低的信贷成本获得融资。
利用出口卖方信贷进行融资, 出口企业可以向财政部申请贴息, 从而降低融资成本。
再次, 贷款期限长, 还款压力小。
出口信贷期限一般长达10 年, 贷款期限的延长, 大大降低了企业的还款压力。
最后, 出口卖方信贷不占用客户的信用额度。
在办理出口卖方信贷业务时, 占用金融机构额度即中信保额度, 因此不影响客户一般授信额度的使用。
三、出口卖方信贷与买方信贷的区别项目卖方信贷买方信贷参与各方关系图1.借款人不同卖方信贷的借款人是承包商（卖方）买方信贷的借款人是业主（买方）委托的银行（借款银行）。
使用买方信贷的情况下，出口商能够从进口商那里以现汇方式收得货款，既不会影响其资金周转，也不会因资产负债表中的结构变化而影响其资信。
因此，买方信贷比卖方信贷对出口商更加有利。
买方信贷则存在业主公开招标的可能性。
使用买方信贷的情况下，进口商以现汇方式支付货款，货价不涉及信贷，对进口商就比较清楚明白。
房地产项目主要融资方式
房地产项目主要融资方式房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。
如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。
但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。
而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。
十二种创新途径根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的向银行贷款）。
每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。
这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。
对此，我们也做了具体分析。
（一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。
一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。
（二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。
海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。
但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。
（三）联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。
房地产企业融资方式和融资结构
房地产企业融资方式和融资结构房地产企业融资方式和融资结构是指房地产企业为获得资金进行发展和运营所采用的方式以及资金在企业内部的分配情况。
房地产是一种资金密集型行业，需要大量的资金进行土地购买、建筑物建设和市场推广等工作。
因此，房地产企业需要采用多种方式进行融资，以满足其资金需求。
首先，房地产企业可以通过自有资金进行融资。
自有资金是指企业自身积累的资金或者来自于股东的资金。
房地产企业可以通过盈利留存在企业内部的利润进行融资，这种融资方式不需要支付利息或者分红，对企业的财务状况有着积极的影响。
此外，房地产企业也可以通过股东注入资金来融资，这样可以保证企业的独立经营和自主发展。
其次，房地产企业可以选择债务融资。
债务融资是指企业通过向金融机构借款的方式来融资。
房地产企业可以通过发行债券、贷款、银行信用等方式获得必要的资金。
债务融资的优点是可以大规模融入资金，从而扩大企业的规模和影响力。
同时，债务融资的利息可以计入企业的成本，降低企业税负。
此外，房地产企业还可以通过股权融资来获取资金。
股权融资是指企业通过向投资者发行股份来获得资金。
房地产企业可以通过向公众发行股票或者引入战略投资者等方式进行股权融资。
股权融资可以为企业提供灵活的资金来源，有利于企业的扩大和增长。
但是，股权融资也可能导致企业控制权的转移，对企业决策产生一定的影响。
此外，在融资结构方面，房地产企业需要根据自身资金需求的特点进行合理的分配。
一般来说，房地产企业的融资结构应该包括长期资金和短期资金。
长期资金主要用于土地购买、建筑物建设等长期投资项目，可以通过债务融资或者股权融资获得。
短期资金主要用于企业日常经营活动，包括办公室租金、工人工资、材料采购等，可以通过银行贷款或者自有资金融资来满足。
此外，房地产企业的融资结构还应该考虑到风险的分散。
通过将融资来源分散在不同的金融机构或者投资者之间，可以降低企业因某一方面融资出现问题而导致的风险。
此外，还可以考虑采取多元化的融资方式，如同时采用债务融资和股权融资，以降低企业的融资风险。
卖方信贷模式介绍
卖方信贷模式介绍一、卖方信贷概念卖方信贷(Supplier's Credit),是指出口商所在国的银行对出口商提供融资，以使得进口商可以在贸易合同中采用延期付款的方式，从而解决出口商资金周转的困难。
二、卖方信贷的特点出口信用保险公司通过为出口商收回货款提供担保，使出口商得以从出口方银行获取贷款, 按照优惠的付款条件与进口商达成交易合同，完成出口销售，同时又能及时得到付款，保证继续生产经营过程中所需要的资金。
