腾图国际广场项目可行性分析报告

人均消费性支出占人均可 支配收入的比例反映了居 民的消费习惯和消费愿望， 指数值越大，表明居民的 消费愿望强烈，用于储蓄 的收入越少。 当前国内多数城市的该指 数在65%左右，锡市超过 80％，居民消费意愿较强。

77.37%
住房支出占消费性支出的 比重约10％，根据国际标 准，尚处于温饱型社会水 平。

GDP、人均GDP
可支配收入与消费能力
消费支出水平

人均可支配收入和人均消费支出双向增长，锡市07年人均可 支配收入与鄂市05年水平持平，居民消费能力逐步增强。
锡林浩特市 2003-2007年城镇人均可支配收入
锡市人均可支配收入 锡市人均可支配收入增长率 鄂尔多斯人均可支配收入
随着锡林浩特市经济的迅 猛发展，2003年至2007年 锡市城镇人均可支配收入 大幅提升，由03年的6545 元提升至07年的11785元。 鄂尔多斯05年人均可支配 收入为11025元，锡市07 年水平与这一数值持平。 锡林浩特2010年人均消费 性支出突破万元大关，同 比上年增长25.71%，充分 证明居民消费能力增强。

电视台
政府大楼
新区医院规划
南湖景观规划
城市规划发展 后续供应
西部新区规划发展三大片区，计划陆续启动南 区的商业、住宅及公共配套建设。

新区总面积约10平方公里。 新区规划： 无污染产业园
锡林大街北侧沿线为行政中心；再向北 为无污染产业园区。锡林大街南侧为住 宅、商业金融、公共配套区域。其中商 业分布在锡林大街南侧及与其平行的南 侧道路上。 本 项 目
锡林浩特市

河北省

北京市
锡林浩特 呼和浩特
鄂尔多斯
项目区位：项目位于锡市新老城结合部，锡林河3号湖西侧
，在规划的滨河生态景观带上，目前认知相对较偏。

项目位于锡林浩特新 老城区结合部。

项目地块紧临锡林浩 特市的母亲河——锡 林河，锡林河及沿线 也是规划中的城市生 态景观带。
城区范围小，项目地 块虽距老城核心仅4-5 分钟车程，但因居民 的日常生活与此地关 联较少，认知相对较 偏。
资源条件：紧邻锡林浩特市的母亲河——锡林河，也是锡
市唯一的水景资源。

本项目东北及北侧紧邻锡林 河3号湖，是锡市较稀缺的 景观资源。 锡林河在锡市范围内共形成 4个相对大规模的湖面，本 项目位于3号湖西侧，占据 为数不多的湖景资源。 锡林河改造工程已基本完成 。锡林河南侧的植物园南湖 改造工程也于完工。

住房支出的国际标准 消费类型 温饱型 小康型 恩格尔系数（%） 55—59 50—55 45—50 40—45 住房支出比重（%） 7.6 11.2 12.1 18.9
城乡人民生活 消费变动
锡市城乡人民生活指数
居民消费价格变动情况 类别 居民消费价格指数（上年=100） 城市 农村牧区 食品类 粮食 肉禽及其制品 蛋 水产品 鲜菜 鲜果 烟酒及用品 衣着类 家庭设备用品及服务 医疗保健及个人用品 交通和通讯 娱乐教育文化用品及服务 居住 服务项目 城市 农村牧区 2010年 103 103 103.5 109.5 110.1 105.3 109.9 106.5 127.6 123.7 101.9 99.4 98.8 101.8 99.7 99.6 102.2 100.8 100.7 101
行政中心
锡林大街
住宅、商业金融、公共配套
城市规划发展 后续供应
老城区是锡市的商业、经济、文化中心，目前老城仍 是居住氛围最浓的区域，启动了大量旧城拆改项目。
贝子庙大街
老城的贝子庙是锡市的 发源地，老城聚集了较多 的商业、教育配套，未来 新区将不会建设大规模的 集中商业，规划了学校。 未来城市的商业、 教育 中心仍在老城区。
根据户籍人口计算，锡市 人均GDP较高，在内蒙省 内排名第四，低于鄂尔多 斯和包头。
83000
73000 63000 53000 43000
33000 23000
27.71%
75161 56738
16.99%
30.00%
24.47%25.00%
20.00%
21.40%

2010年人均GDP达到 45052元。鄂尔多斯05年 人均GDP为39891.2万元。 锡市10年的指标高于鄂尔 多斯08年的水平。

10.00%
11785 5.00% 0.00% 2006 年 2007 年

GDP、人均GDP
可支配收入与消费能力
消费支出水平

居民消费性支出占可支配收入的比例超过80％，消费意愿 强烈。住房消费支出占比低，发展空间大。
人均消费性支出占人均可支配收入的比重 人均住房支出占人均消费性支出的比重
消费性支出占可支配收入比例 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 8.73% 9.58% 10.24% 8.14% 9.95% 86.26% 82.98% 85.42% 88.75% 居住支出占消费性支出比例
2010年内蒙省内各市、盟的GDP比较

GDP、人均GDP
可支配收入与消费能力
消费支出水平

锡市人均GDP也呈20％以上的增长，10年达到4.5万 元，全省排名第四，略高于鄂尔多斯08年的水平。
锡市、鄂尔多斯2003-2007年城镇人均GDP增长
锡市人均GDP 鄂尔多斯人均GDP 锡市人均GDP增长率

1 2
锡林大街43Fra bibliotek额 尔 敦 路
位置 1 2 3 4 5 贝子庙广场丁字路口 高勒时代广场附近底商 额尔敦路，车站附近 都兰小区附近底商 广达欣城附近底商 租金元/㎡〃天 5-6 4-4.5 2-2.5 1.5-3 1.5-3
锡市的商业中心发展， 目前大规模商业都在贝子 庙以及南侧的额尔敦路聚 集，这里是锡市的商业核 心区。
本体分析小结——
城市发展新区、有一定资源条件的、 大规模房地产开发项目带来无限商机
项目优势：
1. 资源优势：占据锡林浩特稀缺的水景资源； 2. 规模优势：大规模开发，在规划设计、整体的开发为商 业开发带来无限商机； 3. 地域优势：商业网点奇缺,可占得先机。
项目劣势：
区域认知：目前项目所在区域认知相对较偏,交通相对不便。
二.商业市场发展现状研究
GDP、人均GDP 宏观经济指标 判断城市商业市场发 展阶段指标体系 可支配收入与消费能力 消费支出水平 投资指标：商业投资额、固 定资产投资与GDP占比 宏观商业市场指标 供需指标：增长率% 价格指标：商品价格变化
本报告是严格保密的。
GDP、人均GDP
可支配收入与消费能力
锡林大街

新城区
老城区
额 尔 敦 路
项目简介：
内蒙古腾图房地产开发 有限公司承建的锡林湖南 湖西岸商业楼项目地处锡 林浩特市开发区，雄踞锡 林浩特市商业区核心位置 ，东面与锡林浩特市最美 丽的锡林湖接壤，南临3000 亩的森林公园，西靠3万多 平方米的展览圣地蒙元文 化城，北接锡林郭勒盟政 府。锡林大街、上海路、 阿巴嘎路、滨河路等多条 城市干道纵横交错。周围 有锡林浩特市地税小区、 财政小区、南煤矿小区、 左岸香槟小区等一系列住 宅区，且距离锡林浩特市 火车站也非常近，距机场 不超10公里。


该项目占地面积139696.86㎡，总建筑面积104893.04㎡，其中：室内生态休闲购物中心由 地下一层地上三层构成，建筑面积58647.63㎡（投资上千万的沿湖景观由2个人工湖、休闲 木栈道等组成，景色怡人；各种管网齐全。绿化面积约60000㎡，由各种乔木、冠木组成。 硬化面积20000㎡。容积率0.75，停车位500个。
经济的高速发展为商业行 业发展提供了强有力的支 撑。
39891 25938 20046 19956 2003 年 24226 2004 年 30938 36194 45052
15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
13000 3000
2005 年
2006 年
2007 年
2010年内蒙各市、盟人均GDP排序（不含呼和浩特市、乌兰察布盟）
供应潜力
城市规划发展 后续供应
商业市场潜力
需求潜力
需求现状 需求展望
城市规划发展 后续供应

锡市规划“两带三片”的空间结构，向东发展 为主，向西为辅，适度向南延伸。
中片区
锡市规划以老城为核心， 向东西两头拓展城市空间布 局。目前向东主要是产业发 展，城市向西开发的力度较 大。 本项目位于城市规划的生 态发展带上。同时也位于城 市向西拓展的方向上。
城乡人民生活
项目 计量单位 2010年 比上年增长% 城镇居民平均每百户耐用消费品拥有量 彩色电视机 电 冰 箱 洗 衣 机 台 台 台 110.18 95.55 95.78 -0.2 0.9 0.5
提 升 啦
家用电脑 家用汽车
台 辆
46.76 11.17
8.1 17.5
农牧民平均每百户耐用消费品拥有量 电 视 机 台 103 1 其中：彩电 电 冰 箱 洗 衣 机

景观绿化
工业用地 东片区 防护隔离绿带 商业金融 行政办公 住宅用地
生态发展带
西片区
发展方向：城市向东发展为主、向西为辅。适当向南延伸。发展城市东部电场地区和完善锡林 河西部地区。中远期城市向南延伸发展。 ——摘自《锡林浩特市规划纲要》 规划“两带三片”城市结构： 中片区——作为城市市级中心所在地，承担城市金融、办公、文化、教育体育等功能。 西片区——以盟行政办公、区域性商务办公、文化博览和区域性物流组织服务、生产服务及高 科技产业为主要功能。 东片区——以承担环保、能源延伸产业为主要功能。 滨河景观带—— 以锡林河为依托，形成防洪除涝、旅游观光、娱乐休闲、生活服务，水、绿、 城相融合的绿色滨河景观带。 防护隔离绿带——依托现状高压走廊防护绿带，建设工业片区与城市中心片区间的隔离绿带。