出口卖方信贷业务在促进出口，改善出口商品结构方面具有自己的优势。
首先，可以满足客户在签订商务合同后备货时的资金需求。
由于出口卖方信贷支持的一般是大型设备的出口，企业在设备制造过程中需要大量资金，而国外货款要到买方收到设备后才能支付，而且这种交易中，进口商往往会留一部分资金作为质保金而要求延期支付，致使卖方在经营大型设备时所占用的资金不能及时收回。
所以，出口卖方信贷业务可以满足出口商继续生产以及备货资金需求。
其次，出口商可以以较低的信贷成本获得融资。
利用出口卖方信贷进行融资，出口企业可以向财政部申请贴息，从而降低融资成本。
再次，贷款期限长，还款压力小。
出口信贷期限一般长达10年，贷款期限的延长，大大降低了企业的还款压力。
最后，出口卖方信贷不占用客户的信用额度。
在办理出口卖方信贷业务时，占用金融机构额度即中信保额度，因此不影响客户一般授信额度的使用。
三、出口卖方信贷与买方信贷的区别四、出口卖方信贷的一般操作流程卖方信贷的一般操作流程大致如下：（一）出口商以延期付款的方式与进口商签订进出口合同，合同一般要求进口商向出口商在合同生效以后支付10-15%的定金，其余80-85%的款项在交货时由进口国银行签发或承兑若干张不同到期日的本票或汇票（由进口商或进口商的银行出具，需明确注明是可自由转让的），分期偿还（依国际惯例，一般要求每6个月偿还一次等额本金加利息）。
（二）在签订进出口合同之前，出口商一般事先向当地保险公司询价，以便将有关的保险费用事先打入成本。
房地产行业融资类型
房地产行业融资类型
房地产行业的融资类型可以分为以下几种：
1. 债务融资：房地产开发商可以通过发行债券或贷款的方式获得资金。
债务融资通常需要还款利息，并且有一定的偿还期限。
2. 股权融资：房地产开发商可以通过发行股票或引入投资者的方式获得资金。
股权融资通常需要与投资者分享公司的所有权和利润。
3. 合作开发：房地产开发商可以与其他企业或投资者合作进行项目开发，共同承担资金和风险，分担开发成本和利润。
4. 资产证券化：房地产开发商可以将房地产资产转化为证券产品，通过发行证券化产品来融资。
这种融资方式可以将资产转移出去，通过出售证券获得资金。
5. 租赁融资：房地产开发商可以通过租赁或融资租赁的方式获得资金。
租赁融资通常需要支付租金，但可以在租赁期结束后获得资产所有权。
6. 地产信托：房地产开发商可以通过设立房地产信托基金，将房地产项目的收益转化为信托份额，通过出售信托份额来融资。
除了以上几种融资类型，房地产行业还可以通过政府补贴、土地出让和私募股权等方式进行融资。
融资类型的选择取决于房地产项目的规模、风险偏好和市场条件等因素。
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房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷”
日前，北京市某商业银行与北京一家房地产开发商联手推出“开发商贴息委托贷款”业务。
所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。
“开发商贴息委托贷款”，对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入；对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双双”得利，因此，该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。
产生背景截至2003年4月，全国房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6％。
6月13日, 中国人民银行发布了目的在于调整商业银行贷款投向的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。
央行121号《通知》体现房地产信贷政策的变化，使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式也受到了一定的限制。
通知要求，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；规范建筑施工企业流动资金贷款用途，商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例；强化个人商业用房贷款管理，借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
毫无疑问，新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范发展，避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域，以此减少商业银行的信贷风险。
但同时房地产企业要生存与发展，企业必须拓宽融资渠道，不局限于银行贷款，而是要发挥社会多元化的融资功能。
因此，房地产开发企业需要进行融资创新。
房地产业是资金密集型产业，高投入、高风险、高产出，房地产企业是否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为企业发展的瓶颈。
事实上，在去年央行给商业银行的房贷戴上“紧箍咒”的时候，信托公司和房产商之间就开始了亲密接触。
到2002年底，房地产信托计划共计融资１０．３亿元。
今年以来信托公司纷纷推出针对房地产投资的集合资金信托，房地产信托已募资金２０多亿元，为去年的一倍，其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。
由于目前房地产开发的资金需求量很大，一些房地产企业也根据各自的资源优势，也纷纷涉足阶段性股权投资和房地产基金业务。
投资基金管理公司与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。
上市公司也在尝试建立房地产投资基金和阶段性股权投资业务。
房地产金融新业务的涌现给资金短缺的开发企业提供了更多的融资机会，但由于目前《基金法》尚未出台，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作的，而不是以基金形式运作的，然而《公司法》无法规范产业投
资基金的相关问题。
境外投资在用外债形式和合资形式运作中，往往遇到外债管制、资金出境困难的问题。
还有一些不规范的做法，都给这种融资方式带来了很大风险。
贴息委托贷款在上述背景下开发商“卖方信贷”出笼。
所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。
开发商出资2亿，通过商业银行，以“贴息委托贷款”的方式提供给苹果社区购房者，目的在于以弥补“121”文件出台“封顶按揭”造成的消费断裂，规避金融机构风险。
贴息“委托贷款”，对金融市场和房地产市场都具有重大意义。
开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。
同时，开发商这样的行为发出了变间接融资为直接融资的市场信号，对加快金融投资工具的多元化和多样性作出了一种尝试。
怎样规避金融机构的风险，怎样变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，开发商变被动应付为主动应对，贴息“委托贷款”就是其主动应对的策略。
“卖方信贷”的利好第一，解决了融资问题。
在众多融资渠道行不通畅的情况下，既要合规地融资，又要解决经营中资金链完整的需要，开发商以委托贷款进行融资，可谓“君予取之，必先予之”的哲学道理。
让我们看一看开发商利用委托贷款进行融资的货币乘数模型： E = A*（1+20%/80%）
n = A/(0.8) n 其中，A为开放商初次投入的委托贷款预定金额，E为获得回收总房款资金数量，n为委托贷款的周转次数。
由于开发商委托贷款提供房款80%的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人20%的首付款，如果开发商首笔投入1亿元委托贷款，即通过委托贷款开发商首次回笼销售资金
E=1*(1+20%/80%)=1.25亿元。
按照货币乘数原理开发商第二次投入委托贷款1.25亿元，根据上述公式：我们得到E=1.56亿元；第三次投入后，E=1.953亿元。
我们发现：只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。
也就是实现可用销售融资近1亿元。
1亿元低成本的融资对于开发商来说，既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，特别是因为自有资金的提高能够更好地满足开发商30%自有资金的难题，更容易得到商业银行开发贷款。
使得资金链更加的宽余起来。
我们注意到，该融资模式的前提是开发商稍有一定的实力，即投入一定的预定资金做委托贷款，便可获得可观（如上述1亿元的）的几乎没有成本的销售融资。
第二，实现提前销售。
按照央行121号文件的规定，开发商必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭，开发商从办得“四证”，并获得销售许可证，到“结构封顶”还需要平均1年左右时间，这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链是在此期间发生的。
目前我国商品房销售中80%以上的购房者是靠贷款才能够买得起房子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子卖出去，因此央行121号通知为开发商提前销售提供了客观的限制。
依靠开发商贴息的委托贷款，可以很好地解决这一问题。
开
发商“五证”齐全，即使房子只有“咫尺”，也可以通过贴息委托贷款进行销售，这比“结构封顶”才能按揭销售提前了大约1年左右的时间。
第三，提供营销题材。
商家贴息，是很有诱惑力的市场营销题材。
如果盖到封顶再销售，每平方米至少上涨10%，购房者多出了钱，但开发商并没有多挣一分钱，是一个“双亏”的局面。
开发商贴息委托贷款使客户能够以最优价格购到最合适的房子，使开发商能够保住项目原有的客户，保住性价比优势，保住经营优势。
开发商许诺对购房者在办理购房到结构封顶后转正式的银行贷款前实行1%的贴息，开发商付出很少的利息贴补，但对于购房者来说，低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，大大减少了购房者的成本，这种有实质性好处的市场营销更容易被购房者接纳。